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下値感の強いJ-REITとして、ジャパンリアルエステート（略称：JER)を取り上げてお買い得感を記録しておきます。
なお、本J-REITを購入推奨する木出来ではなく、自分のJ-REITの割安感の判断がこの先数年後に適切であったかを記録する目的で記載します。


JREを取り上げたのは、J-REITの中でトップクラスの優良銘柄だからです。
------------japan-reit.comより引用---------
三菱地所をスポンサーとするオフィスビル特化型J-REIT。日本ビルファンド（8951）とともに2001年に上場した最古参銘柄。都心のオフィスビルを主要な投資対象とし、都心5区の投資比率が70%を超える。資産規模は1兆1,000億円超。
------------引用ここまで-------------------


JREの10年チャートを見ると50万円〜70万円程度のレンジで上下を繰り返しています。そして、2024年5月現在で下限値に近いところにタッチしています。(2024/5/24：510,000円）

次に購入単価と配当金利回りのチャートを見てみると、利回り4.75%は過去5年で最高値です。現在の価格と利回りはコロナ禍ショックの2021年の下限値に近いです。
ではこの利回りが維持されるのかというと、前期から3期分のみると安定して配当を出すことが予定されています。
前期：12,216円、当期：12,100円、次期：12,100円


仮に5/24の終値510,000円で購入できたとすると、今後株価の変動リスクはありますが、利回りの4.7%はほぼカクテキしているといえます。



調べてみると、J-REIT全体と、JRE固有の2つがありそうです。
＜J-REIT全体＞
・長期金利が1%程度に高まっており、機関投資家がJ-REITにとってマイナス要因とみており、売却を進めている。

J-REITは銀行から融資を受けて不動産を購入しています。REITは融資のタイミングを短期、中期と分散していますが必ず借り換えのタイミングが訪れます。金利が上がることで利回り低下が見込めるので機関投資家が売却を進めているようです。
合わせて、年初から基準価格の下落が続いており損切水準にタッチしてるケースもあるようです。（出所：日経新聞等）

＜JRE固有＞
旗艦物件は「汐留ビルディング」（投資比率9.3%）の不振。コロナ禍でオフィスの空室が高まったのは記憶に新しいところです。JREはオフィスビル特化型のため稼働率の低下が懸念されます。特に汐留ビルディングは空室が多く、そもそも汐留に企業が戻ってくるのかという疑念を持たれています。


一言でまとめると懸念材料があっても売られすぎな領域になっているからです。
＜J-REIT全体＞
長期金利は1%程度が当面の上限ではないかとみられています。米国は5%、欧州は3%程度の金利になっていますが、日本は低金利が長期に続きすぎて短期間に3%とかに上がるのは企業も個人も耐えられないのは政府も日銀も考えているからです。
J-REIT全体の平均利回りが約4.7%(2024/5/24)なので、長期金利との差は3.7%です。
この差は大きいので、これ以上大幅に開く（J-REIT価格が下がる）のはないとみています。仮に下がったら買えばよいだけです。

＜JRE固有＞
開示資料にも「汐留ビルディング」の不振については詳細に報告されていないので不明ですが、最大でも9%です。今期から来期にかけて、JRE堂島タワーを売却して利益を一部留保している点、含み益が過去最高レベルの約20%で推移（40期〜44期）であることから、物件のポートフォリオの中でコントロール可能ではないかとみています。
また、オフィス中心のJ-REITが売り込まれていますが、オフィス需要は2024年から回復が続いており、市況自体の課題はなさそうです。
しいて言えば課題は築年数が年々上昇（44期で約21.4年）しており、収益性のある物件への入れ替えです。



J-REITの中でトップレベルで優良なJREの価格が下限に近く注目
課題もあるが現在の利回りは十分魅力的