購入物件については中古マンション物件専門の管理と販売を兼ねた会社、新築マンション物件専門の管理と販売を兼ねた会社に大別されます。まず両者の担当者の話などを聞いて、最終的に中古マンション物件専門の会社を選びました。その理由は購入代金が新築に比べて安いこともありますし、何よりも、実際に住人がいるマンションなので建物や共有スペースなどの雰囲気がわかります。郵便ポストの投函口にガムテープなどが塞がって入れば空室だとわかり、その数が多ければ人気がないと判断できて購入を見遅れます。また最近は駅に近い立地が少なくなったため新築の場合、昔に比べて立地条件が悪いです。むしろ中古物件の方が、まだ駅に近い立地のあった昔の時代に建てられたので、立地条件に優れた物件が結構あります。
マンション投資は住宅ローンやセカンドハウスローンが使えないため融資してもらえる金融機関が限定されます。私が購入した当時はアプラスやクレディセゾンなどの信販会社が独自の不動産担保ローンを発売しており、販売会社が提携ローンとして紹介してくれました。また既に事業を行なっている場合だと事業資金として日本政策金融公庫も利用できます。サラリーマンやOLといった会社からの給料だけの場合は事業ではないため、日本政策金融公庫は利用できませんが、どこか１物件を購入し、運用をスタートすれば、事業としてみられるので、日本政策金融公庫を利用することも可能になります。ただし購入物件の2～３割程度の頭金が必要になると思います。
不動産担保ローンの場合、年収制限規定には絡まないので、返済能力があれば融資が可能でした。当然審査の際はCICやJICCなどの個人信用情報機関の閲覧はされますので、延滞や事故履歴があれば通りません。
物件購入時はオーナーチェンジでの購入で、既に入居者が入っていますので、部屋の内覧はできません。ですので、どんな方が入られているのかは管理会社が管理している契約書類でわかる程度です。
今はほとんどがネットでエリアを絞って不動産会社に問い合わせします。賃貸のワンルームマンションの場合、だいたい２、３件に絞って内覧して決めるケースが多く、概ね、即決で決まります。また、地方からの転勤や学生さんはネットで写真と物件概要を見て、あとは不動産会社の担当者と電話やメールでやりとりし、引越し当日に初めて物件を見たという方もいます。ワンルームマンションはそんな感じで物件がそれほど悪くなければ早期に決まります。
高齢者の一人暮らしが敬遠されるのは長く気がつかれない孤独死への不安感が強いのだと思います。長期間にわたり気づかれないまま・・・・。結果的に「事故物件」となることを恐れますし、その後のリフォーム費用も結構かかると聞きました。確かにその不安はありますが、それは高齢者に限ったことではありません。しっかりした管理会社を通していればリスクは軽減されると思います。
オーナーの中には管理費を管理会社に支払うのをためらって自分で全て手配するオーナーもいます。でも借りて側からみると、いちいちオーナーと直接やり取りしなければならず、とても面倒臭いものです。管理会社に連絡すれば一度で済んでしまう事でも、オーナーを通すと時間もかかり、特にワンルームに住んでいる人は若い人も多く、また仕事などで昼間に連絡が取れない人も多いですから、出来たら避けたいものです。
管理費は家賃の３～5％程度で、家賃が5万円ならば2,000円～2,500円程度差し引かれて振り込まれました。高いか安いかはオーナーそれぞれで考えは違いますが、私は割り切って管理会社に全てお願いしていましたので、毎月の入金の確認だけをしておけばよかったです。
ただ、給湯器やエアコンが故障した際の修理代や新品への買い替えはオーナー持ちのケースがほとんどです。今の時代、修理するより新品交換の方が手間もかからず楽です。代金はオーナー持ちですので、家賃相殺で足りない場合は不足分を支払います。ローンがありますので、そうなると持ち出しで結構きついです。
管理費が3～5％はかかりますが、私は全て管理会社に任せていたので購入後は、入居者募集、家賃回収、退室の際の立会いなど、正直、全て管理会社がやってくれたので私自身のやることはほとんどありません。オーナーと入居者が直接お会いすることも無いです。オーナーサイドからすれば投資物件ですので毎月家賃収入がきっちりと入ってくれば問題はありません。
新築マンションにせよ、中古マンションにせよ、ローンの返済中は、ほとんど利益は期待できません。積立修繕金や管理費はオーナー持ちですから家賃収入からローンと積立修繕金、管理費を差し引けば手残りはそれほどなく、トントンに近いです。それでも20年、25年後にローンの返済が終わればその分が手残りとなるので利益が増えます。このように毎月の利益を出しつつ、ローン完済後に一気に収益を獲得して行くインカムゲインがマンション投資の基本ベースなのですが、実際にはそう甘くはありません。
ローン返済40,000円、積立修繕金と管理費10,000円、家賃55,000円で例をあげてみますと
(ローン返済期間)
①家賃収入55,000円 － ②ローン返済40,000円 － ③積立修繕金と管理費10,000円＝手残り5,000円ですが、家賃収入は減ることはあっても増えることはありません。むしろ老朽化に伴い積立修繕金が増加することもありますので、ローン返済中は利益を出すことはあまり期待しないほうが良いです。
（ローン完済後）
①家賃収入55,000円 － ②積立修繕金と管理費10,000円＝手残り45,000円となります。家賃収入の減少、積立修繕金の増額があっても利益は少なからず確保できます。しかし、通常、新築で30～35年返済、中古で15～25年返済です。その間は利益が出れば良い方で、トントン、場合によっては持ち出しが続きます。その他に固定資産税を年1回納めます。ワンルームマンションですと都内23区で3～4万円くらいでした。
1区分あたりでこんな感じです。でも私もそうでしたが多くのオーナーの方は複数物件を所有しています。単純に物件が増えればローン返済後の利益が増えるからですが、逆にいえば、ローン返済期間中は、旨味はほとんどありませんでした。
マンション投資は原則、ローンを組んで長期的投資で将来の年金プラスアルファを目指しますので毎月の返済額が少なければ手残りも増えます。若い人ならば長くローンが組めますので月々の返済額を少なくし手残り額を確保できる一方、40歳代後半からの投資の場合、返済期間も短めになりますのでよほどの頭金を入れないと、月々の返済額はその分、多くなります。
そう考えると若い時期にスタートするのが良いのですが、若い人の場合、特にサラリーマンの方では収入はそう多くはないため、融資枠がどこまでもらえるかといった問題もあります。1物件ならともかく複数所有となるとそう簡単にはいかないでしょう。
私は最多で5物件を所有していました。東京都23区内の渋谷区、豊島区、葛飾区、神奈川県内に2物件。全て最寄り駅から徒歩5分以内の物件で、入居率は100％でした。不動産投資は出口戦略としてローンが終わるまで我慢し、返済後に利益を出して老後の年金プラスアルファ戦略のインカムゲインで行くか、どこかのタイミングで売却し、売却利益を得るキャピタルゲインで行くかの２点に大別されます。私は当初、長期スパンでローン返済後の家賃収入獲得を目指すインカムゲインで進めていました。15年後、20年後に家賃減少は見越していましたが、都内23区内ならば5万円程度は確保できます。単純に5物件を所有して入れば家賃収入で20万前後は確保でき、管理費と積立修繕金を差し引いても15～18万円前後の実収入を得られます。「将来の年金プラスアルファの収入」がこのマンション投資の最大の目的です。区分マンションは1物件ではそれほど旨味はなく、複数物件所有することで「将来の年金プラスアルファ」のメリットが出ます。
不動産投資、特にマンション投資は同じ額を借りるにしても若い人の方が返済期間を長く取れるので毎月の返済額を少なくできるメリットがあります。１物件あたりはそれほど利益を出せませんので、いかに毎月のローン返済額を少なくするかも成否に関係します。
私は5年程度運営していましたが本業の事業が厳しくなり都内の3物件は売却し売却利益で逃げました。しかし、最後は自己破産により神奈川県内の2物件は競売になりました。今は落札者が所有していると思います。
不動産投資は賛否両論あります。私の体験上、強くは進めませんが、否定もしません。もし検討するならしっかりとした販売会社を選択されることをお勧めします。
にほんブログ村
にほんブログ村
にほんブログ村
にほんブログ村励ましの1票をお願いします！
