サラリーマンの不労所得生活ブログ目指せ月100万

以前から何回かこのBlogでもREITを取り上げていますが、個人的に投資対象としてREIT推進派です。
REITの魅力は何と言っても
・利回りが高い
・株式のように大きな値上がりもある
・通常は手に入れられない不動産が小口で買える
といった、株式と不動産投資のいいところを組み合わせたような商品です。

さて、なぜ半年ぶりに仕込みどころかというと、本日（7/30）全REIT平均予想利回りが久々に4.0%を上回ってきたからです。このぐらいまで回復してくると、長期であればマイナスにはなりにくいかなという考えです。
投資戦術としては2つ考えられます。
１．J-REITインデックスに投資する
２．平均値以上（4%〜5%程度）の銘柄に投資する

１．は結構手堅い方法だと思っています。REITは、本来利回り重視であるのに株式並みに価格変動があるため単独銘柄で運用が下手なものに突っ込んでしまうと大迷惑だからです。
過去に業績不振で上場廃止となり、一時的とはいえ半値以下の基準価格になったり、投資家をナメまくった増資によって利回り低下を招き、基準価格が暴落したりといったことが起こっているからです。正直、この価格変動を避けるためには利回りの低い優良REITかインデックスしかないとみています。
ただし、優良REITの代表格の日本ビルファンドなどは、現在利回りが3%を下回っていますし、基準価格が100万を超えていたりと、とても手を出す気になれません。その点、インデックスであれば1万円程度から利回り4%程度の商品が購入できるわけです。株式以上にインデックスが有効なのがREITの特徴といっても良いと思います。

２．はアベノミクス効果による単独価格上昇まで見込んだ色気のある方法です。最近増資があって基準価格が下落した野村オフィスファンドや、MIDリートのようにここからさらに下げるのはさすがにたたき売りになるだろう銘柄で、かつ4〜5%ある銘柄を選定してみます。とにかく単独銘柄で利回りが高いREITは、「急な増資発表」が一番恐ろしいです。そこで、増資済みであればさすがに相場全体感から単独価格が下がっても、ある程度の利回りでフォローできます。（最悪、10年ほっとけば40%程度下がってもトントンです）また、上げ相場に戻れば売却益も狙えて一石二鳥です。

いずれにせよ、平均利回りが4.0%を回復したということは、4%以上の利回りが狙える商品を探すことができる状況が来たということです。

Money Forwardに遂に予算機能が追加されました。
とはいえ、予算というと何やら「めんどくさそう」というイメージですがあります。
他には、数字に「縛られている」「管理されている」といったネガティブなイメージしか浮かびません。しかしながら日々の家計簿と組み合わせることで家計の「見える化」もとい、「見せる化」が実現できる有効な機能です。

■「見せる化」とは
見えるだけではとどまらず、「どうやって見せるか」まで踏み込んだのが予算だと思います。
単に見える化だけであればこれまでのMoneyforwardで実現できています。
月別の収支や資産の増減、携帯電話については月別に料金の内訳を比較する画面まであります。Loginするだけで、パッと見でどれくらい使っているかや、増えているといったことが分かるようになっています。ここまでが見える化です。
しかし、ここまでですと次の行動に移すことができません。
まぁ、実際には頭の中でお金の構成が思い浮かんでしまうような人にはすぐに行動に移してしまうと思いますが、残念ながらわたくしを含めて多くの人は「なるほど便利だな」で止まってしまうと思います。

ここで止まらないためには、
・今の状態がいいのか、悪いのか
・悪いのであればどれくらい悪いのか
を具体的な金額ではっきりさせる必要があります。
このように数字ではっきり見せつけるのが「見せる化」です。
そこで、登場するのが予算機能というわけです。


■予算といえば、計画と調整と統制（比較）
予算を立てるときにあらかじめ何らかの目標がないと意味がありません。
「見せる化」するわけですから、何らかの目的と目標がないと何が見せられているか意味不明だからです。
ここであまり気合を入れすぎると、また思考停止してしまうので、身近なところから始めていけばよいのではないかと思います。
例えば、
・月間の食費を5万以下に抑えたい
・先月と同じくらいの使用額にしたい
・月に3万円貯金できるようにしたい
と、この辺りを「予算設定」してみるとよいかと思います。
すると、食費なんかはMoneyforwardだととてもわかりやすくて、今いくらくらい使ったかと、進捗状況がグラフで表示されるようになります。問題は、飲み会参加等で超過した時です。
この時予算を設定していないと、いったいいくらくらい超過したか「金額ベース」で具体的に把握することができません。

まずは大雑把でも良いので１つ、２つの気になる科目から始めて見る。これが秘訣だと思います。

住信SBIネット銀行劣後債が本日より、発売開始となり気になる利回りは当初5年が1.19%となりました。
5年目以降は、6ヶ月ユーロ円ライボー＋2.15％となりますので2%超えは必達ですが、先日もBlogに書きましたとおり、銀行の劣後債は5年で想起される可能性が非常に高いため、まずは2%超えることはないと想定しておいたほうがよさそうです。


■で、結局買いかのか！？
ビミョー、です。ビミョー。
おそらく、金利が変わる5年目程度まで償還されないと想定すると、約1%の利回りで5年間放置できる資金を割り当てる必要があります。しかも、定期預金ではないので「複利」ではありません。
仮に、10万円を5年預けたとすると、1.19% x 5年＝5.95%で、税金を控除すると、
4.76%のリターン
です。このくらいの利回りだと今の相場観であればREITに1年預けておくだけで達成できそうです。もちろん、その分リスクの高さは違いますが。。。

もしかしたら、発売後すぐに一気に売り切れるかもしれない。。。という可能性もあるかもと思いましたが普通に今の時間でも買えますね。

昨年の住信SBIネット銀行劣後債が1.43%（当初5年）だったので、それと比較するとさらにやる気がでないというのが本音でしょうか。
SBI債の1年ものが1.5%くらいなので、それと比べてもさらにやる気がでないです。

実際の所、昨年末の第1回の購入も利回りに対する条件から見送りましたが、結果として相場観も債券より株式が爆発的に動きましたので正解でした。

銀行が利回りの低い長期社債を販売するということは、それだけ中期の相場を強気で見ていると読み取ったほうが賢いのかもしれません。

今週、17日に住信SBIネット銀行株式会社第2回期限前償還条項付無担保社債（劣後特約付）が発売されます。

予定利回りは、1.00％〜1.60％で、正式な利回りは7/17に発表と同時に発売となります。これは5年ものの利回りで、その後の5年が6ヶ月ユーロ円ライボー＋1.90〜2.50％となる予定です。

ちなみに、第1回の時も日記を書いていましたので振り返ってみると、

・当初の発表では1.10％〜1.70％で調整
・結果は、当初5年が1.43%
・その後の5年が6ヶ月ユーロ円ライボー＋2.55％

うーん、今回の条件よりも約0.10%ほど良いですね。とすると、今回は1.35%/年くらいでしょうか。
本来であれば、前回の時(2012/10/18)よりも金利上昇局面なので0.10%くらい色を付けて貰いたいところですが致し方ないところですかね。

■ところで、銀行の劣後債とは何者か
劣後債は名前の通り、通常の社債よりも（倒産した場合）劣後して支払われるため利回りが良い債券です。で、銀行の事情としては劣後債の場合は借金というだけではなく、その50%を自己資本に組み入れて当局に報告できるということもあり、自己資本率アップの切り札として使われています。

で、買う側の立場からすると”5年間の社債”として見るのが正しいです。
というのも、5年を経過すると条件に提示されている通り年利で2%を軽く超えるので、銀行としてはその前に打ち切りたいからです。住信SBIネット銀行の場合はまだ1回めが償還されていないのでわかりませんが、みずほや三井住友銀行等で発行された劣後債は例外なく5年未満で償還されています。（早いものは3年というのもありました）

ちなみに、第1回はかなり売れ残ったと推測しています。
同じく、日記に記録していましたが、これは、販売期間最終日にも募集が続いていたからです。

ただ今回は。。。アベノミクスに乗り遅れて、かつ、株価の下落を直撃弾を食らった一般投資家の逃げ道として使われるので早期に売り切れるのではないか。。。と見ています。さて。

先日、入会したタイムズのカーシェアですが、なんと今の時期だけ限定で有楽町のステーションでBMWやMINIクーパーの無料体感キャンペーンを実施しています。
詳しくはこちらのページで触れていますが、
http://plus.timescar.jp/campaign/bmw201307/

2013年7月10日（水）〜9月30日（月）の期間中、台数限定でBMWやMINIが3時間まで無料で予約出来ます。
ちょっとだけ、予約を試みましたが日付が変わる瞬間にラッシュでアクセスが有り予約されてしまうためまだ試乗できていません。
ただ、わかったことは
・予約されても、キャンセル待ちができる（ただし待ちに入るのは1人）
・平日でもよければ空いている
という2点ですかね。特に、キャンセル待ちはポイントで、とりあえず予約だけ取ってしまう人がいますのでキャンセル待ちできるのであれば入れておくことが無難です。直予約はかなりラッキーなタイミングでアクセスしなければ出来ませんが、日付が変わった直後であればほとんどの時間帯はキャンセル待ちができることを確認しました。

現在も3ヶ月間の月額基本料金無料のキャンペーンも引き続き実施していますし、60分間の無料チケットも付きますので、近くにタイムズカーシェアのステーションがある方は会員になってみて使い勝手をためしてみるのが良いと思います。

無料期間が終了しても、1ヶ月 1,000円ですし、1,000円も車の使用料金として相殺できるので（携帯の無料通話と同じ）、はっきり言って駐車場代より安いです。

目下の悩みは、近くのステーションに小型車しか無いことです。
せめてプリウスが欲しいなぁ。BMWとは言いませんので。。。

この本を手にとったのは、日経ヴェリタスの「経済を読みトーク この一冊」欄で紹介されていたことと、不動産販売をテーマにしたライトな小説を読んでみたかったからです。また、「すばる文学賞」受賞というところも興味を惹かれた点です。


■不動産業界の裏側がライトにつかめる一冊
作者は不動産販売を生業にしているわけでは無さそうなので、取材をして掴んだ内容だと思います。営業現場の実体や、住宅という一大イベントを販売する顧客との折衝について具体的に書かれています。
特に、表題となっている、「狭小邸宅」もとい、いわゆる狭小住宅（きょうしょうじゅうたく）を販売する泥臭い現場は、さらりと書かれていますが、自分自身の仕事に当てはめてみると背景を感じさせるようなシーンばかりです。
そもそも、狭小住宅やペンシルハウスと言われている住宅は誰もがベストだと思って買っているわけではないはずです。
敷地は狭く、広告で表示された床面積よりも実際は狭く感じられ、そのくせ都心だと価格が高い訳です。
マンションではなく、戸建にターゲットを当てて自宅を探した時にこの内どれかを諦めなければならないのが庶民ですが、買いに来ている当の本人はかなり資金を持っているつもりで来ているため（4千万〜7千万）、そこで駆け引きが生まれるわけです。

■不動産業界を取り上げているが、仕事はみんな同じ
不動産営業という、業界の極端な例を取り上げていますが、仕事はどれも大変で、ぶら下がっているだけのサラリーマンには将来はないことを示唆しています。
ちなみに、不動産販売は企業の収益率ランキングでもトップを争います。単体で1千万を超える売り物を、しかも個人という膨大な数のターゲットに対して販売しているわけですから成功した場合の見返りが大きいことを表していると言えます。
それ故に、極端な例になりやすく、かつ、誰もが一度くらいは検討する買い物のため身近な例といえます。

社会人1年目の人が読んでも、1つの例としてサラリと読めますし、戸建住宅を購入検討中の方も、不動産のカタログとは別の視点で読んでみても良いかもしれません。文字数がそんなに無いので意外にも1時間ほどで読みきってしまいました。

今週のカバー特集は「大中華圏」という影の銀行に続き、中国にスポットを当てたものでしたが、Blogの記事としては第二特集のマンション購入の方を取り上げます。不動産投資のほうが趣味ですし、気になる特集ではあります。

■都心中心にマンション販売好調
サブプライム問題や東日本大震災でここの所5年間ほど低迷が続いていた不動産市場に活況が戻って来ました。
理由は御存知の通り、
・アベノミクス効果
・消費税アップ
です。アベノミクス効果は高額物件ジャブジャブというよりも、高価でも良い物をという流れのことを指しています。特集で具体的に上がっていたのは、
・物件：キャピタルゲートプレイス（野村＋三井）
・立地：東京、有楽町線月島駅直結
・価格：一坪(3.3平米)当たり330万円強
・売れ筋：80平米　約8,000万円
とのこと。リーマン・ショック後にこの価格台で300戸を一気に売りだすのは初めてとのことらしいのだが、第1期については早々に完売のめどが立ってしまったというから驚きです。
振り返れば、震災で湾岸エリアは10%〜20%の下落だったのに人間は、ほんの2年で忘れるんだなと思わざるえません。

また、金利面でも購買欲を押し上げる効果が出ています。アベノミクスで2%成長が実現すれば、将来の金利が上がるから今のうちにという話です。
お陰で物件価格も上昇気味というのが現在の（都心における）マンション市況のようです。



■中古物件も注目が集まる
都心の再開発物件は、交渉の難易度が高いことから大手にしか確保できていないのが現状です。場所は良いのですが、結果的に価格に跳ね返ってきます。
そこで、新築マンションには手がでないのであれば中古物件に、という流れです。IPD・リクルート住宅指数によれば、122.5という数字で、5ヶ月連続上昇中とのこと。更には売り控えする顧客も出てきているとか。

特に注目されているのは東京五輪。9/7に決定するが、東京に決まった場合には東京都区部に不動産価格上昇の恩恵が得られそう。
というのも、五輪といえばインフラ。そして都内のインフラは約50年程経過していてちょうど再生日が必要という時に格好の材料が提供される。マンション価格のトレンドは2〜3年サイクルだと記事には書かれているが、インフラ再整備ということになれば長期のトレンドが形成され、「2020年ぐらいまではマンション価格は低下しないのではないか」という強気のコメントまで掲載されていました。

■気になるのは物件価格
適正価格はどのくらいか。。。誰もが気になるところです。損はしたくないですしね。
そこで、特集では3つの価格の算出方法が紹介されています。
１．近隣の取引事例・・・普通、やります。チラシの比較とかネット比較。
２．原価から・・・無理。路線価とかマニアックすぎ。
３．賃貸収益から・・・現在のトレンド。意外に見落としがちだが現実的。
素人が不動産価格を最も妥当に判断できるのは「３．賃貸収益から」ではないかと思っています。これは、不動産価格は価格のトレンドを形成しやすいが、賃料は住んでいる人がいるので１年や２年でドラスティックに変える訳にはいかないからです。
例えば、3,000万円のマンションで、15万円/月で賃貸が成立するなら、
15万 * 12ヶ月 / 3000万　=　6%
という風に年間利回りを算出し、比較しようということです。（簡易的に記載しましたが、本当は管理費や固定資産税などの固定費を賃料から差し引く必要があります）
この数字が、
・都内主要3区　4.9%(平均）
・新宿渋谷　5.0%
・目黒世田谷　5.5%
・千葉　6.3%
・横浜　6.2%
・大阪市　6.0%
といったように紹介されています。

このやり方は、不動産投資の世界ではかなり一般的ですが、自宅を購入する場合にもかなり有効性は高いと見ています。

先月、やっとHyundai T7のオフィシャルの4.2.2がリリースされてホッとしていた所、今月新たに更新版(0624)がリリースされていました。早速、フラッシュしてみましたのでレポートします。


オフィシャルサイト（日本からだと接続できない）
http://www.hyundai-digital.cn/Download.asp?ClassID=1

ROMのミラーサイト
http://hydown.w77.9168.net/HYUNDAI_T7_Android4.2.2(20130624).rar
https://docs.google.com/file/d/0B-kDRy0kpA6tclI4RU9lS1FhTzQ/edit


いつものごとく、slatedroid.comからの情報収集です。
変更点
・壁紙が新しくなった
・HDMIの設定が無くなった
・設定の中にデータカウンターが無くなった
・マップとGmailは含まれない
・動作が少し機敏になった
・KernelのCPUパフォーマンスの設定は「Performance」になっているようにみえる。また、最大クロック数は1600Mhzになっている。（ICSのときは1400MHzだった）
・ベンチマークはICSよりは劣る。
・Developer Settingsを見ると、全体の動作（アニメーション）が0.5コマほど遅れている
・バッテリの持続時間改善

ちと、日本語訳が変かもしれないですが、だいたいこんな感じです。
実際動かしてみた感じでもほぼ確認できました。

■ところでOS 4.2で動かなかったあの機能は！？
気になっていたのはせっかく4.2.2の更新版が出たのでBluetoothとGPSのデフォルト状態での動作ですが、動いていないですね。

slatedroid.comのある書き込みによると、HyundaiIT.cnの開発環境はそもそもOS 4.2.xに最適化されていないとか。特にSamsungのCPUのExynosに最適化されていないという指摘もありました。また、GPSの動作が標準状態だとイマイチなことと、Bluetoothがペアリングできないのはドライバが4.0から4.2に指し変わっていないのではないかとの指摘もされています。Hyundai ITイマイチな仕事っぷりです。

結果として、ICSに比べて動作が微妙に遅くなっていたり、不安定な動きをするようです。もう1回バージョンアップしてくれることを期待しています。当面は4.0.4が無難かな。
せっかく7インチタブレットの中でパフォーマンスの良いQual-Core　CPUを使っているわけなのでぜひ、OS 4.2を常用できるようにお願いしたいです。


■ROMフラッシュの際の小技
Tips:1
Google Now!の使い方
・Google SearchをPlayからダウンロード
・「検索」を強制停止
すると、トップ画面の検索ボタンでGoogle Now!が起動するようになる。


Tips:2
Android OS 4.x以降では素の状態でフルバックアップが可能。Android SDKをgoogleからダウンロードしてインストール済みであれば下記のコマンドでOK。
adb backup -f HyundaiT_0707.bak -apk -shared -all -system
事前にOS 4.0.4をバックアップしておいて、あとで戻そうかと考えている人には特に有効。