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国土交通省の地価LOOKレポート

本日、国土交通省より、平成22年第二四半期(4月から7月)の高度利用地の地価動向の報告(地価LOOKレポート)が公表されました。

概略は以下をご参照。

1.調査対象の全国の150地区のうち、105地区(70%)で下落であったが、下落幅は鈍化傾向であるようです。

2.住宅系地区では約57%の地区で上昇又は横ばいで、下落基調からの転換が見られるようです。

3.不動産市況全体としては停滞している一方で、住宅系地区では一部明るい兆しが見えていると分析。
(マンションなど在庫調整が進み、価格調整での値ごろ感や、住宅関連の税制の優遇措置などの効果がでてきているのではないか。)


個別の注目エリア(住宅系地区)について

1.中央区の佃・月島地区では上昇傾向(3〜6%)

2.江東区の豊洲地区では、横ばい・下落傾向(0〜−3%)

3.世田谷区の二子玉川地区では、横ばい傾向(0%)

4.武蔵野市の吉祥寺地区では、横ばい傾向(0%)


首都圏マンション市場では、直近の7月度においても初月契約率は、70%を超えているようですし、在庫(首都圏)についても5000戸台とかなり減ってきているようです。


これらをどう見るかというのがポイントですが、今後の政治動向や、為替など経済を取り巻く環境は混沌としています。
雇用情勢も今後どうなるのかは?ですので、マンション購入を検討中の方は慎重に冷静に市場や、自分自身、所属している業界動向、会社なども分析してみてくださいね。



地価LOOKレポート ⇒ http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/pdf/20100824a.pdf


以上


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原宿のマンション建替計画

東京都は今月10日に、原宿(渋谷区神宮前三丁目)にあるマンション建替組合の設立を認可しました。(都内では22件目)

このマンションは昭和32年に(旧)日本住宅公団が分譲した団地であり、築後53年を経過し住宅設備の老朽化や住居の狭隘さ、耐震面の不安などの理由から建替えを行うということのようです。
従前の戸数が112戸で、今回222戸とほぼ2倍の戸数に増えるようです。
恐らくは参加組合員である以下の二社が売主となり、分譲するのではないかと予測しています。


概要は以下の通り

1.名称:原宿マンション建替組合

2.参加組合員:株式会社新日鉄都市開発・三井物産株式会社

3.構造・規模:鉄筋コンクリート造地上19階地下2階 1棟

4.総戸数:222戸

5.スケジュール

平成22年12月 工事着工(予定)  
平成25年 5月 工事竣工(予定)  
平成26年 3月 マンション建替組合の解散(予定)


場所が場所だけに、いったい幾ら位で分譲されるか?ですが、今後も都心部の良い立地での古い住宅が、規模を大きく(容積率の未消化分を有効活用)して建替えられる可能性は多いかもしれませんね。


慌てることなく、冷静に慎重に検討するのが良いかもしれませんよ。



以上


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グーグルの進化はスゴイ!!

グーグルのサービスは、「これが無料なのか?」というところが驚きを感じます。
ところで、以前にとても有効なサイトとして紹介した「The Earth」(ジアース)というサイトがなんとグーグルとライセンス契約を締結したそうです。


グーグルマップ上で、ジアースに登録された不動産賃貸物件情報が、検索できるのです。具体的には以下の内容が分ります。

1.物件情報(賃料・面積・間取・設備など)
2.画像(外観・室内・水廻りなど)
3.提供する不動産会社名


そもそもこのジアース自体が、不動産会社からすると物件情報の登録料が無料であり、グーグルマップでの検索も一般消費者は無料ですから、所謂「FREE」戦略なのでしょうか?

不動産ポータルサイトで、企業(不動産会社)から掲出料を取っている会社は、今後ビジネスモデルが崩れてしまう可能性がありますね。

不動産を検討する立場の消費者からすると、さほど影響は少ないかもしれませんが、グーグルはやることがスゴイですね。本当に感心致します。
(リクルートやネクストなどと契約しないところが、なかなかのものです。)



グーグルマップ ⇒ http://maps.google.co.jp/maps?ct=reset

ジアース ⇒ http://www.the-earth.tv/TheEarth/


分譲物件についても遅かれ早かれ、グーグルマップで検索できる日がくるでしょう。
今後も、グーグルの事業展開には注目していく必要ありですね。



以上


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業界の当たり前を疑え!

マンション購入の際に、不動産会社から当たり前のように言われたり、進められたり、「この業界の慣習ですよ」などと説明される事は、全てを鵜呑みにせずに一度疑ってみるのもよいかもしれません。


例:

1.住宅ローンの選定は、業者が提携する金融機関以外でも可能か?

2.売買契約締結時の手付金の金額は定められている金額でないとダメか?

3.契約手続き会、建物内覧会、入居説明会、引渡会など、決められた日しかダメなのか?

4.販売センターなどの売れ行き表示(価格のパネルなど)は真実か?

5.ダイレクトメールや電話営業での案内におけるキャンセル住戸は、本当にキャンセルされたものか?

6.「即日完売!」や人気物件のような表記は、本当なのか?


他にも数多くありますが、これらのようなことについて、一度よく考えてみてください。
あまり詳細のことはブログ上にはかけませんが、何かの機会にお分かりいただけるようにできればと思います。

賢明な方は、営業マンが言うことが本当のことなのか否かを見極めることが出来るのですが、初心者や経験の乏しい方、疑う事を知らない真面目な方などは、うまく料理されてしまいますね。(簡単にクロージングされて、まんまと契約書に印鑑を押すようなこととなっています。良いか悪いかは別として。)


※ところで、8月25日(水)の無料相談会についてまだ空きがございます。是非ともお気軽にご参加下さい。

詳細は12日のこのブログの記事(後半部分)にて確認下さい。



以上


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住宅ローンの返済条件緩和について

本日の朝日新聞に興味深い記事がありましたので、概略の紹介及びコメントします。
昨年12月施行の中小企業金融円滑化法に基づき、今年の6月末時点までの実績値(申込件数等)について。


大手四行が実績を公表(三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行)

1.融資返済の条件緩和の申込件数(応諾率)

・三菱東京UFJ → 5,783件(71.1%)
・三井住友 → 4,265件(69.5%)
・みずほ → 5,213件(77.7%)
・りそな → 2,760件(53.4%)


住宅ローンについて、合計では約1万8千件ほど、申込があったという状況が読み取れます。

※銀行が猶予を断ったり、申込から3カ月を過ぎた件数は、約4%の777件であったようです。

大手四行の公表ですので、これ以外にも地方銀行や信用金庫、その他の金融機関についても同様の返済猶予や条件変更の申込はあったと推測(仮定)できます。

→ 住宅ローンを借り入れる際には不動産会社や金融機関に勧められるがままに変動金利(例えば1%前後)などを安易に選択すると、6年目以降の変動リスクに対応できなくなり厳しい事態に陥る可能性が高いですね。

マンション購入を検討中の方は、ご自身の資金返済能力の分析や将来への見通しなどは、楽観的ではなく慎重且つ冷静な分析が必要不可欠ですね。


以上


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コンサルティングサービスのご案内

本日は、私どもで提供する不動産コンサルティングサービスについてのご案内をさせていただきます。
以前より実施しておりましたが、一部金額とシステムなどを変更して、より皆様に身近にご利用いただけるようにさせていただきます。

詳細は以下をご参照下さい。


1.お試しコース(メール相談・無制限、30日間内にて)⇒ 5,000円

2.ノーマルコース(個別面談1回50分+メール相談2回:15日間内にて) ⇒ 10,000円

3.プレミアムコース(個別面談トータル300分まで:最大4回+メール相談・無制限、共に60日間内にて) ⇒ 30,000円

4.VIPコース(個別面談+契約書チェック+住宅ローンコンサルティング+出張サービス、トータル900分まで:最大10回、メール相談・無制限、共に100日間内にて) ⇒ 100,000円


※個別面談について出張(訪問)をご希望の場合には、ご相談に応じます。また、VIPコースの出張サービスにおきましても、遠方の場合には別途交通費(実費)をご負担いただきます。
また、個別面談につきましては、超過時間30分につき5000円を追加料金としていただきます。


オールアバウトプロファイルにおいて、ECサービス(オールアバウトにて報酬額の決済を完結)を利用する場合よりも、直接のご依頼の方がお得になるように設定しております。



今回、このサービス料金(システム)改定を記念しまして、以下の日程でマンション関連の無料相談会を開催することと致しました。

ご興味のおありの方は是非ともお問い合わせの上、お気軽にご参加下さい。(一人でも多くの方にご参加いただく為、オープンな形でコンサルティングを行います。日頃お悩み・ご不安な点など皆さん解決・解消いただき共有していただくことを望んでおる次第です。)


定員:6名まで

日時:2010年8月25日(水)16:10〜17:50

場所:東京都港区港南2-14-14 品川インターシティフロントビル3F 

デスカット品川港南口店(ルームM) ⇒ JR品川駅港南口 徒歩2分  駅前デッキからインターシティフロントビル2F入口へ直結


お申込はメールにて直接ご連絡下さい。件名を「8月25日無料相談会に参加希望」とし、お名前と相談されたい内容、ご連絡先(携帯電話)をご記入の上、以下のメールアドレスに送信して下さい。

iimansion@yahoo.co.jp


※本日より、21日(土)の17:00までお申込を受付致します。お申込が多数の場合には抽選となる場合があります。
尚、ご参加決定のご連絡は、当方より23日(月)の10:00までにメールにてご連絡差し上げます。



不動産コンサルティングオフィス小向


以上


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住宅エコポイントについて

本日、7月の住宅エコポイントの実施状況について国土交通省からデータの公表がありました。

以下に概略とコメント。


1.住宅エコポイントの申請状況   

(1)平成22年7月の合計     
[1]新築     16,684戸     
[2]リフォーム  27,124戸     
[3]合計  43,808戸

(2)申請受付開始からの累計     
[1]新築     34,072戸     
[2]リフォーム  91,365戸     
[3]合計     125,437戸


やはり、リフォームの方が断然新築に比べて申請する数が多いのですね。

今後のことを考慮すると、一戸建てやマンションについても、マーケットは新築偏重から中古など既存物件にシフトしていくことになるかもしれませんね。

その理由としては、政府(民主党)の政策が既存物件の流通を促す方向であることや、環境面での視点からすると、いかに資源を有効活用するのかや(スクラップアンドビルドは望ましくない方向でありますので。使えるものまで壊す必要はないと考えられます。)、購入者の体力が所得の増加が見込みにくい点、若者の価値観の変化(新築指向が薄れつつある)などが挙げられます。


新築物件の供給者は、いかに魅力的な商品・企画で勝負できるかという点も重要ですね。



以上
  

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子育て支援マンションが流行?!

最近「子供手当て」など政治面でも、子育て支援がクローズアップされてますが、そこをフォーカスしたマンションプロジェクトが比較的好調であるようです。
ダイヤモンドオンライン」で気になる記事を見つけました。以下に概略とコメント。


1.今、マンション業界でにわかに注目を集めているのが、子育て支援マンションである。

2.伊藤忠都市開発が開発した八王子市のマンションでは、病後児保育室を備えているとのこと。
(内科・小児科・調剤薬局などのクリニックモールを併設している。)

3.東急リロケーションの賃貸マンションでは、認証保育所の他、キッズルーム・玄関前のベビーカーの乗降スペース・子供が遊べる広い中庭などで、子育てし易い施設・設備を充実させた物件を計画中。

4.民間では、「ミキハウス子育て総研」が2006年より「子育てにやさしい住まいと環境」認定を行っており、有名である。


※私自身も、マンションデベロッパーで商品企画なども行っていましたが、「子育て」という切り口で他社と差別化を図ろうと計画していた事が実際ありました。(最終的にはそのプロジェクトは実現しませんでしたが。)

社会的な要請、自治体・企業・消費者も含め、ハード面だけでなくソフト面でも新しいサービスが提供されて、購入者(入居者)の満足度が高まるということは喜ばしいことです。

単純に土地を買って、建物を建てて、売るだけというのでは、あまりにも創意や工夫が無さ過ぎますね。

やはり、企業である以上、付加価値を見出して良いものを提供するという姿勢で取り組んでもらいたいものです。
(立地・環境面などで売れそうも無いマンションを、何とか話題性や関心を引く為だけの戦略で採用するというような事は避けて欲しいですね。)


ダイヤモンドオンライン ⇒ http://diamond.jp/articles/-/8988


以上

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国土交通月例経済(7月)について

本日、国土交通省より4〜6月期の月例経済 公表されました。

概略とコメントは以下の通りです。

1.公共工事の受注は低調に推移
2.住宅着工(6月)は、持ち直しの動きもみられていたものの、足元では弱含みの傾向
3.マンションの(4〜6月)着工数は、前年同期比では約11%増加、首都圏では24.4%増加


※なんとなく、マンションの売れ行きが好調であると、マスコミなどで報道されていますが、足元の着工数などのデータでは、首都圏は伸びていますが他の地域では減少している傾向です。

現在、住宅ローン金利も下がりつつあります。いったいどこまで下がるのかとも考えられますが、あまり良いことばかりでもありません。

円高が進み、輸出がメインの企業(電機・自動車など)の業績は悪化する可能性もあります。賃金カットや賞与も減るなど、所得が増えずに減る可能性もでてきます。

いづれにしても、景気刺激策が今年度内に終わると、その反動は必ず起きます。(エコカー減税・エコポイントなど)

今後の見通しは不透明な状態が続きそうですので、何とか政府が景気浮揚の方針を定めて、国会運営も円滑に出来るよう頑張っていただきたいです。

このような状態が続くと、中国にはGDPでも抜かれると言われてますし、日本の国力の衰退が国民が抱く不安が大きくなり悪循環となりえます。

政治家は相当高額な歳費を貰っているようですが、それに見合う仕事をきちんとしてもらいたいですね。


国土交通月例経済(7月)
⇒ http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/getsurei/h22/getsurei2207.html


以上


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「特別」と「限定」には注意!!

よく、「特別商談会」とか「限定●戸」とかいうキャッチコピーで、消費者の注目や関心を引く広告などをよく見かけますが、不動産(マンション)業界に限らず、他の業界でも恐らくは、真面目(正直)に偽り無く実施していている企業はごく僅かであろうと推測いたします。
(不動産業界でも同様ですね。)


特別商談会とは、一体何が特別なのか?
通常と異なる特別な理由(根拠)は何なのか?

「限定」という単語も良く使われますが、何がどう限定なのか?
対象者の数が限定数なのか? メリットを享受することができる期間が限定なのか?



いずれにしましても、その辺りを明確に示さない(説明しない・開示しない)ものが多いですね。


まあ、マンションの場合では、完売目前であと一息(あくまでも供給者側の都合です)の状態の場合に、「特別商談会」とか「限定●戸・モデルルーム使用の家具付」とか「いよいよ残り●戸」などどいう表現で、お得感を演出しようと必死になります。

⇒ 販売会社などは一刻も早く完売して、その現場を引き上げたいのが本音なのです。(特に長期間販売していたり、完成後のマンション内に販売拠点が有る場合などに多いですね。)


しかしながら、その物件自体に問題がなければ(周辺環境や最寄駅から極端に遠いなどの)、相場と比べて相当安く購入できるのであれば、未入居マンション(築1年経過後は「新築」と表記できませんので。)として新築マンションでもなく、中古マンションでもない、強いていうならば「新古マンション?」とでも呼ぶのが適切かは?ですが、検討する余地はあるかもしれませんね。

売れ残りマンションで最後の1戸など、バーゲンセールで驚きの値引き(サービス)が受けられるケースも時にあります。

マンション購入を検討中の方は、「残り物には福がある」という事が通用するケースとしないケースとが有りますので、十分注意して慎重に対応して下さい。



以上


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プロフィール

iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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