2016年10月03日
日常生活の中での法務と税務（２３） 経営、税務（３）、法務（１）、不動産 その３
日常生活の中での法務と税務（２３） 経営、税務（３）、法務（１）、不動産 その３
税研 冊子「土地活用と税金のポイント」、
大蔵財協 図解「譲渡所得」を参照
「土地活用と税金のポイント」Ｐ．３３から
資産の組み換えに関する税務上の主な特例
１ 居住用財産
（１）３０００万円特別控除の特例
譲渡益から、３０００万円を控除する。
（２）軽減税率の特例
１０年超保有財産を譲渡した場合、税率を一部軽減する。
（３）居住用財産の買換えの特例
譲渡益を１００％繰り延べる。
基本的に、譲渡資産の価額の１００％課税繰延を意味する。
（４）譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
譲渡損失を他の所得と通算可能である。
２ 事業用資産
（１）事業用資産の買換えの特例
譲渡益を８０％繰り延べる。譲渡資産と取得資産の価額のうち、いずれか低い価額
の８０％繰延を意味する。
３ 等価交換事業
（１）立体買換えの特例
譲渡益を１００％繰り延べる。
基本的に、譲渡資産の価額の１００％課税繰延を意味する。
基本的な内容説明
税研 冊子「不動産の税金ミニガイド」
１「居住用財産」
「居住用財産」とは、客観的に見て、ある程度継続して生活するために、利用している住宅家屋とその敷地のことをいいます。
２「３０００万円」控除
３年に一度、居住用財産の譲渡に対し、適用可能な制度であり、
保有期間の長短を問わないとされておりま す。
この特例は、１０年超保有財産を譲渡した場合、税率を一部軽減する軽減税率の特例がありますが、
併用可能で、３０００万円控除後譲渡益に対し、適用されるもの、とされております。
３「空き家に係る譲渡所得の特別控除３０００万円の特例の創設」
Ｈ２８０４０１～Ｈ３１１２３１までに行われる譲渡について、適用されます。
詳細は、別途お調べください。
４「居住用財産の買換え特例」
居住用の不動産の保有期間が１０年を超え、居住期間が１０年以上の場合に適用される。
売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買い換えて、住み換える場合です。元のマイホームの譲渡益に かかる譲渡所得課税を先送りするという、特例であります。すなわち、課税は、買換え先の住宅を売るとき に精算されるまで、先送りされるこになります。
５「居住用財産の譲渡損失がでた場合の特例」
（１）この特例と、買換資産にかかる住宅ローンがある場合、 「住宅ローン税額控除」が適用できるという、 重複可能を意味しております。「住宅ローン税額控除」は、当然、「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」が済んだ後から、適用されます。
（２）譲渡損失の生じた年において、損益通算をしてもなお、引ききれない赤字の金額を、「翌年以後３年間の所得から繰越控除できる特例」であります。
（３）この特例は、買換資産を取得しなくても、翌年以後３年間の所得から繰越控除できる特例であります
。すなわち、上記、４「居住用財産の買換え特例」、とは、別個のものです。
・・・「要件」としまして、
（イ）譲渡資産
①譲渡資産の保有期間が、譲渡年の１月１日時点で、５年超である。
②平成２９年１２月３１日までの譲渡であること。
（ロ）買換資産
①譲渡年の前年の１月１日から譲渡年の翌年の１２月３１日までに借入れにより取得すること
②取得年の翌年１２月３１日までに居住すること
③家屋の床面積が５０㎡以上であること
④繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高があること
⑤借入先は、親族以外の所定の金融機関であること
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今後、この分野は、不動産投資も含め、検討をしていきたい。
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債権回収の仕方（特殊その１）「債権者代位権と、その転用」（民法４２３条）の行使
債権者Aは、債務者Bから、貸付金の回収ができないで困っています。
しかし、債務者Bは、売掛金という、第三（債務）者Cに対する債権を持っていました。しかし、動こうとしないのでした。または、積極的に、Cから回収して、A に対し、弁済（支払い）をしようとしないのです。
A はどうしましょうか。
（回答）
Aは、
「B、Cに内容証明郵便で、債権者代位権に基づく権利行使である旨を通知し、直接CがAに支払うよう請求」いたします。
これを「債権者代位権の行使」といいますが、
国税庁が、滞納者から、回収する手段としても、使用しているようです。
回収に困っている方は、「回収の一つの方法、選択肢」として、検討なさったらいかがでしょうか。
かなり強い、歴史のある、回収方法です。
参考；
①保存行為は、裁判外でできる。すなわち、当然に、できることを意味します。
保存行為の例；
イ）代金債権があるにもかかわらず、取り立てしないため、消滅時効が完成する恐れがある場合
ロ）不動産を購入したのに、所有権移転登記をしない場合
ハ）相続に係る登記をしない場合
②債権者代位権行使の要件
イ）債務者が無資力であること
被保全債権が金銭債権である場合には、債務者は無資力で弁済の資力に不足をきたしていることが必要です。ただし、金銭債権以外の特定債権を保全するために認められている債権者代位権（債権者代位権の転用）においては、無資力要件を満たす必要はありません。
ロ）債務者が自らその権利を行使しないこと
債務者が自ら権利を行使してしまった後は、その行使の方法・結果の良し悪しにかかわらず、債権者代位権を行使することはできません。すなわち、第三債務者Cから、回収できないことを、意味します。
ハ）債務者の有する権利が債務者の一身専属権でないこと
ニ）被保全債権が弁済期に達していること
③代位できない権利
債務者に属する権利のうち、債務者の一身に属する権利
④効果
債権者代位の効果は、すべて直接債務者に帰属します。
⑤裁判上では、基本的には、訴訟を提起し、判決を得て、強制執行により換価して回収することになります。
この回収金は、債務者に属しますが、返還を要求され、債権者間平等を言われても、債権者は、この回収金の引き渡し債務と貸付金を相殺することが可能とされております。
参考；「債権者代位権の転用」・・・金銭債権が被保全債権である場合、「債権者代位権の本来の形では、債務者の無資力が要件となりますが、これを要件とせず」債務者の持つ登記請求権の代位行使を認めた判例（最判昭和50年3月6日民集29巻3号203頁）があります。判例は、債権者代位権の適用範囲を拡大し、債務者の責任財産保全という目的以外で債権者代位権を行使することを認めています。
債務者の責任財産保全という目的以外で債権者代位権を行使する場合を、「債権者代位権の転用」と言います。
以上から、第三（債務）者Cからは、任意に支払っていただく方式で回収する「債権者代位権」を行使し、債務者Bから、訴訟したいのであれば訴訟していただき、その場合は、「相殺」で対抗するとよい、ことになります。
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いかがでしたか。
国債を含めた政府残高は、１，２６０兆円あり、ここ数年、毎年、２０兆円超ずつの増加である。ＧＤＰは５３１兆円である。日本人の預貯金は、１６００兆円以上あり、日本人の対外国純資産は３３９兆円と言われております。５３１×３％≒１６兆円。GDP比３％の赤字を出し続けても、２０年間はなくならず、海外から見て安全といえるそうです。（東洋経済新聞10/1）
しかしです。日本政府のテロ対応等は、評価されるであろうが、経済政策が浮草で、根拠なしかな、であります。
それではまた。
税研 冊子「土地活用と税金のポイント」、
大蔵財協 図解「譲渡所得」を参照
「土地活用と税金のポイント」Ｐ．３３から
資産の組み換えに関する税務上の主な特例
１ 居住用財産
（１）３０００万円特別控除の特例
譲渡益から、３０００万円を控除する。
（２）軽減税率の特例
１０年超保有財産を譲渡した場合、税率を一部軽減する。
（３）居住用財産の買換えの特例
譲渡益を１００％繰り延べる。
基本的に、譲渡資産の価額の１００％課税繰延を意味する。
（４）譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
譲渡損失を他の所得と通算可能である。
２ 事業用資産
（１）事業用資産の買換えの特例
譲渡益を８０％繰り延べる。譲渡資産と取得資産の価額のうち、いずれか低い価額
の８０％繰延を意味する。
３ 等価交換事業
（１）立体買換えの特例
譲渡益を１００％繰り延べる。
基本的に、譲渡資産の価額の１００％課税繰延を意味する。
基本的な内容説明
税研 冊子「不動産の税金ミニガイド」
１「居住用財産」
「居住用財産」とは、客観的に見て、ある程度継続して生活するために、利用している住宅家屋とその敷地のことをいいます。
２「３０００万円」控除
３年に一度、居住用財産の譲渡に対し、適用可能な制度であり、
保有期間の長短を問わないとされておりま す。
この特例は、１０年超保有財産を譲渡した場合、税率を一部軽減する軽減税率の特例がありますが、
併用可能で、３０００万円控除後譲渡益に対し、適用されるもの、とされております。
３「空き家に係る譲渡所得の特別控除３０００万円の特例の創設」
Ｈ２８０４０１～Ｈ３１１２３１までに行われる譲渡について、適用されます。
詳細は、別途お調べください。
４「居住用財産の買換え特例」
居住用の不動産の保有期間が１０年を超え、居住期間が１０年以上の場合に適用される。
売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買い換えて、住み換える場合です。元のマイホームの譲渡益に かかる譲渡所得課税を先送りするという、特例であります。すなわち、課税は、買換え先の住宅を売るとき に精算されるまで、先送りされるこになります。
５「居住用財産の譲渡損失がでた場合の特例」
（１）この特例と、買換資産にかかる住宅ローンがある場合、 「住宅ローン税額控除」が適用できるという、 重複可能を意味しております。「住宅ローン税額控除」は、当然、「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」が済んだ後から、適用されます。
（２）譲渡損失の生じた年において、損益通算をしてもなお、引ききれない赤字の金額を、「翌年以後３年間の所得から繰越控除できる特例」であります。
（３）この特例は、買換資産を取得しなくても、翌年以後３年間の所得から繰越控除できる特例であります
。すなわち、上記、４「居住用財産の買換え特例」、とは、別個のものです。
・・・「要件」としまして、
（イ）譲渡資産
①譲渡資産の保有期間が、譲渡年の１月１日時点で、５年超である。
②平成２９年１２月３１日までの譲渡であること。
（ロ）買換資産
①譲渡年の前年の１月１日から譲渡年の翌年の１２月３１日までに借入れにより取得すること
②取得年の翌年１２月３１日までに居住すること
③家屋の床面積が５０㎡以上であること
④繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高があること
⑤借入先は、親族以外の所定の金融機関であること
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今後、この分野は、不動産投資も含め、検討をしていきたい。
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債権回収の仕方（特殊その１）「債権者代位権と、その転用」（民法４２３条）の行使
債権者Aは、債務者Bから、貸付金の回収ができないで困っています。
しかし、債務者Bは、売掛金という、第三（債務）者Cに対する債権を持っていました。しかし、動こうとしないのでした。または、積極的に、Cから回収して、A に対し、弁済（支払い）をしようとしないのです。
A はどうしましょうか。
（回答）
Aは、
「B、Cに内容証明郵便で、債権者代位権に基づく権利行使である旨を通知し、直接CがAに支払うよう請求」いたします。
これを「債権者代位権の行使」といいますが、
国税庁が、滞納者から、回収する手段としても、使用しているようです。
回収に困っている方は、「回収の一つの方法、選択肢」として、検討なさったらいかがでしょうか。
かなり強い、歴史のある、回収方法です。
参考；
①保存行為は、裁判外でできる。すなわち、当然に、できることを意味します。
保存行為の例；
イ）代金債権があるにもかかわらず、取り立てしないため、消滅時効が完成する恐れがある場合
ロ）不動産を購入したのに、所有権移転登記をしない場合
ハ）相続に係る登記をしない場合
②債権者代位権行使の要件
イ）債務者が無資力であること
被保全債権が金銭債権である場合には、債務者は無資力で弁済の資力に不足をきたしていることが必要です。ただし、金銭債権以外の特定債権を保全するために認められている債権者代位権（債権者代位権の転用）においては、無資力要件を満たす必要はありません。
ロ）債務者が自らその権利を行使しないこと
債務者が自ら権利を行使してしまった後は、その行使の方法・結果の良し悪しにかかわらず、債権者代位権を行使することはできません。すなわち、第三債務者Cから、回収できないことを、意味します。
ハ）債務者の有する権利が債務者の一身専属権でないこと
ニ）被保全債権が弁済期に達していること
③代位できない権利
債務者に属する権利のうち、債務者の一身に属する権利
④効果
債権者代位の効果は、すべて直接債務者に帰属します。
⑤裁判上では、基本的には、訴訟を提起し、判決を得て、強制執行により換価して回収することになります。
この回収金は、債務者に属しますが、返還を要求され、債権者間平等を言われても、債権者は、この回収金の引き渡し債務と貸付金を相殺することが可能とされております。
参考；「債権者代位権の転用」・・・金銭債権が被保全債権である場合、「債権者代位権の本来の形では、債務者の無資力が要件となりますが、これを要件とせず」債務者の持つ登記請求権の代位行使を認めた判例（最判昭和50年3月6日民集29巻3号203頁）があります。判例は、債権者代位権の適用範囲を拡大し、債務者の責任財産保全という目的以外で債権者代位権を行使することを認めています。
債務者の責任財産保全という目的以外で債権者代位権を行使する場合を、「債権者代位権の転用」と言います。
以上から、第三（債務）者Cからは、任意に支払っていただく方式で回収する「債権者代位権」を行使し、債務者Bから、訴訟したいのであれば訴訟していただき、その場合は、「相殺」で対抗するとよい、ことになります。
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いかがでしたか。
国債を含めた政府残高は、１，２６０兆円あり、ここ数年、毎年、２０兆円超ずつの増加である。ＧＤＰは５３１兆円である。日本人の預貯金は、１６００兆円以上あり、日本人の対外国純資産は３３９兆円と言われております。５３１×３％≒１６兆円。GDP比３％の赤字を出し続けても、２０年間はなくならず、海外から見て安全といえるそうです。（東洋経済新聞10/1）
しかしです。日本政府のテロ対応等は、評価されるであろうが、経済政策が浮草で、根拠なしかな、であります。
それではまた。
投稿者：日常生活に役立つ税務・法務、経営について｜15:58
