土地家屋調査士試験の豆知識

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第２問　Ａ、Ｂ及びＣが各３分の１の持分の割合で甲土地を共有している場合の法律関係に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。

ア　Ａは、Ｂ及びＣの同意を得なければ、自己の持分を放棄することができない。
イ　甲土地につき共有物の分割の裁判を行う場合には、裁判所は、Ａに債務を負担させて、Ｂ及びＣの持分全部を取得させる方法による分割を命ずることもできる。
ウ　Ｃが所在不明である場合において、Ａが甲土地にその形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えようとするときは、Ａは、裁判所に対し、Ｂの同意を得てその変更を加えることができる旨の裁判を請求することができる。
エ　ＡがＢに対して甲土地の管理費用の支払を内容とする金銭債権を有する場合において、ＢがＤに甲土地の持分を譲渡したときは、Ａは、Ｄに対してその債権を行使することができない。
オ　Ａが甲土地を駐車場として使用させる目的でＤのために賃借権を設定する場合には、賃貸借の存続期間の長短にかかわらず、Ｂ及びＣの同意が必要である。

1　アエ　　2　アオ　　3　イウ　　4　イエ　　5　ウオ

第２問　正解　３
ア　誤り。民法上の明文規定はないが、各共有者は、所有権（民法206条）の本質をもつことから、持分権を自由に処分（譲渡、担保の設定、放棄等）できる。本肢のように、他の共有者の同意を必要としない。
イ　正しい。裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる（民法258条２項）。�@共有物の現物を分割する方法、�A共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法
ウ　正しい。不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者（以下この条において「所在等不明共有者」という。）の持分を取得させる旨の裁判をすることができる（民法262条の２第２項１号）。
エ　誤り。共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる（民法254条）。本肢のＡは特定承継人Ｄに対して行使することができる。
オ　誤り。共有者は、民法252条４項１号（山林の借地10年）以外の土地の借地権で５年を超えないものは、持分の過半数で設定することができる（民法252条４項）。本肢は、５年を超えなければ正しい。

　以上により、イウが正しく、３が正解。

令和５年土地家屋調査士予想問題
第１問　公道に至るための他の土地の通行権（以下「囲(い)繞(によう)地(ち)通行権」という。）に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。

ア　他の土地に囲まれて公道に通じない土地（以下「袋地」という。）の所有権を取得した者は、所有権の移転の登記をしなくても、袋地を囲んでいる他の土地（以下「囲繞地」という。）の所有者に対して、囲繞地通行権を主張することができる。
イ　自動車によっては公道に出入りすることができないが、徒歩により公道に出入りすることができる土地の所有者は、その土地を囲んでいる他の土地につき、自動車による通行を前提とする囲繞地通行権を有しない。
ウ　民法第210条の規定による囲繞地通行権が認められる場合の通行の場所及び方法は、通行権者のために必要であり、かつ、囲繞地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
エ　共有物の分割によって生じた袋地の所有者が、他の分割者の所有地（以下「残余地」という。）について有する囲繞地通行権は、当該残余地について特定承継が生じた場合には、消滅する。
オ　Ａがその所有する一筆の土地を甲土地と乙土地とに分筆し、甲土地をＢに譲渡するのと同時に乙土地をＣに譲渡したことによって甲土地が袋地となった場合には、Ｂは、乙土地以外の囲繞地について囲繞地通行権を有することがある。

1　アウ　　2アオ　　3　イエ　　4　イオ　　5　ウエ

第１問　正解　２
ア　正しい。袋地の所有権を取得した者は、登記を経由していなくても、囲繞地の所有者ないし利用者に対して、通行権を主張することができる（最判昭和47.4.14）。
イ　誤り。自動車による通行を前提とする囲繞地通行権の成否及びその具体的な内容は、その必要性、周辺土地の状況、その他の土地の所有者が被る不利益等諸事情を総合考慮して判断すべきである（最判平成18.3.16）。つまり、自動車による通行権もあり得る。
ウ　正しい。通行の場所及び方法は、通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない（民法211条１項）。
エ　誤り。囲繞地（残余地）に対する通行権は、残余地の所有者がこれを第三者に譲渡した場合にも、消滅しない（最判平2.11.20）。
オ　誤り。一筆の土地を分筆し、それぞれ同時に数人に譲渡したため袋地が生じた場合において、袋地を取得した者は、分筆前に一筆であった土地のみ、囲繞地通行権を有するにすぎない（最判昭和37.10.30）。本肢の乙地以外の囲繞地について、通行権はない。

　以上により、アウが正しく、２が正解。

【願書受付】
７月２４日から８月⒋日まで
【試験日】　
筆記試験　　　　１０月１５日（日）
口述試験　令和６年１月２５日（木）
【発表】
筆記試験合格番号　　令和６年１月１０日（水）
最終合格者　　　　　令和６年２月１６日（金）

【筆記具の指定】
地積測量図、建物図面、各階平面図等の図面を記述式答案用紙に記載するに当たっては、次の筆記具を使用することとしていますので、御注意ください（受験案内書§７・６参照）。

○ 万　年　筆・・ペン種（ペン先）が細字（Ｆ）以下のもの
○ ボールペン・・ボール径（ペン先）が0.5mm以下のもの

令和５．３．２８民二第５３３号通達
第１ 共有に関する規律の見直し
　１ 共有物の軽微変更
(1) 共有者が共有物に変更を加える行為であっても、その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（以下「軽微変更」という。）については、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することとされた（改正民法第２５１条第１項、第２５２条第１項）。
(2) 分筆又は合筆の登記については、前記(1)の軽微変更に該当し、分筆又は合筆の登記を申請しようとする土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人（不登法第３９条第１項）の持分の価格に従い、その合計が過半数となる場合には、これらの者が登記申請人となって分筆又は合筆の登記を申請することができ、それ以外の共有者らが登記申請人となる必要はない（改正民法第２５２条の２第１項に規定する共有物の管理者が代理人となって登記申請をする場合については、後記５のとおり。）。
(3) 登記官は、登記申請人となった共有者らの有する持分の価格に従った合計が過半数であることを登記記録で確認することになる。
(4) 所有権の登記がある土地の合筆の登記申請時に提供を要する登記識別情報（不登令第８条第２項第１号）は、登記申請人に係るもののみで足りる。
(5) 登記官は登記の完了後、登記申請人にならなかった共有者全員に対し、不登規則第１８３条第１項第１号に基づき登記が完了した旨を通知するものとする（同条第２項の規定にかかわらず、登記申請人にならなかった共有者全員に通知するものとする。）。
(6) 区分所有法の適用がある建物の敷地（以下「区分所有敷地」という。）の分筆の登記についても、上記と同様に取り扱うものとする（区分所有法第２５条第１項に規定する管理者が代理人となって登記申請をする場合については、後記５のとおり。）。

昭和58.11.10民三第6400号通達
第一　敷地権
　三　敷地権
　　３　一棟の建物を区分した建物（以下「区分建物」という。）の所有者、表題部に記載された所有者又は所有権の登記名義人が建物の敷地の所有権、地上権又は賃借権の登記名義人であるとき（分有の場合を除く。二の６参照）は、これらの権利を敷地権として認定して差し支えない。ただし、分離処分可能規約の設定を証する書面その他これらの権利が敷地権でないことを証する書面（法第九十三条ノ三第五参照）が提出されたときはこの限りでない。
　４　登記官は、敷地権の表示に関して登記をする場合において、必要があるときは、敷地権の存否、割合等について調査をすることができる（法第五十条）。 　

昭和58.11.10民三第6400号通達
第一　敷地権
　三　敷地権
　　１　敷地権とは、土地の登記簿に登記された所有権、地上権又は賃借権であって建物又は附属建物と分離して処分することができないものをいう（改正法による改正後の不動産登記法（以下「法」という。）第九十一条第二項第四号）。
　　２　敷地権の表示は、建物の表示の登記事項の一に属し（法第九十一条第二項第四号参照）、建物の表示の登記において登記されるほか、建物の表示の変更若しくは更正の登記又は建物の区分の登記の手続によって登記されることもある（第五の二、第八の一の２、第九の一の２参照）。

１　土地区画整理事業により仮換地指定を受けている従前地の分筆登記については、当該事業施行者が工事着手前に測量を実施し、現地を復元することができる図面（実測図）を作成し、保管している場合において、これに基づいて作成された当該従前地の地積測量図を添付して申請がされたときは、受理することができる。ただし、地積測量図上の求積が登記簿上の地積と一致しない場合において、地積測量図上の求積に係る各筆の面積比が分筆登記の申請書に記載された分筆後の各筆の地積の比と一致しないときは、この限りでない。
２　従前地の地積測量図に「本地積測量図は、事業施行者が保管している実測図（○○図）に基づいて作成されたものであることを確認した」旨の当該施行者による証明がされているときは、１の要件を満たすものとして取り扱って差し支えない。
（平成16.2.23民二第492号民二通知）

昭和58.11.10民三第6400号通達
第一　敷地権
二　敷地利用権
５　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、単独で、規約敷地を定める規約、規約割合を定める規約及び分離処分可能規約を設定することができる。ただし、この場合の規約の設定は、公正証書によってすることを要する（区分所有法第三十二条）。
　６　建物の敷地が数筆あって、数人の区分所有者がそれらの敷地をそれぞれ単独で所有する場合（タウンハウス、棟割長屋型建物の敷地等に見られるいわゆる分有の場合）については、区分所有法第二十二条の規定は適用されない。

　昭和58.11.10民三第6400号通達
第一　敷地権
二　敷地利用権

　３　専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とは、これを分離して処分することができる旨の規約（以下「分離処分可能規約）という。）があるときは、１にかかわらず、分離して処分することができる（区分所有法第二十二条第一項ただし書、第三項）。
　４　敷地利用権の一部（持分の一部）についてのみ　専有部分と分離して処分することができる旨の分離処分可能規約も設定することができる。
　

昭和58.11.10問民三第6400号通達
第一　敷地権
二　敷地利用権
　１　専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とは、原則として、分離して処分することができない（区分所有法第二十二条第一項本文、第三項）。
　２　１の場合において、区分所有者が一人で数個の専有部分を所有するときは、各専有部分と分離して処分することができない敷地利用権の割合は、規約により定めた割合があるときはその割合（以下「規約割合」という。）により、規約割合がないときは各専有部分の床面積の割合による。