大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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本日、所有物件が合計5棟29室になりました！


こんばんは、オフィスＲです。



いや〜長かった。ブログでも何も書かないから破談になったと思われても仕方ないくらい今更って感じです笑。


このブログの初めての記事（2017年9月） が4号物件の情報をもらった時だったので、実に9ヵ月越しの売買でした。


なんでこんなにかかったか。結論から言うと田舎はそれぞれみんなのんびりなんですね笑。僕自身「まあいいか」となってますが、顛末としては


2017.9　物件情報をもらい、その場で買付＆銀行へ持ち込み融資審査依頼。

2017.10　少しでも早く買いたいので11月を目途に決済できるように進めてもらう。

2017.11　銀行から音沙汰がないので行ってみると審査が何も進んでない。仕方ないので12月中の決済を目指す。

2017.12　銀行から音沙汰がないので行ってみると審査が何も進んでない笑。審査結果ダメなら次の銀行いかなきゃならないんだからしっかりしてくれという話をするものの、どちらにしても年内は無理との事。

2018.1　融資内諾出たので売主へ連絡すると相続モメててまだ無理との事。

2018.2　相続まとまったとの事。年度内決済を目指す。

2018.3　売買契約完了。月末決済予定で売主・銀行支店長と話していたが、法人名義で買うと話していたこの物件を銀行担当者が僕の個人名義で本部へ審査を出していたことが発覚。事務処理が間に合わないとの事で決済は4月以降に。

2018.4　中途半端に決済しても諸所の日割り計算面倒なので5月1日決済に決定。月末になって銀行からTELアリ、なんと銀行内の本部決済が間に合わないので数日延期してほしいとの事。じゃあゴールデンウィークあけたらすぐでという事に。

2018.5　なんとなく1ヶ月押して6月1日に決済決定。


んーーー。のんびりｗｗ


決済自体もちょっとゴタゴタして、事前に書類等は作成して印鑑も全部押していたのになぜか１時間半もかかってしまいました。売主、買主共に同じ金融機関なのにです（違う金融機関へ振り込む場合は確認等で時間がかかる時があります）。

３号物件の時は現金だったので一瞬で終わった印象です。やっぱり現金強しですね、どっと疲れました。


とにかくこれで何とか大家と呼べるくらいのちょっとした規模になってきたかな？という感じです。いや、まずは空室埋めてからですね笑。先月１室退去してしまったらしいので４号物件は２室空室。がんばります。詳細はまた書きます。


今回、若干ではありますが燃え尽きた感があるので、明日は洗練された方がいっぱい来る極東船長企画セミナーでマインドセットさせてもらってっきます！楽しみであります。

自分のスケールのちっささを実感してしまいます(;´Д｀)


こんばんは、オフィスＲです。



極東船長さんのセミナーに参加してきました。前回出席セミナーでは船長が企画したものでしたが、ご本人が登壇することはありませんでした。しかし今回はワンマンライブです。基本的にはまだ物件を持っていない人向けで参加制限も掛けられていましたが、まだ少ししか持っていない僕もOKでした。


開始30分前に会場到着するように家を出たのですが、出た瞬間本業のお客さんからストーブが付かないというどうでもいい電話が( ;∀;)　セミナー会場行く途中の場所だったのでそのまま行って華麗に応急処置して一言「とりあえず使えるようにしましたが、もしまた壊れても今日は来れないので明日まで我慢してください」←ありえないｗ


時間はギリギリ。車ぶっとばして（もっもちろん法定速度内で…）再出発すると、また電話！！なんやねん！！

「ガスの開栓してほしいんですけど今。水道はこれから開栓してくれると言ってます。」


僕「うちは無理です」


まさかの開栓拒否してしまいました笑。営業時間は終わってましたが、拒否したのは初めてです笑。自営業ガス屋は休日の夜中だろうが普通は行きます。どうせ緊急対応で待機しえいるのでね。でも今回に限っては残念ですが船長の講義の方が遥かに重要なので後悔はしてません。←こんな事書いてる時点で後悔の塊？ｗ


どちらにしても少し遅れてしまいましたorz

極東船長の講義

最前列での受講。どんな物件が良いとかそういう話は一切ありません。不動産投資を始めるにあたっての心構えや計画、目標を徹底的に練ることが重要。そして良き経営者になる事。掘り下げた内容についてはさすがに書いていいのかわからないのでやめておきます。


これからの人向けと言うだけあって、この世界から退場しないように地に足つけた経営をするための考え方をく理解し力説されていました。僕自身初心者で自分の判断に対して不安はたくさんありますが、1棟目を買う時に比べたら全然です。初心者がちょっとだけわかって調子に乗って大失敗しやすい時期なのでしょう笑。もう一度最初まで振り返り、最終的なゴール（どうなりたいか）とその計画を見直し、修正しようと思います。


セミナー後半では船長の1棟目からの物件の軌跡とその物件に対する良し悪しや考え、やり方を1棟ずつ見ていきました。最初の数棟は良かったのですが、それ以降になると考え方が僕の現在のキャパを遥かに超えてしまって正直あまりよくわからなくなってしまいました。明らかに船長自体が成長していった過程がみえました。


でも、無理をしてそのステージへ足を突っ込もうとは思っていません。少しづつ成長して気づいたら少しでも理解できるようになってたらなと思います。

楽しい懇親会

車だったのでとりあえずウーロン茶を頼みましたが、乾杯からものの5分でビール注文してましたｗ。近くに安宿なさそうだったので車中泊決定。。。


今回は船長さんとお話しできました。「不動産はひずみが全て。」端折り過ぎですが、一言でいうとコレが僕に突き刺さった言葉でした。船長さんはコラムやブログでもひずみの重要性はもちろん書いているし自分でもそれはわかってるつもりでいたのですが、会話の中で僕の状況等も話した上で聞けると全然違って聞こえました。


自分の中でひずみが見えるかどうかが重要。ひずみと一言で言っても、土地、建物、構造、築年、立地、価格、需給バランス、景気、属性、価格帯、地の利、時期、資産、税金、他にもたくさん。洗練された投資家２人が同じ物件を欲しがった時に２人とも見えているひずみは違う部分かもしれないですね。


来月頭に決済する予定の物件も半年もダラダラやってても買えちゃうのは田舎だから他が見もしないというひずみと言えますよね。まあ成功すればって話ですがｗ。無事利益を出すことができれば僕にはひずみが見えていたという事ですね。楽しみにしてます。


また、何人かと話したのですが、本当にまだ物件持っていない人ばかりでした。そんなに状況変わらないくせに調子に乗ってしゃべりまくってしまいました。。。酒のせいにしときます笑。




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本屋へ行き物色していると、誰かが紹介してて気になっていた「バビロンの大富豪」が平積みに。

相変わらず色んな方のブログばかり読んでいて本を読んでいなかったので、まだ読んでいない本が結構溜まっていますが迷わず購入。

帰宅して、 まだ封も開けていないかなり前にポチった本の入った封筒が目に入りました。

嫌な予感がして封を開けてみます。。。

「バビロンの大富豪」が出てきましたorz

フン様のブログで紹介されてて 後で読みたいと思ったけど忘れちゃうからと取りあえずポチっといたんだった( ;∀;)


こんばんは、オフィスRです。



一昨日から東京ワンルーム投資をしている方のブログがあったので読ませていただいていました。基本的に区分で成功されている方を見た事がないですし、区分推しの本も突っ込みどころ満載なので、実践されているブログは実際どうなんだろうと知見を広める意味で読みたいと思いました。


物件購入されてから5年目で7戸も所有しているとの事で「そんな拡大できるものなの！？」と、どういう経緯があったのか気になって一気に読んでしまいました。


始まりは不動産投資に興味があったところ、SNSに不動産投資の広告があって資料請求してみたら電話かかってきて東京新築ワンルーム投資の魅力を「年金代わりになる、節税になる、生命保険代わりになる」という営業で、気づいたら購入していたようです。。。


びっくりするほど分かりやすくアカンやつやんけΣ(ﾟдﾟlll)ｶﾞｰﾝ


物件について具体的なことは全く書かれていないのでわからない部分は多いですが、ある程度想像できます。

・7戸所有して億近い借入らしいので、最初は新築だったけど後から買ったのは中古だと思われる（新築なら2000万以上は行くと思われ）

・固定資産税が3万円だかで年間キャッシュフローが税金引いてもギリギリだがプラスとの事なので、1戸当たりのキャッシュフローは月数千円？

・インカム以外考えない


この方の成功＝アーリーリタイア。色んな成功方法があるとは言え僕の計算する限り難しいのでは・・・と言うかそれ以前に危険すぎます。東京ワンルームの賃貸相場は全然わかりませんが、仮に平均家賃6万円くらいで月のＣＦが3000円とすると・・・返済比率は95％！？


まだ空室が出たことないようですが、1部屋退去した時点でいきなりトータルマイナスＣＦはちゃんと計算されているのでしょうか。家賃も東京とはいえ何十年も下がらないなんてないですよね？


しかもこの方、年間本を100冊以上余裕で読む読書家さんでかなり勉強されています。なのになんで？と思うのですが、よくよく見ているとマネー絡みの本を読み漁っていて、考え方を非常に大事にしています。特に金持ち父さんの教えに強く牽引されています。


僕もそこは考え方がまず一番大事だとは思っているのですが、実践的な不動産の本は全く読んでないんじゃないでしょうか。確かにＳからＩクワドラントへの移行、他人の金で稼ぐ、ＣＦの重要性などしっかりした考え方を持っているのですが、数千万の資産から生まれる数千円のＣＦで「他人（銀行）の金でＣＦを得て私はＩクワドラントだ」と思っているようです。

確かに全部当てはまっとる！ｗ

でも、そのＣＦ基準のクセがすごぉい！


全部読ませてもらってすでに他人とも思えず、本当に危ないんじゃないかと思い「せめてコメント」をと思いましたが、コメントや連絡はこちらから取れないようです。だからと言ってその状態からどうしたら良いかは僕には全くわかりませんが…


凄くがんばっているので、最悪の結果にはならなければよいのですが。。



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加藤ひろゆきさん とＴＥＬ！

ガス屋は地域の入居状況やニーズに触れることができるから不動産との相性バツグンだよとの言葉いただきモチベアップしてます！


こんばんは、オフィスRです。



前回 の続きになります。

未公開物件NO.2

未公開物件とかカッコつけて言ってますが、人づてに話は広がっており２番手です笑。昨年末からこの話は知っていたんですが、古ボケているし魅力を感じず未公開物件NO.1の方に気を取られていて全然気にしてませんでした。価格すら聞いてません。


未公開物件NO.1の外壁工事について業者さんと打ち合わせをしているときに、「NO.2物件の部屋リフォームかけてる時にオーナーが誰か400万くらいで買ってくれないかなって言ってたよ」と何気なく言い放ちました。。。


・・・


・・・Σ(ﾟДﾟ)えﾞっ


それ早く言ってよぉおぉおおおお！


そもそもこの物件、元々僕の本業でガスを供給していたのですが、現オーナーへオーナーチェンジした時に切り替えられてしまっていたため、良い印象がなかったのです。なので売りたいと言っているとの話を去年受けた時も深く聞かずに流していた部分がありました。ただ、昔の話のため僕自身はこれがどんな物件なのか、オーナーがどんな人物なのかは全く知りません。


APの前を通ってみたら駐車場は各戸に車庫があり、その他にも各戸2台駐車可能。それとは別に雪捨て場までアリ。ちょっとセンスないけど外壁塗装済み。


400万の話が本当なら利回りは少なくとも45％以上！！！
そうなれば話が違います。しかもこの業者さんが空室のキッチン新品交換している時に言われたので空室はキッチン含めてリフォーム済み。すぐにNO.1物件の仲介さんに話して確認してもらいました（元々売りに出したいと言っているという情報をくれたのがこの仲介さんだったため）。


すでに人づてで買い付けが入っており2番手orz
売主の提示額は350万円だったとの事。利回りは50％を大幅に超えてきます。ガス供給も取り返してその利益を乗っけると60％超えです。上乗せ提示を提案しましたが、売主はお金がない人ではなく、末期ガンで娘たちにアパートが負担になるからという理由で激安で手放して現金化するとのこと。1番手も身近な人のようで交渉中である以上お金では動かないだろうとの事。


売主が末期ガンという状況にもう何も言えません。どういう気持ちで売却しようとしているのかは僕にははかり知れませんが、娘さんたちに負担をかけたくないという気持ちなのでしょうか。自分の相続で不動産を持ってる事で変な争いになるより少しでも現金で分けれるようにしたいという考えなのでしょうか。


いずれにしても変な戦略は取らず、1番手の人が何らかの理由で折り合い付かなかった場合買いますとだけ伝えてもらいました。


戦略はただ一つ。

「買付入れて、祈る。」




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札幌セミナー直前の予習でブログ更新が途絶えると一気に書く気が起きなくなってしまいますね(;´Д｀)

読書も全然しておりません。

じゃあ何もしていないかと言うとそうでもなくて、セミナー参加者のブログやＦＢの過去ログをひたすら読み漁ってます面白いですｗ


こんばんは、オフィスＲです。



みなさん凄い行動力です。僕も負けてはいられません。現在、２つの物件に買付入れてます。もうとっくに忘れ去られているであろう未公開物件NO.1 と別の未公開物件NO.2。未公開物件祭りであります。

未公開物件NO.1について

昨年9月から話が来ているのに全然話が進んでいませんでした。2棟一括の相続案件なのですが、相続人が借金だらけで権利関係が複雑に絡み合っていたらしく、相当揉めていたみたいです。


最近になってやっと話が進み始めたのですが、この長い空白期間の間にこの物件の歴史についてわかってきたこともありました。今は特に問題が出ているわけではないのですが、新築当時このAPは欠陥住宅で排水管が下水道に繋がっておらず地面に直接流れている事件があったそうです。


他にも隠れた瑕疵が残っている可能性があるのでリスクを理由に鬼指しを実行。4700万→2800万からの1900万！押し戻されて2200万！という作戦を仲介さんと立てて交渉してもらいました。


見事玉砕。


そのリスク等も十分考慮しての2800万である事に加え親の残した借金の関係でそこまでできないとのこと。２番手買付も入っているらしく、それより高いとのこと。ただし、金額合うなら地元の人間である僕に売りたいと言ってくれました。これが田舎コミュニティ。


現在2500万で仏指し交渉しているところです。空室5/16の現況でも利回り20％超えているので満額でもいいんですが、ここまできたらちょっとでも指したい気がしちゃいます笑。欲をかき過ぎかな。



未公開物件NO.2はまた次回に。



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メインエリアに波乱あり！？

こんばんは、オフィスRです。




北海道日本ハムファイターズが本拠地を移転すると発表した2016年5月から2年近く経ち、いくつかの候補地が挙げられて検討されてきましたが、いよいよ北広島市への移転が本当に実現しそうなところまできてしまいました。







北広島市の市街地エリアと言えば、日ハム関係なく僕がメインで購入を考えている場所です。このエリアには今はまだ1棟アパートを持っているだけですが、今後ここに一番数を増やしていきたいと思っています。


ここに日ハムが移転してくることで北広島市に活気が出て、不動産価格も賃貸需要も上がるだろうやったー。とも思えるのですが、そうなると1棟しか持っていないので、移転の話はもう少し後で出てきてほしかったです。そして、北広島市に移転の可能性があるとの話が出て以来、それまで物件売ろうとしていた人が売り止めして抱えているらしく、売り物件が全然ありません。


そこまでは投資エリアとして良い事ではあるのですが、この町も田舎なので土地は空いてるわ安いわで新築するのは容易です。例によって物件が乱立しまくって今までちょうどよかったのに一瞬にしてレッドオーシャンにならなければよいのですが・・・


近くには札幌白石区の南郷18〜13丁目エリアや江別大麻エリア等、大学やら駅近という一見好立地を良い事に賃貸物件乱立しまくって超レッドオーシャンエリアがあります。


南郷エリアで友達が住んでいるのはメゾネットタイプの1ＤＫで築20年程度の築古でもない物件で家賃1万円台。それもガラガラです。需要はある程度はあるけど度が過ぎちゃっても建設は止まらなかった結果ですね。


建設するのに時間かかるんだからさすがにちょっとエリアを調査すればわかることです。なぜ何も考えずに建ててしまうのでしょう。北広島も同じ過ち侵さないように頭使って適度に建ててほしいです。


逆に言うと、まだ1棟しか持っていないので、仮にバブル状態になり始めたら売り抜ける戦略にシフトチェンジして、ここにはもう買わないようにします。キャピタル狙いたいわけじゃないので需給バランスと価格が乱高下するエリアはきっぱりと撤退します。


今後このエリアは日ハムの動向と市況変化をある程度見ながらゆっくり買い進めようと思います。


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またまた新築着工疑惑！バカなの？


こんばんは、オフィスＲです。



僕の町は超田舎。人口1万人くらいしかいません。この町にある唯一の高校の今年の募集人数はなんとたったの40名！1クラスしかないの！？僕が受験生だった時この高校の募集は120名（それでも少ないｗ）だったので、この18年で1/3になってしまいました。


これだけでもびっくりしたのですが、なんと今年はこの人数ですら定員割れしたというのです。。。受験したのは27人ぽっきり。。。なにこれサークル？


これにはさすがに未来の人口減をリアルに感じました。町の人口自体はそこまで急激に減ってはいませんが、この子たちが社会に出て家庭を持って、人口の多い今の高齢者が亡くなるころには急降下は目に見えます。


そんな中、近所にまたアパートと思われる基礎が作成されていました。それもデカイ！この町では少し前なら1年1棟立つかどうかであったのに、この1年で4棟目です。激減とは言わなくても毎年少しずつではありますが着実に人口は減っています。そして、この少子化。


確かに今は需給バランスで言えば若干需要の方が多い感覚です。札幌とかに比べれば全然空室がありません。しかしそれはあくまでも「今」の話。ここに物件が欲しいなら中古で買えよと今ある供給で十分利益出せるよと、絶対数増やすなよバカと言いたいですな。


あんまり考えずに流行りに乗って建てるのはいいけど、同じような築年数の同じような価格帯の物件だけ増えて数年後経営がきつくなるんじゃないかなと思います。こんな田舎で不動産投資というところまではニッチなのに、なぜそこでみんながやってることをやるのか理解できません。


そう、この町だからこそなのです。決して新築がダメとか言っているのではないのです。アパート1棟で需給バランスを崩せるようなエリアだからこその考えです。


そして数年後、町の空室率が増えてこんな町じゃダメだと誰も新築を建てなくなったところで僕が安く買い叩くか、新築して「少ない築浅」で差別化を図って入居者独占しようと思います。


とか言いながら今回買う予定の空室だらけ物件を埋めれるのかを一番心配しております笑。





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飲み会お開き後、いつも泊まるマンガ喫茶が満室で宿泊難民となってなってしまいました！


こんばんは、オフィスＲです。

都会に出るとお金がかかる

高尚な高校の同級生とアジア最北の大歓楽街「すすきの」で語り合った（バカ話しかしてないｗ）のですが、しこたま飲んで解散したのは良いのですが、僕は田舎から出てきているお上りさん状態なので帰る手段がありません。なんなら車で来ているので最初から帰るという選択肢すら用意していませんでした笑。



いつものように行きつけのマンガ喫茶で一晩をやり過ごそうと思い向かってみるとなんと満室。仕方なく他のお店を探さなければならなくなりました。



そこでふと考えないようにしていた事を思い出してしまいました。20代のころは全然問題なかったのですが、30代手前辺りから思いのほか寝れなくなってしまい、体も痛いし辛いのが本音・・・サウナという手もありますが、椅子で仮眠というのも同じく辛い・・・ということです。



いい歳だし数年前に比べてすすきのまで飲みに来る回数は激減しているし、家計がそこまで厳しい訳でもないので今回は奮発ビジネスホテル1泊と言う禁じ手を使おうと思い始めていました。週末の飛び込みで8000円は覚悟しなければなりません。これは車の駐車料金も含めるとタクシーで家まで帰れちゃう金額です(;´Д｀)



ちなみにマンガ喫茶は朝までいて2000円弱です。でももうあの狭くて固い所では寝たくない！と足はビジネスホテルへ向いていました。

一等地に低家賃

歩いている途中で1泊2700円の文字が目に飛び込んできました。カプセルホテルと書いてあります。カプセルホテルを利用したことがなかったので未知の世界で、すすきののど真ん中でありながらその価格に、ボロい、汚い、陰湿、暗い、社会の底辺（←言い過ぎｗ）等あまり良いイメージを持っていませんでした。



しかし、何事も経験。変に迷うと足が止まってしまうので、あまり考えずにスッと入ってフロントで手続きしてしまいました。



結果的には大正解、新しい発見になりました。古いし寝る場所は本当にハチの巣みたいになっていて、寝る分のスペースしかありませんが、綺麗にしてあり、その他はビジネスホテルとなんら変わりありません。大浴場があって歯ブラシやタオル、ガウンなどのアメニティも完備、自販機の飲み物も500ペットボトルで100円とリーズナブル。軽食も自販機で売っているし、コインランドリーもあり、無料でＤＶＤなんかも貸してくれます。朝には無料でコーヒーが飲めて、朝マックかすき家の牛丼が朝食として無料で食べに行けます。チェックアウト時には寒いからと、すでに温めてあるカイロを渡され使い始めから暖かいという気遣い。気持ちよく朝を迎えることができました。



マンガ喫茶ではこうはいきません。風呂も入れなければ歯も磨けないし、そもそもしっかり眠れないので朝が最悪。1000円も変わらずこの違い！費用対効果ばっちり！今後は全てカプセルホテル宿泊になるでしょう。

デイリー賃貸業

そんなカプセルホテル。大浴場で湯に浸かりながら「これっておもっきり不動産賃貸業だよなぁ」と当たり前の事を新発見のように自讃してました。どのくらいの売り上げがあるのでしょうか？



今回宿泊したカプセルホテルは繁華街の中にあり7階建てのビルに150室程1階当たりの面積は100平米くらいしかない印象です。1ヶ月間フル稼働で2700円×150室×30＝1200万円くらいです。。。アパマンとは違い稼働率は低くても1年で1億5000万円のポテンシャルがあるのですね。



2700円て安過ぎて成り立つのかと思っていましたが、こんなに売り上げがあるとは思いませんでした。僕の物件は1部屋58平米で家賃5.5万円なので同じ面積にすると、フル稼働でも年間900万円に届きません。このカプセルホテルは平均稼働率が半分でも7500万円の売り上げです。稼働率が読みにくいですが、こっちの方が実はリスク低いのかもしれませんね。



賃貸業は期間が短いほど単価が高くなるビジネスモデルです。どんなものでもバラ売りよりまとめ買いがお得なのと同じですね。月単位のアパマン経営よりマンスリー賃貸、それよりも1日単位で部屋を貸すとトータル高く貸せるわけですね。そう考えると時間単位のラブホテル業は最強ってことですね笑。



管理に人を2人雇って800万円あれば十分でしょう。掃除のおばちゃんを2人×4時間×30日×12ヶ月×800円で250万円、それからアメニティ等諸経費を合わせても1500万円見ればいいかな？。すると6000万円の利益があがります。この場合の利回りは・・・



えーと、、、ここまで書いて当たり前の事なのに重大な事に気づいてしまいました。。。



このビル買おうと思ったらいくらくらいかかるのか相場が全く分かりません。



ごめんなさいｗｗ採算合うのかどうなのか全くわかりませんｗここまで書いた苦労返してくれ( ;∀;)



せっかくここまで書いたので今回はこのままアップします。この辺りの相場がわかるようになったら続編としてまた発表します！



とにかく、設備がここまで古くなるまでしっかり使われているので、僕の様な凡人が想像することができないほどの利益は出しているのでしょう。まだまだ勉強が足りませんね。がんばります。





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休みボケして何の仕事から取り掛かって良いかわかりませんｗ

こんばんは、オフィスＲです。



正月休み中に本州から帰省していた弟と夕張市に行ってきました。

全国唯一の財政再建団体

夕張市と言えば2007年に財政破綻して全国的に有名になりましたよね。当時僕は大学生で滋賀県にいたのですが、いろんな人から心配された記憶があります。というのも僕の実家の住所には「夕張」という文字が入っていて、何か会員登録等するたびに店員さんが話のネタにして声をかけてくるのですｗ。でも実際は破綻した夕張市とは全く関係のない場所なので、いきなり夕張市民のようにゴミ捨てにお金がかかったり水道料金や施設利用料が跳ね上がったり、大量に人口流出したりなんて事はありません。



そんな夕張市。炭鉱で栄えていた時は10万人以上いた人口も1万人を切ってしまいました。全盛期の10分の1以下です！この数字を見ただけでもその衰退っぷりが容易に想像できますよね。



でも僕と弟はこのリアルに時代に取り残された町が好き…と言うともしかしたら失礼なのかもしれませんが、がんばって欲しくて何度もドライブで夕張に行ってちょこちょこではありますがお金落としています。今回はレースイというスキー場でスノーボードをしてきましたが、このスキー場は破綻前よりもコースの圧雪状況も良く、パイプやテーブル、ジャンプ台などのスノーボードパークも充実してお客さんも多く活気があります！



近くには屋台村があったりと頑張っている感じではあるのですが、街におりるとやっぱり廃墟が連なり、生活苦が題材の映画シーンで見られるような光景が実際に広がっています。

不動産投資の可能性

ホームズで調べてみると夕張市の賃貸用物件の空室率は北海道でもダントツの37.5%！元々は人口を抱えていたので、実際は僕の住んでいる町と人口は変わらないのですが、これだけ凄い空室率になってしまうのですね。



いくら物件が高騰していて、田舎でもアパートがニョキニョキが建設されている状況下とは言え、ここはボロ物件ばかりで築浅物件は中々見当たりません。でも人口が激減したとは言え僕の住む町くらいの人口は抱えていて、少なからず住む人はいます。。。



試しに賃貸募集状況をネットで見てみると、どの大手サイトでも全部で1部屋又は掲載なし！どれだけ全体の空室率が高かろうとしっかりと募集がされていなければ競争相手はいないも同然。保有後に売却の目はないけれど、その分ビックリするほど安く物件を購入できればやってみても面白いかもしれません。



これこそ超ニッチでどちらに転ぶかわからない手法ですが、今のところ割と真剣に今後もっと分析してみようと思います。



今のところそれ以外の問題は遠すぎて自社でプロパンガスを供給できるエリアではないところですね。ゴーストタウンに物件買う事が正解なのかという問題とは比較できないほど小さな問題ですがｗ。

微力ながら夕張市を応援したい

ニッチ戦略がどうとか以前に夕張市はなぜか感覚として好きです。東京都職員で安泰だったはずの鈴木現市長は当時なんと30歳（僕の2コ上）の若さでその安泰を捨ててこの不安定極まる夕張市で首長として町を牽引し、1期終わっても諦めず2期目に突入してます。僕は市政の事はあまりわかってませんが（おいｗ）、市長の挨拶や鈴井貴之氏との対談を見に行ったことがあるのですが人柄良い感じでした。単純にここに１つ拠点（物件）欲しいなと思います。



ただそこはビジネスなので利益が出せるようにするのは前提ですが、いつか買えるように都合良く分析してみます。





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クリスマスも終わりいよいよ年末といったところでしょうか、こんばんはオフィスＲです。


あと数日で今年も終わります。


子供の頃は大晦日は従兄弟がみんな集まってきて特別日感が凄く毎年楽しみでしたが、社会人になるとなんか普通で少し寂しい気がします。


ですが、しっかりと今年一年を総括して、また年始には目標を立てて区切りを付けたいと思います。
　

物件を買うと漏れなく本業の実績に

今年は年明けすぐにアパートのプロパンガスを本業である自社に供給を切り替えるところからスタートしました。


去年買った僕の2号物件（8戸）です。


このことはプロパンガス屋の実態として後日また書こうと思いますが、とにかく無条件で8戸ゲット。


営業など一切いらない、これはでかいのです。


にも関わらず、大家業に比べたらリターンは全然少ない事も実感しました。

唯一の物件購入

春前に初めての戸建てを購入しました。


繁忙期に買ってしまったので年度末需要にリフォームが間に合わず入居付けの心配がありましたが、募集をかけたその日の午前中に入居者決定。


リフォームにお金かけ過ぎたかな？


築古物件なので今後20年は壁紙くらいの原状回復で使えるのを目標にリフォームしたのですが、そうなればしっかりと利益出る（ネット利回り15％ちょい）ので良しとします。

所有物件の運営状況

ちょうど今年1月から全て満室で幸先よくスタートしました。


途中1号物件で1室退去があったもののすぐに入居者決定。


家賃も新築時のままで決まって満室になりました。


毎回満室になる時はめちゃくちゃ嬉しいです。


特に問題と言う問題も発生せずにゆるく1年が過ぎたので合格でいいかと思います。


しいて言えば、これも1号物件で蟻が大量発生して外で薬撒いたり罠仕掛けたりと自ら奮闘したくらいですかね笑

全然物件が買えない日々

年明け早々に３号物件である戸建を購入してからも物件探しは毎日続けてきました。


しかし、結果的に年内購入の夢かなわず戸建1戸のみ。


最初の目標として（随時軌道修正していきますが）掲げているのは10年後に70室。


年間平均7室購入で達成できる計算ですが、1年目で12室、2年目1室の2年間合計13室の購入実績。


1年目の貯金を全て使い果たした上に1室分足りません。


来年は年始早々に何としても全然進んでいない未公開物件の購入を果たしたいと思います。




大家歴2年目となり、購入後の運用も特に大きなトラブルもなく全体的にはまずまずかなと思います。


ただ大きなトラブルがないというのは大家力のアップも少ないとも言えますねｗ


規模を拡大してから取り返しのつかない事になる前に解決能力のレベルは上げておきたいところです。





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