サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

こんばんは、アントレです！

オーストラリアは日本以上に日射量が多いですｗ
ここで太陽光やったらかなり発電するんだろうな〜。っと思ってしまいました(笑)


さて、前回の記事は太陽光だけでサラリーマンを卒業するには3年で10〜20基を買い進めることができれば何とかなりそうwでした。

では、不動産投資のみで卒業を目指した場合はどうなるでしょうか？

ってのを今回の記事にしてみたいと思いますｗ

基本的な形は太陽光の時と一緒で、複数法人を作ってウェービング方式で買い進めて行けばいいのですが、一つ大きな違いがあります。それは、、、

実質利回りの違いｗ

です。一般的に太陽光の表面利回りは10％前後で、よほど影が多いなど、変な物件さえ買わなければ、動産保険と休業補償に入ることで、この利回り10%は、ほぼ確定利回りになります。

手間も年に2回の草刈り程度でして、他にやることはほとんどありません。自然災害などそう滅多に起こるものでもないですのでｗ

しかも、発電量におけるメーカーシミュレーションは割とコンサバに見積もってあるケースが多く、アントレの所有物件の実際の利回りは想定以上となっています。

それと、忘れてならない、国による20年間の固定買取制度。上述した保険とセットで20年間も家賃保証されているようなものですｗ

一方、不動産投資の場合はどうでしょうか。アントレの肌感として、現在巷にあふれている物件の平均利回りは8%前後ではないでしょうか。

しかも、この8%は満室想定で、たいていの物件の場合、20%程の空室を見るべきなのかな、と感じています。5部屋ある木造アパートですと、年間通じて大体平均して1部屋が空室といった感じです。
この時点で、既に利回りが6.4%となってしまいます。これに、入居者の入れ替わりにおいて発生する、広告料、仲介手数料、修繕費等が発生してきます。
さらに、年月がたつほどに、賃貸料も下がっていくことは確実で、2022年問題や、節税目的の富裕層が新築アパマン投資に勤しめば勤しむほど、ライバルが増え、数年で簡単に10%の家賃下落、ってなってしまいますｗ

また、物件全体の老朽化もあるわけで、屋上の修理、防水加工や外壁塗装等も定期的に検討しなければなりません。

加えてそれなりの土地にそれなりの建物が建ちますので、固定資産税は太陽光とは比べ物になりませんｗ

それらをモロモロ差し引くと、実質利回りは、想定利回りの半分、つまりいいとこ4%程度になってしまう感じです（ライバルが増え、物件の魅力が落ちてしまい、空室率が上がれば上がるほどこの利回りはガンガン下がってしまい、ついには逆ザヤ的な物件も多くあると思います）ｗ

逆ザヤって、投資でいうと、株で大損こいた、、、的な感じになっちゃいますねｗ

ということで実質利回りでみると、太陽光は10%、不動産投資は4%（良くて）と、この簡易見積では、不動産投資で卒業する場合、投資規模を2.5倍にする必要がある。となります。

「ただ、太陽光は20年以降が不透明。不動産は２０年以降も資産として保有できるのでそれが大きな違いだよね？」

って質問をしばしば受けるのですが、太陽光と不動産を同じ”資産”というテーブルに乗せてはいけませんｗ
なぜなら、太陽光は資産ではなく、”権利”なのです。前にも書きましたが国を相手にした権利ビジネスなのです。当初２０年間は。

「では、２０年以降はどうなんのよ？」

って話も聞こえてきますが、低圧であれ高圧であれ、その発電の権利を有した瞬間に、電力会社はその発電所から供給される電気をしっかりと受け止める設備投資をしちゃっています。もちろん我々事業者も負担金という形で設備投資しているんですが、双方が投資して作ったキャパシティを、「はい。２０年たったので、終了ですね」ってなるわけがありません（と、アントレは考えてます）。

つまり、せっかく電気を生み出しうる設備があるのに、買取しない。などという選択肢は双方に取ってありえないことと思います。ようは、２０年以降も国ではなく、電力会社を相手にした権利ビジネスとして、継続できるというわけで、電力会社は恐らく１０円とかの単価で買い取りますとなるんですが、ここに未来の技術革新の波が加わります。

何を言っているかというと、単価が１０円になっても、技術の進歩で、発電能力が、３倍になっちゃったら、今でいう、３０円単価で売電できる。ということになるのです。

今までの技術革新を見ていると、２０年あれば十分に発電能力を３倍にできる。とアントレは確信していますｗ

すみません、前置きがかなり長くなりましたが(笑)、結局として、太陽光は10基程度で卒業できると書きましたが、その場合の投資金額は約2億です。不動産投資の場合はこれが5億になる。ということですね。

不動産投資という難易度の高い投資物件を5億も買い進めるって相当大変なことですし、奇跡的に出会えるような優良物件のみを選別して買い進める必要が出て来ます。これって、何年かかるんでしょうか(笑)？

とても、3年などでは実現しそうにありませんｗ

ということで、どちらの投資が卒業に近いのか、一目瞭然ですねｗ

不動産投資をやりまくってきたアントレが、不動産の売却を検討して太陽光を買い進めている理由がここにあります。

さらにさらに、太陽光は参入事業者が溢れかえってますのでここ2，3年で試合終了、つまり20年間の国による固定買取制度が終了になってしまう予感がしています。

では、いつやるか、今でしょ(笑)！
（相変わらず古いフレーズですみませんｗ）

近年大ブームの不動産投資。アントレも相当規模の投資をしてますので、本当は盛り上がってほしいんです。盛り上がってほしいんですが、今、このタイミングは太陽光がおいしすぎるのです(笑)

世の中にはまだまだ不動産投資でサラリーマン卒業を目指していらっしゃる方が多くいると思います。
都心の物件は高騰してますので、そういう方は、業者さんのうまい言葉に乗せられて、得てして地方のアパマンを購入されるケースが多いようですｗ

次回はなぜ地方のアパマンには手を出してはいけないのか、を書いてみたいと思います〜！

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