大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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こんばんは、ガスタンク少佐です。



初めてDIYに没頭�@→こちら

もうなんか凄いです。GW全て朝から晩まで塗装に係る作業してました。日によりますが1日9〜12時間ぶっ通しでした笑。

でも全然終わりません。作業が多いとかではなく本当に向いていないんだと思います笑。

結局GWだけでは終わらず、5月をフルに使い切ってしまいました。毎日午前中には本業の最低限やらなきゃならない仕事だけして現場へ向かい、夜の9〜10時くらいまで作業です。

休日は戸建ての中にテントを張り、子供はピクニック気分で弁当食べて、壁紙張り替えるところにペンキ塗って遊ばせつつ、少佐は作業って感じでやる気だけはMAXでした。


なんでこんな馬鹿みたいに時間がかかったのか…


とにかく下地の処理をどうして良いのかわからず、google先生頼りまくっていたのですが、細かい部分のコツなどは中々記載されていません。そういう部分でトンデモミスを連発。



例えば格子窓からガラスの外し方知らないし考えるの面倒で、型板ガラスっていうのかな？表面ボコボコのガラスにそのままマスキングしたり、格子裏にシート入れたりしたこと。





凸凹面にペンキ入っちゃったりシートにペンキくっついちゃったりしてわや笑

しかもタダでさえ窓1枚1枚マスキング時間かかるのに家中の窓全部に丸２日かけてマスキングして全部塗装してからの問題発覚。

結局全部のガラス外してペンキ剥がして格子も削って窓入れ作業です。




ガラス外そうとした瞬間ガラスパリン。。。なんで？理由がわかりませんが気を付けながらやるも次もパリン。。。

じっくり観察しながら割れたガラスで実験するとガラスと格子に付いたペンキが接着剤の役割になっていて割れてました。そんな弱いの！？って感じでした。


理由がわかれば対策するだけですね。塗装全部切ってから外せばよいだけです。




割れたガラスは後回しにして他の窓の作業をしてしまいました。




綺麗になりました。


ガラスを窓に戻す時のくぎ打ちに失敗して１枚割ってしまい、割れたガラスは全部で４枚。サッシ屋さんに持って行ってガラス作ってもらいました。


これは２ミリ厚のもので、今はもう製造されていないので、今在庫あるのが全てなのであまり使いたくないようです。４枚もやってしまいました笑。申し訳ない。

ガラスって簡単に作るんですねぇ。カッターみたいなやつで傷つけて割るだけです。



紙に包んでもらった新品ガラスを現場に戻って開封。持ち上げた瞬間ガラスの自重でパリン。。。

弱っ！！

もう製造されてないのにまた作ってもらうのきまずっ！！笑

製造されなくなった理由がわかりました笑。


ここまで丸６日かかってやっと完成…


これだけ無駄やったのは他にはないのですが、小さいのいっぱいやったらあっという間に１ヶ月以上たってしまいました。

１枚目でテストしていれば２日あれば全部できていたはずです。一気にやってしまおうとしたことが敗因でした。やったことない事はまずテストが鉄則ですね( ;∀;)

DIYばかりで腰バッキバキ！


こんばんは、ガスタンク少佐です。



昨年のゴールデンウィークはルイルイとスーパーカブを東京で買って北海道に帰ってきました。今年はさすがに家族旅行しようと1週間四国でバカンスぅ〜の予定でしたがもちろんこのコロナ。


そこで何を血迷ったかDIYしようと思い立ったんですよね。ちょうど6号戸建は大工さん終わって内装屋さん待ち（かれこれ2ヶ月待ってる笑）だったので塗るつもりもなくそのまま行こうと思っていた和室の柱を塗る事にしました。この思い立ちが地獄を見ました。その顛末でも書こうかと。

顛末とか言ってますけど未だ終わってませんｗｗ


ちなみに私ガスタンク少佐は基本的にはDIYしません。やってもガス屋としてやるような事くらいです。元々工事的なことは気持ち的にも大嫌いですし、超ブキッチョウな上にゆるふわ大家なので面倒臭いのです。完全にナメてますね笑。

ですから今回はかなりレアな行動なのです。





和室フローリング貼って洋室化した部屋です。このあと内装屋さんに天井含めて全部壁紙は張り替えてもらう予定なのでその前に柱をば塗ろうって作戦です。


どうせやるならフローリング貼る前にやるべきなんですよね。床の養生から始めなきゃなりません。計画性のなさが全面的に出てます笑。





本州の古民家みたいのイメージして焦げ茶よりも濃いチョコレートブラックって色にしてみました。壁も天井も真っ白になればこの濃い色が映えるんじゃないでしょうか。





隣の部屋は明るいイメージにしようと思って白にしました。今後を考えて部屋によって色変えて試してみようと思ったのです。

白と言ってもホワイトではなくオフホワイトにしました。4月に2号物件の外壁塗装をしたのですが、その時に真っ白と言ってもただの白だと安っぽく見えると勉強していました。


でももう白はやりたくないです。塗っても柱の色が浮き出ちゃって3度塗りでも足りないくらいでした。綺麗ですけどね。



次回に続く。

前回の頑張って書いた力作にいきなり矛盾する話しますｗｗ


こんばんは、ガスタンク少佐です。



「ミニマリスト」

なんやカッコええ響きです。所有しない美徳。Z世代。ですって。
なんかのツイートで見ました。

・23歳
・月収15万円（ウーバーイーツ宅配）
・支出約12万円（内家賃7.8万円）
・生活スペース2.5畳
・「月いくらあれば十分幸せ？」→「10〜12万くらいあれば」

「足るを知る（前回記事より）」

確かに少佐自ら言いました。稼げばまた次の世界が見えてどこまでも行くので自分の価値観でラインを引くべきだ的な事を。。。

であるならば、23歳という若さで自分の価値観の極みみたいのに辿り着き悟っているのは凄い事なはずです。


・・・


でもなんだ。。。なんなのだｗｗこの心の中で全然納得できない感じの引っかかりはｗｗｗ
なんかイラっとするｗｗ


ある人は言いました。
「幸せの尺度は人それぞれだから考え方自体は否定しない。でも、彼は本当に30代40代になった時の自分を想像できているのだろうか？」

ポールさんは言いました。
「『年収2000万円あるけどお金あんまりいらないわ。』と『年収200万でお金なんていらないよね！』は違う」

代々木ゼミナールは言いました。
「『大学なんて関係ないぜ！』東大出てから言ってみたい」


そうです。そうなんです。それが答えだ！　byウルフルズ


イラッとする原因はこれだったのです。


「経験せずに決めつけている」


社会人生活が大変だったからとのことなんですが、それって所有しないミニマリスト生活をしたいんじゃなくてただただ働きたくないから逃げた結果この生活を余儀なくされただけでは？？

12万円あれば十分幸せってフリーターで稼げるのがちょうどそれだけだっただけでは？？

って思っちゃいますよね笑。


せめてメディアに露出して「ミニマリスト」なんてかっこつけた言い方して主張してなければいいと思うんですが。

自分の人生これが正解と決めて突っ走るのはいいと思うのですが、その進む方向が安易というか誰でもできる生活です。そんな極端に視野が狭い中で「これが最高の人生だ」と言われても説得力ないです。


よく考えたら家賃7.8万なんて払って東京に住んでるとか、お金使わなきゃ何もできない世界に未練タラタラやないかｗｗ


月200万円稼いでる人が「自分ミニマリストで月12万あれば十分幸せだと気付いたので残りは全く使ってません」とかならもの凄い説得力です。本気でこの生活が良いんだなって思いますよ。


まだ23歳なのにこのまま行ったら30年後も全く同じことしてますね。若いうちにもうちょい広い世界を見てからやっても遅くないと思います。知らんけど。

こんばんは、ガスタンク少佐です。



賃貸業による収入をどこまで伸ばしたいのか。人それぞれあると思うのですが、意外と「ここまで」と決めている人は少ないんじゃないでしょうか。伸ばせるだけ伸ばすというのがほとんどなんですかね？

少佐も今のところ、「ここまで来たら拡大やめる」というラインはないです。目標も10年で70室なんていう事言ってますが、経験上ある「程度がんばれば届きそうな目標設定」というのが行動につながるので、ある意味便宜的に作っているくらいの感じです笑。

今になると「ある程度がんばれば」と言うほどがんばらなくても達成できそうで、目標としては結構低いなとは思いますが、まだ大家になる前に作った目標なのでまあ良いのです。きっちり達成してから次の目標立てれば良いだけです。

そうです、少佐多分あんまがんばれてないのです。客観視するとどうかわかりませんが、とにかく基本的にゆるふわホワイト系大家なのでサボる事ばっかり考えています。働くの大嫌いが本音です笑。「働く時間でやりたいことをやりたい」です。

そんな本音を前提に考えると拡大をやめるラインが必要になってきます。物件を買っているうちは現金が残らないのでラクできません笑。


一口に「伸ばす」と言っても考え方は大家さんによって本当に千差万別で、資産規模なのか、純資産なのか、家賃収入なのか、キャッシュフローなのか、はたまた銀行評価なんて場合もあるのかもしれません。

少佐の場合は返済比率と返済期間のバランスを取った上でのキャッシュフローです。

返済比率下がってCF上がるのが安定するし資金も貯まりますが、それが超長期の返済期間によって達成されているのはナシと思っています。

拡大停止後のフェーズではBSの自己資本比率を上げて行って、最終的には無借金経営でなんの心の引っかかりもなくただただ毎月の利益をそのまま使っても良いお金にして経済的フリーになりたいと考えてます。公務員バリの安定志向です。


話がそれました笑。どこまで伸ばすかですね。

実はどうしたいのかが最近よくわからなくなってますｗｗ

少佐も昨年の後半あたりから修繕費や入居者入れ替わりによる不動産屋へのAD（広告費）などが少ない時ではCF100万円を超える月がちょこちょこ出てきました。ブログタイトル中にある「新米大家」なんてさすがに言えないフェーズに入っていると思います笑。


そこで自分がやりたい事を考えつつ、通帳を眺めながら正直に思った事。


「月のCF100万円てこんなもんかぁ」


本業のガス屋の収入も別にあるわけですし、年収300万円台の公務員だった当時の感覚からしたらとんでもない金額です。でも今は自分の取り巻く環境が当時と全然違います。規模拡大するには心もとない額ですし、ここ10年くらいは見える景色がどんどん変わっていきました。特に関わる人です。

仕事とは関係ないと思われる趣味ですら、その中で関わる人が変わってきています。そのうち具体的に書こうと思いますが、気づいたらやりたい事のレベルまで上がっていました。「よく会う人10人の平均収入が自分の収入」は真理だと思います。


昔「月100万あれば何でもできるじゃん」と思っていたのは、その世界が想像もできていなかっただけのようです。


そうです、そういうことなのです。そうだとするなら今後さらに順調にCFを増やせていけたとしてもステージが変わればまた今見えていない世界が現れるのではないかということなのです。

そうして「まだまだ」とやっていけば結局最後まで仕事漬けじゃないですか。「最初に打ち立てた志は遂にかなわず」ですよ。突き抜けた高い志を持つ方ならそれは素晴らしい事ですが、少佐はなんといってもゆるふわです笑。


「足るを知る」

今後は拡大停止ラインをゆっくりと考えていきたいと思います。


上には上がいますが、人生はそんな長くないので不動産が人生でない人からしたらどこかで区切りを付けるべきでしょう。知らんけど。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


7号物件に引き続きコロナ騒動前に決済した話ですが、8号物件取得しました。

激安につき登記を自分でやってみようという事になりましたが、決済終わったのに書類に不備があってまだ登記できてません笑。相続案件だったのですが、相続後登記の名義変更がされていなかったのです。適当すぎますね笑。売主が地面師だったら泣きです。泣き寝入りです。


さて、今回は更地を買いました。使い道はいくつか候補があるもののまだ決めてません。

スペックとしては

・60坪ちょっと
・地元市街地
・市街化区域
・前面道路14メートルで約15メートル接道の整形地
・市場価格約200万円
・購入価格15万円


購入経緯としては、さかのぼる事1年以上前。加藤ひろゆきさんの著書により少佐のまわりでは激安更地のプチブームが起きていました。

少佐も乗り遅れまいと地元業者に市街地で20万円以下の更地だったらどんなものでも買うから情報クレと言いまわってました。すると、親が亡くなって相続したのはいいけど、自分はすでに地元を離れて札幌にいるし固定資産税だけかかってる状態だからいくらでもいいから欲しい人いないか？と地元の人（不動産屋ですらない）に話している人がいたという話を聞きました。田舎の噂の力は凄いです笑。

市街地とは聞いたものの、20万だったら買うので聞いてください！と場所も聞かずに叫んでました。地元市街地20万ならどこだろうと最悪自己使用で用途があるってハラがあったので迷いません。すぐに聞いてもらったらOKとのこと。

そこから売主さん売買自体面倒くさがっているらしくて1年放置プレイされました。今更更地ゲットとか言ってますが、みんなが激安更地買ってたあの時少佐も見つけてたんです。。。今更何やってんの？とか言わないでください。なんか毎回こんなんばっかです笑。


あとから場所聞いたら少佐の4号物件のすぐそば。隣にはコンビニとパチンコ店があるような、とても20万で買えるような場所じゃないです。4号物件は冬に雪を捨てるために年間20万円以上かかっているので、ここに捨てればノーリスクで経費も0で更地のまま利回り100％超です。これはラッキー。

いざ決済日程が決まり、金額の確認をしたらなぜか15万円になってましたｗｗこのままでも利回り130％超ｗ


この土地も違う用途でさらに利益を出せるように考えていますが、それよりもまずは雪捨て場として経費削減しながら6、7号物件（戸建）のリフォーム完成が先ですね。

まあ、コロナ騒動がこんな大騒ぎになる前の話なんですけどね笑。


こんばんは、ガスタンク少佐です。



全然ブログ書いていなかったので、コロナ渦中で決済してるみたいに見えちゃうかもしれませんが、コロナ前の話です。大事なので2回言いました。


7号物件買いました！

また戸建です。また岩見沢です。超ボロいです。今までもボロでしたが次元の違うボロさです。ルイルイに相談したら「タダでもいらない」というのが目に見えていたので相談もせずに買いました笑。

ボロ過ぎてどうしていいかわからず、2ヶ月以上経ちますが未だに何もしていません。というか6号物件も未だに募集すらかけていません笑。どうしましょうｗｗ


ボロ過ぎるのでどうなってもいいという気持ちで思い切ったDIYしようと考えて買いましたが、実際に自分のものとなって物件の中に入るとただただ呆然。それはもう呆然です。全くやる気が起きません。どこから手を付けていいんだかわかりません。

多分結局大工さんに丸投げすると思います笑。

見積りはすでに取っていますが、一応DIYの線も残そうと思ってどこまでやってもらうか考え中。。。ということにしてますが考えてもいません。放置です。メンドクサくなってしまいました。

大工さんに「これ普通に直すなら1000万かかるぞ」と言われております。断熱材もほとんど入っていないので新築そっくりさんみたいなのを想像しているようです。1000万はかからんだろ笑。出してもらった見積りも100万くらいだし笑。


買った要因としては岩見沢の中では高級住宅地で土地値が高く、トイレ、キッチン、風呂の水回り3点セットは途中でリフォームされてて綺麗なことです。なのでなんとでもなるのですが、しっかり利益を取ろうと思うとDIYが基本となってしまい思考停止状態です。


最近は空前のボロ戸建ブームですが、もしまだ物件を持っていない方が見ているならボロ過ぎるのは思いとどまった方がいいです。特に著名大家の100万以下のボロ戸建てみたいなのは初心者がみんなポンとできるような難易度ではないです。

内見している時は、ここをこうしてDIYすればリフォーム費はこれくらいでできるからこれはイケる。さらにこれだけ指値して通ればボロ儲けだ。とか思うんですよね。

でもね、実際買ったら呆然ですよ。しっかり動ければ固いですけどね。

実際には少佐のように呆然して、経験もないからどこまで直していいかわからずに業者に投げて全然利益出ない新規大家さんていっぱいいると思いますよ。


今回どんだけ良くても利回り20％とかだと思います。損はしませんが、であればもっと高くても綺麗で新しい物件の方が良いですね笑。労働対効果が悪すぎます。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


今回は「無償貸与の受けやすさ」について、ガス屋目線でお話ししようと思います。


供給会社切替を条件に、給湯器やエアコン、TVドアホン、ウォシュレット等、色々と無償貸与してもらっている大家さんもいるかと思います。

ガス会社としては、どこまで貸与できるか最初から決まっている訳ではありません。

当たり前ですが、ガス屋としては交渉事なので少しでも貸与せずに他に行かないようにしようとします。


それと、今回のメインの話なのですが、物件自体やオーナーを見てどこまで貸与するか決まる訳でもありません。

というのは、今切替ようとしている物件はどこの会社が供給しているのかが重要になってきます。

ガス屋は最初に必ずガスボンベを見ています。


少佐の5号物件のガスを切り替えた時にI社のお客さんになった話をしました。
　
　→5号物件プロパンガス切替

例えば、今少佐の会社でガスを供給しているとして、I社に切り替えるからたくさん貸与してくれと言っても難しいという事です。


逆にバチバチの会社というのもあります。この場合は貸与してもらいやすくなります。

資本力のある会社ならなおさらで、この会社ならいくらまでという枠まである会社も存在します。


例えば、IW社、GO社というどちらもテレビCMでお馴染み会社があるのですが、この2社、札幌では大規模な切替があってそこから業界では有名なバチバチ具合。
IW社には「GO社価格」という赤字覚悟の切替価格があり、GO社のボンベを見たらこの価格で営業を掛けろという指令があるそうです。（これは噂とかではなくIW社の営業マンから聞いた話です）


買った物件に供給しているガス屋と対立しているガス屋に話を持っていけばお得な条件が引っ張れると思います。

もしその地域でバチバチの関係である2社がわかれば、今供給しているのがどちらでもなかったとしても、その2社に話を持って行けば凄い条件出る可能性はありますね。


ただ少佐としてはそんなことする大家の人間性は嫌いなので友達にはなりたくないですけど笑。


あと間違ってもやる気のない少佐のような会社に話をもっていかない事ですね笑。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


山口県の地方都市ドミナントで拡大されていて建美家コラムニストのぺんたさんのセミナーに参加させていただきました。

少佐はまだ物件を持っていなかった時からぺんたさんのブログは全部読ませていただいていて、物凄い影響を受けている大家さんの一人です。


実際内容だけで言うとほとんど知っている話でした。なのにブログで読んでいるのとセミナーで聞くのとでは理解度が全然違いました。

これって面白い現象だなぁと思うわけです。なぜなんでしょう？

まず、これを言っちゃうと終了なんですけど内容以前にプレゼン能力が高すぎますｗ。めちゃくちゃわかりやすかったです。


あとはブログだとほとんど毎日更新されています。でもセミナーとなると話せるポイントは絞られるので、中でもぺんたさんにとって重要だと思っている事を集中的に話されているので凡人の少佐にもビシビシ届くのかなと。


少佐からすると遥かに上の方ですが、考え方として強い物に立ち向かうのではなく、自分より弱いものを叩く。不動産で言うと、やり手大家がひしめく都会でとやりあうのではなく、強い投資家が少ない田舎でやる気のない地主系大家に勝つ。

全くもって同感であります。


ただし、最初から田舎にいて、そこで自分の市場を作ろうとしている少佐に対し、ぺんたさんの場合は元々都会にいて分析した結果全国から選りすぐった珠玉の町に自分から単身で飛び込んで資本を集中投下するというスケールの大きさは圧倒的に違うところだと思います笑。


懇親会でも話させてもらったのは北海道外から来た方ばかりで、影響力の凄さを感じ、他県の方との交流もできて楽しかったです。

落札できなかったくせに保証金が入金されると得した気分になってしまう。。。



こんばんは、ガスタンク少佐です。



物件検索手段の一つとして競売物件をチェックしている人も多いのではないでしょうか。


昔と違ってわざわざ裁判所に出向かなくてもネットで全部の物件を見ることができ、競売の流れや手順などのノウハウ関係もいろんなサイトで公開されるようになった今は参入障壁が低くなりましたよね。


少佐も自分のエリア物件は漏れなくチェックしています。ここ1年で入札まで行ったのは4物件。内訳は戸建3件とアパート1件です。しかし、未だ一つも落札できていません。


なぜ落札できないのか考えてみました。





最初はエリア内で相場より最低落札価格の安い物件が出たら、基準額をマックスくらいでとにかく安く買いたい気持ちが先行していました。


結果はもちろん買えません。買えないどころか落札価格と乖離し過ぎていてガックリすらしませんでした。

初めての競売は確か330万円くらいが最低落札価格に対して360万円くらいで入札して「こんなに奮発していいのか俺！？でもこれだけ乗っければ買える可能性高いだろ！」とか思ってハラハラしていました。
いざ開札されてみると落札価格は500万円超えてましたからね。


それ以降も結局同じような価格で入れてしまい、とんでもない価格でかっさらわれていく感じでした。


よく考えたらクローズな物件とかじゃない上にエリアを知り尽くしている業者も入っているので、そこまで突拍子もないおいしさがあるわけないんですけどね。

そう考えるようになって、今回はかなりガチな価格を入れたのですが、結局ダメでした。





「ガチな価格」と書きましたが、高く買ったら意味がないので、やっぱりいつも買う価格よりはかなり安めに入れてしまっているようです。

市場物件は高く提示されている額を安くなるよう交渉します。

それに対し競売は安いところから始まってどこまで高くできるかを参入者全員で一斉に提示する勝負です。相場はわかっていても普段指値するであろう額まで札を入れるのは心理的に非常に難しいですよね。だって、可能性があるんだもん！笑。

基準価格というものがあるばかりに、200万円の物件を300万円で指値している感覚になってしまいます。


また調査員の報告書があるものの、物件内を自分でチェックすることができないということもあります。

実際には調査員は第三者だし、悪い部分はしっかりと書かれているのですが、落札経験のない少佐はそれがどの程度のことを言っているのか完全に信用できていないのかもしれません。

予想外の費用がかかるかもしれないからこれだけ引こう。この部分怪しいから最悪全部交換になったらこれだけかかるから引こう。といった具合に自分の中で勝手にどんどん安くしてしまいます。




今ではわざわざ管轄の裁判所へ出向かなくても、ネットで誰でも競売の情報を見ることができます。そして、わざわざ物件を見に行かなくても（というか見れない）調査員が物件の状況を確認して写真付きで説明された報告書もネットで見ることができます。

そう考えると一般市場物件よりも情報入手が簡単です。

一般市場物件ではネットだけで考えると、建美家には載っているが楽待にはないだとか、不動産屋のホームページには載っているけどポータルサイトには載っていないだとか、ネットには公開されていても全員が同じ情報を得るのは難しいです。

しかし、「競売での情報収集」だけ考えると、競売のページで全国すべての情報を一発で見ることができます。

そう考えると、競売はポータルサイトよりも遥かに公開されています。みんなが見ています。逆に買おうとする人は多く、もはや未公開物件のようなニッチな情報ではありません。

ニッチな情報ではないなら基本的には普通の物件がそんな安く買えるわけないですよね。




では競売はあきらめた方がいいのでしょうか。少佐は今のところあきらめモードです笑。

でも「今は」という話であって、実際安く買われて大きな利益を生み出している方の話もたくさん聞いているので、今後も続けて模索はしていこうと思っています。


そこで今後の策を考えてみました。

普通の物件であれば変に安く買おうとしないで、もし市場物件でポータルサイトに出ていたら満額で買う額をそのまま入れる。これは特に対策じゃないですし買える可能性は低いですが続けていこうと思います。

内見できないリスク分は引くが、最悪の場合があっても死なない程度引くだけで過剰に引かない。競売物件は借金払えなくなった人が多いので、借金払えなくなるような生活スタイルの方がほとんです。大体内部玉砕してます笑。

あと最近思うのが競売特有の相場があるんじゃないかと思うようになってきています。基本的に札を入れた物件以外はいくらで落札されたのか見たことがありません。なんでこれにそんな高い額で入札したの？と逆に思ってしまうくらいの驚きがあることも多いので、自分の入札しなかった物件がいくらで落札されたのか毎回見た方が良いのかもしれません。

競売で一番利益をだそうと思ったら誰も見向きもしないような物件を入札可能額の最低額で買って再生することだと思います。
やっぱり行きつく先は同じなのかもしれません。問題解決能力ですね。
問題物件を解決できれば大きな利益がとれるというものです。

実際に競売で大きな利益を出されている大家さんの話を聞いていると、すでにうまく回っているから「これはオイシイ物件だな」と思ってしまいますが、もし、自分が物件情報で再生前で手つかずのこの物件を見ていて入札できたか？と考えると多分無理な物件ばかりです。

特徴として、そもそも規模が大きい場合が多いですね。戸建てと違って何十室もある玉砕RCとか。戸建てなら仮に失敗してもたかが知れていますが、大きい物件はもし失敗したら飛ぶ可能性があります。そこで入札できるかどうか。


入札した上で落札結果をみて、「自分の基準ではこんな額出せないよー、こんな価格で買ってどうするの？」と上から目線になっちゃってる人は相場をわかってない人かなと思います。競売の相場を知るべきで自分の基準とかけ離れ過ぎているなら入札すべきじゃない。地味に面倒で時間の無駄になってしまうからです。はい、少佐のことですね笑。


未だ落札できたことありませんが、今後も研究を続けつつ実践して結果を出してみたいと思います。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


四戸さんの考え方には築古戦略以外にもこだわりがありました。それは駅に近い物件と遠い物件の戦略の違いです。ただし、あくまでも札幌地下鉄の話です。


駅周辺の物件は駅から徒歩何分かが全てと言っても過言ではありません。駐車場がない物件であればなおさらです。

駅周辺にはどの駅でもこれでもかってくらいRCマンションが立ち並び、ザ都会を醸し出しています。まあそれだけ部屋が多いという事です。

その数はとてつもなく、少佐が最近借りた部屋がある東西線の南郷通沿線であれば、駅徒歩5分を超えると、築古や木造だと1万円台がバンバン出てきます。

少佐の事務所はRCの1K徒歩5分、オートロックのバルコニー付きリフォーム済みで2万円ですが、今も空室が36部屋中5部屋あるような状況です。

こうなってくると木造でもRCでも変わりません。入居者目線であれば、同じ家賃なら当然RC選んじゃいますよね。

もちろんどんな物件でも安く買うことができるならそれでいいのですが、地下鉄徒歩5分の物件がそんな安く売却されるわけもなく、土地値でも全然合わないようなことになってくるようです。

でも新築築浅RC物件は違うようで、しっかり家賃取れていて入居率もいいみたいです。なので、年数が経つにつれて家賃下落が激しいという事なので、駅近は新築RCを立てて数年まわして高いうちに売却という戦略が利益の出せるということです。


一方、駅から遠いというのは、そもそも駅は関係ないくらい遠い物件の事です。マイソクでは駅までの徒歩表記ではなくバスまでの表記とかそんな物件です。

特徴としては、一見ダメな物件のようですが、駅周辺と比べると圧倒的に賃貸物件が少ないということです。

駅よりも会社に近いとか実家に近いとかそういった理由で住む人がターゲットです。

物件自体は中々でないのですが、エリアに精通していないと立地の良し悪しがわかりにくいので、競争相手が少なくなるのと、「駅」という一点集中で物件価値が決まるわけではないので価格競争も穏やかになります。

築古でも物件力でカバーできますよね。

ただし、キャピタルゲインを狙うなら難しいよねって話です。駅近とは違って価値がわかりにくいですからね。

そして、北海道の大都市札幌でも駐車場は必項になります。


もうなんだか少佐のやっている田舎の戦略と同じに見えますね。


利益なんか出せるの？と思っていた少佐ですが、四戸さんは駅と物件の関係まで分析して駅近の収益の出し方まで考えた結果、駅から遠いボロを選択しているという事で考えの深さを感じました。


物件リフォーム中にお邪魔して、リフォームの手伝いもせずにひたすらしゃべってしまいました。本当に邪魔して帰ってきてしまいましたが、大変勉強になりました。