大家のすゝめ～初心者から上級者への道～

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2019年11月28日

6号物件決済完了

今年は何とか２つ目の物件を買うことができました！

こんばんは、ガスタンク少佐です。

今回は戸建です。エリアはルイ王朝が牛耳る岩見沢市ｗ

何を隠そうこの物件の出どころはルイさんその人であります。

ルイさんが内見していて、仲介さんと価格の話をしていたのですが、前から売りに出ていて売主が提示価格を下げた日だったのでとりあえずこれ以上は下げれない物件であるということです。

ルイ基準としてはまだ無理、基準に入っても物件買いすぎていてキャッシュが遂に枯渇笑。どうせ買えないならと少佐にその場で電話をくれてすぐに見に行きました。

すごく綺麗な物件だったのでその場で買い付けを表明して2週間経たずして決済を迎えました笑。

やっぱり現金決済は早いです。

この物件は岩見沢のエリアの中でも5号物件に近いエリアなので管理しやすいです。
5号物件は山の中ですが、幾分街側にあってギリギリですがそれなりに需要のあるところです。

詳細スペック等はまた書きますが、今年は岩見沢しか買ってません笑。

これからリフォームをしなければならないので、募集をかけれるのはいつになることでしょう笑。

本業が一番忙しい時期なのでしばらく放置プレイすることは必至ｗ

普通にリフォームして貸し出すと実質利回り17～18％くらいですかね。この利回りだといつもルイさんは紹介もしてくれないで手放してしまいます。

ただ、少し特殊な物件で、やり方によっては化ける可能性もあるので、紹介してくれました。少佐としては17％とか十分なのでもっと紹介してほしいんですが|дﾟ)

これからあーでもないこーでもないやって楽しもうと思います。

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posted by silvia180oya at 20:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産関連日記

2019年11月25日

退去があれば入居も

こんばんは、ガスタンク少佐です。

前回の退去ラッシュ記事を書きながら、半年空いている2号物件を思い、全部同じようになる可能性も全然あるなとちょっとした焦りがありました。

2号物件の空室が出た時から期間が経つにつれて募集条件をちょっとずつ見直し、DIYしながら少しずつ部屋レベルも上げて行けばそのうち決まるだろうくらいでやってきましたが、退去予告含めると5室も空室垂れ流す訳にはいきません。
やる気を出して2号物件には本格的にお金を掛けて、気になるところをリフォームする事にしました。

業者さんに連絡して後日打合せをすることになり、打合せ前にもう1度部屋を見てどうするか考えていると管理会社から連絡あり。

2号物件に入居申し込み！

まだ何もしてないですけど笑。
やる気出すと思いは伝わるのでしょうか。嬉しいです。

業者さんには申し訳なかったですが、「今ルイさんの物件どんどん増えて全然休ませてもらえてなかったから助かったよ。」と言っていただけて今後も発注できそうです。

良い1人親方さんなんです。ルイさんに紹介してもらってここのところお願いしています。岩見沢市内だけと言っていたのに無理言って北広島に来てもらう事になったのに反故にして申し訳ない。

何はともあれ2号物件が申し込みベースで満室となりました。入居するまでは気が抜けませんが、特にできることもないので待つだけです。ただ、管理会社から連絡あったばかりなのに、本業の会社に入居者からもガスの開栓依頼が来たので住む気満々でしょう。

「申し込みベース」で言えば11月中の空室は4号物件の2室だけです笑。やる気あるうちに4号に注力します。

posted by silvia180oya at 18:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産関連日記

2019年11月21日

退去ラッシュ

第二繁忙期も完全に終わってしまい厳しいお知らせ。

こんばんは、ガスタンク少佐です。

タイトル通りですが、実は先月退去がありました。。。

3件も！( ;∀;)

キビシーー！！

内訳は4号物件の2室、5号物件1室　です。

それまで唯一の空室であった2号物件の一室は半年も経つのに未だ埋まっていないので、全部で空室が4つにもなってしまいました。

さらに悪い事は続き、先ほど管理会社さんから連絡があり、またも4号物件で退去予告。。。
12月末退去という事なので、4号物件に関しては何とかそれまでに1室でも決めたいところです。まだリフォームも終わってないですが笑。

さらにさらに、5号物件では退去したのが角部屋だったため、隣室の入居者が「空いた角部屋に引っ越したい」と言い始めたのです。

話があったときは角部屋だしヤニが酷いから壁紙新品にするので家賃アップするならOKという条件を出し、承諾してもらったので「家賃上がってラッキー」くらいに思ってました。

いざ引っ越しとなると、その前に退去した部屋のリフォームや修繕、ストーブOH、設備を同等の物にグレードアップ等をしなければならないので、すぐに引っ越してはもらえません。

その間、入居募集がかけられないのです！

作業が終わってすぐに引っ越してくれればいいですが、今やりとりしているとそのあたりも怪しいです笑。
そして、引っ越したら引っ越したで今度は引っ越し前の部屋の現状回復をしなければなりません。

これが終わって初めて内覧できる状態となるのでかなりの機会損失。家賃上がらなくてもそのまま住んでいてもらった方が利益が出ると思います。

退去抑制になったからこれがよかったんだと思い込もうと思います笑。

どちらにしても完全満室がまた遠のきました。

目標は年内に2部屋決めて、12月末退去合わせた残り3部屋を繁忙期終わるまでにって感じでしょうか。その繁忙期にはまたどこかで退去が出るのでしょうか笑。

これがもぐらたたきステージと言うやつですね？
37部屋しかないのでフェーズとしてはまだまだ早すぎでしょう( ;∀;)

田舎は入退去ゆるやかちゃうんかい！って感じですな。
まあでも空室埋めるの楽しいです笑。

posted by silvia180oya at 22:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産関連日記

2019年11月17日

ストーブの分解清掃料はしっかり使われている？～入退去時費用の裏～

こんばんは、ガスタンク少佐です。

前回記事でストーブメンテナンスして小遣い稼ぎみたいなこと書きましたが、今回はその実態を紹介してみたいと思います。いいのかな？

北海道特有なのか、それとも本州の寒い地域にもあるのかわかりませんが、入居者から「ストーブメンテナンス料」をもらう事があります。
ストーブは基本的に数年に１度分解して掃除をしないと能力が落ちるし短命になるので、原状回復の延長でもらう感じです。

これは入居時点で賃貸契約書に記載して、初期費用として、若しくは退去費用として2～3万円いただきます。もちろん取っていない大家さんもたくさんいるとは思いますが、少佐は全物件でもらってます笑。

それ自体は全然問題ないのですが、本業の燃料店から見ていて「ん？」と思う物件がたまにあります。

少佐が大家業界に参入する前の話です。

あるアパートに新しい入居者が入るにあたって灯油供給を開始したのですが、その当日にストーブが点火しないという電話がありました。
グレードの低い灯油ストーブはカーボンと呼ばれる石炭みたいなススの塊ができて詰まりやすく、よくあることなのですぐにストーブの一部を分解して詰まりを除去してあげました。そして状況を話した時に入居者が

「でもこれ分解清掃してあるんですよね？」

と不思議そうに言ってきたのです。

言っている意味がよくわからなくて「？？」となっていたら、なんと入居時にストーブメンテナンス料を支払っているというのです。

少佐の会社にはなんの依頼も来ていませんので、少なくともうちではメンテナンスはしてません。また、ストーブ自体はうちで設置させてもらって修理の依頼もうちにくるので、他のストーブ業者さんが噛んでいるとは思えません。

このカーボン除去に関してはメンテナンスとして一番重要で必ずやるところですが、プロの少佐から見てもどこも触った形跡がありません。

下手なことも言えないので「うちでは特に何もしてないのでわからないです^^;」としか言えませんでした笑。

これって大家さん知ってるんでしょうかねぇ？
この時の大家さんは本州の方でしたからそのあたりの管理については管理会社さん一任な気もしますが、どちらにしても入居者が支払ったお金はなにもされずにどちらかがポッケしてるかと思います。

もし契約時にこのようなお金をもらっているのなら管理会社に確認してみた方が良いと思います。できれば入居前の部屋に入ってストーブの現物を確認してみることをおすすめします。

簡単にチェックできる方法はいつか書こうと思いますが、取りあえずストーブの後ろにあるファン（扇風機の羽みたいなやつ）にほこりが付いていなければ清掃作業自体は行われていると思って大丈夫です。

posted by silvia180oya at 15:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産とプロパンガス

2019年11月09日

ストーブOH

お満室期間3ヶ月で5号物件に退去アリ( ;∀;)

こんばんは、ガスタンク少佐です。

この入居者7年間住んでくれてたらしいですが、少佐がオーナーになったとたん退去とか全然嬉しくないです。むしろ短期の方がリフォームしてから年数浅いくて部屋綺麗な可能性高いですがからね笑。

退去後入ると、やっぱり・・・って感じですねえ。。
たばこも吸われてたようで、表層は全部交換しなきゃならないです。

ストーブも入居された時に新品交換されてたみたいですが、ヤニがストーブを冷やす対流ファンという部品にベットリ。ヤニに埃を吸着してファンの機能が低下し、ストーブの熱が逃げにくくなるんですよね。7年しか経ってないのに燃焼室の部品を溶かしてしまってます。見た目もボロストーブにみえちゃいます。

壁紙全とっかえしてもらっている間にストーブを持ち帰ってオーバーホール。

ガラスの筒の中にある真っ赤になった鉄部品がしっかり冷却されないと変形してしまうんですよね。清流が乱れて異常燃焼してしまいます。

ここまでバラして全部綺麗にします。

今回は真ん中にあるポットの中の「燃焼リング」という変形して異常燃焼しちゃってた部品を新品交換。綺麗に燃えるようになりました。

自分の物件に設置するストーブだし、途中で「ストーブ着かない」という話になると管理会社から呼ばれるのは結局少佐です笑。毎回しっかりオーバーホールしてます。

何より退去費用の中に「ストーブメンテナンス費用」として入居者からお金もらっているので余計ですね。

部品は大した金額じゃないので、自分でやるとちょっとしたお小遣い稼ぎになります笑。

posted by silvia180oya at 00:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産とプロパンガス

2019年11月05日

ロバキヨ来道

こんばんは、ガスタンク少佐です。

先日「金持ち父さん、貧乏父さん」でおなじみロバート・キヨサキ氏が北海道にやってきました。

朝10時から19時までの長丁場です。
僕は英語が全くダメであり、通訳を通してしか話が聞けません。著書の内容を他人から聞いている感覚になってしまい、どうしても入り込むことができませんでした(+_+)

１番安い席だったのでロバキヨが見れただけでよしとします笑。

懇親会参加権もなかったので、もう帰るしかありません。
しかし、僕の席よりグレードが上で懇親会参加権のあるＳ席の人たちが、懇親会参加できると思っていたら参加権はあるけど参加するには追加で18万円かかるという事実判明。そもそも高い席なのになんだったのでしょうか笑。
結局懇親会参加しなかった方達と打ち上げしました。

いつもの船長セミナー参加者とはまた違った方と交流できて結果面白かったです。

平日だったのもあり、そもそも参加できるのは時間的に余裕のある方ばかり、高級車と節税の関係をリアルに聞ける場になりました。

平日なんとかギリギリで参加している少佐、翌日の仕事は目が真っ赤。全然なおらないので、朝から現場に出ていることにして社員さんには電話で仕事を指示ｗ

現場って言い訳都合いいです。逆に社員さんに使われるリスクもあります。
ガス屋は自由度高いですよ。

話が全然まとまらないので今日はこれで笑。

posted by silvia180oya at 18:21| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー・懇親会

2019年10月15日

極東船長プレゼンツ、ルイ＆長岡ウェイセミナー

こんばんは、ガスタンク少佐です。

前々夜祭、前夜祭に引き続き、本番のセミナー当日。

手伝えることあったら手伝おうと思い1時間近く前に会場へ行ったのですが、受付が長蛇の列。

なんかものすごく並んでたのですが、20代と思われる若い人だらけ・・・
最初関係ないイベントの受付に間違って並んじゃったんじゃないかと確認しに行っちゃったくらいです笑。

結局手伝えることなど特になく、普通に受講してました。

話す内容は前日の打ち合わせで全部聞いちゃってたのですが、聞き入ってしまい、この写真1枚しかとってません。
ウェイさんの写真0だぁ。

これで許してちょ♡

120席超満員で、船長セミナーではめずらしく物件を持っていない人も結構いました。お二人とも所有物件のほとんどを銀行に頼らず戸建中心なので、融資が閉まっている今、これから参入する方にとっては絶好のセミナーだったと思います。

ルイさんにとっては２回目のセミナーで、すでにちょっと慣れており、笑いも取れてて面白かったです。もちろん内容も凄かったですが、ワタクシ日頃より直接指導を受けてますので、復習させてもらった感じです。

長岡Wayさんは、カブで東日本を縦断した時に１万円戸建を見せてもらい、家で宅飲みしつつ泊めていただいたことがあります。実はその時が初対面で、そのあと１度北海道で飲んだことがあったのですが、所有物件の話ってそこまでしていなかったようです。こんなにいっぱい持ってるとは思ってませんでした笑。もう新潟に足を向けて寝れません。

懇親会では、この業界で今大注目の女王様も来道されて、吊し上げられる方続出ｗ
会場はセミナーも懇親会もホテルでしたが、不動産の講義が終わったら人が縛り上げられてその辺でゴロゴロ転がっている光景はホテルマンからしたら何て怪しい集会なのか戸惑っていたことでしょう。

翌日が早かったので２次会まで出席して帰宅しましたが、いろんな大家さんと話せて満足でした。１次会は立食なので、それこそいろんな方と話せますが、２次会も隣はヒロヲさんで、それこそ面白いお話が聞けました。

船長セミナーは著名な大家さんばかりなのでどの席座っても面白いです。もう僕は当面このセミナーだけで十分かなと思っています。

講師のお2人と

posted by silvia180oya at 21:48| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー・懇親会

2019年10月10日

楽しい健美家ファミリー２

こんばんは、ガスタンク少佐です。

前回の続きです。

ルイ＆長岡ウェイさんのセミナー前夜祭の話ですね。

前夜祭の会場へ行く前に某ホテルラウンジにて翌日のセミナー打合せをするということで、そちらに向かいました。

真面目腐って打合せ中。

コーヒー1杯900円！！くぅ高い！
これならパンケーキ3000円も納得です笑。

しかもルイさんにご馳走になる。ウェイさんはわかるんですが僕関係ないのにｗｗ
ウェイさんにはお土産をいただく。
クレクレ君状態です笑。

時間が近づいてきたので前夜祭会場へ。「来ても全然問題ないよ」とルイさんに言われていたので誰が来るかも知らずに参加させてもらったのですが。。。

これはヤバいでしょ。。。

前日のメンバーに極東船長さんや赤井さん、O川さんに波乗りニーノさん、美人編集長、遅れて到着ふんどし王子さん。
明らかに一人だけ凡大家でありますｗｗ

内容も公で話せないような事ばかりだったので書けませんが、この空気感に触れられただけでもいい経験できました。

翌日が本番なのにすでにお腹いっぱいであります笑。

posted by silvia180oya at 21:15| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー・懇親会

2019年10月07日

楽しい健美家ファミリー

全然ブログ書いてなくて久しぶりに書こうと思うと逆に何から書いていいかわからなくなります。

こんばんは、ガスタンク少佐です。

一番のメンターであり友人のルイさんとカブの旅の時に泊めさせていただいた長岡ウェイさんのセミナーが開催されました（どんだけ前の話ｗ←2ヶ月前くらいです笑

セミナー前々日からルイさんの事務所（になる予定の）戸建に健美家コラムの大家列伝にも登場した5050さん、まっつんさん、そして、そんな僕からしたら芸能人の方々をまとめるミッドナイト親方が集結し、全部解体してました笑。

僕は観戦しに行っただけなのに言われるがままに廃材を外に出してました笑。ちなみに↑の写真の部屋はできあがったら、このエリアで飲んだ時の僕の宿泊部屋になる予定です。なので何もしていないのでストーブだけは無償設置させてもらおうかと思います笑。でも燃料供給は僕の会社じゃありません←

作業終わって僕は仕事抜け出してきていたので一旦帰社。夜には前々夜祭。メンバーがルイさん、5050さん、まっつんさん、そして飛行機遅れて登場ポールさん。僕以外全員健美家ファミリーやないかい！なんて贅沢なメンバー。。。

と思っていたのですが、前夜祭は大変な事になってしました。。。
書くの疲れたので次回に笑。

posted by silvia180oya at 18:00| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー・懇親会

2019年10月01日

僕ちゃん天才

「鋼の錬金術師」全巻読み終わりました。

「マスタング大佐」超重要人物やないか！

脇役に毛が生えたくらいの役だと思ってましたｗ

こんばんは、ガスタンク少佐です。

この第二繁忙期、痛恨の退去ラッシュです( ;∀;)

9月末退去及びそれ以降の退去予定が1号物件1室、4号物件2室、5号物件1室の合計4室。以前から空室の2号物件の1室を含めると今月末には空室5室となってしまいます。

とりあえず、先週退去していった1号物件だけは申し込みもらえたので、まだ油断できないものの少しだけでも気持ち楽になります。

でも10月末退去てもう繁忙期終わるやないかい！笑

でもでもぼくちゃん天才だからなんとかなるはず(￣▽￣)

てことで今さらですがポールさんの処女作、いいですなぁ。

発売前にポールさんと飲んだ時は、やっぱり出版社の意向等もあるので好き勝手には書けず「満足してない」的な事言ってましたが、よくある「こうやれば成功できる！」的な不動産投資本とは明らかに一線を画す、人生を成功させるとめのマインド本。不動産とか興味ない人でも読んでほしい本。てか、ポールさんが好き勝手書いたらどこかから訴えられると思いますｗｗ

posted by silvia180oya at 22:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 読書感想文

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