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アントレ
初めまして!2016年3月末でサラリーマンを卒業し、太陽光、不動産、節税を中心に継続活動中です〜。
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【所有発電所】
@茨城県潮来市  79.8Kw 40円 2014/4〜
A茨城県鹿嶋市  90Kw 32円 2015/8〜
B茨城県水戸市   67Kw 32円 2016/1〜
C鹿児島県薩摩   40Kw 36円 2016/3〜
D茨城県霞ケ浦   50Kw 36円 2016/5〜
E茨城県鉾田市   44Kw 32円 2016/5〜
F群馬県安中市   77Kw 27円 2020/3末まで
G群馬県安中市   60Kw 27円 2020/3末まで
H横浜屋根     12kw 27円 2020/3末まで
I群馬県前橋市   268Kw 24円 2020/3末まで
J栃木県日光市   80Kw 24円 2021/3末まで
K栃木県那須郡   50Kw 21円 2022/3末まで
L茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
M茨城県常陸大宮 150Kw 21円 2022/3末まで
N茨城県常陸大宮  56Kw 21円 2022/3末まで
O茨城県常陸太田 80Kw  21円 2019/7〜
P茨城県那珂市   90Kw 21円 2022/3末まで
Q栃木県那須郡   90Kw 21円 2022/3末まで
合計       1535Kw(目標2M) 

【所有不動産】
@東京都港区港南  タワマン区分 89u
A東京都港区港南  タワマン区分 32u
B東京都港区港南  タワマン区分 58u(売却済)
C東京都港区海岸  低層区分   51u
D東京都港区海岸  低層区分   37u
E東京都港区芝浦  タワマン区分 84u
F東京都港区白金  タワマン区分 48u
G東京都目黒区大橋 タワマン区分 30u
H東京都渋谷区鶯谷 低層区分   49u
I東京都足立区皿沼 低層区分   39u(売却済)
J神奈川県横浜市  RC一棟   600u
合計家賃収入 約300万/月

【その他不労所得】
@アフィリエイト    実施中
A自販機        実施中
B米国株        実施中
Cコインランドリー   検討中
D宮古島投資      検討中
E共同出資Bar      検討中(共同出資者募集中)

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2018年05月09日

高単価 vs 低単価w

おはようございます、アントレです!

今日も雨模様。。切替ていきましょう!

さて、読者さんからの質問コーナーですw

Q 表面利回りがほぼ同じ場合、高単価案件と低単価案件を買うのではどちらがいいんでしょうか?

A これは、例えば36円案件と18円案件でどちらも利回りが10%であった場合、どちらが良いのか?という感じの質問ですが、結論から言うと、ちょっと悩ましいのですが、高単価案件かなぁっと思っています。

以下解説しますw

まず、あまりこういうケースは無いんですが、あくまでシミュレーションとして、両物件とも、スペック(パネル、パワコン、立地等)が同一だと仮定しましょう(造成費や負担金は別)。すると、発電能力は全くの同一となる一方、単価が2倍なので、36円の方の設備・土地代は18円のソレの2倍となります。

つまり、18円案件が土地代込みで2000万とすると、36円案件は4000万とかになるわけです。

そりゃそうですよね。発電能力が一緒な一方、売電単価が2倍なので、設備・土地代も2倍にならないと利回りが同一になりませんw

この結果だけ見ると、36円案件の設備代や土地代は明らかに”盛ってる”ワケで、「市場価格の2倍で買うのってどーなのよ?」っと、普通の感覚を持つ方であれば、そー思っちゃうと思います。アントレも一瞬そー思っちゃいましたw

ただ、ちょっと待ってください。

投入金額が2倍で利回りが一緒ということは、18円案件が20年間で4000万売り上げるとすると、36円は8000万売り上げる、ということになるはずです。

なるほどなるほど。

つまり、利回りが一緒なんですが、18円案件で36円案件分の売上・利益を上げるとすると、2基購入する必要がある。と言うコトなんですよね。

んじゃ、2基買えばいいじゃん! やはり、盛ってるヤツを買うのはどうも納得いかんw

っと、普通は考えちゃいますよねw 分かりますw

タダですね。ちょっと冷静に考えてみましょう。

設備代や土地代の合計は36円1基と18円2基では合計値は同一(4000万)となります。もちろん20年間の総売上も同一となります。

ただ、発電所を2か所持つことによって、1か所のみの場合と異なってくるコスト項目が出て来ちゃうんですよね〜

例えば、造成費w

上記の設備代・土地代に造成費が入ってないと仮定すると、造成費は36円であろうが18円であろうが同一なので、18円2基の場合は36円1基の2倍かかる。ということになります。また、これはデカいと思いますが、負担金です。恐らく普通に考えて、2か所なので2倍、ということになりますw また、ランニングコストも注目してみましょう。例えば草刈り代。土地が2か所になるので、当然18円は2倍ですよね。それにパワコンの交換代。36円は9台ですが、18円は2倍の18台が必要になってくるのでこちらも壊れる確率は2倍になる。ということになります。

ということで、18円の方が設備や土地が2か所になることにより、36円に比して2倍のコストがかかる、という項目が結構出てくる、という訳ですw

以下、そんな”2倍項目”について改めて整理してみます。

@造成費     →土地が2か所になるので2倍
A農転費用    →土地が2か所になるので2倍
B不動産仲介料  →土地代に依存するが普通に考えて2倍
C登記費用    →土地代に依存するが普通に考えて2倍
D負担金     →土地が2か所になるので2倍
E土地固定資産税 →土地が2か所になるので2倍
Fパワコン電気代 →パワコンの台数に比例するので2倍
Gパワコン積立代 →パワコンの台数に比例するので2倍
H監視装置    →設備が2か所になるので2倍
I草刈り・メンテ →土地が2か所になるので2倍
J撤去費用    →設備が2か所になるので2倍


さて、皆さん、どーでしょうか?
(設備代に比例する消費税還付や償却資産税等は1倍のままです。合計値に掛ってくることになるので)

場所が2か所になるってことは、1か所に比してこーゆーことになるんですよねw
(コレ、実コストとしてはどのくらいの差が出るんでしょうかね。誰か計算してください〜(笑))

上記以外に、お金に見えにくい、手間的なモノ、も2倍になります。土地交渉や稼働後の見廻り先が2か所になるので交通費とかもそうなるかもしれませんねw

36円の1物件と18円の2物件がそれぞれ同じスペックで売り出されているワケねーだろ!!

という、ヤボな突っ込みはご遠慮ください〜(笑)

上記シミュレーションはあくまで、高単価案件1基と低単価案件2基のどちらが良いのかを調べる際の単なるシミュレーションに他なりません。皆さんにイメージを沸かせてもらうことを目的としてますのでw

ということで、答えの結論に戻りますが、高単価案件と低単価案件で利回りが同一の場合は高単価案件を買うべし、ということになろうかと、考えておる次第でございますw

ただ、もちろん、信販の融資枠をオーバーしちゃうとか、やっぱり市場価格の2倍で買うのは気に食わないとか、当然イロイロ考え方は有ろうかと思います。高単価にこだわり過ぎで同時買いが不調に終わったりと、デメリット面もあるかもですので、あくまで単純比較した場合のアントレの単なる所見ということでお考え下さい。18円案件も立派な発電所でございます。

それと、発電所を10基くらい買える属性の方がいたとすると、高単価案件や極力過積載気味な案件を狙い撃ちすることで、10基ではなく、7基に抑えた方がベター、というような考え方や、発電所を増やすのではなく、繰り上げ返済で返済比率を下げたほうがベター、という考え方にも通じますね。ここを強調しすぎると、当方の卒サポ成功報酬が減ってしまうかもですが(笑)、皆さんの収益が最優先ですのでw

利回りやトータルの投資金額、売電額がほぼ同じ場合、発電所の数は極力少なくという考え方はどの角度から切っても正解かな、と考えておりますw

PS そんな高単価案件ですが、栃木県宇都宮市で36円案件が32区画出てまいりました。1区画2500万弱、賃貸で利回りは10%ちょいでちょっとパンチ力弱いですが、纏め買いが可能な案件となっています。ご興味ある方はtokyonomadclub@gmail.comまでお願いします〜w


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この記事へのコメント
kodakさん、コメントありがとうございます。確かに!!!この記事は当初20年に特化して書いておりました。同じスペックなので20年以降は2基ある方が売電額は2倍になりますね。2基持つ場合の当初20年間のコスト増要素と20年以降の売電増要素の勝負、って感じになりますね〜w
Posted by Antre at 2018年05月10日 13:08
20年後を見据えたらどうでしょうか?
18円案件2個持ちの方が良い様に思えます。
Posted by kodak at 2018年05月10日 12:57
あぽろさん、コメントありがとうございます〜!な、なんと、そんなヤボなことをやる業者がおりましたか〜!説明難しそうで、墓穴掘ってますね〜(笑)
Posted by Antre at 2018年05月09日 21:23
40円と24円 全く同じスペックで
同じ業者でうってましたよ〜
3000万円と1700万円で(笑)
当然もめました(笑)
Posted by あぽろ at 2018年05月09日 20:05
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