土地家屋調査士試験の豆知識

本試験のときだけミスをする。力が出せない。
そんなあなた（本当は私も）。その対策は、
�@試験中は時計をみない。
　試験時間は２時間30分だから、時間配分をするというが。
　しかし、あと５分となって、正しく考えられない。
　だから、「止め。」と言われるまで、たんたんと解答する。
次は、
　

登記法121条
３　何人も、正当な理由があるときは、登記官に対し、法務省令で定めるところにより、手数料を納付して、登記簿の附属書類（第一項の図面を除き、電磁的記録にあっては、記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したもの。次項において同じ。）の全部又は一部（その正当な理由があると認められる部分に限る。）の閲覧を請求することができる。
４　前項の規定にかかわらず、登記を申請した者は、登記官に対し、法務省令で定めるところにより、手数料を納付して、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類の閲覧を請求することができる。

令和５年度の第22問の登記の目的は、「区分建物表題部変更・合併登記」が正解のようだ。

次のように講評された（抄）。

令和５年度土地家屋調査士試験筆記試験（記述式問題）の出題の趣旨
〔第22問〕
問２ 問題文に記載された事実関係、資料及び依頼人の依頼内容から、申請す
べき登記の内容（区分建物の表題部の変更の登記及び区分建物の（区分）
合併の登記）を的確に読み取ることを求めるとともに、その申請情報及び
添付情報の内容並びに登録免許税の額についての正確な知識及び理解を
問うもの

過去問を何回も実施していることと思います。
なんか、見たことあるな。これは、見たことがない。
おそらく、４つはみたことがあり。１つは見たことがない。
過去問のみでは、最大４０点、３７．５点がせいぜい。
カンのいい人は、満点をとる。
３７．５点では。記述式を４０．０点とらないと難しい。
まあそれでも、４５００人の受験者の２０００人が択一突破。
２０００人のうち、４００人が合格。
実質合格率２０％ですから、択一突破できる力があれば５回受ければ
合格できる。
１年で受かる人は、法令集を理解して、自分でも予想問題が作成できる。

択一予想正解番号
２１４３５２３１４１
４４４２３５２５３１
第２１問解答予想
問１　一筆　測量　Ｆ点　Ｊ点
問２　Ｂ　７０２．６７　７０２．６２
　　　Ｈ　６８０．６４　７０２．６２
問３　１番２、１番４　に分筆する地積測量図
問４　土地地目変更・合筆登記
問５　表題部所有者　所有権　異議　職権
第２２問解答予想
問１　合体　独立　合体　権利　接続
問２　区分建物合併登記
問３　１階８３,６２�u　２階８８.５７�u
問４　規約証明書　敷地権　敷地利用権　分離　処分

第３問　遺言に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。
　　　
ア　被相続人が、生前、その所有する不動産を推定相続人の一人に贈与したが、その旨の登記が未了の間に、他の推定相続人に当該不動産の特定遺贈をし、その後相続の開始があった場合、当該贈与と遺贈による物権変動の優劣は、登記の具備の有無によって決まる。
イ　遺言は、二人以上の者が同一の証書ですることもできる。
ウ　受遺者は、遺言者の死亡前であっても、遺贈の放棄をすることができる。
エ　秘密証書による遺言について、その方式に欠けるものがある場合には、当該遺言は、自筆証書による遺言の方式を具備しているときであっても、自筆証書による遺言として有効とはならない。
オ　疾病その他の事由によって死亡の危急に迫った者が特別の方式によってした遺言は、法定の期間内に、証人の一人又は利害関係人から家庭裁判所に請求してその確認を得なければ、その効力を生じない。
　　　
　　　1　アエ　　2　アオ　　3　イウ　　4　イエ　　5　ウオ

第３問　正解　２
ア　正しい。被相続人から同じ不動産について生前贈与を受けた者と、特定遺贈（財産を指定して行う遺贈をいう。）を受けた者は、登記未了の間に相続が開始したときは、物権変動の優劣は登記の具備によって決まる（最判昭和46.11.16）。
イ　誤り。遺言は、二人以上の者が同一の証書ですることができない（共同遺言の禁止、民法975条、）。
ウ　誤り。受遺者は、遺言者の死亡後、いつでも、遺贈の放棄をすることができる（遺贈の放棄、民法986条１項）。死亡前には、遺贈の放棄はできない。
エ　誤り。秘密証書による遺言は、民法970条（秘密証書遺言）に定める方式に欠けるものがあっても、第968条（自筆証書遺言）に定める方式を具備しているときは、自筆証書による遺言としてその効力を有する（民法971条）。
オ　正しい。疾病その他の事由によって死亡の危急に迫った者が遺言をしようとするときは、証人３人以上の立会いをもって、その一人に遺言の趣旨を口授して、これをすることができる（民法976条１項前段）。この遺言は、遺言の日から20日以内に、証人の一人又は利害関係人から家庭裁判所に請求してその確認を得なければ、その効力を生じない（同４項）。

　以上により、アオが正しく、２が正解。

第２問　Ａ、Ｂ及びＣが各３分の１の持分の割合で甲土地を共有している場合の法律関係に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。

ア　Ａは、Ｂ及びＣの同意を得なければ、自己の持分を放棄することができない。
イ　甲土地につき共有物の分割の裁判を行う場合には、裁判所は、Ａに債務を負担させて、Ｂ及びＣの持分全部を取得させる方法による分割を命ずることもできる。
ウ　Ｃが所在不明である場合において、Ａが甲土地にその形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えようとするときは、Ａは、裁判所に対し、Ｂの同意を得てその変更を加えることができる旨の裁判を請求することができる。
エ　ＡがＢに対して甲土地の管理費用の支払を内容とする金銭債権を有する場合において、ＢがＤに甲土地の持分を譲渡したときは、Ａは、Ｄに対してその債権を行使することができない。
オ　Ａが甲土地を駐車場として使用させる目的でＤのために賃借権を設定する場合には、賃貸借の存続期間の長短にかかわらず、Ｂ及びＣの同意が必要である。

1　アエ　　2　アオ　　3　イウ　　4　イエ　　5　ウオ

第２問　正解　３
ア　誤り。民法上の明文規定はないが、各共有者は、所有権（民法206条）の本質をもつことから、持分権を自由に処分（譲渡、担保の設定、放棄等）できる。本肢のように、他の共有者の同意を必要としない。
イ　正しい。裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる（民法258条２項）。�@共有物の現物を分割する方法、�A共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法
ウ　正しい。不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者（以下この条において「所在等不明共有者」という。）の持分を取得させる旨の裁判をすることができる（民法262条の２第２項１号）。
エ　誤り。共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる（民法254条）。本肢のＡは特定承継人Ｄに対して行使することができる。
オ　誤り。共有者は、民法252条４項１号（山林の借地10年）以外の土地の借地権で５年を超えないものは、持分の過半数で設定することができる（民法252条４項）。本肢は、５年を超えなければ正しい。

　以上により、イウが正しく、３が正解。

令和５年土地家屋調査士予想問題
第１問　公道に至るための他の土地の通行権（以下「囲(い)繞(によう)地(ち)通行権」という。）に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。

ア　他の土地に囲まれて公道に通じない土地（以下「袋地」という。）の所有権を取得した者は、所有権の移転の登記をしなくても、袋地を囲んでいる他の土地（以下「囲繞地」という。）の所有者に対して、囲繞地通行権を主張することができる。
イ　自動車によっては公道に出入りすることができないが、徒歩により公道に出入りすることができる土地の所有者は、その土地を囲んでいる他の土地につき、自動車による通行を前提とする囲繞地通行権を有しない。
ウ　民法第210条の規定による囲繞地通行権が認められる場合の通行の場所及び方法は、通行権者のために必要であり、かつ、囲繞地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
エ　共有物の分割によって生じた袋地の所有者が、他の分割者の所有地（以下「残余地」という。）について有する囲繞地通行権は、当該残余地について特定承継が生じた場合には、消滅する。
オ　Ａがその所有する一筆の土地を甲土地と乙土地とに分筆し、甲土地をＢに譲渡するのと同時に乙土地をＣに譲渡したことによって甲土地が袋地となった場合には、Ｂは、乙土地以外の囲繞地について囲繞地通行権を有することがある。

1　アウ　　2アオ　　3　イエ　　4　イオ　　5　ウエ

第１問　正解　２
ア　正しい。袋地の所有権を取得した者は、登記を経由していなくても、囲繞地の所有者ないし利用者に対して、通行権を主張することができる（最判昭和47.4.14）。
イ　誤り。自動車による通行を前提とする囲繞地通行権の成否及びその具体的な内容は、その必要性、周辺土地の状況、その他の土地の所有者が被る不利益等諸事情を総合考慮して判断すべきである（最判平成18.3.16）。つまり、自動車による通行権もあり得る。
ウ　正しい。通行の場所及び方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない（民法211条１項）。
エ　誤り。囲繞地（残余地）に対する通行権は、残余地の所有者がこれを第三者に譲渡した場合にも、消滅しない（最判平2.11.20）。
オ　誤り。一筆の土地を分筆し、それぞれ同時に数人に譲渡したため袋地が生じた場合において、袋地を取得した者は、分筆前に一筆であった土地のみ、囲繞地通行権を有するにすぎない（最判昭和37.10.30）。本肢の乙地以外の囲繞地について、通行権はない。

　以上により、アウが正しく、２が正解。

【願書受付】
７月２４日から８月⒋日まで
【試験日】　
筆記試験　　　　１０月１５日（日）
口述試験　令和６年１月２５日（木）
【発表】
筆記試験合格番号　　令和６年１月１０日（水）
最終合格者　　　　　令和６年２月１６日（金）

【筆記具の指定】
地積測量図、建物図面、各階平面図等の図面を記述式答案用紙に記載するに当たっては、次の筆記具を使用することとしていますので、御注意ください（受験案内書§７・６参照）。

○ 万　年　筆・・ペン種（ペン先）が細字（Ｆ）以下のもの
○ ボールペン・・ボール径（ペン先）が0.5mm以下のもの

令和５．３．２８民二第５３３号通達
第１ 共有に関する規律の見直し
　１ 共有物の軽微変更
(1) 共有者が共有物に変更を加える行為であっても、その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（以下「軽微変更」という。）については、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することとされた（改正民法第２５１条第１項、第２５２条第１項）。
(2) 分筆又は合筆の登記については、前記(1)の軽微変更に該当し、分筆又は合筆の登記を申請しようとする土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人（不登法第３９条第１項）の持分の価格に従い、その合計が過半数となる場合には、これらの者が登記申請人となって分筆又は合筆の登記を申請することができ、それ以外の共有者らが登記申請人となる必要はない（改正民法第２５２条の２第１項に規定する共有物の管理者が代理人となって登記申請をする場合については、後記５のとおり。）。
(3) 登記官は、登記申請人となった共有者らの有する持分の価格に従った合計が過半数であることを登記記録で確認することになる。
(4) 所有権の登記がある土地の合筆の登記申請時に提供を要する登記識別情報（不登令第８条第２項第１号）は、登記申請人に係るもののみで足りる。
(5) 登記官は登記の完了後、登記申請人にならなかった共有者全員に対し、不登規則第１８３条第１項第１号に基づき登記が完了した旨を通知するものとする（同条第２項の規定にかかわらず、登記申請人にならなかった共有者全員に通知するものとする。）。
(6) 区分所有法の適用がある建物の敷地（以下「区分所有敷地」という。）の分筆の登記についても、上記と同様に取り扱うものとする（区分所有法第２５条第１項に規定する管理者が代理人となって登記申請をする場合については、後記５のとおり。）。