サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

こんにちは、アントレです！

快晴〜！
今日からセミナー（と称する呑み）が3日連続で開催されてしまいます(笑)
色々情報交換させていただきたいと思いますので、よろしくお願いします〜！

さて、先日土地の視察に行った（ここをクリック）のですが、地主さんに正式に買付書を送付させていただきました〜！


2000�u超の土地が2つ、700�uが1つの合計3つの土地となりますｗ

それぞれ21円単価となりますが、前者2つはウルトラスーパー過積載、後者はスーパー過積載の設備構築を目論んでいます。

FIT法改正により、この夏には事後的に過積載することが禁止（正確に言うと旨みが激減）されそうですので、この3つは、初めからウルトラとスーパーの前提にての設備構成にて行きたいと思いますｗ

え？でも21円単価だとペイしなくない？

と思われる方もいらっしゃるかもですが、昨年7月のFIT法改正により、低圧の太陽光設備については、認定日から運転開始日までの期限が３年と設定されました。それまでは、”無期限” だったので、期限が設定されるのはある意味合理的なのですが、たかが3年、されど3年です。

3年あれば上物コストはかなり下がっているでしょうし、ウルトラスーパー過積載の前提となる蓄電池も大幅にコストダウンされることが予想されますｗ

今時点で、21円単価でも10%前後の利回りが出てますので、同じ土地で同じような設備を作ると例えば利回りが13%とかになる可能性が高いのですｗ

ということは、設備認定であらかじめ、ウルトラやスーパーで申請しておき、3年後にそれを実現する。というプランであれば、色々旨みが増すのかなぁっと考えています。

つまり、単純な過積載プランで認定を取ってしまうと、後からプラン変更する際に、その時点での単価認定になってしまいますので、かなりもったいない。ということになりますｗ

アントレ的には3年あれば、所有している不動産を売却しても長期譲渡所得になりますので、不動産から太陽光への資産切り替えにちょうど良いタイミングになったりします。

当然所有する法人の実績も出まくっている状況なので、融資も問題ないでしょう。

いやー、前回記事にした固定買取制度の廃止も見据えて、5年スパンで一番利益を生むやり方を考えないといけませんねぇ。

犬の散歩をしながら毎日こんなことばっかり考えてます(笑)

引き続き頑張りましょう〜！

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こんにちは、アントレです！

今日もお天気最高でしたね！

さて、今日は新しい投資の話。

それは、、、ズバリ、コインランドリー投資です！


全然目新しい投資ではないんですが、アントレの所有する横浜の一棟マンションが１Fが駐車場になってまして、ちょうど退去に伴い駐車場に空きができて、いい感じのスペースが出現しました。

ここに内装工事を入れて、コインランドリーにしちゃおう、ってのが大筋のシナリオです。

まだ、勉強中で、費用対効果等は詳しくつかめてないのですが、ざっくり設備を購入するパターンとレンタルするパターンがあるようです。

■購入するパターン
ミニマム10坪の土地で、設備工事が500万、洗濯機、乾燥機等で1500万くらいとのことで、ざっくり2000万くらいの投資となるようです。それと、住宅地への出店は不可とのこと。で、利益は立地にもよりますが、アントレのマンションはタマタマ近隣商業地域で、近くにライバルが見当たらないのと、それなりの大通りに面していて（軽く駐車できるか否かがポイントのようです）、大型スーパーが至近ということで、立地は良い方だそうです。で、気になる予想売上ですが、ざっくり50万。ここにランニングコストが25%（12.5万）、メンテナンス契約で月額4万ほどとのことでして、月額の手残りは33.5万ほどが見込まれるとのことでした。
コインランドリーはストックビジネスのようで、認知されればされるほど、１年後くらいからエンジンがかかってくるようなイメージになるそうですｗ

■レンタルのパターン
設備工事で約350万。売り上げに対して光熱費25%、レンタル代が40%となるそうです。ということで、50万の売上とすると、月々17.5万の手残りってことになりますね。

整理すると、購入の場合は2000万の投資で、月額33.5万。レンタルの場合は350万の投資で、月額17.5万。ということになりますｗ

いやー、迷いますね〜。

購入の場合って、ちょうど低圧太陽光1基分の金額っですが、太陽光より儲けが出そうですｗ
また、レンタルの場合でも、投資金額を2年で回収できちゃうって感じですねｗ

それぞれ自己所有物件なので賃料がかからないのがポイントですねｗ

アントレの1棟マンションは全28部屋あるのですが、各部屋に小さな埋め込み式洗濯機がついてます。
これが、かなり古い規格の洗濯機のようで、交換すると1台13万くらいしちゃいますｗ

いっそのこと洗濯機なしにして、コインランドリー前提にしちゃえば毎日チャリンチャリンしちゃうのでいい感じかもですねｗ

ってか、コインランドリー投資ってそんなに儲かるんでしょうか？

もう少し勉強して、アリならGOしたいと思います〜！

これが実現すると、晴れの日は太陽光でチャリンチャリン、雨の日はコインランドリーでチャリンチャリンといった、365日不労所得シフトが組める気がします(笑)

いやー、面白そうです〜！

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おはようございます、アントレです〜！

だんだん春めいてきましたね〜。そろそろ発電所の草刈りに行かねばなりませんｗ

さて、今日の記事はセミナー（と称する呑み）のレポートです！

ここ３日で都合３名の方とセミナーでした！
それぞれ、遠方（群馬県、茨城県、岐阜県！）からわざわざ品川までお越しいただき、本当にありがとうございました〜。

まずは最初のお方。

この方は２回目のセミナーとなります。なんと、３件同時買いに成功されてまして、４件目も審査中ｗ
土地も仕込みまくっている強者です。目下のお悩みは土地代の捻出。仕込みすぎてしまって大変な状況です。

いやー、ある意味うれしい悩みですよねぇ。高圧、低圧とバランスよく仕込まれてますので、うまく切り抜ければ絶対に卒業できると思いますよ〜。今後も一緒に色々コラボしていきましょう〜！よろしくお願いします！

次はこの方。

既に太陽光は所有されているとのことで、ガンガン増やしていこうという方。盛り上がりすぎてしまい、終電を乗り過ごしてしまったので、朝までご一緒しちゃいましたｗ

同い年ということで、盛り上がりましたねぇ。後半は記憶喪失(笑)気味でしたが、また呑みましょう＆茨城に行く際はお声がけさせていただきますね〜！

最後はこの方。

岐阜県より新幹線でわざわざお越しいただきました！本当にありがとうございます！
アントレから変な商材を売りつけられるのでは？と最初は疑心暗鬼(笑)でしたが、そんなことはないですよ〜(笑)
無借金で勤続年数も長く、ものすごーく属性が良いので、法人のウェービングと同時買いスキームを織り交ぜれば、最短１年くらいで卒業できると思います！慎重かつ大胆に進めていきましょう〜！

無事にうまく卒業できた暁にはアントレを卒業旅行（マカオ？）に招待してくれるとのこと！そういう部分だけ、記憶はしっかりしています(笑)。期待してますよ〜(笑)


ということで、ここ３日間。肝臓フル回転な毎日でした。
どれも記事には表現しきれないくらい濃密なセミナーとなり、アントレも色々情報交換できてとても有意義でした〜！

皆さん、卒業目指して頑張ってくださいね〜！応援してます！

セミナー（と称する呑み）は随時開催中です！1対1の呑み形式ということで、会議室の講義形式のセミナーと違って毎回かなり濃密な内容となっています。ご興味ある方はコメント欄かtokyonomadclub@gmail.comまでご連絡お願いします〜！


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こんばんは、アントレです！

今日は色々なことがありましたｗ
太陽光、不動産ともに動いてますね〜！

サラリーマンを卒業してもうじき1年。

暇な時間を有効活用して、犬の散歩、資産構築、不労所得への投資、そしてセミナーと称する呑み会を順調に加速化させていただいておりまして、既にサラリーマン時代の年収を優に超えてきているアントレですが、不動産も太陽光も、結局は土地なわけで、土地の売買やご紹介がかなり多くなってきているのも事実ですｗ

これってたぶん、個人売買の範疇を超えてしまっていて、見方によっては、何かの法令？に触れてしまうかも、と感じつつあった今日この頃でしたｗ

んで、ある日の奥さんとの会話です。

アントレ　「いやーこのままやってっちゃうとたぶん宅建業法に引っかかっちゃうかもね〜」
奥さん　　「そうかもね。本人が宅建持つか、持っている人が社員にいないとまずいよね」
アントレ　「だよね〜。名義貸しとかやってる人いるみたいだけど、いい人いないかなぁ」
奥さん　　「ってか、私、宅建持ってるよ〜！失効してるけどｗ」
アントレ　「えーーー？まじ？？？」

ということで、いろいろ調べた結果、１日講習を受ければ宅建は復活するらしく、奥さんに再取得してもらいました〜ｗ




小池知事からのお墨付き(笑)！！

一説によると、土地の売買って、個人であれば年に１回あるかないかなはずで、これを超えて意図的に転売等をやっていると、罰則があるようです。詳細は知りませんが(笑)

いやー、奥さん、GOOD　JOB！

心強い限りですｗ

これで、少なくとも平成３４年までは心置きなく土地を仕込みまくって、自分の会社でやりきれない部分は、宅建業法に基づいて第三者に何の問題もなく譲渡するようなスキームが組めるようになりました〜。

調子に乗って不動産業の開業もできちゃいそうですｗ

目指しているのは時間持ちなので、余り忙しくなり過ぎないように進めていきたいと思います〜ｗ
（といっても、早速明日も北関東に土地の視察に行きますが(笑)）

因みに私の奥さん、司法書士の資格も持っているそうで、合法民泊のための旅館業法の取得手続きもできちゃうようです。灯台下暗し。。。ついでに(笑)、やってもらいましょう！

皆さん、土地の売買・登記、旅館業法、会社設立等にお困りの際は是非、アントレ株式会社にお声がけをお願いします〜！サラリーマン卒業に関する無料アドバイス付きで格安にて対応いたします(笑)

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おはようございます、アントレです！

今日は天気悪いですね〜。
こういうときって、コインランドリー投資的には、フル回転って感じなんでしょうね(笑)

さて、昨日の話ですが、所有する区分マンションの売買契約書にサインしてきましたｗ


ブログの左側に並んでいる所有不動産の�Bのやつになります。

昨年の11月（ここをクリック）と今年1月（ここをクリック）にも記事にしてますが、ついに売買契約までこぎつけましたｗ

前回の記事では、確定申告の納税額が大爆発する見込みになってしまい、泣く泣くの売却と書きましたが、持ち前の節税テクニックにより、小爆発程度(笑)で済みそうでして、緊急的な売却は必要ない状況なのですが、敢えて売却です。

その心は、、、、

不動産から太陽光への資産の切り替え

ですｗ

不動産投資はいつでもできますが、太陽光はここ２，３年が勝負ですからね〜。
5年後に不動産投資復活、ってシナリオもありかと考えてます。

このマンションの残債は3600万でして、売却によって6000万のキャッシュが入ってくることになりますｗ
（山手線品川駅徒歩8分の立地パワー炸裂ですｗ）

つまり、2400万の手残りが出てくることになります。

ただ、短期譲渡所得として、今後税金がかかってくるのですが、実際に必要になるのは来年の確定申告。

それまでに、この見せ金(笑)？が口座にあること自体が実はデカい話でして、交渉中の太陽光発電所の土地の農転手続きにかかる、計画実行における資金面の裏付けにちょうどバッチリはまる形になります。

これは、どういうことかというと、農地の土地の種目を変更して太陽光を行う場合、地元の農業委員会の許可が必要になります。この許可に向けて色々な資料の提出が必要なのですが、事業予定者がしっかり計画通りの設備を導入できるかの審査項目がありまして、事前に資金を保有している証明（銀行の残高証明ですね）や金融機関からの借入証明（審査OKの証明ですね）が必要になってきます。

アントレのように、いい土地があったらすぐに買付を入れちゃうスタンスの場合、潤沢な見せ金があることが非常に重要な要素となり、逆に見せ金があればある程ガンガン買い進めることができる。ということになります。

最近の傾向として、太陽光発電にばっちりな雑種地や宅地などは激減傾向にあり、あってもかなりの高値での売買となってしまうようです。結果的に農地を農転してやる場合が多くなってきますが、そうなればなるほど見せ金が重要となります。

まあ、見せ金の重要性は不動産取引では基本の基、という話なんですがｗ

先手先手で動かないと、ですね〜ｗ

不動産、あと2つくらい売っちゃおうかしら(笑)


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お疲れ様です、アントレです！

今日は朝から車を飛ばして前橋まで土地の視察に行ってきました〜！



約6000�uの大型物件ですｗ

実は本件、ブログ読者さんが購入予定だった24円認定済みの高圧案件だったのですが、銀行審査OKまで至ったものの、諸事情により無念のキャンセル・・・。

4/20までに農転の手続きをしないといけない事情もアリ、地主さんも業者さんもかなり困っている状況で、悩んだ挙句、、、アントレが購入する方向で進めることになりました〜！

総額で7000万程ですが、高圧案件自体、絶滅危惧種ということもあり、もはや市場には中々出て来ませんｗ

思い切って自らチャレンジしてみたいと思います〜。

現時点でのカタログ値でパワコン225KW、パネル270KWとなっているのですが、パネルはまだまだ載せられるでしょ〜(笑)

スーパー過積載だと180％くらいは行けるので、パネル400KWも夢ではありませんｗ

逆にウルトラスーパー過積載であれば300%可能となり、パワコンをダウンサイジングして100KW、パネル300KWなども面白いかもしれませんｗ（今更変更可能ならば）

土地の広さや予算との兼ね合いで検討していきたいと思います〜。

いやー、高圧のウルトラスーパー過積載。

楽しみが一つ増えましたｗ

さてと、浮かれている暇はありませんｗ　これからの資金繰りが勝負です！
早速公庫に電話して、アポ入れましたが恐らく苦戦するでしょう。

そーなった場合は、現金購入。つまり区分マンションの売却を加速しなきゃいけませんｗ
ただ現金で購入できたら月々平均して80〜100位の純利益。年間で1000万ということで7〜8年で元が取れる計算になり、それ以降は完全にフリーキャッシュとなりますｗ

ふー、とはいえ、7000万どう用意するか。。。

農転が絡むので、4/20までに資金計画を提示する必要がありますｗ

まあ、ここ2、3年が勝負と皆さんに散々言ってきているアントレがここで勝負しないわけにはいきません(笑)

いつやるの？いまでしょーー！

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度々アントレです！

前橋の土地の視察の帰りに新宿のコインランドリーの視察に行ってきました〜。

サイズ感や設備はアントレが導入しようとしているものとほぼ同一。

コインランドリー投資は完全に素人ですので、実際の稼働物件を見て勉強してきました。




なんだか、清潔感あって、いい感じですｗ

防犯カメラ2台、液晶テレビ、自販機、両替機、エアコンが設備としてついてました。

先日記事にした通り（ここをクリック）、初期費用は350万、月間売上50万前後、月間手残りは17万前後って感じの投資になります。

メンテやクレーム等の窓口は完全に業者任せｗ
アントレは通帳への入金確認だけでOKだそうですｗ

売上は業者と分配なので、お互いインセンティブが働くってのがこの投資のミソなのかな、と理解しました。

視察した物件は新宿の繁華街にあり、人通りはとても多い場所です。
売上は多い時で月間100万程になったそうですが、ライバル店の進出により、今は60万前後とのこと。

コインランドリー投資は静かな？ブームになっているようでして、テナントや洗濯機？の取り合いで最近は激戦になっているとのこと。

アントレの物件は自己所有の一棟マンションの駐車場部分なのと、上階の住居者の需要もあるので、かなり優位性があるといったことが確認できました。

太陽光の資金繰りで難儀してますが、面白そうなので(笑)、進めちゃいたいと思います〜！
感触が良ければ、複数展開も視野に入れたいと思ってますｗ

目指せ、365日不労所得シフト！

続報は適宜UPしていきますね〜！

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度々アントレです〜！

文春オンラインに面白い記事（ここをクリック）、というか、以前にアントレも記事にした（ここをクリック）のとほぼ同じ内容が記載されていますのでご参考まで〜！

てか、内容が同じ過ぎて(笑)、一瞬アントレの記事がパクられたのでは？っと思ってしまいましたが、恐らく、不動産の２０２２年問題は厳然たる事実なんでしょうねｗ

不動産投資をこれからやる人は、２０２２年以降の暴落狙いがいいと思います。
既に不動産投資をやっている人は、２０２２年以前に売り抜けるのがいいと思います。

もし、知り合いに不動産業者がいらっしゃったら、２０２２年問題について聞いてみてください。
知らなかったらスキル不足なのでサヨウナラ。苦笑いしたら今後は腹割って話す仲に。「そうなんです。今は売り時です。投資は５年後にしましょう！」と言ってきたら一生付き合える業者さんです。

皆さん、気を付けましょう〜！

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こんにちは、アントレです！

今回の記事は、最近ネガティブな記事を多く書いてますが実は大好きな(笑)、不動産投資についてですｗ


よく、「お宝物件」という言葉を耳にしますが、アントレが考えるそれについて考察してみたいと思います。

�@キャピタルゲインが期待できる
簡単に言うと、5000万で買った物件がジワジワ値上がりしている状態で、現時点の市場価格が6000万とかになっているような状態を指します。もしくは、市場価格よりも安く調達できて、市場価格で売ってもその時点で利益確定できそうな物件です。ただ、後者の方は業者が先に買ってしまうので、前者の物件の方が目利きがあれば比較的入手しやすいかと思います。

�Aインカムゲインが期待できる
色々な考え方がありますが、アントレが思うに、税金を考慮した完全な手残りが2%以上って感じです。
5000万の物件であれば年間の手残りが100万、月10万弱って感じですね。

�B低金利での調達
今は低金利で投資ローンでもかなり金利が低くなってきています。1%台であることが理想です。

�C手間がかからない
実はこれが重要。�@�A�Bがクリアできても、結局大家業に自分の大切な時間を投入してしまっては、勤労所得、つまりサラリーマンと何ら変わりません。自分の時間を使えば収益が上がるという事象はいわゆる、当たり前の事象となります。

上記4つを満たした物件と出会えたら、ぶっちゃけ毎日がハッピーです(笑)

ほったらかしで、インカムはどんどん入ってきますし、低金利での返済も進み、持てば持つほど実質のキャピタルゲイン（残債と売値の差）もグングン上がっていくことになります。

加えて低金利で調達できているので、金利上昇局面においても体力が違いますｗ

これであれば自分の資産形成の状況に応じて、いつでも売ってもいいし、長期保有してもいいし、何でもありな状態になります。

しかもほったらかし(笑)

いやー、こういう物件であれば、即買いですね〜。

でも、ぶっちゃけ4つとも揃っている物件って無くね？

って声も聞こえて来そうなので、優先度も考察したいと思います。

アントレ的には、�C→�@→�A＝�Bって感じです。

究極の時間持ちを目指してますので、どんな投資をやるにせよ、�Cが一番重要。となります。

続いて、�@が来るのは、�A�Bが弱くても、いっそのこと売っちゃえば損はしないわけで、やはりこれも重要な指標となります。

�Aと�Bは補完関係にあります。�Bが高ければ�Aが低くなり、�Aが高ければ�Bが低くなるといった感じで、同着といったところでしょうか。

つまり、�Cと�@がかなりいい数字であれば、�Aと�Bが多少悪くても、買い。となります。

以上アントレの独断と偏見でした〜！

実際にアントレが所有する物件がどーなのか、別途記事にしみたいと思います〜ｗ

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こんばんは、アントレです！

今日は売却予定の区分マンションを借り入れている某銀行に売却手続きに行ってきました〜ｗ

さて、今回の記事は、自動販売機投資、です！

こちらも、総じてコインランドリー投資と似ていて、自己所有の土地に自動販売機を設置することで、業者さんと売り上げを分け合うスキームのようです。（あ、物件紹介でお金をもらったり、賃貸もあるみたいですｗ）

やるべきことは、口座への入金確認のみｗ

いやー、自由とお金のにおいがしますね〜(笑)

で、ネットで色々調べていたんですが、ふと気が付いたことがありましたｗ

そーいえば、既にやってた！！！！！

そうなんです、アントレが所有している横浜の一棟マンションに自動販売機が付いてまして、毎月収支報告が来ておりました。

いやー、灯台下暗し。

旧オーナーから受け継いだものでして、自分で構築したのではなかったので今まで全く意識してませんでした〜(笑)

で、２月分の収支報告が来てましたので、早速確認してみましたｗ



この伝票は2017年2月の売上です。
（やっぱり、コーヒーの売上が高いんですねｗｗｗ）

427本売れて、総売り上げは56110円。

アントレへの支払いは15150円という結果でした〜。

恐らく電気代が3000円くらいかかっていると思うので、手残りは月額1万円強って感じなんでしょうかねｗ

こちらも、全くの素人ですので、近いうちに業者さんの営業とお話しして知識を深めていきたいと思います。

ただこれ、規模は小さいですが、コインランドリー投資と同様、全くの不労所得です。集金やごみの対応、トラブル対応も全て業者さんがやってくれるので、オーナーは入金確認のみで終わり。もちろん、修繕費や退去費用、草刈り等はありません(笑)

設置したもん勝ち、みたいなビジネスがあるんでしょうか、調べてみる価値はありそうですねｗｗｗ

過去一年間の売上＆利益を総ざらいしてみて、考察してみたいと思います〜。

実は、検討中のコインランドリーに新たに自販機を導入することを検討しています。

他の業者さんともどういうスキームが組めるか、並行して検討要かなぁ〜ｗ

あと、調子に乗って、ガチャガチャも設置してみたいと考えてます(笑)

こちらも、どーなんでしょうかね。

一棟マンションを軸に、色々実験してみたいと思います。もちろん、感触良ければ、複数展開を狙っちゃいますｗｗｗ

こういうのって暇だからこそできる技かもですね(笑)

色々アップしたいと思いますので、よろしくお願いします〜！

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