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アントレ
初めまして、アントレです〜!太陽光、不動産、節税にて2016年3月末でサラリーマンを卒業しちゃいました。卒業して3年、1馬力で個人法人合わせて年収1億超まで漕ぎ着けました。借金10億ありますが(笑) このノウハウをコンサルという形でガンガン展開していきたいと思ってますので、よろしくお願いします〜!!

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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市   90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/2/28〜
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2020/3/30〜
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田  80Kw 21円 2019/7〜
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
R栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
S栃木県日光市   80Kw 14円 2024/3末まで
合計       1700Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@港区 タワマン 89u→40万/月(表面8.2%)
A港区 タワマン 32u→14万/月(表面6.9%)
B港区 低層区分 51u→14.5万/月(表面4.8%)
C港区 低層区分 37u→20万/月(表面7.9%)
D港区 タワマン 84u→40万/月(表面7.6%)
E港区 タワマン 48u→25万/月(表面6.8%)
F目黒区タワマン 30u→15万/月(表面6.5%)
G渋谷区低層区分 49u→35万/月(表面7.1%)
H横浜市RC一棟 600u→120万/月(表面8%)
合計家賃収入      約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2014年06月02日

新物件@神奈川

今日も本当に暑かったですね!
ほんと、スーツで出勤は苦行ですね〜。早く卒業したいものです(笑)

さて、今日、お付き合いの全くない不動産会社からメールが届きました。
今までのメールは全てスルーしていたのですが、今回は今のアントレ的にちょっと気になる物件です。

<基本データ>
立地:神奈川県相模原市
間取:1K、17平米
築年:1992年
建築:鉄筋コンクリート
値段:290万、管理費9000円/月
賃貸:31000円にて賃貸中
利回:12.8%
SH9336341901.jpg
この物件ですが、業者は以下のことをメールで言っています。

「関東圏で、稀にみる高利回り物件です。賃借人様は、5月13日に入居したばかりです。今月ご決済いただけましたら、240万円まで交渉できます。滞納なし。瑕疵物件ではございません。戸数を増やすチャンスです。」

240万になると、表面利回りは15.5%になります。さて、これは買いでしょうか?

早速皮算用です(笑)。

築年も少々若いので、20年くらいのローンが組めるとすると、金利4%で15000円/月。管理費は9000円なので支払いは合計24000円。家賃が31000円なのでキャッシュフローは差し引き7000円となります。うーん。サラリーマン的には友達と一回居酒屋行ったらら終わりですね(笑)。

とはいえ、投資対効果としてのキャッシュフローは出てるといえば出てます。10倍すると2400万の物件で、70000円のキャッシュフローとなり、中々良い成績です。築年数も前回の足立物件に比べるとかなり若いです。

こういった物件をコツコツ重ねていきながら、総投資金額を挙げつつ、負債については金利の高い融資と低い融資を相殺させていく「仕組み」を考えるのも面白そうだと思いました。

また、不動産投資では、事業的規模というのが重要となります。国から事業的規模と認定されるのは、一棟ものを5棟もしくは区分マンションを10室有することが条件です。

この条件を満たすと、、、、

@青色申告特別控除(最高65万円)
A専従者として家族へ所得を分散可能

といったメリットがあります(他にもあると思いますが、知識がまだ追い付いてません・・・(笑))。

不動産投資を事業と認めてもらうためには、一定以上の規模が必要です。投資用として区分マンションを一室取得し、貸し出しただけでは、家賃収入を得ていたとしても国からは事業とは認めてもらえません。

逆に区分マンション投資を進めているアントレ的には早々に10室を満たすとメリットを享受することが可能となります。(あと数室!)

簡単に言うと、10室を達成すると、売り上げ(家賃収入)を65万円減らすことができ、加えて奥さんに給与を払うこと(払ったフリ?(笑))が可能となります。逆に5棟はかなりハードル高いです。

奥さんへの生活費を、あたかも奥さんへの給与として払うことで節税している人もいるようですが、、、。これ以上詳しく話せません(笑)!

ということで、本物件、前向きにゲットしたいと思います。
早速銀行にメールで打診しました。

結果はまたUPしますね!
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