よく「住宅評論家や専門家」「住宅ジャーナリスト」など、色々な名称で玉石混交ではありますが、本当に全て信用していいかどうかは微妙ですね。

以前も、ブログで記したことがありますが、２０１０年夏の市況と狙い目物件というレポートをとあるサイトで発見しました。（会員数１４万人を超える老舗です。「マンション購入に本気な方のための本音情報サイト」というキャッチフレーズです。）


果たして「狙い目物件」というのは、どういう意味なのでしょうか？
「お薦め物件」でもなく「お買い得物件」でもなく、非常に理解しにくい表現ですね。


私の感想をズバリ申し上げるならば、売れ残りの大規模物件の販売促進を手伝ってあげているというのが、正直な感想ですね。

都心から離れた郊外にある大規模マンション（完成済み物件）で、販売が停滞していてなかなか完売できていない物件が多いように感じました。

恐らくお客様の来場者数も相当厳しいのではないでしょうか？
「集客のサポート」という印象です。⇒　この専門家の推奨でどれだけの集客に寄与するのか影響力がどれほどあるのかは？ですが。


残念ながら、サイト名と専門家の名前などは書けませんが、ヒント（イニシャル）だけ記載しておきます。

サイト　⇒　SS
専門家　⇒　S氏


マンション購入を検討中の方は、住宅情報誌（無料）や、専門家のコメントなども全て真に受けてはいけませんよ。
供給者側（デベ・不動産会社・販売会社）の意向に背かないように、時には無難に、時には業者側に有利となるような形での文章やコメントがあることが多いと認識して下さいね。（全てとは言いませんが。）


自分で正確な判断ができるように、知識と感覚と多くの経験を積むことも重要です。（楽をして成功を収めることは難しいでしょう。）


一度、見て下さい！！
↓
http://twitter.com/iimansion



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東京都が、今月２８日から来月中旬にかけて、「耐震キャンペーン」なるイベントを開催するようです。
９月上旬は毎年、地震について考える機会（関東大震災）があり、避難訓練など必ずどこかしこで行っていますね。（学校や公共施設などでも。）


以下、ご参照下さい。

南関東でこの３０年以内にマグニチュード７クラスの地震が発生する確率は７０％とのことで、過去の大地震で倒壊した建物の多くは、昭和56年以前の古い構造基準で建築されたものです。従って、古い旧耐震規準の物件などでは、耐震工事などを早急に実施することが重要ですね。（生命と財産を守る基本です）


１．耐震フォーラム

日時　８月２８日（土曜日）　14 時〜 17 時 場所都議会議事堂1 階都民ホール（定員250 名）

２．耐震フォーラム及び体験・見学バスツアー

日時　８月３１日（火曜日）　第１回12時〜15時、第２回15時〜18時 ９月４日（土曜日）　第３回12時〜15時、第４回15時〜18時

３．マンション耐震セミナー＆個別相談会

日時 ９月４日（土曜日）　13時30分〜17時 場所都議会議事堂1階都民ホール（定員250名）

４．木造住宅やビル・マンションの耐震改修工法等の展示会・耐震相談会

日時　８月３０日（月曜日）〜９月１日（水曜日）　10時〜18時 場所JR 新宿駅西口イベントコーナー（入退場自由）


新築マンションの場合には、よほど建設会社などが手抜き工事や、資材・材料などを偽装しない限りには問題が起こる確率は低いでしょう。（先般のセメントの件もありますが、基本的には施工能力・精度が余程ひどくないことが前提です。）


売主や設計監理を行う会社や建築士などが、責任を持って業務を遂行すれば手抜き工事や欠陥は未然に防ぐことはできますね。（一番、よくないケースは、施工会社に丸投げするケースです。）


住宅という高額な商品を扱っているという責任を十分認識することが重要です。当然、社員を教育する立場である経営者の責任も重大です。


最近では、企業の評判や口コミなども多少は参考にすることも必要かもしれませんね。


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昨晩TBSで放送された、「がっちりアカデミー」はとても興味深く見ていました。
新聞のテレビ欄で「住宅ローン」についてのことのようでしたので、チェックしていました。

以下に概略とコメント。

住宅ローンについて、実はよく理解できていない３つのワード

１．繰り上げ返済
↓
返済開始後に完済までの期間、余裕資金がある段階で当初の計画通りではなく、少しづづ前倒しで返済を進めること。（これにより、総返済額を減らすことと期間を短縮することが可能で、結果的にお得になるということ。）

２．借換え
↓
ローンの返済途中の段階で、別の金融機関より資金調達することで、一括返済すること。（金利が１
％以上、借入残高１０００万円以上、残りの返済期間が１０年以上であれば、検討すべき。）

３．団信
↓
「団体信用生命保険」の略。民間の住宅ローンの場合、殆どが返済額にこの団信料（生命保険料）が含まれています。万が一の場合には、この保険金で債務を無くすこととなり、残された家族は助かります。


変動金利か固定金利かについて
↓
１．経済アナリストの森永氏は固定金利を薦めていました。
（金融機関が嫌がる方が良い。変動の場合、金利が上昇すると返済額アップに耐えられなくなり破綻するリスクが高い。金融機関や不動産会社に薦められるまま、安易に変動を選ぶのは危険。）

２．経済評論家の勝間氏は、変動金利を薦めていました。
（金利が上昇するということは、景気が良くなっているという事とリンクするので、資産価値も上しているので大丈夫。）

※公務員や公共性の高い職業は、収入が安定しているので、固定金利がベター、サラリーマンなどで景気に左右されやすい業種（証券・広告など）の場合には、変動金利が良いのではとのことでした。


※流通ジャーナリストの金子氏（最近よくテレビで見ます。「国際値切リスト」とも呼ばれていて、面白い方です。個人的に好きです。）の情報によると、「イオン銀行の住宅ローンを利用すると、イオンでのお買い物が毎日５％OFFになるので、お得です！」と、流通ジャーナリストならではのコメントがありました。

以前（昨年）、このブログでイオンの住宅ローンの「イオンセレクトクラブ」については、解説した記憶はありますね。（年間割引の上限額の設定はありましたが。）
⇒　日頃からジャスコなどを利用される方は、検討の価値はあるかもしれませんね。（新規の借入れと借換えの両方で適用されます。）



住宅ローンについては、昔のような護送船団方式は崩れて、自由化によって競争が激化しつつありますので、色々な商品やサービスが開発されつつあります。

これらについても、私もそうですが、「モーゲージプランナー」などの専門家から幅広く情報やテクニック・ノウハウを貰ってみるのも良いと思います。

全て自分だけでチェックしたりリサーチするよりも、専門家をうまく活用することの方が、結果的には時間と労力からすると得（楽）かもしれませんよ。



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世田谷区・目黒区などの人気の城南地区では、最近一戸建てなどが好調に売れているようです。

本日朝の、テレビ東京の「ニュースモーニングサテライト」で特集されていました。

三井不動産が世田谷区で分譲した「ファインコート深沢」という１２棟の建売住宅は、販売初日に全て完売したとのことです。
（土地面積：１００平米、建物面積：１００平米、価格：９６００万円前後）

最近は親の資金援助を受けて購入する人の割合が多く、親世代はマンションであると資金の援助はしないので、地べたのある一戸建てならば資金援助をしてあげるというと、報道されていました。

また、最近の低金利と税制の優遇措置などが、購入に踏み切る後押しとなっているようです。


郊外（埼玉県草加市）の建売住宅も好調のようで、ポラスが販売した物件なども好調にうれているとのことでした。

１年前頃は、マンション業者が土地の仕入れをストップしていたので、好立地の土地を仕入れることが出来たとの事です。しかし、最近ではマンション業者と土地の仕入れで競合するようになっているようです。

今後、新築マンション供給は少しづづ回復する（供給が増える）ことが予想されますね。
数が増えれば、選択肢も広がります。マンション購入を検討中の方は、焦らず良い物件を見極める選択眼を養ってみて下さい。（焦りは禁物ですよ。）



ニュースモーニングサテライト
↓
http://www.tv-tokyo.co.jp/nms/shincyouryu/post_630.html



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今般、都立杉並高校の隣の「阿佐ヶ谷住宅」の建替がようやく進展しそうな状況にあるとの情報をキャッチ致しました。

以下に簡潔に整理します。


１．大規模開発事業の名称：阿佐ヶ谷住宅建替え計画
２．開発区域：杉並区成田東四丁目〜
３．開発区域面積：約５６，８９０平米
４．用途：共同住宅・住宅
５．共同住宅の戸数：５８２戸
６．階数：地上６階地下１階建
７．参画デベ：野村不動産
８．施工会社：安藤建設


スケジュールとしては、２０１１年１月着工、２０１４年３月の完成を目指しているとのことです。近隣住民や、従前居住者の一部に反対の意思表示をしている方がまだおられるようですね。

交通は、東京メトロ「南阿佐ヶ谷」駅から４〜５分程度でしょうか？（但し、道路の幅員が狭そうですね。恐らく工事期間中は大変でしょう。）

先日、ご案内の桜上水（世田谷区）に続き、続々とこのようなニュースが入ってきます。
都内及び近郊エリアでは、古い団地（容積率の余った）がまだまだ存在しています。遅かれ早かれ、建替えの話は、入居者の高齢化の問題もありながら、建設会社やマンションデベロッパーも虎視眈々とビジネスチャンスと捉えて、参入を目論んでいるでしょう。

マンション購入を検討中の皆さん、まだまだ、好立地・大規模物件（プロジェクト）は幾つも出てくるのではないでしょうか？（ご自分の住み慣れた場所や、住んでみたい場所など、場所優先で選択するという考え方もありですよ。）
焦りは禁物ですよ！！（慌てるとろくなことはありません。）


※杉並区のお知らせ（ご参考）
⇒　http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/news.asp?news=10668


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ここ数日猛暑が続き、外出するのも控えたくなるような環境です。
来場者数が落ち込むこの時期、マンション業界ではあの手この手で、来場を促す為のキャンペーンを知恵を絞って実施致します。

現在、住友不動産では、「モデルルーム夏休みフェア」というキャンペーンをマンション毎に独自に展開しているようです。（８月３１日までの期間。）

具体例を以下に記します。

１．豊洲
⇒ スイーツの試食会・アロマテラピー・レゴ（ブロック）教室・ナイトクルーズ

２．常盤台
⇒ アロママッサージ・似顔絵アート・手相占い・おつまみ教室

３．その他
⇒ 魚沼産コシヒカリのプレゼント・ソフトクリーム、沖縄豚骨塩焼きそばイベント・昔なつかし駄菓子まつり・大抽選会


※果たしてこのようなイベントが本当に、真剣にマンションを購入されることを検討中の方の、来場に結びつくものなのかは？ですが、単なる賑やかしイベントという程度の目論みであるならば、コストの面との兼ね合い次第ですね。


ただ、何もイベントやキャンペーンを行わずにじっと大人しくしている企業よりは前向きな姿勢を感じますね。


８月と１２月は、お客様の来場が少ない月であるのは、業界では周知の事実です。

マンション検討中の方は、これらの状況を逆手に取るという考えで、業者の暇な時にうまく交渉を始めてみるというのも面白いかもしれませんね。（粘り強くタイミングを見計らい、相手の中間決算に向けて、交渉するなど。）


夏休みフェア（住友不動産）
ＵＲＬ ⇒ http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/season/2010summer_event.html


以上


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都内好立地（駅近・閑静な住宅地）で、大規模なマンション（建替えプロジェクト）の建替組合の設立が、東京都にて認可されました。

このような案件が今後も、少しづづでてくることが予想されます。
マンションの購入を検討されている方は、時期のこだわりがなければ、立地や環境、事業者の選択という観点で、「暫く待つ」ということも視野にいれてはいかがでしょうか？


以下に概要等を記します。


組合の名称 ⇒ 桜上水団地マンション建替組合

所在：世田谷区桜上水四丁目
構造：鉄筋コンクリート造地上１４階地下一階建て（８〜９棟）
戸数：約８８０戸
竣工：平成２５年９月（予定）
面積：平均７８平米

参加組合員（マンションデベロッパー）として、野村不動産と三井不動産レジデンシャルの二社が加わるとのこと。



築４５年の古い団地（１７棟、４０４戸）が、専有面積も増えて約８８０戸の大規模マンション群（８〜９棟）に変わるという事です。


場所が良く、建蔽率、容積率などに余力のある古い団地であれば、マンションデベロッパーも建替えプロジェクトへの参画にも積極的なのでしょう。


マンション購入を検討中の方は、税制や優遇措置などばかりに気をとらわれずに、優良物件がでてくる可能性は高いですね。今後、このような案件が出てくることに期待致しましょう。


東京都のリリース ⇒ http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2010/07/20k7k100.htm

以上


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このブログで既に先行してお知らせしていました（６月２３日）が、中野警察大学校跡地の再開発計画について、昨日東京建物他４社より公式のリリースがありました。

以下ご参照下さい。

（仮称）中野駅前再開発プロジェクト計画概要決定
環境配慮型オフィスビルを中心とした大規模複合開発（２０１２年春竣工予定）

１．今般、着工したとのことです。
２．事業主体は東京建物等が出資する中野駅前開発特定目的会社
３．大学（明治・早稲田・帝京）の進出が決定済、病院（東京警察）は開業済
４．国土交通省より民間都市再生整備事業計画の認定を受けている
５．計画地内に隣接する都市計画公園と一体化して１haもの広いオープンスペースを整備



気になる住宅棟について

１．構 造：ＲＣ造地上５階建て
２．延床面積：１７４８平米
３．設計施工：鹿島建設
４．竣工時期：２０１２年５月


かなりこじんまりした印象は否めませんが、分譲するのか賃貸なのかは不明です。
どなたかご存知でしたら、教えて下さい。

リリース記事のＵＲＬ ⇒ http://pdf.irpocket.com/C8804/kzOO/sy2S/fNt9.pdf



※他にも、都内では好立地のマンション計画がまだまだ続々とありますよ。

※近日お知らせ予定ですが、優良な物件の先取りした情報などを入手できるサイトの会員を募集致します。（当面無料、一部の限定の方のみ）ご期待下さいね。


メールマガジンの発行を本日より行う事に致しましたので、お知らせ致します。
このブログの画面右横のブログパーツ（まぐまぐ）より、読者登録してみて下さい。

メルマガのタイトルは「役立つマンション関連情報（ニュース）＆購入の奥義秘伝」です。


以上


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お知らせです。

このたび、メールマガジンを発行することと致しましたので、告知させていただきます。

題名は「役立つマンション関連情報（ニュース）＆購入の奥義秘伝」です。


まずは、まぐまぐの配信スタンドを利用します。（明日第一号を発行します！）

読者登録につきましては、このブログの画面右側にあるブログパーツより登録して下さい！


尚、８月２日より、マンション購入検討者限定の極秘サイト（会員制）の募集を開始いたします。（当初は特別に無料でご招待する予定ですので、こちらも合わせてご期待下さい。）

⇒　詳細が確定しましたら、再度ご案内させていただきます。


以上

以前このブログでも取り上げましたが、コンクリート不適合（UMセメント）に絡んで、販売を中断していた川崎のタワーマンション（プロ野球の球団でも名前は想像できますが、O社の系列の不動産会社）が、先週の週末に販売再開していたようです。


物件ホームページでの説明（お知らせ）
↓
先般、販売の延期をご案内した第一期一般（98戸）分譲ですが、竣工予定時期が当初（2012年2月下旬）どおりであることが確認されたため、下記日程で販売を再開することにいたしました。お待ち頂いた皆様に御礼申し上げますとともに、ここに謹んでお知らせいたします。


【登録再開日時】　平成２２年７月１７日（土）　１０：００〜
【登録締切日時】　平成２２年７月１８日（日）　１６：００
【抽　　　　選】　平成２２年７月１８日（日）　１８：００〜


某口コミサイトによれば、会場は超満員で完売したような書き込みがありましたね。

総戸数が３００戸に対して、第一期販売で９８戸が即日完売したのであれば、上々の滑り出しかもしれませんね。

但し、この売主は購入者以外には、事実（詳細）を公表していないところが気にかかります。

公式ホームページ・企業のホームページなどリリースがあると思いましたが、何らコメントなども全くありませんでした。

一般的に、自社に都合の悪いニュース（事実・事故・事件など）は、隠蔽することが多いですね。

大久保（新宿）で新規に開始する「サービスアパートメントのリリース」はしっかり掲載されてましたが。

企業姿勢も重要ですが、施工会社の監理体制・監督官庁（国土交通省）の行政も、消費者には目を向けているとは言い難いかもしれませんね。


新築マンション購入を検討されている方は、企業の情報開示の姿勢なども考慮する必要はありますね。


以上


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