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個人の不動産投資は受難の時代到来か!?

私自身、余程の資産家でない限りは、普通のサラリーマンなどが、不動産投資(賃貸アパートやワンルームマンション、一棟ものなど)をすることには、懐疑的な見解です。


よく新聞広告などで、たまにワンルームマンション投資の広告や、中古のマンションやアパート投資を指南する解説書や、そのようなセミナーなどの広告などもみかけます。


不動産投資は本当に合理的な投資と言えるのでしょうか?


私の持論を以下に記しますので、ご参考にされてみてください。



1.土地を保有している地主が、建物(マンションやアパート)を建てるのであれば、検討の余地はありますが、金融機関から資金の融資を受けてまで行うというのは、本当の意味での投資ではなく、それは相続税対策という視点であるならばOKです。
→ 借り入れまでして投資するのは、金利負担や空室リスクなどを考慮すると、今後の空室率上昇(住宅は余っています。少子化で需要も増えません。)など、楽観できる要因は見当たりません。


2.現金で一括購入するなど金利負担なく投資できる範囲であれば、検討の余地はあるかもしれませんが、メリットは減価償却でコストとして認識する点以外には、リスクやデメリットのほうが大きいと考えられます。
→ 不動産会社はメリットのみ強調し、賃貸運営の業務を受託して、自分たちの仕事のネタとして顧客を食物にしているだけであると考えるべきですね。


3.本当に不動産投資をしたいのならば、個人のレベルでなく、法人化して事業としての規模(目安として、資産価値で2億円程度、区分所有物件で10戸以上など)以上であるならば、参入してもよいかもしれません。
→ 不動産管理(運営)会社を設立して、人件費や経費を費用としておとせるなど、個人での投資に比べてのメリットがありますし、損失が発生した歳の控除なども個人での投資よりも、メリットがあります。



※また、今後不動産賃貸における礼金や更新料などのあいまいな(根拠の乏しい)収入が見込め無くなる可能性が高いという状況です。


ダイヤモンドオンラインの記事をご参照下さい。

→ http://diamond.jp/articles/-/9350

家主が強い時代(家の無い時代)、貸主優位な状況、つまり貸してもらえるだけで感謝するような、戦後の復興期のような時代は、相当昔の話です。


現在は、住宅は余っており、空室が多い状況下で、借主のほうが優位な立場なのです。
礼金や更新料などが、今後とれるかどうかも物件次第、商品次第、会社次第かもしれません。


素人の方でも将来の予測を立てれば、自ずと不動産投資(アパート・マンション投資)のリスクを理解することは容易なことであると思われます



プロの方の投資話や、セミナーなどで惑わされて、自分の資産(金融)を不動産投資に充てるのは愚の骨頂でしょう。

それでもどうしても投資したい方は、死ぬほど勉強してからにした方がいいですよ。きっと。




以上


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新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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