サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

おはようございます、アントレです〜！

暑い暑い暑い☼

某お笑い芸人が芸人仲間から投資話で総額7オク集めてフリーズしちゃったみたいですねぇ

一体どんな投資要素で集金したのか分かりませんが、7オク集めるって率直にスゴイと思います☼

では、仮に当方に7オクあったら一体何に投資するんでしょうか。

不動産は、、、上がりきってるので現時点ではビミョーですよね。晴海フラッグが7オクイケたらいいんですが、さすがに現実的ではありません。。。

次に株やFX系も世界情勢が不安定なので投機になってしまいそうです。。。

仮想通貨も安定しません。。。

であればやはり、、、

太陽光、ですね☼

以前ブログ展開したFIT高圧12基（ココ）を7オク分買って試合終了でございます笑

毎年キッチリ利回り出て、数年後には元本もキッチリ返してその後ウハウハ状態になりますからね。

イヤー、どなたか7オク程貸してください〜嘘笑

引き続きガンガン行っちゃいましょう〜

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※編集後記※
一体どのくらいの目標利回りで7オク集めたんでしょうか。ホントにスゴイですね！

おはようございます、アントレです〜！

イヤー、暑い暑い。
日中は暑すぎて外に出れませんね☼

さて、バーチーイチメガの諸々のコスト支払いにて金欠病を患っているんですが、ちょっと変わった融資にもチャレンジしてみようと思います。

ソレは、、、

教育一般貸付 （国の教育ローン）

でございます。要は公庫の教育ローン、ですね。

ネットから申し込めるので、サクッと申込してみました。

所得制限がありますが、上手く行くと、子供一人当たり最大450マン、固定金利1.4%、返済期間18年、なーんていう条件で借入ができちゃいます。

コレは活用しない手は無いですねぇ

しかも借入は子供一人あたりですので、3人いればMAX1350マンいけちゃいます。

使い道は、入学金、授業料、受験費用、定期券代、在学のためのアパート代、パソコン購入費など、概ね学業にかかわる全てに投入可能。しかもしかも、大学だけではなく、高校、高専、予備校、デザイン学校など、16歳以上が通う学校はほぼほぼオッケーそうですね。日本学生支援機構の対象が大学生なのに対し、高校生から借り入れできるのはデカいと思います。

というコトで、お子さんをお持ちの皆さんは、高校生で公庫の教育ローン、大学生で給付型奨学金を狙うべし、というのは王道コースなのでは無いでしょうか。

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※編集後記※
果たして審査結果は如何に？近日中に結果が出るそうです！

こんにちは、アントレです〜！

最近暑いっすね〜☼
海にでも行ってみたいと思います〜

さて、昨日は先日晴れてサラリーマンをFIREされた方と卒業パーティーでございました。


太陽光4基、不動産4棟という感じで、正直中々ギリギリスレスレのFIREなんですが笑、共働きで奥様は現役継続という形で、そんな形もアリなんですねぇって感じです。

イロイロ落ち着いたらお子さんともども海外移住を計画されているとの事！

当方もその昔海外移住をマジ検討し、結果断念した経験があるんですが、イロイロ環境が整ったら是非ともチャレンジしてもらいたいと思います。

引き続き頑張りましょう〜！！

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やっぱり太陽光や不動産の様に、中長期的に収支が見えてくるとFIREしやすいですよね！特に不動産なんかは優良不動産なら35年間も収支が見えてしまったりしちゃいます。株などのペーパーアセットだとさすがに35年間は見通せないと思いますからね。引き続き頑張りましょー！

こんにちは、アントレです〜！

最近はお天気悪いっすね〜☂
7月の発電は若干ペースダウンですね。

さて、今日の日経からです。


晴海フラッグ、応募111倍も

イヤー、やっぱりスゴイですねぇ

記事によると、今までの販売住戸の平均倍率は8.8倍！そして、最高倍率は何と111倍！！！

何か、宝くじみたいな感じですね笑

当方も2週間前時点で27倍率の部屋に申込んだんですが、7/25の抽選当日には一体何倍になってしまうんでしょうか。

うーん、何とも当たる気配がしませんが、くじ運は多分強い方だと思うので、ちょっとだけ期待しましょう。

今後ですが、低層棟の最終期の販売が1回と、来年にタワー棟2棟の販売があります。

コレは敢えて人気の無い部屋を狙う等しないと、全く引っかからない可能性がありますね。

とはいえ、チャレンジしなければ何にも得られませんので、引き続きガンガン行ってみたいと思います〜！

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バーチーイチメガが稼働すると資金繰りにも余裕が出てくるので、当方的には本命はタワー棟、ですね。
引き続き頑張りましょう〜！

おはようございます、アントレです〜！

今日も☂☂☂。
どうやら梅雨入りしてしまったようですね笑

さて、今日の日経から気になる記事のご紹介です。

コレは国土交通省から出されている不動産価格指数の過去10年間の推移でして、2010年を100とした場合のデータとなります。元ネタ→ココ

で、小学生にもわかる感じで一目瞭然なんですが、区分マンションがトンデモないことになってますねぇ。戸建や宅地価格自体それほど変化してないのに、何で区分マンションだけこんなに上がっているんでしょうか。

ソレは国の低金利政策がずっとあって、住宅ローンを使って金利1%以内でマンションが買えちゃう時代だったというのが有ろうかと思います。つまりある程度の属性があれば誰でも簡単に買えちゃうんで、人気のある物件に買いが集中して、区分マンション価格全体を押し上げてきた、という背景があろうかと思います。

で、人気のある物件とは何かというと、モチロン、都心のランドマーク的な大規模マンションでございまして、必然的にタワマンになって来るんだと思います。

つまりココ10年のマンション価格上昇を牽引してきたのは、都心の新築タワマンであると、断言してもいいのでは無いでしょうか。

で、従前から申し上げてきている通り、都心のタワマンは大手デベロッパー中心の売り出しとなります。いわゆる街で声を掛けてくるような泡沫不動産業者の怪しい自社物件ではございませんし、ソンナ業者はタワマンを取り扱うことすらできませんので、大規模新築マンションは辞めておきなさいとディスるしかありません。同じ区分マンションでも、ソンナ業者のサブリースマンションとか、一度買ったら中々抜け出せない物件もございますので、引き続き注意してくださいね。

で、タワマンに話を戻すと、上記図の特筆すべき点は、10年間右肩上がりで上がりっぱなしなんですが、その裏では、着実に返済が進んでいるという点でございます。区分マンション価格はココ10年で約1.8倍に上昇しているんですが、一方で35年ローンの内、既に10年返済が進んでいて、恐らくゆうに1/4くらいは残債が減ってるのでは無いでしょうか。

そして更に加えて言うと、コノ10年間投資用として貸出しをしてきた場合、当然ながら10年分の家賃収入が入ってくるワケで、マンション価格が上がりつつ、残債が減って、家賃収入が入ってくるという、不動産のゴールデントリプルクロス状態が構築出来たというお話になろうかと思います。

ちょっとシミュレーションしてみましょう。

仮に10年前に5000マンのマンションを35年金利1%で融資を引いて表面5%で賃貸運用してきたと仮定しましょう。現在の物件価格は1.8倍になっているので、9000マンになろうかと思います。コノ時点でウハウハなんですが、返済も進んでいて計算すると残債は4000マンくらいになってます。つまり現時点で売却すると、ざっくり5000マンの売却益、となるワケです。で、話はココで終わりません。10年間利回り5%で貸してきたので、インカムゲインの合計は2500マンにも及びます。つまり現時点で売却した場合をまとめると、、、

5000マンのキャピタルゲイン＋2500マンのインカムゲイン＝7500マンの利益

という計算が成り立ちます。モチロン諸経費を考慮してませんが、軽く純利益6000マンは見込めるのでは無いでしょうか。モデルルームに行ってパシパシハンコ押すだけで純利6000マンですよ。

しかもしかも、借金フルレバで、手出しゼロ笑

たまんないですね笑

というコトで、皆さんよろしいでしょうか。

若干プチ自慢ですが笑、本ブログは2014年のブログ立上当初より、新築タワマン投資をお勧めし続けてまいりました。上述の計算の通り、帰納法的にその信ぴょう性が証明されてしまったのでは無いでしょうか。

今当方がお勧めしてるのが、晴海フラッグでございます。

皆さん、いつ買うの？今でしょーーーー！

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仮に10年前にソンナタワマンを5戸買っていたら、現時点で3オクの純利益でございます。つまり10年あれば簡単にFIRE出来ちゃいましたね。引き続きイロイロ頑張りましょう〜！

こんにちは、アントレです！

☂な日が続きますね☂

さて、例の35年固定金利巻き直し融資につき、地元の信金より骨子が出てきましたので、備忘録かねてUPしておきたいと思います。



まず、今回の巻き直し対象と残債は以下となります。

�@タワマンA　1906マン
�AタワマンB　3409マン
�BタワマンC　2148マン
�C低層マンD　4618マン
�D発電所E　　1055マン　→�Aの第二抵当アリ
残債合計　　13138マン

ココで何で�Dの発電所Eが登場するかというと、Eは公庫融資でして実は�Aの第二抵当になってました。
今回巻き直し融資をするにあたり、第二抵当も外す必要がアリ、借換の対象となってしまいました。ローン残年数7年を35年で巻き直し笑

ちょっとしたラッキー、ですね笑

で、コノ残債を諸経費込みで1.32オクにて35年固定金利2.1%の事業性融資にて借換を行います。

すると、、、

現状　→月返済61マン、年返済730マン
借換後→月返済44マン、年返済532マン
差額　→月返済16マン、年返済198マン

となり、年間で200マンほどCFが捻出されることに相成りました〜

やりましたぁ！

因みにそれぞれの賃料や売電収入は以下です。

�@タワマンA　180マン/年
�AタワマンB　480マン/年
�BタワマンC　180マン/年
�C低層マンD　420マン/年
�D発電所E　　180マン/年
合計　　　　1440マン/年

というコトで返済比率は、年返済532マン ÷年売上1440マン/年＝37%と相成りました。

かなりいい数字ですね！

で、ココで一つ追加で交渉を進めておりまして、上記�@タワマンAを無担保設定にしてもらえるかどうか、検討してもらってます。コレは何を言っているかというと、全ての案件につき、残債分はキッチリ借換をして、抵当権を地元信金に切り替えるんですが、タワマンAのみ担保設定はせずに、無担保状態とする、というウルトラCでして、コレによって別途進めているバーチーイチメガの公庫融資が仮にNGになった場合、残りの設備代をタワマンAの売却によって捻出する、というコンティンジェンシープランとなります。

タワマンAは現時点での市場価格は4300マンくらいなので、その売却金を丁度バーチーの残りの設備代に充てることで全てキレイにDONEという算段です。

モチロン公庫融資が成功して売らないことに越したことは無いですがね。

イロイロ慎重に慎重を期して進めております。引き続きガンガン行っちゃいます！

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※編集後記※
本件と並行して進めているバーチーイチメガ融資もどーなって行くんでしょうか。
前に進むしかないので、ガンガン行っちゃいます！

おはようございます、アントレです〜！

よいよ本格的に動き出したバーチーイチメガの件です。
先日の現場確認の際に施工業者より工事スケジュールが出てきましたので、確認しておきましょう。


8月初旬　杭・架台・フェンス納品
8月中旬　パネル納品・配管埋設
8月下旬　架台組み・QB基礎工事
→8月は主要部材の納品と架台組となります！

9月初旬　パネル張り・ストリング組み
9月中旬　QB納品・PCS納品・設置
9月下旬　その他ケーブル配線
→9月は全てのパネル設置及びQBやPCS設置が行われ、よいよ発電所らしくなってきます！

10月初旬　使用前自主検査・報告書提出
10月中旬　場内片付け・産廃回収
10月下旬　連系前事前調整・連系
→全て上手く行って10末連系になります！

イヤー、凄いですねぇ。ってか、普通にプロジェクト、ですよね。
　
当方はサラリーマン時代、プロマネを結構やって来ましたので、コノようなWBS工程管理は懐かしいです。
上記は全て順調に行った場合のスケジュールでして、現時点での主なクリティカルパスは以下となります。

�@QBが予定通り納品されるか
�A経産省と東電の名義変更が連系前までに滞りなく終了するか

まず、�@ですが昨今の半導体不足等の影響で、QBの納品につき遅延リスクがあります。QBが無いと運転前試験も出来ませんので、ソモソモ連系できません。逆に言うとQBが設置出来てしまえば、パネルやパワコンが全部間に合って無くとも、強引に連系できたりしちゃいます（ちょっとグレー技ですが笑）。本リスクについては連系日優先で、仮に間に合わない場合は中古のQB等を調達して臨時代用するような手段を講じてみたいと思います。�Aについては、モチロン連系前までに名義変更が理想なんですが、仮に間に合わない場合、業者名義で連係しちゃって売電口座のみ当方名義の口座にしておけばいいのかなと思ってます。その場合銀行融資がどういう判断になるのかがリスクですが、いずれ名義が変わるはずなので、パワープレーで乗り切りたいと思います。

というコトで、ちょっと昔を思い出してきたので、バシバシ現場に行って進捗管理をやっても面白いカモですね。ちょっとでも遅延を見つけたら直ぐに業者の責任者に詰め寄りたいと思います笑

イヤー、忙しくなりそうです。

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※編集後記※
果たして予定通り工事は進むんでしょうか？
連系までに運転資金が持つんでしょうか？
公庫のオーバー〇ーンで一発逆転はあるんでしょうか？
千葉県の地域経済牽引計画（特別償却アリ）は無事承認されるんでしょうか？

ヒジョーにスリリングな展開になってますが、ここまで来たら楽しみながら進めてみたいと思います〜！

こんにちは、アントレです〜！

今日は一日中雨ですね☂
ワンコのお散歩悩み中です

さて、当方の投資人生における一世一代の大勝負、バーチーイチメガの件です。

先週、土地造成の進捗確認と施工業者との打ち合わせに現地入りしてきました！


ヤハリ10000�uとなると、さすがに広いですねぇ。サッカー場の面積が7000�uほどなので、サッカーコート+トラックレーンくらいの広さになります。まさに国立競技場クラスな広さでございます。

造成自体は7末の完了を目指し、8割方終了といった状況です。造成業者の担当者の皆さん、熱いなかご苦労様でございます。

ただコレだけ広いとイロイロ出てきます。

例えば井戸とか笑


小屋とかがあったみたいです笑


伐採した木材はBBQや暖炉向けに再利用〜🌳

8月頭にはよいよ工事着工となります！
まだあまり実感が無いんですが、パネルが納入され始めると凄い絵になりそうですね。

で、融資の方ですが、現在以下となってます。

【土地代0.6億、設備代1.4億】

土地代 →現金投入済
手付金20% →協会融資で支払済
着工前50% →地元信金プロパー内諾！
連系後20% →協会融資追加（←NG連絡アリ）、公庫交渉中
完成後10% →公庫交渉中
※別途現地の地銀に全額融資審査中

カードローンや保険の契約者貸付け等、ありとあらゆる技を駆使して土地代を自腹で払ったので、今日現在、人生最大の金欠病に侵されております笑

保証協会の追加融資がNGになりましたが、ココに来て、公庫がカナリ前向きになってきました。
今日連絡があったんですが、土地に担保設定したいので、必要書類を準備してほしいとの事！

うーん、コレってほぼほぼ内諾なのでは無いでしょうか。

で、ぶっちゃけイケそうですか？っとストレートに聞いたところ。

まだ、何とも言えません。正式な回答はもう少々お待ちください、との事。

うーん、お役所的な回答ですねぇ笑

地元信金から設備代50%の内諾が出ているので、残り30%が必要になるんですが、公庫には50%（7000マン）で審査を進めてもらってます。つまり、公庫からＯＫ出るとオーバー〇ーン状態になり、一気に金欠病から脱出というシナリオが見えてまいりました！（晴海フラッグの軍資金に投入です笑）

イヤー、一体どうなるんでしょうか。

加えて、現地の地銀にも満額融資の打診中でございます。コレが引けると凄いことになっちゃいます笑
ってか、ソモソモ引いちゃっていいんでしょうか笑

とにもかくにも前に進むしかないので、対策前進、引き続きガンガン行っちゃいたいと思います〜！

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融資の当ても無いのに有り金全てはたいて6000マンもの土地を先買いするって、今思うと物凄いリスクテークですよねぇ。ってか単なるアホですね笑

おはようございます、アントレです〜！

参院選が終わりましたね〜
自民党の圧勝。。。しゃーないですね。

さて、先日は第175回プレミアムセミナーを開催しました〜☼


主役はこの4本笑


寿司職人に来ていただきました〜


広大なキッチン！


いいネタ揃ってます！


イヤー、うまかった〜


というコトで、ダメ人間の出来上がりでございます笑


今回は総勢8名の方にお集まりいただきました。8名中4名がFIRE中ということで、盛り上がりましたねぇ〜

また開催しますので、よろしくお願いしますm(__)m

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こんにちは、アントレです〜！

本当に衝撃的なニュースでございました。
安倍元首相が奈良で銃撃されてお亡くなりになりました。。。

ご冥福をお祈りいたします。

自民党長期政権でイロイロ思うところがあり、本ブログでもいろいろガーガー吠えてきたんですが、人命となると話は別次元でございます。うーん、本当に悲しくて悔しい気持ちでいっぱいになります。

細かい情報はマダ展開されておりませんが、奈良県在住の41歳がお母さんが統一教会に搾取されて、その統一教会と関係のある安倍元首相に恨みを持って襲ったというコトらしいです。

早速政治家の皆さんは、「民主主義への挑戦だ！断じて許せない」的なトーンになってるんですが、うーん、そういう視点もあろうかと思いますが、ソノ彼は本当に民主主義に挑戦したかったんでしょうか。

ソノ彼が何か大きな組織の一員で、国の転覆を狙って犯行に及んだとなれば、民主主義への挑戦かと思いますが、当方的にはどう考えてもソンナたいそうなお話ではなく、ソノ彼はコノ世の中に、日本での生活に未来を見いだせず、自暴自棄になった単なるムテキ君なような気がしてなりません。

で、そのムテキ君が恨んでいる安倍元首相を虎視眈々と狙っていたところ、偶然にも選挙で地元に来るということで、千載一遇のチャンスと捉えたんでしょう。選挙中の暗殺になりますが、ムテキ君にとっては選挙であろうが無かろうが、関係なかったんだと思います。単純に千載一遇のチャンスがタマタマ選挙演説という形で地元に転がってきた、というのがコトの顛末なんでしょう。

であれば、再発防止策は何があるんでしょうか。

警備体制の強化はあろうかと思うんですが、根本的な対策は、ソノ彼の様な、単なるムテキ君が存在しにくい社会にするのが答えな気がします。

誰も民主主義なんて否定してなくて、氷河期世代の自暴自棄になりがちな中年男子を救っていく施策が早急に必要な気がする今日この頃でございます。

何がともあれ、対外的には活躍してきた安倍元首相が、日本で日本人によって銃殺されるという事実は日本にとって完全なる損失でございます。

この先一体どーなって行くんでしょうか。

取り急ぎ、選挙に行きますか。

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※編集後記※
本ブログの読者さんに置かれましては、サラリーマンという枠組みに入りながら属性もソコソコ高く、余剰金を投資に回すなど、基本的には順調な人生を歩んでいる方が多いと思いますが、その何倍、何百倍ものムテキ君やムテキ予備群がいるという事実があろうかと思います。

40代未婚でフリーターその日暮らし。子供も彼女（彼氏）、友人もおらず、特段趣味もナシ。日々最低限の生活を送りながら、コロナや戦争といった閉塞感に苛まれている。

という人って結構いるんだと思います。生きてるイミねーじゃんって思っちゃうというか、思わざるを得ないですよね。

そしてソノ彼らがいつ何時自暴自棄になって事件を起こすかわからない、という事実を再認識しないとイケませんね。自殺に向かう人もいれば、事件を起こそうと思う人も今後もイロイロ出てこようかと思います。

日本はいつからソンナ国になってしまったんでしょうか。

とにもかくにも、コノ閉塞した時代を打破するために、選挙に行きましょう〜！