昨日夜のNHKの７時のニュースを見ていましたら、住宅ローンの返済に困った場合の特集がありましたので、そのあたりのことにコメントしてみます。

１．この冬のボーナスが激減し、ボーナス支払いが困難な状況に陥っている人が増えているようです。
２．モーゲージプランナーの方が、ボーナス払いを変更してもらうことを金融機関と交渉するようアドバイスしていました。
３．金融機関によっては、返済期間の延長や、一定期間の返済額の減額などの対応もできるようです。


ところで、以前にもコメントしましたが、約１０年頃前に当時の住宅金融公庫の融資を受けた方々は、１１年目からは段階金利という制度で、金利が４．０％にあがる仕組みになっていました。従って、現在のような低金利時には、借り換えを行うことで返済総額を減らせたり、毎月の返済額も減らすことが可能です。うまく活用して賢い消費者になりましょう！


ご参考までに、住宅ローンの借り換えには一時的には以下の費用がかかります。

１．設定済の抵当権の抹消費用（司法書士報酬）や繰上げ返済の手数料、
２．事務手数料（融資・斡旋）、保証料、抵当権設定費用（司法書士報酬）、印紙代など


※上記の費用は借入金額にもよりますが、仮に一時的な負担が４０万〜８０万円程度と想定しても、金利を３．０％以下で借り換えできれば十分検討に値します。


詳細は、金融機関の借り換えローンのシュミレーションのサイトなどで試算してみて下さい。


いづれ（半年以内の予定）、私自身もモーゲージプランナーというNPO法人が認定する資格を取得予定ですので、その際は適切にアドバイスを提供できると思いますのでご期待下さい。


以上

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新築マンション

恐縮ですが、最近読んだ本でお勧めな本をご紹介します。

右下のブログバナー（Amazon）を貼り付けていますが、長谷川高氏が書かれた「お金を生み出す家を買いたい」という書籍です。


私自身マンション購入では、マイホームとして購入した場合に万が一の時を考慮し、賃貸運用へ転用した際の賃料がどれくらいなのかや、価格に対する利回りがどれくらいなのかという観点からも検討することは重要だと考えています。


以上、ご参考まで。

たまたまネットでみつけました面白そうなサイトをご紹介します。

マンションは少なく、一戸建てや土地が多いのですが、マイホームを格安で入手できる可能性があります。但し、それには訳があるのですが・・・


その訳とは。

１．立地・環境がよくない（工業地域に建つ・工場のそば）
２．玄関まで階段が多い（１５０段登る必要あり）
３．再建築が不可
４．駅から遠い
５．道が狭い（接道条件）
６．事故物件

以上のような様々なデメリットがありますが、納得できるのでしたら価格自体は安い金額で購入できるようです。また、仲介手数料が不要な売主物件もあるようです。

株式会社ディープ（東京都港区）という会社が運営しています。

URL http://www.kodate-mikiri.com/


このようなサイトもあるのかと感心しましたが、現在のような混迷した時代には、新しいモノ・サービスがどんどん世に出てきて、経済が活性化されることを望みます。（政府頼りだけでは駄目ですね。）


以上


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約２０年前の頃と最近では、販売現場も進化してます。営業手法も変化しているところもありますが、未だ変わらず、前近代的な手法を採用しているところもあるようです。ここではその辺を深堀りしてみましょう。


１．２０年前頃（バブル崩壊の兆候あり。インターネットは普及していない。）

�@好調な頃

バブル時代には、楽して売れていました。（新聞に折込チラシを入れ、モデルルームを設営し、営業マンはそれほどの知識や能力がなくても簡単に成約でき、短期間にマンションは完売していました。）


�A不調な頃

お客様がパッタリ来なくなり、まずは電話営業（今では考えにくいですが、昔は個人情報のリストを業者から購入できました。）で片っ端から延々と電話をかけまくり、反応のある方には来場を促すのは当然として、相手の都合が良ければ資料を持参して説明させて下さいと訪問のアポイントをとるようなスタンスでした。
簡単に（チラシやDMなどで）お客様が販売拠点に来場しない為、こちらからせっせと新規の開拓営業を行う必要がありました。
（営業マンは顧客との接客よりは、顧客の来場を促す営業努力の方が仕事の割合としては多い状況でした。）


２．最近の傾向

�@好調な頃（２〜４年前）

インターネットが普及して以降、ホームページを作成しブログなども活用しメールでの顧客との連絡など、リアルタイムに電話（自宅）することは少なくなりつつあります。
また、広告宣伝のコスト削減もあり、新聞紙面の広告の掲載や住宅情報誌など紙媒体への出稿もかなり減っています。
逆にホームページやポータルサイト（ヤフー不動産やリクルートのＳＵＵＭＯなど）に掲出する方向に傾いております。

→　最近は新聞を購読していない方が増えているようですね。
※価格が極端に相場と乖離していなければ、よほどのことが無い限りは完成時点では完売していました。


�A現在の不調な状況下（２年前〜）※大規模物件の例

お客様の来場数が少なく、メールDMや郵送のDM、電話でのセールスなどまずは販売拠点への来場促進から始まります。
マンションのコンセプトの映像をシアター形式の空間で盛り上げて、模型や映像なども駆使した仕掛けを施し、モデルルームも２〜３タイプ造り、標準プランの原型が分からないオプションだらけの、非日常空間を造り出して煽ります。
商談時間も数少ない顧客を逃すまいと延々と長時間に亘り、なかなか帰らせてもらえないような雰囲気を造り出します。
場合によっては、担当する営業マン（ウーマン）が１人から２人に増えたり、課長や部長クラスの管理職が現れたりして、説得営業が始まったりもします。
特に月末に近い週末などは何とか申し込みしていただき、当月末日までの売買契約に持ち込みたいと必死の営業活動が繰り広げられます。

→　販売会社は手数料商売なので、たいていの場合にその月の成約した分が翌月に売主（デベロッパー）から販売会社に報酬として支払われるからです。

売れている時代と売れていない時代で、全くスタンスが変わるこの業界には、未だ前近代的な営業手法を行っている会社がまだ存在してますので、くれぐれもお気をつけ下さい。
（アポイントなしの自宅訪問や飛び込み営業、他社物件の現場での待ち伏せやキャッチセールスなど。）


以上

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新築マンション

ちょっと宣伝めいたコメントで恐縮です。

先ほど、事務局からメールがあり、マンションってどうよ？関東版での回答ランキング３位に入賞したとの知らせがありました。

これからも、皆様方のお役に立てるよう頑張りますので、今後とも宜しくお願い致します。

いつから掲載されるかわかりませんが楽しみです。是非とも覗いてみて下さい！！


以上

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昨日、今年の冬のボーナスについて公表がありましたのでコメントしてみたい思います。


総務省が昨日公表した国家公務員の冬のボーナスは約６．６％減少（前年比）

平均支給額は、約６９２,９００円　（平均年齢　３５．５歳）

東京都の職員（地方公務員）の冬のボーナスは、約１．１％減少（前年比）

平均支給額は、９２４,７９１円　（平均年齢　４３．０歳）


因みに民間企業では、従業員規模（大企業か中小企業か零細企業か）により大きな差があります。
kakaku.comの独自調査では、以下の金額になっていました。（あくまでも平均値です。）

１．もっとも少ない額で　３４．５万円　（従業員５０人未満の企業）
２．もっとも多い額で　７６．５万円　（従業員５０００人以上の企業）


http://kakaku.com/research/backnumber036.html#mds01


不景気の時代は、やはり公務員は比較的安定していますね。民間企業の大多数の企業では大幅な減額がなされています。但し、極端にいえば、ボーナスがでるだけまだいい方とか、雇用が守られているだけで十分幸せであるとも考えられますね。最近のハローワークは相当混雑してますよ。（一度見に行けば、分かります。）


こんな経済状況下で、本当に必要でマンションを購入される予定の方は、マンション業界からすると本当に貴重（希少）な顧客です。
→　どんどん強気に交渉した方がいいですよ！（但し、売れ行き好調の物件では無理ですが。）


以上










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昨日、政府が閣議決定した緊急経済対策の中で、住宅関連の対策を整理してみます。


１．住宅版エコポイント制度の新設

国の省エネ基準を満たす住宅や、断熱などの改修工事を対象にポイントを付与する。
→　新築は３０万ポイント程度（１ポイント＝１万円）バリアフリー工事はポイントを上乗せ

ポイントについては、既にある家電のエコポイント制度の商品と同様にする方向とのこと。

２．住宅金融の拡充
１２月６日（日）にコメントしてましたが、ほぼその内容の通りでした。

→　住宅金融支援機構が民間銀行を通じて提供する長期固定金利ローン「フラット３５」の金利を来年末までの時限措置で引き下げる。当初１０年間を１．０％分引き下げ。（長期優良住宅は２０年間）

また、民間金融機関が機構に支払う住宅融資保険の保険料率を引き下げて、融資を後押しするとのこと。


これらの制度で、どれだけ住宅需要を喚起し、経済状況がよくなるかは暫く様子を見ることがひつようですね。今後、年末にかけて民間企業もボーナスの減少や、雇用不安などで支出を切り詰めて「節約生活していくのでは？」と考えるのが普通だと思います。

不動産業界も、この暫く凍りつくような最悪の事態から早く脱出したいと考えているでしょうから、世の中が早期にデフレ状態から脱却し、消費者がマインドを上げて、消費が増えてこないといけないでしょう！


以上

新築マンション







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最近、一時期よりオール電化マンションの分譲数が減ってきたように思われますが、何故なのでしょうか？

そういえば、東京電力は以前、「Switch！」というキャッチフレーズでコマーシャルを相当流していましたが、ここ最近は殆ど見なくなりました。（女優さんと賢そうな男の子のやりとりが面白かった記憶があります。）

「エコキュートによる給湯機器、IHクッキングヒーターなどの調理機器で地球環境に優しい」とか、「エネルギー効率が良く、光熱費もガス利用に比べ削減できます！」とか「ガスによる燃焼が無いので、空気が汚れません」なんていう事を、マンションの販売現場でよく説明を聞いたことがありました。

また、販売現場ではIHクッキングヒーターをの実物を使った料理の実演（フライドポテトや焼き魚など）を行い、そのキッチンの周囲が清潔で、手入れが簡単なことや周囲に熱が届かないことなどをアピールしたりしていました。

オール電化マンションのメリットはその他には、エコキュートは概ね３００リットル程度のお湯が、深夜電力を使い低コストにて貯湯されますので、万が一「断水した時なども数日くらいはそれを使って過ごせます。」の時でも安心ですよとかセールストークで言ってましたね。

マンションデベロッパーからすると、初期の頃はもの珍しさからお客様の受けもよく、安全面などをPRして販売促進につなげていました。（但し、コスト面では従来のマンションに比べますとエコキュートなどはガスの給湯機に比べ高いものでした。）


最近では、一時期オール電化マンションが普及し、差別化ができなくなってきてあまり採用するメリットが、少ない（販売戦略上、有効でない）とデベロッパーが判断してるからかもしれません。


個人的には、オール電化マンションは火事になる可能性も低いですし、機能面なども考慮するとできれば住みたいかなと思っています。


今後、メーカーの努力により、更に良い設備、機器が開発されることを望みます。


以上

新築マンション

公的な資格とその他の民間の団体が認定する資格がありますが、公的なものを幾つか整理してみたいと思います。
今後、不動産の取引やご相談をされる際の相手（専門家・営業マン・相談員）がどのような資格を保有しているかを確認してみて下さい。

１．公的な資格
�@不動産鑑定士　　　　→　不動産の鑑定評価の専門家→　新築マンション購入時にあまり関連はない

�A司法書士　　　　　　→　登記（不動産・商業）の専門家、法律事務を業とする　→　新築マンション購入時に不動産の保存登記を依頼する人

�B土地家屋調査士　　　→　土地や家屋を測量し図面を作成し、表示の登記を申請する専門家　→　新築マンション購入時に不動産の表示登記を依頼する人

�C宅地建物取引主任者　→　宅地や建物の売買や賃借の契約が成立する際の重要事項説明を行う専門家　　→　新築マンション購入時に当該物件についての重要事項説明をする人（マンション分譲会社及び販売会社には従業員の５人に１人の割合で必要）

�D管理業務主任者　→　マンションの管理の委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行う専門家　→　新築マンション購入時に当該物件の管理委託契約について重要事項説明をする人（マンションの管理会社には３０組合に１人の割合で必要）

�Eマンション管理士　→　マンションの管理組合のコンサルタントとして必要な専門知識を有することを証明する国家資格をもつ人　→　マンションに入居後、管理組合が運営上必要であれば相談する人


※そのほか関連し、資金の相談などで活躍する専門家が保有する資格として「ファイナンシャルプランナー」とか、最近では「モーゲージプランナー」という住宅ローンの相談やあっせんを行う民間団体（NPO法人日本モーゲージプランナーズ協会）が認定する資格があります。


上記の専門家の方々はたいていは法人に所属している人が多いのですが、司法書士や土地家屋調査士などの士業の場合には、個人事業のケースもまります。
いづれにしても色々な資格がありますが、マンション購入（不動産取引）の際には最終的にはその相手方の資質や性格、正義感などをよく見極めることが重要ですね。マンション購入時に一番関わりのある資格は、宅地建物取引委主任者の資格でしょうか。ご自分を担当する営業マンがこの資格を保有しているか否かで、その人の専門知識やレベルが容易に想像できます。

以上

住活

今度は民主党の思いつきの政策か？　政府の追加景気対策（住宅需要の喚起策）らしいです。

住宅金融支援機構の長期固定型の住宅ローンのフラット３５の融資を来年（２０１０年）ご利用される方に通常の金利から当初１０年間が金利１．０％分低い金利が適用となるような優遇策（省エネ・バリアフリー・耐震などのいづれかの条件をクリアしている物件が対象）が検討されているようです。

フラット３５の現在の金利はおおむね２．６０％前後なので、１．０％優遇されるとなんと１．６０％の金利での借入が可能になるかもしれません。


→　以前のような直接の融資はほとんど無くなりましたが、銀行（金融機関）独自の商品（住宅ローン）が売れにくくなることも想定されるので、民業圧迫とかまた別の意味での問題になる可能性もはらんでますが、消費者サイドにとっては、低い金利で借入が可能になることはもしも本決まりになったら、朗報になるかもしれせん。

→　そうはいっても来年だけの優遇かもしれませんので、この制度が確定するまでは安心できませんね。

→　販売担当の営業マンが「新しい金利優遇制度が決まりましたので、今が買い時です！！」のようなセールストークでプッシュ営業するのは容易に予測できますが。間違っても不良な物件を無理やり買わされないよう慎重に行動を！


以上






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