土地家屋調査士試験の豆知識

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昭和58.11.10民三第6400号通達

第一　敷地権
　２　庭、通路、広場、駐車場、テニスコート、附属施設の敷地等、建物及び法定敷地と一体として管理又は使用をする土地は、法定敷地と必ずしも隣接していなくても、規約敷地とすることができる。また、他の建物の法定敷地又は規約敷地となっている土地を規約敷地とすることも妨げない。
３　規約敷地と定められた土地は、その土地を建物及び法定敷地と一体として管理又は使用をすることが不可能であると認めるべき特段の事情がない限り、規約敷地として取り扱って差し支えない。

昭和58.11.10民三第6400号通達
第一　敷地権
　一　建物の敷地権
　１　建物の敷地とは、建物が存在する土地（以下「法定敷地」という。）及び区分所有者が建物及び法定敷地」という。）及び区分所有者が建物及び法定敷地と一体として管理者又は使用をする庭、通路、その他の土地で規約により建物の敷地とされた土地（以下「規約敷地」という。）をいう（建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部を改正する法律（以下「改正法」という。）による改正後の建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）第二条五項）。

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官公署の土地、建物の表示に関する登記の申請義務は、免除されている。

解説　次の附則のように、昭和３５年の改正の際に、固定思案税を課せられていない官公署の土地や建物は、表示に関する登記の申請義務を当分の間は、適用しないとしていました。そして、平成１６年の不動産登記法の全面改正の際の附則９条において、昭和３５年の官公署の真摯義務は従前の例によるとして、申請義務を課さないことにしています。

附則〔平成十六年法律第百二十三号〕
第九条　不動産登記法の一部を改正する等の法律（昭和三十五年法律第十四号）附則第五条第一項に規定する土地又は建物についての表示に関する登記の申請義務については、なお従前の例による。この場合において、次の表の上欄に掲げる同項の字句は、それぞれ同表の下欄に掲げる字句に読み替えるものとする。
　表　（略）

附則〔昭和三五年三月三一日法一四号〕
〔施行期日〕
第一条　この法律は、昭和三十五年四月一目から施行する。
〔不動産の表示に関する登記の申請義務についての経過措置〕
第五条　第一条の規定による改正後の不動産登記法第八十条第一項及び第三項（土地の表示の登記の申請）、第第八十一条第一項及び第三項（地目・地積の変更登記の申請）、八十一条ノ八（土地の滅失の登記の申請）、第九十三条第一項及び第三項（建物の表示の登記の申請）、第九十三条ノ五第一項及び第三項（建物の表示変更の登記申請）並びに第九十三条ノ十一（建物の滅失の登記の申請）の規定は、地方税法第三百四十八条の規定により固定資産税を課することができない土地及び建物並びに同法第三百四十三条第五項に規定する土地については、指定期日後も当分の間は適用しない辿川しない．

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分筆の登記を申請するときは、分筆後の地積が登記記録の地積を基準として公差を超えるときは、地積の更正の登記を必要とする。
しかし、合筆の登記を申請するときは、地積測量図の添付をしないので、仮に測量して合筆後の地積が公差を超えていたとしても、地積の更正を必要としない。

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専有部分はＡ、敷地利用権はＢが取得する旨の遺産分割協議書を添付して相続による所有権移転の登記の申請をすることができない。（区分所有登記実務１一問一答Ｐ236（社団法人キンザイ））
解説（要約）
　一体性の原則に反する「処分」とは、権利者の意思表示による権利変動を指し、たとえば売買、贈与、担保権の設定等、がこれにあたる。強制執行や滞納処分による換価も、裁判所や税務署長がが債務者たる専有部分および敷地利用権の権利者に代かってする売買であるから、「処分」にあたる。しかし、土地収用法による収用や、取得時効の成立や、特別の先取特権の成立のように、権利者の意思表示によらず法律の規定によって生ずる権利変動は「処分」にあたらないと解される。
　そこで、Ａ・Ｂ両名のために相続の開始がめった時に、専有部分および敷地利用権はＡ・Ｂの共有となるのであるが、遺産分割の実質的な性質は、相続人Ａ・Ｂの協議（合意）により、右の共有持分権を移転することであるから、それは意思表示による権利変動にあたると考えられる。

　したがって、専有部分と敷地利用権が一体化している場合において、専有部分はＡ、敷地利用権はＢが取
得する旨の遺産分割の協議は分離処分にあたると解され、そのような協議は無効であるから、本間の登記申
請は受理されないこととなる。

法による根抵当権設定の仮登記のなされている土地の分筆登記の申請については、法第81条ノ4第2項及び第83条第1項後段（現行法第102条第２項、第３項）の規定の適用は新ない（昭48.11.14民三第8526号回答）。

（分筆の登記における権利部の記録方法）
第102条　登記官は、前条の場合において、乙土地の登記記録の権利部の相当区に、甲土地の登記記録から権利に関する登記（地役権の登記にあっては、乙土地に地役権が存続することとなる場合に限る。）を転写し、かつ、分筆の登記に係る申請の受付の年月日及び受付番号を記録しなければならない。この場合において、所有権及び担保権以外の権利（地役権を除く。）については分筆後の甲土地が共にその権利の目的である旨を記録し、担保権については既にその権利についての共同担保目録が作成されているときを除き共同担保目録を作成し、転写した権利の登記の末尾にその共同担保目録の記号及び目録番号を記録しなければならない。
２　登記官は、前項の場合において、転写する権利が担保権であり、かつ、既にその権利についての共同担保目録が作成されているときは、同項の規定により転写された乙土地に関する権利を当該共同担保目録に記録しなければならない。
３　登記官は、甲土地の登記記録から乙土地の登記記録に所有権以外の権利に関する登記を転写したときは、分筆後の甲土地の登記記録の当該権利に関する登記に、担保権以外の権利（地役権を除く。）については乙土地が共にその権利の目的である旨を、担保権については既にその権利についての共同担保目録が作成されているときを除き第一項の規定により作成した共同担保目録の記号及び目録番号を記録しなければならない。

国土調査をするときに、筆界が定まらず筆界未定地として図面が作成され，地図として備え付けられることがある。

筆界未定地については、原則として分筆の登記をすることはできない（登記研究459号）とされるが，国土調査の際に境界に紛争があって筆界未定とされた土地の代位による分筆登記は、紛争地と全く関係がない旨等が記載された所有者の証明書等が添付され、かつ、登記官において現地を確認できるものである場合には、便宜することができる（昭47.2.4民三第110号回答・登記研究344号）。

筆界未定地を解消すべく，登記法131条2項に次が加えられた。
２　地方公共団体は、その区域内の対象土地の所有権登記名義人等のうちいずれかの者の同意を得たときは、筆界特定登記官に対し、当該対象土地の筆界（第十四条第一項の地図に表示されないものに限る。）について、筆界特定の申請をすることができる。

「所有権の登記がある土地の合筆登記の申請書には，印鑑証明書を添付しなければならない。」

どう見ても，正しい文章である。
登記令１６条２項をみるとそのとおりである。ただ，登記令１８条２項は，「委任による代理人によって登記を申請する場合には，委任状に印鑑証明書を添付する」とある。
そうすると，申請書の添付情報欄に「印鑑証明書」と記載するのは，令１６条の本人申請だけであり，代理申請の令１８条の場合は，「代理権限証書（印鑑証明書）」とすべきではないかと，疑問に思われる。
結論としては，登記実務でも試験でも両者は区別されないので，添付情報欄には「登記識別情報　印鑑証明書」のように記載する。





十

今さらですが，登記研究に


　共有土地の一部の地目が変更されたことによる分筆及び地目変更の登記の申請は、共有者の１人からでも申請することができる。（登記研究396号【5863】）昭和55年12月号

その他には，
氏名更正と住所変更は，一申請でできる【5856】
地積測量図の境界標は，既設，新設問わず記載せよ【5859】
附属新築の建物図面には，主も附も記載する【5860】
準則138条２号（現79？）の数棟の家屋番号は，既登記，未登記を問わない【5861】
第三者が地目変更したときは，所有者は抹消できない【5867】
いろいろ，ありました。

　先取特権には，一般の先取特権（民法306条）と特別の先取特権がある（民法325条）。一般の先取特権は債務者の総財産に有し，特別の先取特権は特定の不動産に有する。
　一般の先取特権の登記がある敷地権付き区分建物について，敷地権が消滅したことにより，変更の登記をするときは，一般の先取特権は敷地の権利にも転写され，共同担保となるが，特別の先取特権は，その区分建物のみを目的であることは，民法上明確なので，敷地の権利には転写されないし，共同担保目録が作成されることもない。

（規則124条６項）
　６　登記官は、第三項の規定により転写すべき登記が、一般の先取特権、質権又は抵当権の登記であるときは、共同担保目録を作成しなければならない。この場合には、建物及び土地の各登記記録の転写された権利に係る登記の末尾に、新たに作成した共同担保目録の記号及び目録番号を記録しなければならない。