台風19号の爪痕が徐々に明らかになってきましたね。
政府は激甚災害に認定したそうですが、特に関東地方でこれほど大きな被害が出た台風って当方も記憶にないですね。被害に遭われた方の一刻も早い復旧をお祈りいたします。
さて、今回の台風被害について、投資家目線でイロイロ書いてみたいと思います。
ご存じの通り、
・多摩川全体的に水没地帯多数
・二子玉で堤防が無い個所から浸水し、駅周辺が水没
・武蔵小杉で駅周辺が水没し、タワマンが停電状態、エレベーター使えずトイレも不可
・茨城の那珂川が氾濫し、水戸で広範囲に水没
・栃木の秋川が決壊し、広範囲に水没
等々、上記以外にも多くの地域で河川の氾濫による水没がございました。
実際に現地はどんな状態だったんでしょうか。
イロイロ報道で情報は入ってきますが、実は当方、台風一過の翌日に、多摩川をチャリで行ってまいりました。
やはり印象に残ったのは、普段目にすることのない多摩川の水量と、河川敷の荒廃ぶり、そして周辺家屋への被害、でございました。
既に水は引いてましたが、多摩川周辺にかなりの泥水が広がってしまった模様を伺うことができました。
ということで、投資家目線で今回痛烈に感じたのは、不動産投資においてはその立地が非常に重要である、というコトです。今まで、立地というと、住環境、駅からの距離、土地のブランド力などを重視してしまいがちでしたが、今回の水害を受けて、今更ながらに災害性も非常に重要な点だと認識させれてしまいました。
不動産は資産性が重要視される投資ですからね。水没しちゃったらその資産価値や、未来永劫、「水没地域の物件」というレッテルが貼られてしまい、利回りどころの騒ぎではございません。
一方太陽光投資においては、しっかり保険に入っておけば（動産保険＋休業補償）、どんなに復旧に時間がかかっても、コストがかかっても、ほとんど金銭的な負担なく復活できるんですが、不動産は無理ですよね。太陽光は水害が起きてもFIT単価は変わりませんが、水害不動産は家賃を下げざるを得ません。そりゃそうですよね。場合によっては「死ぬかもしれない」物件に、そう簡単に入居者が入るワケがございません。転売しようにも絶対に足元を見られちゃうわけでして、つまり、そういった物件を持ってしまうと、インカムゲインもキャピタルゲインもダダ下がりの袋小路に入ってしまうリスクを負ってしまう、というワケです。
では、そういった不動産を掴まないために、我々投資家は何をすればよいでしょうか？
まず簡単にできるのはハザードマップの確認、ですね。
続きは、、、ちょっと長くなったので、いったん切ります。
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※編集後記※
いやー、当方の身近な範囲でいうと、武蔵小杉のタワマンは大変そうですね。。。地下に電気設備があると、一発アウトのようです。エレベーターは使えませんので上層階はシャレになりません。緊急時なのに。しかもオール電化だったりすると、調理もお風呂もダメ。水道設備も一部電気なのでトイレが使えません。もちろん立体もアウトで車も使えず外に出れませんし、ムサコの改札も水没のようで、電車に乗ろうにも、長蛇の列。ムサコは元々平常時でも駅キャパが住人キャパに追いついてませんでしたからね。つまり何が起きているかというと、、、無人島状態。うーん、タワマン投資家としてはコレは教訓にしないといけませんねぇ。ムサコのタワマン住民の皆さん、復旧に向けてもう少しの辛抱です。頑張ってください～！
でも、資産価値下がっちゃうんだろうなぁぁぁ
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