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売れ行き好調・不調の見極め方

マンション事業者や販売会社が、マンションを分譲する際に消費者を惑わす(混乱させる)手法について、以下に解説しますのでご参照下さい。

販売方法は、余程戸数が少ない物件か、超人気物件でない限りは、分割し(2回以上にわけ)て分譲することが多いですね。

1.優先分譲(自社の友の会などの会員を対象:地域を限定した市民・区民のみを対象)
→ 事前の案内会、プロジェクト説明会などのイベントに招待し、顧客の感触をリサーチ

※たまに「第一章」などという訳のよくわからない表示の場合があります。

2.一般分譲(通常でえは第一期分譲)
→ 第一期2次と第二期などとても紛らわしい表現で、消費者を攪乱。

3.4期・5期・6期とか、最終期があり、最終期2次があるなど、これまた不透明

4.通常では、マンションの完成時期までに全販売戸数を売り出すのが、オーソドックスな販売方法であるが、売れ行き不振の物件の場合には、あえて未販売住戸を残す場合があります。
→ これは、「新発売」とか「最終期●戸、先着順受付開始」という表現を広告上に使いたいからです。

上記の全てが正しいとは限りませんが、分割分譲の階数が多かったり、完成時点で未販売の住戸がある場合などは、ほぼ99%は売れ行き不振物件と考えて良いでしょう。

ご参考(とあるマスコミのリポートです。)

http://bit.ly/cjKmhz

大手デベ(2社)の700戸超の免震工法の大規模マンションが、完成時点で450戸の契約であるとのこと。

書評では、「まずまずの売れ行き」とありますが、全くの「とんちんかん」なコメントですね。
全体戸数の3分の2も売れていないのは、正直なところ赤点ものです。

大手デベのような財務体質・資金力がい中堅企業であったならば、まず会社の経営状態は危うくなっているでしょう。

※損失計上したり、企業を合併させたり、色々テクニックを駆使しているようですが、そもそも母体のしっかりとした会社は、この程度ではびくともしませんですね。(ビル賃貸事業の収入などで、安定感がありますので。)

マンション分譲会社の経営状態・信用・実績・資金力・評判・悪い噂・訴訟案件の有無など、調べなければならないことは、数多くあります。

マンションを購入しようと考えている方は、きちんと理解し把握してから購入するか否かを判断してくださいね。


以上

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資産価値が落ちない街って!?

SUUMOの記事に資産価値が落ちない街というテーマで、掲載されていました。
これは、東京カンテイという調査・マーケティング等を行っている会社の主任研究員(結構テレビや雑誌にでてます。)の方が書かれたもののようです。

以下に概略とコメント。

1.街の資産価値は2つのポイント

⇒人が集まる街を見極める
・アクセスの良さ
・内科、小児科などのクリニック
・住宅地としての完成度
・大学・高校・塾などの教育施設
・大型商業施設、シネコン、図書館、スポーツ施設など
・行列の出来る店、素材にこだわる店など、他から通う人がいるかなど。

2.中古価格のリセールバリューをチェック

※資産価値だけでなく、自分にとっての快適性という視点も重要


都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)の場合

恵比寿、広尾、月島、高輪台、白金台などのイメージがし易い、エリアが選ばれています。



しかしながら、資産価値が落ちない街という表現には少々疑問を感じます。
強いていうならば、「資産価値が落ちにくい街」という表現の方が適切かもしれませんね。


マンション購入を検討中の方は、このような視点でエリアを選択するということも重要ですね。


SUUMO記事 ⇒ <リンク:>http://suumo.jp/edit/mansion/m_shisankachi/100908/index.html


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今後は、バイヤーズエージェントが必要です。

ダイヤモンドオンラインにとても興味深い内容の記事がありましたので、簡単にご紹介致します。
(不動産ジャーナリストの方、我々のような中立公正なコンサルタントを応援してくださるような内容で、とても嬉しく思いました。有難うございます。)

以下に概略とコメント。


夫婦喧嘩の末に最良の選択、カギを握るのは「信頼できる他人

1.夫婦でマンション探しをして、最終的に2物件に絞られた。

2.駅近くの中堅企業の小ぶりなマンションと、駅からは遠いが共用施設が充実した大手不動産会社が売主の大規模マンションの2つ

3.奥様はブランドとオマケに弱い(大手の物件は工場の跡地で周辺にお店が少ないというネックがある)

4.知り合いの大学時代の先輩(別の大手不動産会社勤務)にヒアリングすると、「大手だから安心」とはいいきれないとのこと


5.結局この先輩(メンター)のアドバイスにより、冷静に考え直して振り出しに。


※メンターとは、特定の領域において知識、スキル、経験、人脈などが豊富で、対話によって相手の自発的、自立的な成長を促すような指導者、助言者を指す。


⇒ よきメンターが身近にいなければ、「バイヤーズエージェント」を探して、依頼することも必要である。バイヤーズエージェントとは買主の利益を最大限にするように、買主の立場に立って不動産購入のアドバイスを行う者のことをいいます。



私自身、不動産コンサルタントとして活動していますが、この「バイヤーズエージェント」ともほぼ同義語であると考えています。

従いまして、宣伝ぽくはなりますが、是非とも私ども「不動産コンサルティングオフィス小向」に、不動産購入に関する助言や、各種調査依頼など、何なりとご用命下さい。

マンション関連では長年のキャリアですので、なかなか表には出てこない事や、裏事情、営業マンのつく嘘なども見破り、的確にアドバイスをご提供できます。


マンション購入をご検討中の皆様、今後は是非とも不動産会社の営業マンではなく、中立な立場(いえどちらかといえば買主の立場に立った)不動産コンサルタントに、試しに一度ご相談してみて下さい。



記事のURL ⇒ http://diamond.jp/articles/-/9232


以上


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23区内の住宅関連の助成制度について

不動産ジャパンに、都内23区の住宅関連の助成制度について整理されているページがありました。

以下に概略及びコメント。

代表(サンプル)として目黒区を紹介します。

1.家賃の助成制度
⇒ 民間住宅の家賃を2万〜3万円を2年ないし3年間を助成してくれる制度があります。(更に転居一時金として最大で15万円が助成されるケースもあるようです。)

2.高齢者の家賃助成制度

⇒ 65歳以上で、5千円〜2万円を最長5年間の助成を受けられるようです。

3.住宅リフォーム資金助成
⇒ 増改築・修繕・機能維持向上などの為の改修工事について、5%分(上限10万円まで)が助成されるようです。

4.木造住宅の耐震改修工事費用の助成

⇒ 耐震改修費費用の10分の8以内(上限100万円まで)を助成


他にも住宅修築資金融資の斡旋などの制度もあるようです。


23区内の各区毎に、色々な助成(支援)制度があるようです。
受付時期や予算の枠(対象となる件数)など、色々な条件もあるようですが、折角このような制度があるのですから、一度調査してみることも必要ですね。

皆さんは住民税などを負担している訳ですから、少しでも納税者として負担した税金の元を取る位の努力はしてみる価値はあるかもしれませんよ。


不動産ジャパン(23区の住宅関連助成について) ⇒ http://www.fudousan.or.jp/jyukankyo/jyosei/jyutaku_01.html


マンション購入を検討中の方に、マンション購入に関する助成制度は少数でした。
既存住宅のリフォームや、木造住宅の耐震補強工事などへの助成制度が多いようです。
また、賃貸住宅入居者への家賃補助的なものもありますね。(若年層の定住者を増やす為か?)



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仲介手数料が安い理由は?!

最近、仲介手数料が「0円とか、半額」などというキャッチコピーやリスティング広告をよく見かけます。

その秘密(理由)は何なのでしょうか?
検証してみたいと思います。

1.ある会社のホームページでは、「仲介手数料が無料!」などと書かれています。

良く見ると、「新築一戸建てに限る」とあります。そもそも新築一戸建てというのは、不動産会社や建売業者などの法人が売主なので、買主である顧客からは手数料はいただかないのが通例です。(売主が報酬を支払いますので、買主はそもそも手数料報酬は不要なのです。)


.「仲介手数料が定額」とか「半額」という企業もあります。

最も安いところでは、30万円、概ね50万円〜80万円程度が多いようです。
安い理由は何故なのでしょう!

幾つか判明したのは以下のような理由があるようでした。

1.物件をネットで探すのは、ご自分(お客様)で行うこととなってました。
2.物件の見学(案内)の回数が、MAX3回までという条件がありました。
3.会社指定の火災保険への加入や、司法書士の利用などの制約がありました。
4.「オプションメニュー」という表現で、別途費用がかかる仕組みもありました。

※いづれもネットを駆使して、省力化(人件費・広告費等の節減)を図り、コストの削減で対応しているようであると推測致します。



通常、仲介手数料は取引金額の3%(プラス6万円:消費税別途)がかかりますが、半額であったり30万円〜80万円程度というのは、魅力的ではあります。

最終的には、その企業(不動産仲介会社)の実績や信用の問題であったり、営業マン個人(ひと)の能力・資質の問題であると思います。

仲介の報酬額は宅地建物取引業法で上限額が定められていますが、必ずしも3%(プラス6万円:消費税別途)が絶対であるというものではありませんが、業界の慣習(通例)としてその上限額が当然のように扱われています。

その企業(不動産会社)が提供するサービスが、きちんとそのレベルに達しているのであれば、良いかと思われますが、ひどいサービス(低レベル)の場合には上限の報酬額に見合っていない場合もあるかもしれませんね。


これらについては、経験を積むことによる「見極め」が重要ですが、一般の方の場合経験することなどごく僅かな回数なので、判断すること自体が難しいのが実情であるかもしれません。

⇒ 宣伝のようになってしまいますが、中立公正な立場の私のような専門家(不動産コンサルタント)などから、助言やセカンドオピニオンなどを貰い、判断することも有効ではないでしょうか。

(営業マンや仲介会社という利害関係のある立場でないので、客観的且つフラットにアドバイスが可能です。)



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住宅ローンの返済条件緩和について

本日の朝日新聞に興味深い記事がありましたので、概略の紹介及びコメントします。
昨年12月施行の中小企業金融円滑化法に基づき、今年の6月末時点までの実績値(申込件数等)について。


大手四行が実績を公表(三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行)

1.融資返済の条件緩和の申込件数(応諾率)

・三菱東京UFJ → 5,783件(71.1%)
・三井住友 → 4,265件(69.5%)
・みずほ → 5,213件(77.7%)
・りそな → 2,760件(53.4%)


住宅ローンについて、合計では約1万8千件ほど、申込があったという状況が読み取れます。

※銀行が猶予を断ったり、申込から3カ月を過ぎた件数は、約4%の777件であったようです。

大手四行の公表ですので、これ以外にも地方銀行や信用金庫、その他の金融機関についても同様の返済猶予や条件変更の申込はあったと推測(仮定)できます。

→ 住宅ローンを借り入れる際には不動産会社や金融機関に勧められるがままに変動金利(例えば1%前後)などを安易に選択すると、6年目以降の変動リスクに対応できなくなり厳しい事態に陥る可能性が高いですね。

マンション購入を検討中の方は、ご自身の資金返済能力の分析や将来への見通しなどは、楽観的ではなく慎重且つ冷静な分析が必要不可欠ですね。


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「特別」と「限定」には注意!!

よく、「特別商談会」とか「限定●戸」とかいうキャッチコピーで、消費者の注目や関心を引く広告などをよく見かけますが、不動産(マンション)業界に限らず、他の業界でも恐らくは、真面目(正直)に偽り無く実施していている企業はごく僅かであろうと推測いたします。
(不動産業界でも同様ですね。)


特別商談会とは、一体何が特別なのか?
通常と異なる特別な理由(根拠)は何なのか?

「限定」という単語も良く使われますが、何がどう限定なのか?
対象者の数が限定数なのか? メリットを享受することができる期間が限定なのか?



いずれにしましても、その辺りを明確に示さない(説明しない・開示しない)ものが多いですね。


まあ、マンションの場合では、完売目前であと一息(あくまでも供給者側の都合です)の状態の場合に、「特別商談会」とか「限定●戸・モデルルーム使用の家具付」とか「いよいよ残り●戸」などどいう表現で、お得感を演出しようと必死になります。

⇒ 販売会社などは一刻も早く完売して、その現場を引き上げたいのが本音なのです。(特に長期間販売していたり、完成後のマンション内に販売拠点が有る場合などに多いですね。)


しかしながら、その物件自体に問題がなければ(周辺環境や最寄駅から極端に遠いなどの)、相場と比べて相当安く購入できるのであれば、未入居マンション(築1年経過後は「新築」と表記できませんので。)として新築マンションでもなく、中古マンションでもない、強いていうならば「新古マンション?」とでも呼ぶのが適切かは?ですが、検討する余地はあるかもしれませんね。

売れ残りマンションで最後の1戸など、バーゲンセールで驚きの値引き(サービス)が受けられるケースも時にあります。

マンション購入を検討中の方は、「残り物には福がある」という事が通用するケースとしないケースとが有りますので、十分注意して慎重に対応して下さい。



以上


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専門家の推奨物件とはどんなものか?

よく「住宅評論家や専門家」「住宅ジャーナリスト」など、色々な名称で玉石混交ではありますが、本当に全て信用していいかどうかは微妙ですね。

以前も、ブログで記したことがありますが、2010年夏の市況と狙い目物件というレポートをとあるサイトで発見しました。(会員数14万人を超える老舗です。「マンション購入に本気な方のための本音情報サイト」というキャッチフレーズです。)


果たして「狙い目物件」というのは、どういう意味なのでしょうか?
お薦め物件」でもなく「お買い得物件」でもなく、非常に理解しにくい表現ですね。


私の感想をズバリ申し上げるならば、売れ残りの大規模物件の販売促進を手伝ってあげているというのが、正直な感想ですね。

都心から離れた郊外にある大規模マンション(完成済み物件)で、販売が停滞していてなかなか完売できていない物件が多いように感じました。

恐らくお客様の来場者数も相当厳しいのではないでしょうか?
「集客のサポート」という印象です。⇒ この専門家の推奨でどれだけの集客に寄与するのか影響力がどれほどあるのかは?ですが。


残念ながら、サイト名と専門家の名前などは書けませんが、ヒント(イニシャル)だけ記載しておきます。

サイト ⇒ SS
専門家 ⇒ S氏


マンション購入を検討中の方は、住宅情報誌(無料)や、専門家のコメントなども全て真に受けてはいけませんよ。
供給者側(デベ・不動産会社・販売会社)の意向に背かないように、時には無難に、時には業者側に有利となるような形での文章やコメントがあることが多いと認識して下さいね。(全てとは言いませんが。)



自分で正確な判断ができるように、知識と感覚と多くの経験を積むことも重要です。(楽をして成功を収めることは難しいでしょう。)


一度、見て下さい!!

http://twitter.com/iimansion



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夏休みの販促キャンペーンについて

ここ数日猛暑が続き、外出するのも控えたくなるような環境です。
来場者数が落ち込むこの時期、マンション業界ではあの手この手で、来場を促す為のキャンペーンを知恵を絞って実施致します。

現在、住友不動産では、「モデルルーム夏休みフェア」というキャンペーンをマンション毎に独自に展開しているようです。(8月31日までの期間。)

具体例を以下に記します。

1.豊洲
⇒ スイーツの試食会・アロマテラピー・レゴ(ブロック)教室・ナイトクルーズ

2.常盤台
⇒ アロママッサージ・似顔絵アート・手相占い・おつまみ教室

3.その他
⇒ 魚沼産コシヒカリのプレゼント・ソフトクリーム、沖縄豚骨塩焼きそばイベント・昔なつかし駄菓子まつり・大抽選会


※果たしてこのようなイベントが本当に、真剣にマンションを購入されることを検討中の方の、来場に結びつくものなのかは?ですが、単なる賑やかしイベントという程度の目論みであるならば、コストの面との兼ね合い次第ですね。


ただ、何もイベントやキャンペーンを行わずにじっと大人しくしている企業よりは前向きな姿勢を感じますね。


8月と12月は、お客様の来場が少ない月であるのは、業界では周知の事実です。

マンション検討中の方は、これらの状況を逆手に取るという考えで、業者の暇な時にうまく交渉を始めてみるというのも面白いかもしれませんね。(粘り強くタイミングを見計らい、相手の中間決算に向けて、交渉するなど。)


夏休みフェア(住友不動産)
URL ⇒ http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/season/2010summer_event.html


以上


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ハザードマップ、ご存知ですか?

皆さん、梅雨が明けたかのように暑くなってきました。
数日前までは、九州など西日本エリアでは、大雨洪水警報が何度も発令されていました。また土砂災害などで、お亡くなりになられる方もいらっしゃるほど、自然災害は侮れません。
また住宅が床上・床下浸水などに遭ってしまうと、相当な被害(損害)を受けてしまいます。

日本全国の色んな「ハザードマップ」を閲覧できるポータルサイトが、国土交通省のサイトで発見しましたので、ご紹介いたします。
(あなたの生まれた街や、住んでいる街、またその他興味のある市区町村などの情報を入手するために、簡単にアクセスできるサイトです。)


色んな自然災害がありますが、色々なカテゴリーで検索できるようです。(該当しないものもあります。)

1.洪水
2.内水
3.高潮
4.津波
5.土砂災害
6.火山


国土交通省ハザードマップポータルサイト」のURL 
⇒ 


このような災害情報については、各市区町村や都道府県単位で、作成管理していますので、市区町村のホームページからも直接、見ることは可能です。


※これからマンション購入を検討される方は、過去の浸水被害の有無などチェックしておきたいですね。
(特に川のそばや、低地はご注意してみてくださいね。)



以上


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プロフィール

iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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