３日に帝国データバンクの１１月の景気動向調査が発表されました。以下に概略を整理します。

１．景気動向指数（景気DI）が、０．２ポイント前月比減り９カ月ぶりに悪化したと公表
２．今後の見通しは踊り場局面から下振れの可能性もある
３．個人消費の伸び悩みや設備投資の停滞により回復力が脆弱に

需要不足による企業収益の悪化とそれに伴うコスト削減、雇用環境や所得の悪化などが長期化しており、企業部門と家計部門に負の連鎖が表れ始めている。ただ、外需の復調と政策による下支えで、景気DI は大幅な悪化までは至っていない。国内景気はデフレスパイラルに向かう兆しもみられるが、踊り場局面に踏みとどまっているとまとめている。


※不動産業界に関する先月の景況感について

�@安価な物件の動きは良いが、高額物件は依然厳しい（不動産仲介）

�A不動産は全般的にデフレの影響を受け各社大幅ダンピングしているのに加え、建築確認凍結時期に供給　数が減ったため、販売物件数も著しく減少している（建物仲介）

�B大手金融機関の融資姿勢硬化が景気の足を引っ張っている（土地売買）

�C消費者マインドの冷え込みが続いている（マンション分譲）

�D貸しビル賃料が下落傾向となっている（オフィス賃貸）


※不動産業界に関する先行きの景況感について

�@顧客からの問い合わせ数や内容に変化が見受けられ、回復の糸口が見え隠れしており、期待感もほんの少しある（土地売買）

�A大手金融機関の不動産業界に対する融資姿勢が急に変わると思えない（不動産売買）
�B2010年度の下期に景気回復を期待している。しかし、企業の設備投資意欲は低迷したままであり、販売中の産業用地の先行きが懸念される（不動産売買）


やはり、先日の政府のデフレ認定もありましたが、企業（大企業・中小企業・零細企業）全ての景況感は悪化している模様で、個人所得も減り、消費が伸び悩んでいる状況からしますと、ますますマンション（新築分譲）の売れ行きは改善しないかもしれません。マンション業者はこれから年末・年度末にむけて相当な販売攻勢（値引きやサービス）をしかけてくることが予測できます。（大手や財閥系の不動産会社は安泰かもしれませんが、中堅以下の不動産会社は瀕死状態の企業が多いと思われますので。）

従いまして、本当に自分自身で納得される条件（価格・サービス）が獲得できるのであれば、購入されてもよいかもしれません。
但し、当面はデフレの傾向は続くと想定されますので、金利動向を注視しつつじっくり研究されてみてはいかがでしょうか？


以上

住活

本日の朝日新聞朝刊の記事について、コメントしたいと思います。

記事の内容は以下の通り

１．長期優良住宅の制度が開始されてから約半年だが、一戸建ては全国で２４０００戸を超え新築の約２割まで浸透したが、マンションでは全国でわずか５棟（２０６戸）だけである。

２．大京が横浜市青葉区で販売したマンションは耐震性が基準の１．２５倍で（「耐震強度」が２）あり、天井高にもゆとりを持たせ間取り変更もしやすい「長期優良仕様」で、価格も周辺相場よりも約２割以上高い価格設定えあったが、３か月あまりで完売した。

→　購入の決め手は駅から８分という「好立地」が要因であったとのこと（長期優良住宅の評価はさほどではないかもしれません。）

３．マンション開発業者側二の足を踏んでいる。（長期優良住宅について）

→　長谷工コーポレ―ションが大阪と埼玉で二棟来年より分譲開始する予定である。定着するかは今後の売れ行き次第ではないか。
→　一戸建てはコストへの影響が軽微であるが、マンションは建物全体への影響が大きく、品質を上げればコストもあがる。大手の三井不動産レジデンシャルでも、現時点では具体的な計画はないとのこと。


マンションデベロッパーとしては、消費者受けする解り易い設備機器（例えば、ディスポーザーやIHクッキングヒーター、ミストサウナ機能付きの浴室、食器洗浄機など）を、最新のものにすることなどに注力し、基本構造（目に見えない、顧客にとって理解しづらい）などにコストをかけても販売価格に転嫁することが難しいことを実体験で経験しているからだと思います。


話が飛びますが、大きな地震があった後などは、免震構造のマンションは売れ行きが良くなる傾向はありました。だからといって、建築コストが高くなる免震構造のマンションはそれほど多くないのは、価格が高くなることで売れ行きが悪くなる確度を想定し、免震構造を採用しない方（通常の耐震構造）をデベロッパーが選択しているからです。


以前に元総理（福田氏）が「２００年住宅」とかいっていた記憶がありますが、それほど頑丈で堅固なものを造ってコストが例えば３割〜５割増しになるとしたならば、今までの耐久年数でコストが低い方を消費者が選ぶのは、最近の経済状況下からすれば至極当然ではないでしょうか？


住宅版エコポイントの制度も今後導入される可能性があるようですが、これも景気の下支え・浮揚につながるかは？だと私は思います。


以上

新築マンション

今年も１２月（師走）になりました。この時期は例年マンションの売行きはよくまりません。従いまして、デベロッパーや販売会社はあの手この手でお客様の来場（販売センターやモデルルームへの）を促す為のイベントを無い知恵を絞って（広告代理店などにも考えさせて）、実施します。
参考までに幾つか例を挙げましょう！

よくあるマンション購入に関連するイベント
１．資金相談会（ファイナンシャルプランナーなど）・・・・季節感はなくありがちです。
２．住み替え相談会（仲介会社・宅建主任者など）・・・・・季節感はなくありがちです。
３．税務相談会（税理士など）・・・・・・・・・・・・・・相続・贈与や買替の際の税金等の相談


事業者側の思いつきや自己満足で、単なる賑やかしのイベント
４．着ぐるみキャラクターなどのイベント・・・・・・・・子供向け
５．ビーズ教室やネイルサロンなどのイベント・・・・・・女性向け
６．似顔絵を描いてもらうイベント・・・・・・・・・・・ファミリー向け
７．●●フェアなど季節感を出し金券が当たるなどのイベント・・・・・・その時々の季節に応じて開催


現在、大手企業のホームページを調べましたら以下のような状況でした。

１．三井不動産　→　特にはなし

２．三菱地所　　→　都市型マンション購入方法（評論家とFPが講師・・・１２月１２日開催）

３．東京建物　　→　入会＆来場キャンペーン　（任天堂のＷｉｉやノートパソコン、お食事券や１泊２日の温泉旅行、ギフトカード１万円などが抽選で当たる）

４．住友不動産　→　物件毎に個別に実施している模様（例：クリスマスフェアという名での豪華チケットのプレゼントや住み替え相談会、FPによる住宅ローン相談会など）

５．野村不動産　→　特にはなし


この時期は皆さん年末に向けて忙しく、マンションを見に行こうというお客様がほとんどいませんので、販売センターなどは閑古鳥が鳴いていますので、何とかして１件でもお客様を呼び込みたいとうのが本音なのです。

また、販売会社の営業マンも毎月の成果を気にしますので、成約件数がゼロ（先月は「たこ」だったなどとも言いますが）だと上司や会社からも激しく責められ、精神的にも追い込まれ嫌な気分にもなったりします。そういう訳で何とかしてお客様を集客し１件でも多く売りたいのが本音なのです。お客様によりよい物件をご紹介しようなどと考えている営業マンは希少で、ほとんどの営業マンは必死になって成果を挙げることのみを考えています。

まあ、不動産業界に限ったものではありませんが、賢明な皆さんはこういう罠にまんまとはまらないように気をつけて下さい。


以上

新築マンション

昨日、国土交通省は発表したデータです。詳細は以下の通り。

１．新設住宅着工戸数は 67,120戸。前年同月比 27.1％減、11か月連続の減少。
２．分譲住宅は 13,048戸（前年同月比 40.6％減， 11か月連続の減少）
　　マンションについては 4,712戸（同 63.4％減， 10か月連続の減少）
３．地域別の戸数の首都圏エリアは　総戸数（前年同月比 25.1％減）うちマンション（同 73.5％減）

国土交通省が統計を取り始めたのが１９６５年からとのことで、１０月の数値としては過去最低の数値（新設住宅の着工戸数）であったようであります。また、特筆すべきは、マンションの落ち込みが激しく、前年同月比６３．４％も減少しているというの大変脅威的な数字です。


今後の市場・環境を予想してみたいと思います。

→　　このような状況から推測しますと、今後ますます新規の発売物件は限られてくる。
→　　これから供給戸数が減ってきます。（デベロッパーが暫くの間、売れ行きが直ぐには回復しないと予測し、供給を抑制している可能性もあります。）
→　　大手は在庫（完成済のマンション）処分を優先し、新規供給を先送りしているとも考えられます。


※但し、体力のある大手不動産会社は持ち応えられますが、中堅以下の不動産会社は自転車操業であるので、新規のプロジェクトに金融機関からの融資が受けにくい状況である為、ますます淘汰が進む可能性があります。　→　今後、マンション分譲を行う企業は、大手・財閥系への寡占化が進むと予想されます。


以上