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2017年11月11日
火災保険じゃ不十分？
こんばんは。
北海道は風が強いです。
昨日の夜がひどくて、朝見たら家の倉庫（相当古い）の壁が一部剥がれてビロンビロンなってました・・・
バキっと剥がして完了。
自宅はこんなんでいいんですが、物件が不安になってパトロール。
全く問題なくてネタができなかったので本日のブログ終了（おいｗ
そんなタイミングで２号棟の管理会社からＴＥＬあり。
保険の営業でした。
事故起きそうな天気狙って営業してる？ｗ
内容も火災保険で補えない部分でＡＰが損害を起こした時の保険でした。
北海道であればＡＰから雪が落ちて停めてあった車に当たった場合なんかに適用される保険らしいですが、いるんですかねそんなの？？
取りあえず資料だけ送ってもらうことにしました。
そもそも火災保険がどこまで補償されるのかわかってないので見直します。
火災保険入った時はしっかり見たつもりだったんですけど１年経ったら全然覚えてないｗ
まあ、ここまで書いてなんですが、まず加入しないと思いますけどｗ
勉強のために。
保険の考え方は人それぞれですが、僕の場合は今のところ
「事が起きた時に自分の金融資産では対応できない部分には惜しまずかけて、対応できる部分は一切掛けない」
です。
保険は「何かあった時」のものなので、経費と捉えられるようなものはわざわざ保険掛けないようにしてます。
保険はもちろん重要ですが、大家業から退場しないために重要なのであって、
あるかどうかわからない、あっても損はするけど体制に影響はない事故等は起きてから自分でなんとかしましょう。
利益出すために商売やってるんですから経費は抑えなければなりません。
後日もう少し掘り下げて保険について書きたいと思います。
今日のところはこれで。
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北海道は風が強いです。
昨日の夜がひどくて、朝見たら家の倉庫（相当古い）の壁が一部剥がれてビロンビロンなってました・・・
バキっと剥がして完了。
自宅はこんなんでいいんですが、物件が不安になってパトロール。
全く問題なくてネタができなかったので本日のブログ終了（おいｗ
そんなタイミングで２号棟の管理会社からＴＥＬあり。
保険の営業でした。
事故起きそうな天気狙って営業してる？ｗ
内容も火災保険で補えない部分でＡＰが損害を起こした時の保険でした。
北海道であればＡＰから雪が落ちて停めてあった車に当たった場合なんかに適用される保険らしいですが、いるんですかねそんなの？？
取りあえず資料だけ送ってもらうことにしました。
そもそも火災保険がどこまで補償されるのかわかってないので見直します。
火災保険入った時はしっかり見たつもりだったんですけど１年経ったら全然覚えてないｗ
まあ、ここまで書いてなんですが、まず加入しないと思いますけどｗ
勉強のために。
保険の考え方は人それぞれですが、僕の場合は今のところ
「事が起きた時に自分の金融資産では対応できない部分には惜しまずかけて、対応できる部分は一切掛けない」
です。
保険は「何かあった時」のものなので、経費と捉えられるようなものはわざわざ保険掛けないようにしてます。
保険はもちろん重要ですが、大家業から退場しないために重要なのであって、
あるかどうかわからない、あっても損はするけど体制に影響はない事故等は起きてから自分でなんとかしましょう。
利益出すために商売やってるんですから経費は抑えなければなりません。
後日もう少し掘り下げて保険について書きたいと思います。
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2017年11月06日
不動産投資で会社（法人）を作るタイミング
書籍等ではこの規模になったら法人を！
とか
最初から法人作った方がいい
とか、諸説ありますが
・・・
諸説ありすぎてどのタイミングで作れば良いか結局わからず
ここまで来てしまいましたｗ
結局思うに
よく飛び込み営業トークで
サラリーマンが区分所有を買えば
家賃がローンを払えて（基本キャッシュフローなし）
定年退職辺りで返済完了すれば
自分はお金を出さずして老後の年金変わりに賃料受け取れますよ
的なのは論外として
「普通に仕事しながら月の収入10万円だけ増やしたい」
なんて目標を掲げる場合は個人で十分だと思います。
でも最初の目標として
セミリタイアとまでは行かなくても
収入の１つの柱として新しい収入源を作ろうと思った時点で
「とりあえず会社設立」
はアリなんじゃないかと思います。
それはまだ物件持ってない時でも
そういう目標を立てたならもう作っていいんじゃないかと。
設立費用だって10万円もあれば作れちゃいます。
年間の経費だって5万円とかそんなもんです。
物件買うとき100万円指値したら18年間無料で会社経営できますｗ
それで税金面のメリットを享受できるのです。
所有物件が１棟２棟ならそれですら無駄な経費かもしれませんが、
本業収入くらいを目指した時点で
「この物件買ったら減価償却も考えて税金がこうだから青色申告もあるし
うんたらかんたらぁ～」ってちまちま考えずに
自分に逃げ場を与えないためにも
作っちゃいましょう会社。
先に個人で購入したとなれば
会社作っても会社で所有するには
個人から物件を買わなきゃなりません
（所有しないやり方もあるにはあるが）
って自分、本業のガス会社とは別にダブル本業計画掲げといて
現在まで３棟とも個人所有やないかーーーい！！ｗｗ
そうなのです。
只今わたくし絶賛後悔中でありますｗｗ
結局どっちにして良いかよくわからなかったので
得意の優柔不断さが出てズルズル悩んでるうちに
問題を先送りして３棟目まで来てしまった感じです。
残念な人状態ｗｗ
ゆるい感じで大家やってますｗ
ここに来てやっと会社作ることにして
司法書士先生のところへ。
１枚っぺらのアンケート用紙みたいなのに記入すれば
できちゃうみたいです
自分の会社ｗｗお手軽ｗ
もちろんこの後やる事はそれなりにあるんだけど
踏み出してしまえばあとは淡々とやるだけ。
建美家コラムニストの張田満様の言う
「１分だけやろうか！」
の真意のひとつなのではないでしょうか。
もっと早くやっときゃあ良かったです。
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とか
最初から法人作った方がいい
とか、諸説ありますが
・・・
諸説ありすぎてどのタイミングで作れば良いか結局わからず
ここまで来てしまいましたｗ
結局思うに
よく飛び込み営業トークで
サラリーマンが区分所有を買えば
家賃がローンを払えて（基本キャッシュフローなし）
定年退職辺りで返済完了すれば
自分はお金を出さずして老後の年金変わりに賃料受け取れますよ
的なのは論外として
「普通に仕事しながら月の収入10万円だけ増やしたい」
なんて目標を掲げる場合は個人で十分だと思います。
でも最初の目標として
セミリタイアとまでは行かなくても
収入の１つの柱として新しい収入源を作ろうと思った時点で
「とりあえず会社設立」
はアリなんじゃないかと思います。
それはまだ物件持ってない時でも
そういう目標を立てたならもう作っていいんじゃないかと。
設立費用だって10万円もあれば作れちゃいます。
年間の経費だって5万円とかそんなもんです。
物件買うとき100万円指値したら18年間無料で会社経営できますｗ
それで税金面のメリットを享受できるのです。
所有物件が１棟２棟ならそれですら無駄な経費かもしれませんが、
本業収入くらいを目指した時点で
「この物件買ったら減価償却も考えて税金がこうだから青色申告もあるし
うんたらかんたらぁ～」ってちまちま考えずに
自分に逃げ場を与えないためにも
作っちゃいましょう会社。
先に個人で購入したとなれば
会社作っても会社で所有するには
個人から物件を買わなきゃなりません
（所有しないやり方もあるにはあるが）
って自分、本業のガス会社とは別にダブル本業計画掲げといて
現在まで３棟とも個人所有やないかーーーい！！ｗｗ
そうなのです。
只今わたくし絶賛後悔中でありますｗｗ
結局どっちにして良いかよくわからなかったので
得意の優柔不断さが出てズルズル悩んでるうちに
問題を先送りして３棟目まで来てしまった感じです。
残念な人状態ｗｗ
ゆるい感じで大家やってますｗ
ここに来てやっと会社作ることにして
司法書士先生のところへ。
１枚っぺらのアンケート用紙みたいなのに記入すれば
できちゃうみたいです
自分の会社ｗｗお手軽ｗ
もちろんこの後やる事はそれなりにあるんだけど
踏み出してしまえばあとは淡々とやるだけ。
建美家コラムニストの張田満様の言う
「１分だけやろうか！」
の真意のひとつなのではないでしょうか。
もっと早くやっときゃあ良かったです。
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タグ：アパート経営
2017年10月26日
戸建て自主管理物件で建具屋さん
今後少しずつ書いていくことになると思いますが、
３号棟の戸建て物件は失敗…ですねｗ
利益が出ないわけではないし買ったまでは良かったけど
方向性を間違えましたね。
かなりのリフォームをしてお金をかけて家賃ＵＰして
入居率と利回りを確保する作戦にでたのですが、
多少高くても綺麗な物件に住もうとする入居者は
細かいところまで気にするのかもしれません。
今日はトイレのドアのしまりが悪いとのことで現場へ。
建て付けが悪い感じでもなければ
蝶番が壊れている訳でもない。
個人差はもちろんあるけど
正直しまりが悪いと言うほど悪いか？？って程度
閉める時に若干の引っかかり感はあったので
とりあえずドアの側面をやすりで削ってみたら
それなりにスッっと閉まるようになったので結果オーライｗ
んー家賃高めとは言え同じ築年数帯の中で高い方というだけ
それも水回りリフォームしてない物件も含めて。
（この戸建てはトイレ、風呂、キッチン全て新品交換）
ボロなのでこういうのはどんどん出てくると思いますが、
築年数相応の最低限リフォームで家賃は安め設定で入居する
人の方があまり細かいこと気にしなくていいのかもしれません。
（自主管理すると手間がかかるので・・・）
ドアのＤＩＹだけ書こうと思ったのに膨らんでしまいましたｗ
方向性についてはまた詳しく書きます。
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３号棟の戸建て物件は失敗…ですねｗ
利益が出ないわけではないし買ったまでは良かったけど
方向性を間違えましたね。
かなりのリフォームをしてお金をかけて家賃ＵＰして
入居率と利回りを確保する作戦にでたのですが、
多少高くても綺麗な物件に住もうとする入居者は
細かいところまで気にするのかもしれません。
今日はトイレのドアのしまりが悪いとのことで現場へ。
建て付けが悪い感じでもなければ
蝶番が壊れている訳でもない。
個人差はもちろんあるけど
正直しまりが悪いと言うほど悪いか？？って程度
閉める時に若干の引っかかり感はあったので
とりあえずドアの側面をやすりで削ってみたら
それなりにスッっと閉まるようになったので結果オーライｗ
んー家賃高めとは言え同じ築年数帯の中で高い方というだけ
それも水回りリフォームしてない物件も含めて。
（この戸建てはトイレ、風呂、キッチン全て新品交換）
ボロなのでこういうのはどんどん出てくると思いますが、
築年数相応の最低限リフォームで家賃は安め設定で入居する
人の方があまり細かいこと気にしなくていいのかもしれません。
（自主管理すると手間がかかるので・・・）
ドアのＤＩＹだけ書こうと思ったのに膨らんでしまいましたｗ
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2017年10月11日
そうだ、セミナー行こう
まだ始めたばかりだし、週３回くらいしか書いてないから仕方ないんですが…
このブログ１日平均5～6ＰＶ…ｗｗ
文章力なさすぎて１記事２時間以上かかるのに誰も見てないｗｗ
ブログて難しいのねorz
ブログランキングにでも登録してみようか。
カリスマ大家でブログも面白いし今度本も出版されるふんどし王子 様（めっちゃファン）が昨日のブログで北海道でセミナーやりたいって(*///▽///)
しかもあの極東船長様（やばいファン）からの誘いとのこと(；ﾟДﾟ)
これは・・・
俺みたいなぺーぺーが行っていいところじゃない( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
この２人のセミナーに１人で参戦するなんて・・・
考えただけで委縮して聞くだけ聞いて終わるイメージしかできない・・・
懇親会なんてあろうものなら誰とも話せないでいる姿が見えるｗｗｗ
よし！
これは参加するしかない←
それまでにその辺のセミナーいっぱい出て慣れておこう。
なんと言っても僕は不動産のセミナーというものに１回しか参加したことがないのだ←
それも内容がビギナー向け過ぎて全然学びはなかった…
と見せかけて自分のレベルが低すぎて学びポイントがわからなかったのか！？ｗｗ
どっちにしても３次元の世界に飛び出さなきゃですね・・・
活字はそれなりに読んでる自信ありますがｗ
このブログ１日平均5～6ＰＶ…ｗｗ
文章力なさすぎて１記事２時間以上かかるのに誰も見てないｗｗ
ブログて難しいのねorz
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カリスマ大家でブログも面白いし今度本も出版されるふんどし王子 様（めっちゃファン）が昨日のブログで北海道でセミナーやりたいって(*///▽///)
しかもあの極東船長様（やばいファン）からの誘いとのこと(；ﾟДﾟ)
これは・・・
俺みたいなぺーぺーが行っていいところじゃない( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
この２人のセミナーに１人で参戦するなんて・・・
考えただけで委縮して聞くだけ聞いて終わるイメージしかできない・・・
懇親会なんてあろうものなら誰とも話せないでいる姿が見えるｗｗｗ
よし！
これは参加するしかない←
それまでにその辺のセミナーいっぱい出て慣れておこう。
なんと言っても僕は不動産のセミナーというものに１回しか参加したことがないのだ←
それも内容がビギナー向け過ぎて全然学びはなかった…
と見せかけて自分のレベルが低すぎて学びポイントがわからなかったのか！？ｗｗ
どっちにしても３次元の世界に飛び出さなきゃですね・・・
活字はそれなりに読んでる自信ありますがｗ
2017年10月07日
融資の営業は娯楽会場で！？
来週、我が田舎町初めてプロレスが来ます。
正直全く興味ないんですが、シャッター商店街の１店舗を担う本業の会社は当たり前のように田舎特有の横のつながり（縛り）があり、このような催しものがあると基本なんらかの形で関わらなきゃならなくなります。
そんな中今回割り当てられたワタクシの任務は、そのままですが、「実行委員」
なんとこれまで33年間プロレスなんてものを一度も見に行ったことがないのにいきなり主催陣営に回されたのです（もちろん無報酬ボランティアｗ）
そんな実行委員の主な仕事は・・・というかそれがほとんどですが、チケットを売りさばく事！
「売れなくても店舗に置くだけでいいから置いてくれ」と言われて渡されたリングサイド指定席の一角は、事実上のノルマ。
店舗に本当に置いただけで売れるかい！
自分とこの商品売り込むのすら実績あげれてないのに興味もなければメリットもないプロレスのチケット売ってる場合か！って自問自答しながら営業の日々ｗ
最終的にどうしてもリングサイド1席だけ余ってしまった。
何とか売れても基本的に2枚1セットで売れるので、ぼっち観戦してまで行きたいという人は中々いない。（なので売れても自由席…）
結局自分も当日はチケット買っていかなきゃならないので、この席を自ら買ってしまうか…そうなるとぼっち見学確定なんだけどｗｗ
そう思いながら隣は誰かを確認してみる（知り合いばっかに売りつけているので、どの席を誰が買ったか大体わかるｗ）
・・・
この町に支店がある金融機関の中では最大の銀行の支店長じゃないか！！ｗｗ
銀行さんも信金さんも支店長にはしっかりうちで買ってもらいましたｗ（いつも保険とか付き合いで入っているのでこういう時はここぞとばかりに売りつけますｗ）
僕がこの町で借りれるとしたら上の2行、この銀行さんか今2本借りてる本業でもメインバンクの信金さんしかない
今のところ銀行さんの方は僕が不動産買い進めてる事も知らないはずなので、ここは横にビシッと座ってビール片手に融資の相談とかしたりするのアリなのかな？？ｗ
デスマッチがあって、蛍光灯で殴り合うのが売りのプロレス団体なので、リングサイドは蛍光灯の破片やら汗やら血が飛んでくるらしい。
そんな中での融資相談て中々シュール
白熱してる中、ドサクサに紛れて次の融資しちゃう！って言わせられないものか
ただでさえそんな興味ないプロレスだけど、そこ座ったらプロレスどころじゃないよなぁ心情的に…
でもわざわざブログネタにまでしちゃたんだから座っちゃおっかなっ♪
って、今思いました！（ほんとは書きながらも友達誘って自由席座ろうと思ってましたｗ）
結果は後日
ではっ！
正直全く興味ないんですが、シャッター商店街の１店舗を担う本業の会社は当たり前のように田舎特有の横のつながり（縛り）があり、このような催しものがあると基本なんらかの形で関わらなきゃならなくなります。
そんな中今回割り当てられたワタクシの任務は、そのままですが、「実行委員」
なんとこれまで33年間プロレスなんてものを一度も見に行ったことがないのにいきなり主催陣営に回されたのです（もちろん無報酬ボランティアｗ）
そんな実行委員の主な仕事は・・・というかそれがほとんどですが、チケットを売りさばく事！
「売れなくても店舗に置くだけでいいから置いてくれ」と言われて渡されたリングサイド指定席の一角は、事実上のノルマ。
店舗に本当に置いただけで売れるかい！
自分とこの商品売り込むのすら実績あげれてないのに興味もなければメリットもないプロレスのチケット売ってる場合か！って自問自答しながら営業の日々ｗ
最終的にどうしてもリングサイド1席だけ余ってしまった。
何とか売れても基本的に2枚1セットで売れるので、ぼっち観戦してまで行きたいという人は中々いない。（なので売れても自由席…）
結局自分も当日はチケット買っていかなきゃならないので、この席を自ら買ってしまうか…そうなるとぼっち見学確定なんだけどｗｗ
そう思いながら隣は誰かを確認してみる（知り合いばっかに売りつけているので、どの席を誰が買ったか大体わかるｗ）
・・・
この町に支店がある金融機関の中では最大の銀行の支店長じゃないか！！ｗｗ
銀行さんも信金さんも支店長にはしっかりうちで買ってもらいましたｗ（いつも保険とか付き合いで入っているのでこういう時はここぞとばかりに売りつけますｗ）
僕がこの町で借りれるとしたら上の2行、この銀行さんか今2本借りてる本業でもメインバンクの信金さんしかない
今のところ銀行さんの方は僕が不動産買い進めてる事も知らないはずなので、ここは横にビシッと座ってビール片手に融資の相談とかしたりするのアリなのかな？？ｗ
デスマッチがあって、蛍光灯で殴り合うのが売りのプロレス団体なので、リングサイドは蛍光灯の破片やら汗やら血が飛んでくるらしい。
そんな中での融資相談て中々シュール
白熱してる中、ドサクサに紛れて次の融資しちゃう！って言わせられないものか
ただでさえそんな興味ないプロレスだけど、そこ座ったらプロレスどころじゃないよなぁ心情的に…
でもわざわざブログネタにまでしちゃたんだから座っちゃおっかなっ♪
って、今思いました！（ほんとは書きながらも友達誘って自由席座ろうと思ってましたｗ）
結果は後日
ではっ！
2017年10月02日
未公開物件内覧
こんばんはー
今日は前回まで書いていた物件の鍵を借りてきたと仲介さん（ジモティー商売仲間先輩）よりＴＥＬ。
内覧内覧♪
よく買い付けはスピード命的な教えがほとんどなので、このゆったりしたスピード感は内心ヒヤヒヤ…
「とりあえず買い付け証明とか出しといた方がいいんでしょうか？？？」的なことを聞いてみるも、「売主が司法書士に相談してるだけで回ってる情報だから出す相手がいないよ、予約というか買うと言ってあるから大丈夫」との回答。
自分がよくわかってないのか、買い付け証明書って情報がどうであろうが相手に出して意思を示すものでないの？？
と思ってしまってますが、どうなんでしょ？
まあ、これまで買った３棟とも全くスピード感なく、契約どころか買い付け証明出す前に銀行審査して買えること示してから指値したっていうのほほんとした経緯があるので今更ですが笑
それはいいとして物件調査。
外壁はボロボロでサイディング必至。
建物建設当時高級な壁材だったらしいんですが、北海道の冬の規格ではなく水分付いて凍って解けてを繰り返すと壁の内部から崩壊してしまったという本州仕様の壁材だったんですね。
これは最初から分かってたことだけど1000万近くかかる。
空き部屋３室全部入ると、外のイメージとは全然違って凄くきれいだし２階は三角屋根の部分があってオシャレ。
１部屋ベランダのところに「ベランダには入らないでください」とテプラが…
基本中々オシャレな物件でベランダがウッドデッキになってるんですが、それが腐りかけて危険なんじゃないかと予想される。
その証拠に、というか数日前まで違う部屋のベランダを工事して新しく作っていたのでバレバレｗ
その費用も聞いてもらうことにした。
あと、空室３部屋で鍵も３本借りてたはずなのにどう見てももう１室空室アリ。
これもどういうことか聞いてもらうことに。
どっちにしても誤差の範囲なので絶対買うからあんまり関係ないけど。。。
ちなみに売主の借金の関係でこの金額以下では買えないという事は、この売買とは関係ない司法書士の先生から情報仕入済み。
売主はすぐにでも売って借金返済したいらしい。
自分も同じ金額で買うならひと月でも早く家賃もらったほうがいいので今月中にはなんとか決済を済ませたいところ。
そして、厳しい北海道の冬が来る前に壁を直します！
ではっ
今日は前回まで書いていた物件の鍵を借りてきたと仲介さん（ジモティー商売仲間先輩）よりＴＥＬ。
内覧内覧♪
よく買い付けはスピード命的な教えがほとんどなので、このゆったりしたスピード感は内心ヒヤヒヤ…
「とりあえず買い付け証明とか出しといた方がいいんでしょうか？？？」的なことを聞いてみるも、「売主が司法書士に相談してるだけで回ってる情報だから出す相手がいないよ、予約というか買うと言ってあるから大丈夫」との回答。
自分がよくわかってないのか、買い付け証明書って情報がどうであろうが相手に出して意思を示すものでないの？？
と思ってしまってますが、どうなんでしょ？
まあ、これまで買った３棟とも全くスピード感なく、契約どころか買い付け証明出す前に銀行審査して買えること示してから指値したっていうのほほんとした経緯があるので今更ですが笑
それはいいとして物件調査。
外壁はボロボロでサイディング必至。
建物建設当時高級な壁材だったらしいんですが、北海道の冬の規格ではなく水分付いて凍って解けてを繰り返すと壁の内部から崩壊してしまったという本州仕様の壁材だったんですね。
これは最初から分かってたことだけど1000万近くかかる。
空き部屋３室全部入ると、外のイメージとは全然違って凄くきれいだし２階は三角屋根の部分があってオシャレ。
１部屋ベランダのところに「ベランダには入らないでください」とテプラが…
基本中々オシャレな物件でベランダがウッドデッキになってるんですが、それが腐りかけて危険なんじゃないかと予想される。
その証拠に、というか数日前まで違う部屋のベランダを工事して新しく作っていたのでバレバレｗ
その費用も聞いてもらうことにした。
あと、空室３部屋で鍵も３本借りてたはずなのにどう見てももう１室空室アリ。
これもどういうことか聞いてもらうことに。
どっちにしても誤差の範囲なので絶対買うからあんまり関係ないけど。。。
ちなみに売主の借金の関係でこの金額以下では買えないという事は、この売買とは関係ない司法書士の先生から情報仕入済み。
売主はすぐにでも売って借金返済したいらしい。
自分も同じ金額で買うならひと月でも早く家賃もらったほうがいいので今月中にはなんとか決済を済ませたいところ。
そして、厳しい北海道の冬が来る前に壁を直します！
ではっ
2017年09月30日
銀行審査の前に社長審査・・・
私はプロパンガスを小売りしている自営業の跡継ぎで、社長は父親がやってます。
跡継ぎが融資を受けるには、融資申請をする前に1クッション面倒なことが。。。
自営業と言っても会社形態は一応株式会社なので、私は役員（完全に名前だけですがｗ）
不動産自体は個人で買っているのですが、役員である以上、融資を受けるときは「経営者として会社の決算書３期分が必要」なのです！
さすがに決算書を銀行に見せなきゃならないということであれば社長の許可が必要。
ということで、「銀行でお金借りたいから決算書もってくよ」って話にはならない
まずは社長である父親にプレゼンを仕掛けて「やってみろ」と言わせなければならいのです。
もちろん、父親は不動産の事を勉強してるわけじゃないし、本業の会社以外の事に労力を割いている事も面白くない（ただ息子がやる気出して色々やってる事は、言わないけど嬉しいようで複雑みたいｗ）
いろんな先輩大家の本やブログでは「家族に応援してもらえるようにする事の重要性」は書かれているので、そういう意味では納得してもらえないと 融資が受けられない＝買えない ので一石二鳥かｗ
実際プレゼンして、現在３部屋ある空室対策としていくつか挙げた中のひとつに「ストーブをプロパンガスから灯油に変える」事を提案し、その設備を会社で無償貸与してもらいたい旨を説明した。
結果、「銀行に話してみろ」とGOサインをもらった。
父「ただし、灯油設備についてはアパート経営の中の経費として負担すること」
・・・！？
ちょっとまて、今、大家業をやっていてちょっとでも勉強している大家さんならこれくらいの貸与は当たり前
巷で言われているエアコンだの、ウォシュレットだの、インターフォンだの貸与しろとは一切言ってない。
よくよく話してみると「このくらい貸与してもらわないと経営が成り立たないなら買わないほうがいい」ってことが言いたいみたい。
正直トータルで見たら貸与なんかしようがしまいが一緒
でも、アパート経営者としての視点からすると業者には交渉して条件が合わなければ他を探すのは当然の事。
個人ではあるけど、全財産つぎ込まないように不動産に使えるお金は決め、アパート経営の損益もわかりやすいように別途通帳の中の現金だけでやりくりしてるので、交渉失敗＝経営力のなさ としてしっかり数字に反映されてキャッシュフローが下がってしまう。
そんなこちら側の言い分もあって少々口論になってしまった…
これって「自営業あるある」で、今度ブログで書こうと思いますが、良くないことなので「設備の自己負担があっても十分成り立つからがんばってみるよ」と言ってすぐに引き下がった。
イライラする部分は残ったものの、これで銀行に話を持っていける。
まだ物件概要も何も資料がないんだけどｗｗ
跡継ぎが融資を受けるには、融資申請をする前に1クッション面倒なことが。。。
自営業と言っても会社形態は一応株式会社なので、私は役員（完全に名前だけですがｗ）
不動産自体は個人で買っているのですが、役員である以上、融資を受けるときは「経営者として会社の決算書３期分が必要」なのです！
さすがに決算書を銀行に見せなきゃならないということであれば社長の許可が必要。
ということで、「銀行でお金借りたいから決算書もってくよ」って話にはならない
まずは社長である父親にプレゼンを仕掛けて「やってみろ」と言わせなければならいのです。
もちろん、父親は不動産の事を勉強してるわけじゃないし、本業の会社以外の事に労力を割いている事も面白くない（ただ息子がやる気出して色々やってる事は、言わないけど嬉しいようで複雑みたいｗ）
いろんな先輩大家の本やブログでは「家族に応援してもらえるようにする事の重要性」は書かれているので、そういう意味では納得してもらえないと 融資が受けられない＝買えない ので一石二鳥かｗ
実際プレゼンして、現在３部屋ある空室対策としていくつか挙げた中のひとつに「ストーブをプロパンガスから灯油に変える」事を提案し、その設備を会社で無償貸与してもらいたい旨を説明した。
結果、「銀行に話してみろ」とGOサインをもらった。
父「ただし、灯油設備についてはアパート経営の中の経費として負担すること」
・・・！？
ちょっとまて、今、大家業をやっていてちょっとでも勉強している大家さんならこれくらいの貸与は当たり前
巷で言われているエアコンだの、ウォシュレットだの、インターフォンだの貸与しろとは一切言ってない。
よくよく話してみると「このくらい貸与してもらわないと経営が成り立たないなら買わないほうがいい」ってことが言いたいみたい。
正直トータルで見たら貸与なんかしようがしまいが一緒
でも、アパート経営者としての視点からすると業者には交渉して条件が合わなければ他を探すのは当然の事。
個人ではあるけど、全財産つぎ込まないように不動産に使えるお金は決め、アパート経営の損益もわかりやすいように別途通帳の中の現金だけでやりくりしてるので、交渉失敗＝経営力のなさ としてしっかり数字に反映されてキャッシュフローが下がってしまう。
そんなこちら側の言い分もあって少々口論になってしまった…
これって「自営業あるある」で、今度ブログで書こうと思いますが、良くないことなので「設備の自己負担があっても十分成り立つからがんばってみるよ」と言ってすぐに引き下がった。
イライラする部分は残ったものの、これで銀行に話を持っていける。
まだ物件概要も何も資料がないんだけどｗｗ
2017年09月28日
初めての未公開物件！？
地元には不動産屋が１軒もなかった、そんなものが必要ないほど田舎なわけですが。。。ｗ
一昨年、そんな我が町にも不動産屋ができました。
と言っても、メインは全然関係ない物販業として開業し、たまたま宅建の資格を持っていたし不動産屋もないということで片手間に知り合いが建てる家の土地を探したりしていたみたい。
自分も普通に知り合いだったので、「いい物件の話あったら教えてくださいよ」と起業当時に言っていたのです。
最近、関係ない飲み会で同席した時に久しぶりに不動産の話しになって「いい物件ないっすか？」と起業当時ぶりに言ってみたらなんと翌日着信アリ。
アパートの売り情報が今出てきたけどどう？とのこと。
すぐに行ってアパート名を聞くと、去年おもっきり不動産連合隊に出てた物件だった・・・
この地元に売り物件が出ること自体ほとんどないのでもちろんシュミレーション済だ。
当時、単身向け築20年木造4700万円、想定満室利回り14.7%（よく覚えてたなｗ）。
自分の１棟目の物件がファミリー向け築11年で15.9%場所も近所ｗで買ったばかり。
しかも外壁がやられてて大規模修繕が前提。
3500万以下まで指値できれば欲しいなと思って管理会社に背景を聞いてみた。（なんと自分のＡＰとこの物件の管理会社同じだったｗ）
「本人は売る気ないんだけど、他の不動産会社が今は高く売れるから売らせてくれってうるさいからこの価格なら売ってもいいってなったみたいですよ」とのこと・・・
こりゃ指値自体無理だ、しかも1200万円引きなんてｗ
それでも数か月後にサイトから消えていたので誰かが買ったと思っていた。
こんな経緯があってあきらめたので、期待せずに価格を聞いてみた。
不動産屋「んー、俺も直接聞いてなくてしかも色々複雑らしくて、そもそもほんとに売るのかどうかもよくわからないんだけど、、、2800万とか言ってたかな？？」
・・・
・・・
俺「ふぁ！！？」
俺「そ、そ、そ、それ俺買いますんですぐ売り止めにしてくださいぃぃ！！」
レントロールもまだないけど、空室３部屋ある現状利回りでも30％弱ｗｗ
そして空室が多い理由もわかっているので（去年からこのＡＰはずっと見てたｗ）埋める自信アリ！
進展したらまたアップします。
つづく！！
