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2017年12月19日
雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？③
前回までの続きです。
雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？
雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？②
前回までは除雪・排雪にかかる経費と現場の実態のお話をしました。
今回は除雪のレベルについてお話します。
現場の実態は「そもそも除雪自体をしっかりとしていない場合がある」ということでしたが、そこはビシッと「何センチ以上積もったら除雪する」等、細かく契約書を交わししっかり除雪をしてくれたとして、その除雪はどこまでされているのか。
というのも、通常一般家庭で「除雪をする」というと小さな家庭用除雪機もしくはスコップ片手に家の前や駐車場を除雪します。
この場合、壁の際まで普通に除雪できます。
しかし、除雪業者に依頼して除雪してもらった場合、デカイ重機で一気に除雪することになります。
面積の広いアパマンの駐車場も一瞬で除雪することができますが、写真を見てのとおりどう見ても小回りが利きません。
乗ってみればわかりますが、壁付近の雪はそのまま残ってしまいます。
駐車場に停めてある車が1台でもあればその周辺は除雪できません。
電柱なんかが立っている場合も同じですね。
この残雪の度合いは業者によってマチマチです。
でも絶対残ります。
そもそも残雪の何が悪いのかというと、夏に内覧があるならいいのですが、除雪がしっかりされていない状態の物件は雑草ボーボーの物件と印象が変わりません。
内覧でそんな雑草ボーボー物件は入る前からイメージ悪いですね。
全くやらずに放置は最悪です。
ガス屋目線でも、そういう物件のほうが入居者の滞納率高いです。
また、雑草であれば伸びるスピードがある程度決まっているので物件を見なくても状況が予想しやすいですが、雪は不定期でどのくらい積もったか以前にその物件で降ったのかどうかもわかりません。
住んでるところがドカッと降ってても、車で10分のところが全く降ってないなんてことは普通です。
そういう意味では雑草よりもタチが悪いと言えます。
どのアパートでも同じならいいのですが、綺麗にしているところもたくさんあります。
地主系の大家さんは運営を管理会社に丸投げして全然関わっていないのに、除雪だけは綺麗にしている場合が多いです。
アパート経営は馬鹿にされがちな地主さんですが、元々しっかりした家系なので自宅の手入れに抜かりなく、そのまま近所にあるアパートの除雪もやるという流れです。
物件の近くに住んでいる大家さんも労働力投入してやる方もいます。
僕の場合は近い物件は重機もってるので自分でやります。
遠い方の物件は車で15分なので重機は遅すぎて行くのに2時間かかるので業者にお願いしています。
自分で除雪すると重機使っても壁際だけ降りてスコップでちょちょっとやれば見違える程綺麗になります。
時間はかからないのですが、業者さんはイチイチ重機から降りてまで除雪はしてくれません。
遠い方の物件はそのままだとやっぱりだらしない状態です。
だからと言って労働力投入して全部自分でやるとある程度降った日なら2時間以上かかります。
そこでどうするかというと壁や障害物の端だけジョンバー（スコップの一種）でちょちょっと外側に出してやればいいのです。
僕の8戸のアパートくらいなら5分もかかりません。
そうすると業者さんが除雪に入った時に外側に出した雪と一緒に除雪してくれます。
人力と重機のハイブリッド除雪ですね。
遠方大家さんはそれができないので、同じ家賃なら立地やグレードで勝負するしかありません。
どちらにしても雪のない地域のオーナーさんが雪国に物件を持つ場合は除雪のシーズン契約を業者さんと直接交わしたほうがいいですね。
そして、物件を選ぶ場合は共用廊下があり外から供用廊下への入り口が一か所に集約されているような
物件がおすすめです。
その入口１ヵ所しか気になりません。
各部屋を出たらそのまま外という物件はアパートの側面の大部分が入口であり、その全てに雪が積もっているのは印象悪いです。
雪については、物件ごとにしっかりとその対処法を見極めた上で購入した方がいいと思います。
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雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？
雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？②
前回までは除雪・排雪にかかる経費と現場の実態のお話をしました。
今回は除雪のレベルについてお話します。
一般人と専門業者の除雪方法の違い
現場の実態は「そもそも除雪自体をしっかりとしていない場合がある」ということでしたが、そこはビシッと「何センチ以上積もったら除雪する」等、細かく契約書を交わししっかり除雪をしてくれたとして、その除雪はどこまでされているのか。
というのも、通常一般家庭で「除雪をする」というと小さな家庭用除雪機もしくはスコップ片手に家の前や駐車場を除雪します。
この場合、壁の際まで普通に除雪できます。
しかし、除雪業者に依頼して除雪してもらった場合、デカイ重機で一気に除雪することになります。
面積の広いアパマンの駐車場も一瞬で除雪することができますが、写真を見てのとおりどう見ても小回りが利きません。
乗ってみればわかりますが、壁付近の雪はそのまま残ってしまいます。
駐車場に停めてある車が1台でもあればその周辺は除雪できません。
電柱なんかが立っている場合も同じですね。
この残雪の度合いは業者によってマチマチです。
でも絶対残ります。
残雪状態のデメリット
そもそも残雪の何が悪いのかというと、夏に内覧があるならいいのですが、除雪がしっかりされていない状態の物件は雑草ボーボーの物件と印象が変わりません。
内覧でそんな雑草ボーボー物件は入る前からイメージ悪いですね。
全くやらずに放置は最悪です。
ガス屋目線でも、そういう物件のほうが入居者の滞納率高いです。
また、雑草であれば伸びるスピードがある程度決まっているので物件を見なくても状況が予想しやすいですが、雪は不定期でどのくらい積もったか以前にその物件で降ったのかどうかもわかりません。
住んでるところがドカッと降ってても、車で10分のところが全く降ってないなんてことは普通です。
そういう意味では雑草よりもタチが悪いと言えます。
残雪の実態と対処方法
どのアパートでも同じならいいのですが、綺麗にしているところもたくさんあります。
地主系の大家さんは運営を管理会社に丸投げして全然関わっていないのに、除雪だけは綺麗にしている場合が多いです。
アパート経営は馬鹿にされがちな地主さんですが、元々しっかりした家系なので自宅の手入れに抜かりなく、そのまま近所にあるアパートの除雪もやるという流れです。
物件の近くに住んでいる大家さんも労働力投入してやる方もいます。
僕の場合は近い物件は重機もってるので自分でやります。
遠い方の物件は車で15分なので重機は遅すぎて行くのに2時間かかるので業者にお願いしています。
自分で除雪すると重機使っても壁際だけ降りてスコップでちょちょっとやれば見違える程綺麗になります。
時間はかからないのですが、業者さんはイチイチ重機から降りてまで除雪はしてくれません。
遠い方の物件はそのままだとやっぱりだらしない状態です。
だからと言って労働力投入して全部自分でやるとある程度降った日なら2時間以上かかります。
そこでどうするかというと壁や障害物の端だけジョンバー（スコップの一種）でちょちょっと外側に出してやればいいのです。
僕の8戸のアパートくらいなら5分もかかりません。
そうすると業者さんが除雪に入った時に外側に出した雪と一緒に除雪してくれます。
人力と重機のハイブリッド除雪ですね。
遠方大家さんはそれができないので、同じ家賃なら立地やグレードで勝負するしかありません。
どちらにしても雪のない地域のオーナーさんが雪国に物件を持つ場合は除雪のシーズン契約を業者さんと直接交わしたほうがいいですね。
そして、物件を選ぶ場合は共用廊下があり外から供用廊下への入り口が一か所に集約されているような
物件がおすすめです。
その入口１ヵ所しか気になりません。
各部屋を出たらそのまま外という物件はアパートの側面の大部分が入口であり、その全てに雪が積もっているのは印象悪いです。
雪については、物件ごとにしっかりとその対処法を見極めた上で購入した方がいいと思います。
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2017年12月16日
雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？②
前回の続きです → 前回記事はコチラ
前回は除雪・排雪にかかる経費のお話をしました。
まあ、経費に関しては運営してみればわかることなのでまだよいのですが、雪に関しては他にも注意しなければならないことがあります。
僕が札幌市で一人暮らしをしていた時に住んでいたアパートの話です。
このアパートは単身者向けロフト付きワンルームが16戸で、オーナーは大阪の方で、リモート経営だと思われます。
駐車場は8台分で、そのうち1階駐車場が4台、建物の前に4台だったので1階駐車の車が外へ出る時は建物の前の駐車場の一部が通路になっていて、その通路部分を通って道路へ出ることになります。
こんな感じです。
なので通路部分（この中の斜線部分）は共用部分となるので、一般的には除雪が必要になります。
（除雪を入居者に任せる大家さんもいますが、基本誰もやりませんｗ）
このアパートに入居して初めての冬、雪が降って積もっても除雪が入りません。
何度も降ってさらに雪が積もっても全然入りません。
僕は1階駐車場に車を止めていたのですが、外に車を出せないほど通路部分に雪が積もってしまい自分で除雪していました。
上の写真の「入口」に入るための通路に関しては誰も除雪しないので、人が歩いたところだけ固まって獣道状態でした。
外から見たこの状態のアパートはめちゃくちゃズサンに管理されているように見えてしまいます。
そして、そんなアパートがちょっとその辺歩いただけでもゴロゴロあるのです。
逆にきっちり除雪してあるアパートもありますが、同じようなアパート同士でも印象が全然違います。
管理の仕方はそれぞれのオーナーの考えなのでどうこう言う話ではないのですが、今回はここからが問題です。
このアパート、家賃も若干安いし壁紙も当時はまだ珍しいアクセントクロスだったり部屋ごとに雰囲気を変えていたりと、決してやる気のないオーナーではなかったということです。
大阪のオーナーなので、雪について無知だったのでしょうか？
その答えが見えたのは雪が積もり始めてひと月近く経ってからです。
日中部屋でくつろいでいる時に、外がガサガサ騒がしかったので窓から覗いてみるとスーツにジャンバー着た若い人3人がママさんダンプ（除雪用のでかいスコップ）を持って一生懸命除雪しています。
どう見ても管理会社の人ですね。
いまさら！？ｗ
なんでこのタイミングでいきなり除雪！？ｗ
とか思ったのですが、最後の行動で意味が分かりました。
今除雪したばかりの駐車場をここぞとばかりにデジタルカメラに収めています。
そう、どう見てもオーナーへの報告用写真です。
その後、降雪量に関係なく月1回だけ除雪されてました。
これで除雪料取っているのでしょうか？
除雪もしっかりして写真付きでオーナーへ報告します！って感じですものね。
忙しいのはわかりますが、さすがにこんな事されたら何信じていいのかわかりませんね。
対策としてはスマホで見れる防犯カメラつけてたまにチェックですかね。
僕も将来的には物件管理を全部任せて運営したいと考えているので、今後も対応策は増やしていきたいと思います。
ちなみにこのアパートは入居率かなり悪く、常に4/16部屋以上は空いてました。
空室は鍵もかかってませんでした。
「オーナーが遠いとやりたい放題だな」と大家目指す前の僕も思ったほどです。
当時は知りませんでしたが、この管理会社は決して小さい会社ではなく、不動産投資を始めるとよく目につく名前の会社です。
実名は言いませんが、もし北海道に物件を買う時に聞いてくれればお答えします。
どれだけ信頼できる管理会社を見つけることができるかは本当に難しそうですね。
僕は今のところお世話になっている管理会社さんもがんばってくれてはいますが100％は信用していません。
いや、50％も信用できていません。
結局自分の方が物件回ってますｗ
長く取引させてもらって信頼関係を築いていきたいです。
話がそれてしまいましたが、雪が積もっている状態というのは夏にアパートの前が草ボーボー状態と変わりません。
建物に風が当たって吹き溜まりなんてできてたら廃墟に見えます。
今回はそもそも除雪しているかどうかの話でしたが、次回は除雪レベルについてお話します。
つづく！
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前回は除雪・排雪にかかる経費のお話をしました。
まあ、経費に関しては運営してみればわかることなのでまだよいのですが、雪に関しては他にも注意しなければならないことがあります。
僕が札幌市で一人暮らしをしていた時に住んでいたアパートの話です。
このアパートは単身者向けロフト付きワンルームが16戸で、オーナーは大阪の方で、リモート経営だと思われます。
駐車場は8台分で、そのうち1階駐車場が4台、建物の前に4台だったので1階駐車の車が外へ出る時は建物の前の駐車場の一部が通路になっていて、その通路部分を通って道路へ出ることになります。
こんな感じです。
なので通路部分（この中の斜線部分）は共用部分となるので、一般的には除雪が必要になります。
（除雪を入居者に任せる大家さんもいますが、基本誰もやりませんｗ）
このアパートに入居して初めての冬、雪が降って積もっても除雪が入りません。
何度も降ってさらに雪が積もっても全然入りません。
僕は1階駐車場に車を止めていたのですが、外に車を出せないほど通路部分に雪が積もってしまい自分で除雪していました。
上の写真の「入口」に入るための通路に関しては誰も除雪しないので、人が歩いたところだけ固まって獣道状態でした。
外から見たこの状態のアパートはめちゃくちゃズサンに管理されているように見えてしまいます。
そして、そんなアパートがちょっとその辺歩いただけでもゴロゴロあるのです。
逆にきっちり除雪してあるアパートもありますが、同じようなアパート同士でも印象が全然違います。
管理の仕方はそれぞれのオーナーの考えなのでどうこう言う話ではないのですが、今回はここからが問題です。
このアパート、家賃も若干安いし壁紙も当時はまだ珍しいアクセントクロスだったり部屋ごとに雰囲気を変えていたりと、決してやる気のないオーナーではなかったということです。
大阪のオーナーなので、雪について無知だったのでしょうか？
その答えが見えたのは雪が積もり始めてひと月近く経ってからです。
日中部屋でくつろいでいる時に、外がガサガサ騒がしかったので窓から覗いてみるとスーツにジャンバー着た若い人3人がママさんダンプ（除雪用のでかいスコップ）を持って一生懸命除雪しています。
どう見ても管理会社の人ですね。
いまさら！？ｗ
なんでこのタイミングでいきなり除雪！？ｗ
とか思ったのですが、最後の行動で意味が分かりました。
今除雪したばかりの駐車場をここぞとばかりにデジタルカメラに収めています。
そう、どう見てもオーナーへの報告用写真です。
その後、降雪量に関係なく月1回だけ除雪されてました。
これで除雪料取っているのでしょうか？
除雪もしっかりして写真付きでオーナーへ報告します！って感じですものね。
忙しいのはわかりますが、さすがにこんな事されたら何信じていいのかわかりませんね。
対策としてはスマホで見れる防犯カメラつけてたまにチェックですかね。
僕も将来的には物件管理を全部任せて運営したいと考えているので、今後も対応策は増やしていきたいと思います。
ちなみにこのアパートは入居率かなり悪く、常に4/16部屋以上は空いてました。
空室は鍵もかかってませんでした。
「オーナーが遠いとやりたい放題だな」と大家目指す前の僕も思ったほどです。
当時は知りませんでしたが、この管理会社は決して小さい会社ではなく、不動産投資を始めるとよく目につく名前の会社です。
実名は言いませんが、もし北海道に物件を買う時に聞いてくれればお答えします。
どれだけ信頼できる管理会社を見つけることができるかは本当に難しそうですね。
僕は今のところお世話になっている管理会社さんもがんばってくれてはいますが100％は信用していません。
いや、50％も信用できていません。
結局自分の方が物件回ってますｗ
長く取引させてもらって信頼関係を築いていきたいです。
話がそれてしまいましたが、雪が積もっている状態というのは夏にアパートの前が草ボーボー状態と変わりません。
建物に風が当たって吹き溜まりなんてできてたら廃墟に見えます。
今回はそもそも除雪しているかどうかの話でしたが、次回は除雪レベルについてお話します。
つづく！
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2017年12月14日
雪の本当の怖さをわかって雪国に物件購入してますか？
12月に入ってからちょろちょろと雪が積もるようになり、北国北海道は厳しい季節に入ったというところでしょうか。（ただし、本業の灯油は厳しければ厳しいほどウハウハ）
不動産投資激戦区の札幌では北海道外からの投資家さんもたくさん参入してますが、他府県と違って北海道での不動産経営には除雪というひと手間が必要になります。
除雪だけであれば1シーズン10～15万円くらいで専門業者に委託できます。
しかし、この雪という物体、単に余計に経費がかかるというだけではなく、実はリモート経営される大家さんにはかなりの曲者です。
そして、その事を知っているオーナーさんはどれくらいいるのでしょうか？
今回は実際僕の見てきた体験も含めて話します。
まずは実際にかかるお金の話をします。
先に１シーズン10～15万円と書きましたが、これはあくまでもシーズン契約で除雪をするだけの金額です。
除雪を業者に依頼する場合、雪が積もったら都度注文して除雪してもらうかシーズン契約をして、例えば雪が10センチ以上積もったら除雪してくれるシーズン契約の2パターンがあります。
都度注文するには雪がどれだけ積もっているのかわかっていないといけないので、近所に物件がある場合以外はシーズン契約が妥当でしょう。
僕も地元以外の物件に関してはシーズン契約を結んでいます。
地元物件に関しては自分で除雪しているのでネット利回りは他より上がる事になります。
この除雪作業をしてもらうのは良いのですが、そもそも除雪とは雪をどけて空地に集める行為です。
勝手に道路に捨てられません、自分の土地のどこかに溜めなければならないのです。
何度か除雪して「もうこれ以上溜めるスペースない！」ってなったら、今度は排雪作業をしなければなりません。
この排雪作業が大体１回5～7千円くらいでしょうか。
札幌であれば自分の土地の中で基本的に駐車場以外の空いてる土地なんてない場合の方が多いです。
そうなると毎週、ドカ雪が降る時なんかは週２回排雪しなければならないという事もあるでしょう。
平均して月４回排雪するとしたら排雪だけで２～３万円／月かかり、除雪と合わせると少なくとも５万円／月以上かかる事になります。
それなりの規模の物件であれば良いのですが、小さい物件ではかなりの出費です。
小さい物件だからといって費用はほとんど変わりません。
1LDK５万円×４戸なんて物件であれば冬になれば満室でも１部屋空室状態と同じであり、キャッシュフローはほとんど出ないんじゃないでしょうか。
僕が物件を選ぶ時に、この「空き土地部分」がどのくらいあるのかはかなり重要視しています。
特に田舎であればある程、大きい空地がある場合もありますし、空地は雪捨て場にも駐車場にもなります。（田舎は家賃自体も低い場合が多いのでキャッシュフローを余計に圧迫してしまいます。）
実際、僕が所有するアパート2棟は、どちらも駐車場以外で50坪以上の空地があります。
例年通りの降雪量であれば１シーズン分の雪が捨てられるので、今のところ排雪料は支払ったことがありません。
もっとも、この経費についてはリモート大家さんでも買ってしまえばわかることですが、これよりももっと重要で、物件を買ってからも見えにくい事があります。
それは・・・
・・・
次回へ続く！！ｗ
ごめんなさい、眠いですｗ
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不動産投資激戦区の札幌では北海道外からの投資家さんもたくさん参入してますが、他府県と違って北海道での不動産経営には除雪というひと手間が必要になります。
除雪だけであれば1シーズン10～15万円くらいで専門業者に委託できます。
しかし、この雪という物体、単に余計に経費がかかるというだけではなく、実はリモート経営される大家さんにはかなりの曲者です。
そして、その事を知っているオーナーさんはどれくらいいるのでしょうか？
今回は実際僕の見てきた体験も含めて話します。
経費はキャッシュフローを圧迫するレベル！？
まずは実際にかかるお金の話をします。
先に１シーズン10～15万円と書きましたが、これはあくまでもシーズン契約で除雪をするだけの金額です。
除雪を業者に依頼する場合、雪が積もったら都度注文して除雪してもらうかシーズン契約をして、例えば雪が10センチ以上積もったら除雪してくれるシーズン契約の2パターンがあります。
都度注文するには雪がどれだけ積もっているのかわかっていないといけないので、近所に物件がある場合以外はシーズン契約が妥当でしょう。
僕も地元以外の物件に関してはシーズン契約を結んでいます。
地元物件に関しては自分で除雪しているのでネット利回りは他より上がる事になります。
この除雪作業をしてもらうのは良いのですが、そもそも除雪とは雪をどけて空地に集める行為です。
勝手に道路に捨てられません、自分の土地のどこかに溜めなければならないのです。
何度か除雪して「もうこれ以上溜めるスペースない！」ってなったら、今度は排雪作業をしなければなりません。
この排雪作業が大体１回5～7千円くらいでしょうか。
札幌であれば自分の土地の中で基本的に駐車場以外の空いてる土地なんてない場合の方が多いです。
そうなると毎週、ドカ雪が降る時なんかは週２回排雪しなければならないという事もあるでしょう。
平均して月４回排雪するとしたら排雪だけで２～３万円／月かかり、除雪と合わせると少なくとも５万円／月以上かかる事になります。
それなりの規模の物件であれば良いのですが、小さい物件ではかなりの出費です。
小さい物件だからといって費用はほとんど変わりません。
1LDK５万円×４戸なんて物件であれば冬になれば満室でも１部屋空室状態と同じであり、キャッシュフローはほとんど出ないんじゃないでしょうか。
僕が物件を選ぶ時に、この「空き土地部分」がどのくらいあるのかはかなり重要視しています。
特に田舎であればある程、大きい空地がある場合もありますし、空地は雪捨て場にも駐車場にもなります。（田舎は家賃自体も低い場合が多いのでキャッシュフローを余計に圧迫してしまいます。）
実際、僕が所有するアパート2棟は、どちらも駐車場以外で50坪以上の空地があります。
例年通りの降雪量であれば１シーズン分の雪が捨てられるので、今のところ排雪料は支払ったことがありません。
もっとも、この経費についてはリモート大家さんでも買ってしまえばわかることですが、これよりももっと重要で、物件を買ってからも見えにくい事があります。
それは・・・
・・・
次回へ続く！！ｗ
ごめんなさい、眠いですｗ
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2017年11月27日
不動産投資における法人の作り方
以前不動産投資で会社（法人）を作るタイミングと言う記事でお世話になってる司法書士先生に会社設立してもらいに行った事を書きました。
その手続きが全て終わったという事で連絡もらってたのですが、ゆとり大家の僕は（僕はゆとり世代ではないｗ） 「時間空いたら行きますー」と言ったまま一週間以上経ってやっと行ってきましたｗ
ついに「社長」になりましたｗ
自分で会社作ったりアパート買うとか考えてもいなかった中学生の時（いつの話やｗ）、友達と話していたことがあります。
「（地元が田んぼだらけのド田舎なので）この辺の土地って１坪4万円くらいで買えるらしいよ」
「まじで！？土地ってそんなんで買えるの？」
というような話から
「だったら１坪だけ土地買わね？『俺４万円持ってるぜ』って言うより『俺土地持ってるぜ』って言った方がカッコよくね！？」
と言って本気で買おうか考えてたことがありましたｗ
実際１坪で売ってもらえないとか実務的なことは何も考えてないのは中学生ですから許してくださいｗ
今回も同じ考えで「社長」昇格というのは頭の中に少しはあると思います←バカ
まだ法人として何もしていないので文字通りペーパーカンパニーですがｗ
こんな紙一枚っぺらが会社なのですねｗ
超簡単に作れます。
大した事もやってないのですが、あえてやったことと言えば
これだけ。
会社名は自分が考えれば何でもいいし、会社員は取りあえず後から変えたきゃいつでも作れるので自分の持ってるハンコでいいです。
あとは資本金ですが、これもとりあえず自分が現金で持ってる額ならいくらでもいいです。
対外的にいくらの資本でやっているかが見られるだけです。
さすがに融資を受ける時に金融機関が見て「資本金１万円」とかになってたら「なめてんのか？」などと思われるかもしれないので100万円単位にはした方がいいんじゃないかと思いますが・・・
ちなみに僕は300万円にしました。
特に理由もなかったのですが、法人で最初に買う物件で手付金等このくらいかかると思ったくらいのところです。
あとは司法書士が全て代行してやってくれるので、何の事業をする会社なのかなどを司法書士と話せば会社できます。
僕の場合、先生には本業で散々お世話になっていて、僕のやってることはもちろん知っている状態だったので、ほとんど実際どうやって今後アパート経営していくとかそんな話して、会社設立については正味5分くらいしか話してないです。
全部代行してもらって登録免許税＆印紙代も入れて全てコミコミで税込11万円しかかかりませんでした。
不動産１件目を購入検討している方は、実際どうかは別として買い増していきたいと思った時点で法人作った方がいいと思います。
デメリットが見当たりません。
サラリーマンで職場に不動産投資をしていることをバレたくないなら、奥さんまたは家族を代表にして会社作れば、本職の会社がその事実を知ったところで奥さん（又は家族）の会社です。
全く問題ありません。
まだ１棟目買ってない人は是非最初から法人で買いましょう。
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その手続きが全て終わったという事で連絡もらってたのですが、ゆとり大家の僕は（僕はゆとり世代ではないｗ） 「時間空いたら行きますー」と言ったまま一週間以上経ってやっと行ってきましたｗ
ついに「社長」になりましたｗ
自分で会社作ったりアパート買うとか考えてもいなかった中学生の時（いつの話やｗ）、友達と話していたことがあります。
「（地元が田んぼだらけのド田舎なので）この辺の土地って１坪4万円くらいで買えるらしいよ」
「まじで！？土地ってそんなんで買えるの？」
というような話から
「だったら１坪だけ土地買わね？『俺４万円持ってるぜ』って言うより『俺土地持ってるぜ』って言った方がカッコよくね！？」
と言って本気で買おうか考えてたことがありましたｗ
実際１坪で売ってもらえないとか実務的なことは何も考えてないのは中学生ですから許してくださいｗ
今回も同じ考えで「社長」昇格というのは頭の中に少しはあると思います←バカ
まだ法人として何もしていないので文字通りペーパーカンパニーですがｗ
こんな紙一枚っぺらが会社なのですねｗ
超簡単に作れます。
大した事もやってないのですが、あえてやったことと言えば
- 会社名を決める
- 資本金を決めて自分の口座に入金
- 会社印を決める（自分の印鑑可）
これだけ。
会社名は自分が考えれば何でもいいし、会社員は取りあえず後から変えたきゃいつでも作れるので自分の持ってるハンコでいいです。
あとは資本金ですが、これもとりあえず自分が現金で持ってる額ならいくらでもいいです。
対外的にいくらの資本でやっているかが見られるだけです。
さすがに融資を受ける時に金融機関が見て「資本金１万円」とかになってたら「なめてんのか？」などと思われるかもしれないので100万円単位にはした方がいいんじゃないかと思いますが・・・
ちなみに僕は300万円にしました。
特に理由もなかったのですが、法人で最初に買う物件で手付金等このくらいかかると思ったくらいのところです。
あとは司法書士が全て代行してやってくれるので、何の事業をする会社なのかなどを司法書士と話せば会社できます。
僕の場合、先生には本業で散々お世話になっていて、僕のやってることはもちろん知っている状態だったので、ほとんど実際どうやって今後アパート経営していくとかそんな話して、会社設立については正味5分くらいしか話してないです。
全部代行してもらって登録免許税＆印紙代も入れて全てコミコミで税込11万円しかかかりませんでした。
不動産１件目を購入検討している方は、実際どうかは別として買い増していきたいと思った時点で法人作った方がいいと思います。
デメリットが見当たりません。
サラリーマンで職場に不動産投資をしていることをバレたくないなら、奥さんまたは家族を代表にして会社作れば、本職の会社がその事実を知ったところで奥さん（又は家族）の会社です。
全く問題ありません。
まだ１棟目買ってない人は是非最初から法人で買いましょう。
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2017年11月24日
ボロ物件なのに満室の不思議④
１話完結する予定が執筆の時間の関係で第４話まできてしまいました。
↓ 前回までのおさらい
ボロ物件なのに満室の不思議
ボロ物件なのに満室の不思議②
ボロ物件なのに満室の不思議③
高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
② 地主さんのサブリース物件ではない
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
② 地主さんのサブリース物件ではない
まあ、そもそもサブリースじゃないからボロ状態なんですけどね・・・ｗ
まず、地主大家さんがサブリース契約でアパート建てた場合、何も（あるいはほとんど）勉強せずに参入しているということ。
アパートメーカーの営業に「相続税対策にアパートを！」「弊社が一括借り上げするのでオーナーは何もすることがありません！」と言いくるめられて、田んぼにガンガンアパートできてます。
そして本当に何もしてません。
僕がプロパンガスを供給させてもらっているお客さんに、某大〇建託のサブリース物件と普通に管理会社を入れて経営している物件の両方をやっている地主大家さんがいます。
これの面白いのは、サブリース物件に関しては自分で本当に何もしてないのです。
管理会社に管理委託している物件は、除雪した後の隅に残った雪をよけたり草むしりしたりと、大家さん自ら管理会社の手の届かない部分も管理しているところをよく見かけます。
サブリース物件に空室があろうがあまり興味ない様子。
そして、このオーナー物件の普通管理物件は満室、サブリース物件空室結構アリ。
思い入れも違いますし、①で書いたような自分で見つけてきて入居者は普通管理物件に入居させ、サブリースはそもそも紹介もらう努力しないんじゃないかと思います。
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
最後にこれが最強なんじゃないかと考えながら思う訳です。
このようなボロ物件は当然低家賃です。
ただ、維持にお金を全然かけていない上に返済も終わっているので十分採算のとれる状態です。
①で情報弱者を人ネットワークで捕まえた場合、今どきネットを使えない方というのは基本的に低所得者で、このようなボロ物件にマッチします。
そして、１度入居すると長期入居する方が非常に多いです。
大きな理由は２つあります。
１つ目は、こだわりがない
このようなボロ物件に住むと決めている時点で、基本的に住むことができれば居住環境はどうでもいいと考えています。
オサレ物件に興味があるわけでもないし、これまでも書いてきた通り田舎の場合立地はほとんど関係ありません。
なので、引っ越す理由ができにくいのです。
２つ目は、そもそも引っ越すお金がない
低所得者が入居するデメリットは良く色んな書籍で見られますが、意外なメリットとして長期入居が挙げられます。
引っ越しには多額のお金がかかるため一度入居すると中々動けなくなってしまうのです。
威力は絶大で、このテーマの記事を書く事にしたモデルとなったアパートを例にします。
このアパートは４室あり現在満室なのですが、そのうち３室は10年以上入居しています。
残り１室も今年で６年目になります。
つまりこの6年間ずーっと稼働率100％なのです。
これだけ入居期間が長ければ１室退去があってもすぐには空室だらけにはならず、そのうち入居もあって高稼働できるというわけですね。
ある程度くたびれた地元物件を安く仕入れることができたら実践してみようと思います。
やるには勇気いりますねｗ
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↓ 前回までのおさらい
ボロ物件なのに満室の不思議
ボロ物件なのに満室の不思議②
ボロ物件なのに満室の不思議③
高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
② 地主さんのサブリース物件ではない
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
② 地主さんのサブリース物件ではない
まあ、そもそもサブリースじゃないからボロ状態なんですけどね・・・ｗ
まず、地主大家さんがサブリース契約でアパート建てた場合、何も（あるいはほとんど）勉強せずに参入しているということ。
アパートメーカーの営業に「相続税対策にアパートを！」「弊社が一括借り上げするのでオーナーは何もすることがありません！」と言いくるめられて、田んぼにガンガンアパートできてます。
そして本当に何もしてません。
僕がプロパンガスを供給させてもらっているお客さんに、某大〇建託のサブリース物件と普通に管理会社を入れて経営している物件の両方をやっている地主大家さんがいます。
これの面白いのは、サブリース物件に関しては自分で本当に何もしてないのです。
管理会社に管理委託している物件は、除雪した後の隅に残った雪をよけたり草むしりしたりと、大家さん自ら管理会社の手の届かない部分も管理しているところをよく見かけます。
サブリース物件に空室があろうがあまり興味ない様子。
そして、このオーナー物件の普通管理物件は満室、サブリース物件空室結構アリ。
思い入れも違いますし、①で書いたような自分で見つけてきて入居者は普通管理物件に入居させ、サブリースはそもそも紹介もらう努力しないんじゃないかと思います。
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
最後にこれが最強なんじゃないかと考えながら思う訳です。
このようなボロ物件は当然低家賃です。
ただ、維持にお金を全然かけていない上に返済も終わっているので十分採算のとれる状態です。
①で情報弱者を人ネットワークで捕まえた場合、今どきネットを使えない方というのは基本的に低所得者で、このようなボロ物件にマッチします。
そして、１度入居すると長期入居する方が非常に多いです。
大きな理由は２つあります。
１つ目は、こだわりがない
このようなボロ物件に住むと決めている時点で、基本的に住むことができれば居住環境はどうでもいいと考えています。
オサレ物件に興味があるわけでもないし、これまでも書いてきた通り田舎の場合立地はほとんど関係ありません。
なので、引っ越す理由ができにくいのです。
２つ目は、そもそも引っ越すお金がない
低所得者が入居するデメリットは良く色んな書籍で見られますが、意外なメリットとして長期入居が挙げられます。
引っ越しには多額のお金がかかるため一度入居すると中々動けなくなってしまうのです。
威力は絶大で、このテーマの記事を書く事にしたモデルとなったアパートを例にします。
このアパートは４室あり現在満室なのですが、そのうち３室は10年以上入居しています。
残り１室も今年で６年目になります。
つまりこの6年間ずーっと稼働率100％なのです。
これだけ入居期間が長ければ１室退去があってもすぐには空室だらけにはならず、そのうち入居もあって高稼働できるというわけですね。
ある程度くたびれた地元物件を安く仕入れることができたら実践してみようと思います。
やるには勇気いりますねｗ
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2017年11月22日
ボロ物件なのに満室の不思議③
これまでの話は以下のとおりです。
ボロ物件なのに満室の不思議
ボロ物件なのに満室の不思議②
高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
② 地主さんのサブリース物件ではない
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
まず、田舎は町全体がひとつのエリアであるという事です。
都会のように１キロ先は別エリアなんてことはありません。
どこに住もうがどうせ車移動です。
そして、そんな小さな町でアパートを持っている人となると、それなりに町では有名というか知り合いが多いです。
さらに、10年くらい前から問題になっている デジタルディバイド（情報格差） 。
このネット社会でインターネット使えない層が今も一定数いるということ。
これらの事をまとめると
今はネットで部屋を探して、目ぼしい部屋を見つけたら、その物件を扱っている不動産屋に連絡を取るのが多いパターンですが、インターネットを使えない人が部屋を探そうとすると地域の不動産屋さんに直接行くのがメインになります。
しかし、僕の住むクラスの町（人口約１万人）くらいになるとそもそも不動産屋というものがありません。
都会の人はびっくりするかもしれませんがほんとにないのですｗ
そうなると、知人に頼るか歩いて「空室あり」の看板を探すしかないですね。
結果、知り合いづてで一般の人から紹介をもらって入居が決まるという訳です。
紹介さえもらえればエリアは関係ありません。
僕は昨年からアパート経営を始めて以来、地元物件では３度の入居を経験しましたが、そのうち２件は不動産屋が客付けをしてくれたのではなく人づてです！
基本周りにアパート持ってる事は言ってないのですが、数少ない僕がアパート持ってる事を知ってる後輩が「職場の人がこんな条件のアパート探してるんだけどまだ部屋空いてましたっけ？」と話を持ってきてくれたのと
先輩が「結婚したから住むとこ探してるんだけど、お前のとこ見てみるかな？」と内覧してくれたのですが、まだ原状回復工事もしてない状態だったので管理会社も間にいれず、先輩と二人で「こんな感じの壁紙張ったらかっこいいと思いますけどどうですか？」とか壁紙の色等一緒に決めたりしてるうちに、住む事前提でどんな部屋にするか話してる状態になって、気づいたら決まってました。
② ③ については・・・
やっぱりまた次回ｗ
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ボロ物件なのに満室の不思議
ボロ物件なのに満室の不思議②
高稼働の田舎のボロ物件（都会はわかりませんｗ）が多数ある理由は、僕の考察では以下のとおりです。
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
② 地主さんのサブリース物件ではない
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
まず、田舎は町全体がひとつのエリアであるという事です。
都会のように１キロ先は別エリアなんてことはありません。
どこに住もうがどうせ車移動です。
そして、そんな小さな町でアパートを持っている人となると、それなりに町では有名というか知り合いが多いです。
さらに、10年くらい前から問題になっている デジタルディバイド（情報格差） 。
このネット社会でインターネット使えない層が今も一定数いるということ。
これらの事をまとめると
今はネットで部屋を探して、目ぼしい部屋を見つけたら、その物件を扱っている不動産屋に連絡を取るのが多いパターンですが、インターネットを使えない人が部屋を探そうとすると地域の不動産屋さんに直接行くのがメインになります。
しかし、僕の住むクラスの町（人口約１万人）くらいになるとそもそも不動産屋というものがありません。
都会の人はびっくりするかもしれませんがほんとにないのですｗ
そうなると、知人に頼るか歩いて「空室あり」の看板を探すしかないですね。
結果、知り合いづてで一般の人から紹介をもらって入居が決まるという訳です。
紹介さえもらえればエリアは関係ありません。
僕は昨年からアパート経営を始めて以来、地元物件では３度の入居を経験しましたが、そのうち２件は不動産屋が客付けをしてくれたのではなく人づてです！
基本周りにアパート持ってる事は言ってないのですが、数少ない僕がアパート持ってる事を知ってる後輩が「職場の人がこんな条件のアパート探してるんだけどまだ部屋空いてましたっけ？」と話を持ってきてくれたのと
先輩が「結婚したから住むとこ探してるんだけど、お前のとこ見てみるかな？」と内覧してくれたのですが、まだ原状回復工事もしてない状態だったので管理会社も間にいれず、先輩と二人で「こんな感じの壁紙張ったらかっこいいと思いますけどどうですか？」とか壁紙の色等一緒に決めたりしてるうちに、住む事前提でどんな部屋にするか話してる状態になって、気づいたら決まってました。
② ③ については・・・
やっぱりまた次回ｗ
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2017年11月20日
ボロ物件なのに満室の不思議②
前回ブログ の続き。
前回までの内容は
～プロパンガス屋の僕が仕事で定期的に行く築古でほとんど修繕もしていない（外壁が壊れたままとか）アパートにはなぜか満室物件が多い～
というような話で、ちょっと補足すると
この物件達はたまたま満室だったり入居率が高い訳ではありません。
ずーーっと高いのです。
外壁は前回話した通りなのですが、かと言って内装ビシッと決めているのかと言うとそうでもない。
むしろ、原状回復なんてせずに大家さんが軽く掃除した程度は当たり前、キッチン周りの油飛びがそのまま壁にベットリ状態なんて部屋もありました。
さらには、ココ北海道では当たり前の付帯設備である暖房設備が一切無かったりします。
そんな物件が高稼働な理由は、僕の考察では以下のとおりです。
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
② 地主さんのサブリース物件ではない
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
各々の詳細については・・・
また次回←またかいｗｗ
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前回までの内容は
～プロパンガス屋の僕が仕事で定期的に行く築古でほとんど修繕もしていない（外壁が壊れたままとか）アパートにはなぜか満室物件が多い～
というような話で、ちょっと補足すると
この物件達はたまたま満室だったり入居率が高い訳ではありません。
ずーーっと高いのです。
外壁は前回話した通りなのですが、かと言って内装ビシッと決めているのかと言うとそうでもない。
むしろ、原状回復なんてせずに大家さんが軽く掃除した程度は当たり前、キッチン周りの油飛びがそのまま壁にベットリ状態なんて部屋もありました。
さらには、ココ北海道では当たり前の付帯設備である暖房設備が一切無かったりします。
そんな物件が高稼働な理由は、僕の考察では以下のとおりです。
① デジタルデバイドと地元大家さんの地域ネットワーク
② 地主さんのサブリース物件ではない
③ 長期入居最強説～所得者層の引っ越し率
各々の詳細については・・・
また次回←またかいｗｗ
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2017年11月18日
ボロ物件なのに満室の不思議
僕はガス屋なのでガスを供給しているアパートは当然行くのですが、どうも腑に落ちないことが。
不動産投資ブームに熱が入りすぎていると感じる昨今、僕の住む人口１万人程度の小さな町ですらガンガン新築物件が供給されています。
例年は町全体で１年間で１棟建つかたたないかのペース（あくまで町中走り回ってる体感）でしたが、ここ何年かはそこらじゅうで建設中ってイメージです。
元々人口少ないうえに、高齢化過疎化とその辺の田舎と変わらない状況の町によくもまあこんなに建てる気になるなと。
一昨年辺りから新築建っても埋まらない現象まで見え始めているのに今年入ってもペース変わらず建ちまくる。
そして、そのオーナーのほとんどが町外の方のようです。
それ本当に大丈夫なの？って思ってしまいます。
今年の春に建った近所の新築物件もオーナーは札幌の人らしいですが半分しか埋まってません。
そんな中、ガスの検針で毎月ガスメーターを見に全ての物件へ行くのですが、どう見ても築40年クラスの「大規模修繕なにそれおいしいの？」的なボロ物件がほとんど満室なのです。
これはある特定の物件とかではなくて、そんな物件が沢山あるのです。
これだけ空室対策ノウハウが広がり、色んな手法で入居付けをしていくヤリ手大家さんが増えている中で、ましてやそのノウハウをふんだんに詰め込んだ（と思われる）新築を差し置いてどうやってるの？？
自分なりの分析としては・・・
と言いたいところなのですが、分析は次回書きますｗ
文章力のない僕はここまで書くだけでも１時間以上かけちゃってて、もう寝ないと明日厳しい(;´Д｀)
１記事完結させたいのですが、全然書けません、申し訳ない。
毎日のように１日１記事完結の内容書いてる方たちほんと凄いですね。
大した事書いていないのに（もう少し色々考えてはいるのですがイカンセン文章力なしｗ）この醜態。
そこも含めて成長したいですな。
ではっ！
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不動産投資ブームに熱が入りすぎていると感じる昨今、僕の住む人口１万人程度の小さな町ですらガンガン新築物件が供給されています。
例年は町全体で１年間で１棟建つかたたないかのペース（あくまで町中走り回ってる体感）でしたが、ここ何年かはそこらじゅうで建設中ってイメージです。
元々人口少ないうえに、高齢化過疎化とその辺の田舎と変わらない状況の町によくもまあこんなに建てる気になるなと。
一昨年辺りから新築建っても埋まらない現象まで見え始めているのに今年入ってもペース変わらず建ちまくる。
そして、そのオーナーのほとんどが町外の方のようです。
それ本当に大丈夫なの？って思ってしまいます。
今年の春に建った近所の新築物件もオーナーは札幌の人らしいですが半分しか埋まってません。
そんな中、ガスの検針で毎月ガスメーターを見に全ての物件へ行くのですが、どう見ても築40年クラスの「大規模修繕なにそれおいしいの？」的なボロ物件がほとんど満室なのです。
これはある特定の物件とかではなくて、そんな物件が沢山あるのです。
これだけ空室対策ノウハウが広がり、色んな手法で入居付けをしていくヤリ手大家さんが増えている中で、ましてやそのノウハウをふんだんに詰め込んだ（と思われる）新築を差し置いてどうやってるの？？
自分なりの分析としては・・・
と言いたいところなのですが、分析は次回書きますｗ
文章力のない僕はここまで書くだけでも１時間以上かけちゃってて、もう寝ないと明日厳しい(;´Д｀)
１記事完結させたいのですが、全然書けません、申し訳ない。
毎日のように１日１記事完結の内容書いてる方たちほんと凄いですね。
大した事書いていないのに（もう少し色々考えてはいるのですがイカンセン文章力なしｗ）この醜態。
そこも含めて成長したいですな。
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2017年11月16日
未公開物件契約延期
買付入れている未公開物件 。
相変わらず銀行からは何のアクションもないのですが、仲介さんからTELあり。
仲介さんも僕より前に別案件で融資を同じ銀行にお願いしているらしいのですが、そちらもなんの返答もないということで、「融資混んでるのかな？」と相変わらず呑気に構えております。ｗ
融資が確定しないと前に進まないと思っていたのですが、どっちにしてもまだ購入までは時間かかりそう。
というのもこの物件、相続案件で、その手続きに手間取っているようなのです。
相続は売主様確定らしいのですが、亡くなったお父さんの名義のまま。
すぐにでも売りたいという話だったので、融資承認すぐもらって！
的な感じだったのに、仮に融資OKでもまさかの売主側の理由で買えるのは年明けになりそうとの事です。。。
まあ手に入るならそれはいいのですが。
ただ、最初の目標としているのは10年間で70戸入手。
年7室平均入手すれば良いところ、２年目にして岩見沢市の戸建て１戸のみとなるのはちょっと悔しい。
１年目が12戸だったので、合わせても13戸になり、２年目に必要な14戸に達せず。
逆にこの16戸の物件が手に入れば、最悪５年目に入るまでは１戸も買えなくてもいい訳ですが。。。
「金持ち父さん、貧乏父さん」のロバートキヨサキ氏が「紙の資産は買って祈る、だからダメ」と言ってますが、不動産は買う前に祈りますな毎回。
ただ、買えたら経営は自分次第。
買ってからは自分でコントロールできないと投機に近い気がするのでやはり不動産がいいですな。
（紙の資産持ったこともないくせに言うなって話ですけどね）
（いやいや、あるな。付き合いで買った事。「ちゃんと勉強したこともないのに」の間違いですな。）
今は全棟満室なので、できるだけ長く退去しないよう物件を「持って祈る」状態ですがｗ
満室自慢したところで本日はここまで←13室しかないとか言わないでｗ
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相変わらず銀行からは何のアクションもないのですが、仲介さんからTELあり。
仲介さんも僕より前に別案件で融資を同じ銀行にお願いしているらしいのですが、そちらもなんの返答もないということで、「融資混んでるのかな？」と相変わらず呑気に構えております。ｗ
融資が確定しないと前に進まないと思っていたのですが、どっちにしてもまだ購入までは時間かかりそう。
というのもこの物件、相続案件で、その手続きに手間取っているようなのです。
相続は売主様確定らしいのですが、亡くなったお父さんの名義のまま。
すぐにでも売りたいという話だったので、融資承認すぐもらって！
的な感じだったのに、仮に融資OKでもまさかの売主側の理由で買えるのは年明けになりそうとの事です。。。
まあ手に入るならそれはいいのですが。
ただ、最初の目標としているのは10年間で70戸入手。
年7室平均入手すれば良いところ、２年目にして岩見沢市の戸建て１戸のみとなるのはちょっと悔しい。
１年目が12戸だったので、合わせても13戸になり、２年目に必要な14戸に達せず。
逆にこの16戸の物件が手に入れば、最悪５年目に入るまでは１戸も買えなくてもいい訳ですが。。。
「金持ち父さん、貧乏父さん」のロバートキヨサキ氏が「紙の資産は買って祈る、だからダメ」と言ってますが、不動産は買う前に祈りますな毎回。
ただ、買えたら経営は自分次第。
買ってからは自分でコントロールできないと投機に近い気がするのでやはり不動産がいいですな。
（紙の資産持ったこともないくせに言うなって話ですけどね）
（いやいや、あるな。付き合いで買った事。「ちゃんと勉強したこともないのに」の間違いですな。）
今は全棟満室なので、できるだけ長く退去しないよう物件を「持って祈る」状態ですがｗ
満室自慢したところで本日はここまで←13室しかないとか言わないでｗ
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2017年11月13日
自営業者～与信の現実
1ヶ月以上前に話をもらった未公開物件。
内覧して、買い付け入れて（なぜか口頭大丈夫か？(-_-;)
もういつ行ったか忘れてしまったくらいですが、銀行に話し持ち込んで１ヶ月くらい経つのですが…
未だに銀行さんより何のアクションもありません(ノД`)・゜・。
これまで融資してもらった２本ともがこの銀行さん。
どちらも２週間くらいでOK回答もらえて、こちらからお願いしていた条件も全て通りました。
これは良く考えても条件に制限できるか、最悪融資NGってこともあるのかと不安であります(;´Д｀)
これまで２本の融資はフルローンでしたが、今回は買った瞬間大規模修繕前提のためオーバーローン希望。
それも、購入経費まで含めた金額と大規模修繕分も含めた金額の２パターン用意していき、どっちでもいいから融資してもらえる方通してくれ姿勢で挑みました。
そもそも同じ銀行で自営業属性では前回限界だったのか。。。
まあ、NGなら逆に早く結論よこせよって話ですけどね。
ダメならダメで次の銀行いかなきゃですから。
って言いながらも内心は「サラリーマンは信用がある（高属性）と言われてるけど、本当は自営業だって（いや自営業の方が）信用されてる可能性あるんじゃないの？」と思ってたりします。
だって、サラリーマンの不動産投資本は山ほどあるけど、自営業のそれをほとんど見たことないですし、普通の自営業者は基本普通のサラリーマンよりは安定等々はありませんが、収入だけはありますからねｗ
それと、自営業やってれば必ず銀行とは付き合いありますから、どこの馬の骨ってのはないですね（うちだとかれこれ60年の付き合いになります）。
実際どこまで行けるのか実践してみます。
時間あったら明日辺り探り入れに行ってこようと思います。
ここまで言って、「はいNG」ってあっさり言われたら悲しいですなｗｗ
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内覧して、買い付け入れて（なぜか口頭大丈夫か？(-_-;)
もういつ行ったか忘れてしまったくらいですが、銀行に話し持ち込んで１ヶ月くらい経つのですが…
未だに銀行さんより何のアクションもありません(ノД`)・゜・。
これまで融資してもらった２本ともがこの銀行さん。
どちらも２週間くらいでOK回答もらえて、こちらからお願いしていた条件も全て通りました。
これは良く考えても条件に制限できるか、最悪融資NGってこともあるのかと不安であります(;´Д｀)
これまで２本の融資はフルローンでしたが、今回は買った瞬間大規模修繕前提のためオーバーローン希望。
それも、購入経費まで含めた金額と大規模修繕分も含めた金額の２パターン用意していき、どっちでもいいから融資してもらえる方通してくれ姿勢で挑みました。
そもそも同じ銀行で自営業属性では前回限界だったのか。。。
まあ、NGなら逆に早く結論よこせよって話ですけどね。
ダメならダメで次の銀行いかなきゃですから。
って言いながらも内心は「サラリーマンは信用がある（高属性）と言われてるけど、本当は自営業だって（いや自営業の方が）信用されてる可能性あるんじゃないの？」と思ってたりします。
だって、サラリーマンの不動産投資本は山ほどあるけど、自営業のそれをほとんど見たことないですし、普通の自営業者は基本普通のサラリーマンよりは安定等々はありませんが、収入だけはありますからねｗ
それと、自営業やってれば必ず銀行とは付き合いありますから、どこの馬の骨ってのはないですね（うちだとかれこれ60年の付き合いになります）。
実際どこまで行けるのか実践してみます。
時間あったら明日辺り探り入れに行ってこようと思います。
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