皆さん、梅雨が明けたかのように暑くなってきました。
数日前までは、九州など西日本エリアでは、大雨洪水警報が何度も発令されていました。また土砂災害などで、お亡くなりになられる方もいらっしゃるほど、自然災害は侮れません。
また住宅が床上・床下浸水などに遭ってしまうと、相当な被害（損害）を受けてしまいます。

日本全国の色んな「ハザードマップ」を閲覧できるポータルサイトが、国土交通省のサイトで発見しましたので、ご紹介いたします。
（あなたの生まれた街や、住んでいる街、またその他興味のある市区町村などの情報を入手するために、簡単にアクセスできるサイトです。）


色んな自然災害がありますが、色々なカテゴリーで検索できるようです。（該当しないものもあります。）

１．洪水
２．内水
３．高潮
４．津波
５．土砂災害
６．火山


「国土交通省ハザードマップポータルサイト」のURL　
⇒　


このような災害情報については、各市区町村や都道府県単位で、作成管理していますので、市区町村のホームページからも直接、見ることは可能です。


※これからマンション購入を検討される方は、過去の浸水被害の有無などチェックしておきたいですね。
（特に川のそばや、低地はご注意してみてくださいね。）


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以前も別の観点で、お薦めした記憶がありますが、「不動産ジャパン」です。こちらは、財団法人不動産流通近代化センターが運営する「総合不動産情報サイト」です。

消費者が安全・安心に不動産取引を行うためや、不動産流通４団体から提供される物件情報の検索など、住まい選びに役立つコンテンツを掲載しています。


トラブル事例についても、「買うとき」「借りるとき」という二点での取引において、事例なども挙げて詳しく説明しています。

以下に買う時のトラブルについて、整理しておきます。

１．媒介契約や取引態様など
２．仲介手数料について
３．契約・解除について
４．マンションの管理規約について
５．お金について
６．購入後の住まいについて


トラブル事例集
↓
http://www.fudousan.or.jp/trouble/jirei/index.html


これからマンション購入をご検討の方は、よくあるトラブルなども事前に認識のうえで、検討されることをお薦めします。


「知は力なり」　⇒　知っているのと知らないのとでは、雲泥の差が生じます。


以上


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最近このような計画があったのかと、気になったマンションは、中野駅（南口）徒歩２分の場所に計画されている（仮称）中野駅前タワープロジェクトです。
売主は野村不動産と三井不動産レジデンシャルの二社の共同事業案件です。


以下に概要とコメント


所　　在：中野区中野３丁目　
交　　通：JR・地下鉄「中野駅」徒歩２分
総戸数　：２３４戸
構　　造：RC造地上２９階地下１階建て
間取り　：１LDK〜４LDK
専有面積：３６．８６平米〜１１８．２５平米


野村不動産で実績の「オーダーメードマンション」のようで、カスタマイズができるようですので、こだわり派の方には、稀少なマンションですね。

これだけ大規模マンションで、オーダーメードは珍しいと思いますよ。

マンションの販売予定時期は１０月下旬頃、入居は平成２４年９月予定です。施工会社は前田建設工業。

中野駅北口では、再開発計画が着々と進んでおり、このマンション計画のすぐそばにある丸井中野店など新規のビル建設などで賑わっています。

都心にもアクセスのよい中野ですから、どんな価格になるのか興味深いですね。


物件公式サイトのURL　⇒　http://www.proud-web.jp/nakano/top.html

以上


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本日、ダイヤモンドオンラインにて、先月２５日に国土交通省が公表した、宇部三菱セメントのコンクリートの不適合についての記事が掲載されておりましたので、以下にコメントします。

問題のコンクリート製品は超高層に利用される特殊品とのことで、東京・神奈川・埼玉県などの都心近郊のタワーマンションが該当するのではないかと。施工会社や物件名は公表されていないが、スーパーゼネコンが大半ではないかとのこと。

２００８年７月の神奈川県の生コン業者が偽装した事件がありましたが、「六会コンクリート」の件ですね。また、２年間相当な被害を受けたマンションデベロッパーとは、東戸塚の物件の売主である「積●ハウス」社のことですね。

また、先日ブログでもご紹介した川崎のタワーマンション（O社）が該当することは、想像に難くないでしょう。
販売を急遽中止した理由など、まさにこのコンクリートの一件が原因であります。公式サイトは本日時点で、まだ販売中止のままでありました。


ダイヤモンド社の編集者の解説
↓
「メーカー、商社、地元生コン会社、搬送会社、施工するゼネコンなど多くの企業がかかわる生コンの品質偽装問題は以前から繰り返されてきた。その影響も甚大だ。」

「国・生コン業界・ゼネコン業界横断での再発防止のための抜本的な対策が必要だ。「臭いものにフタ」で終わっていいはずがない。」

ごもっともと思います。消費者を守る行政が、見方によっては業者の見方に回っているという印象は拭えません。何故、物件名や施工会社などを公表しないのでしょうか？
↓
２年前の六会コンクリートの一件のような相当な被害（損失）を被る可能性がある企業（スーパーゼネコン）を救済しているとしか思えませんね。


ダイヤモンドオンラインの記事
↓
http://diamond.jp/articles/-/8705


あまり、テレビ・新聞・ニュースで取り上げられないのも、違和感を覚えます。（マスコミへの圧力か？）


以上



TOPICS
↓
�@今週末より、まぐまぐ（配信スタンド）にて、メールマガジンを発行することと致します。明日、読者登録の方法などをお知らせ致します。

�A近日、一部の方（マンション購入を検討中の方限定）を対象とした、情報共有サイト（コミュニティ）を立ち上げる予定です。こちらも会員登録の方法など、確定しましたらこちらなどでも告知致します。（無償です。一般の消費者のみ。業界関係者の方は参加できません。）


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以前、ブログで紹介してますが、私が今注目している新築賃貸物件「コーシャハイム向原」の申込が昨日より開始となりました。以下にコメントします。


東京都住宅供給公社が貸主です。

概要

立地：板橋区向原三丁目7番1号・2号・3号・4号 （住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅徒歩6分
間取：１LDK〜３LDK
面積：４１．５５平米〜　７０．９４平米
賃料：１０３，１００円〜１６２，５００円（月額）
戸数：全体２９３戸、募集９５戸
入居：８月下旬
契約：定期借家契約（期間１０年の定め）



申込方法は３種類の方法を選択できます。

１．現地にて
２．郵送にて
３．インターネットにて（JKKネットへのユーザー登録が必要です。）

※子育て倍率優遇制度があり、一般の方よりも５倍優遇されるようです。

尚、昨日の初日時点で、最高５倍となっている模様です。相当な人気物件となるかもしれませんね。



この物件は環境も良さそうですし、利便性も高く（池袋直通４分、新宿三丁目直通１０分、渋谷直通１６分）、新築物件であり、尚且つ貸主が東京都住宅供給公社という公的な機関（東京都の関連の団体）であるので、まず怪しいことはないですから安心ですね。


マンション購入を検討される方に役立つ情報を発信するブログですが、たまには、役に立つ賃貸物件の情報（ニュース）についても配信して参ります。どうぞご期待下さい。

良い物件が見つかるまでの「仮の住まいという意味」でも利用することもありかもしれませんよ。（１０年間までOKですから。）


物件のURL　⇒　



以上


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昨日の夕方から夜にかけて、東京の北部（練馬・板橋・北区）と、埼玉県南部はものすごい豪雨だったようですね。

ＮＨＫのニュースを見てましたら、天気予報の最中に、大雨・洪水注意報から、土砂災害警報に丁度変わりましたので、それほどの局地的な雨だったのかと思いました。
東京も多摩西部あたりでも、昨日は夕方から夜にかけて、豪雨だったようですね。

あれほどの雨で、道路下の下水道管から逆流していたのか、恐ろしい映像が流れていました。
一部の地域では、一戸建てやマンションでも床下浸水の被害があったようです。

不動産購入の際には、周りから低い場所（低地）や、河川の氾濫などのハザードマップ（市区町村作成）でのチェック、また、地盤の高さ（海抜とか標高とか）など、入念にチェックしたほうがいいですね。

異常気象（地球温暖化の影響）は、しばらく続きそうですから、水害（津波・高潮・河川の氾濫・洪水・ゲリラ豪雨）には遭わなそうな場所を選ぶという防御策が重要です。（高台がいいですね。⇒　但し、山のふもとなどがけ崩れの起こりそうな場所ではいけませんよ。）

また、火災保険などの損害保険でもカバーできるように、特約などの付保も忘れずに行うことも重要です。

最近、マンションでは立派な建物（構造・設備）であっても、水への対策は想像以上の瞬間的な容量やスピードで、過去のデータなど参考にならない事態が起こっています。
ポンプの汲み上げ能力や排水能力、一時的に水をためる貯留槽の大きさなども、計画段階で想定外の数値で被害に遭うことも過去にもありました。

自然災害の場合には、売主などには責任を追及することは困難です。それは、重要事項説明書にその旨を容認（特約）事項において予め記載してあるからです。

マンション購入を検討中の方は、まず場所から選ぶという考え方が重要であることも認識して下さい。

以上


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本日、新聞広告で週刊現代の｛「値下げ」する新築マンション傾向と対策｝というコピーが気になったので、昼頃チェックしてみました。

以下に概略とコメント。

１．昔は、「値引き販売は一切いたしておりません。」という企業が多かったのですが、最近ではマンションが完成後に暫く日数が経過した場合など、「新価格」という名で、値下げ販売に踏み切るケースが多い。

２．大手のＳ不動産では、「自社では原則値引き販売はしていません。」と広報では説明しているとのことであるが、目白の物件などでは、記者（関係者）の潜入取材では、値引き交渉すると多少の価格の対応（値引き）は可能であるようなニュアンスであったとのこと。

３．これからお盆明けの時期が狙い目　⇒　たいていの企業は９月が中間決算なので、決算対策で９月に間に合わせる為に、好条件が引き出せるかもしれませんとのこと。　


「モデルルームで使用していた住戸なので、限定で特別販売をしています。」とか、「家具や家電・調度品など全てお付けします」とかいうのは、もう普通（あたりまえ）ですので、いかに値引き金額を多く獲得できるかというのが、テクニックとしてはあります。

色んな書籍や専門家などが、テクニックなどについて解説してますが、一部分は合っている所もあります。

企業の懐事情に拠るところが大きいですね。「どこ会社の誰がキーポイントなのか」、普通はお客様はわかりません。（判らなくて当然です。）　販売現場にいる末端の営業マンですら判りませんので当然です。

⇒　売主が直接販売しているケースでない所謂、販売委託（代理・媒介）のケースでは、売主が最終的に決裁権を持ってますので、いかに売主を説得できるかがポイントなのです。

※この先の真相の部分は、また後日か別の機会に解説するといたしましょう。（今後開催予定の相談会やミニセミナーなどで。）


値下げマンションのリストの記載あり

１．Ｋ建設（一部上場の大手建設会社）：岡本（世田谷区）⇒　約４０００万円弱の値下げ
２．Ｓホームライフ（有名な警備会社の系列）：芦花公園（世田谷区）⇒　２０００万円以上の値下げ
３．Ｔ通商（大手自動車メーカーの系列）：　上用賀（世田谷区）⇒　１０００万円以上の値下げ

※「livily」（リビリー）というサイトでのデータ元に作成したようです。
アウトレットマンションや値引きについての口コミ評価の掲示板などが記載されているサイトです。

以下省略


一級建築士やマーケッターなどの専門家のコメントが掲載されていましたが、真実は実際にデベロッパーや販売会社で経験したことのある者の方が、現実味があるでしょう。


本当にわかっている専門家はごく僅かですね。


「売れ残りの不人気マンション、売れ行きの良い人気のマンション、建物・設備などが先進のマンション、欠陥マンション」、世の中には色々な種類のものがあります。

これらのマンションを全て、不動産価値としての見極めと、不動産会社・施工会社の経営状況・実績・信用などからの総合的な分析・判断が必要です。

マンション購入を検討されている方は、情報・ノウハウ・テクニック、リサーチ、セカンドオピニオン、その他様々な方法を駆使できる専門家を活用して、リスクを極力減らすことを考えてみるのは如何でしょうか？（一個人が独自に、単独でリサーチするには限界があります。）


※結構悲しいケースの一例を記します。

気に入ったマンションがありました。　⇒　色々調べた結果、購入するに値する物件と判断しました。
⇒　売買契約を締結しました。（引渡しは１年後）

「契約締結後、引渡しの２ヶ月前頃に、別のいい場所で建物の構造も良く・設備も最新の物を備えた、信頼できる別の企業のマンションの販売予告を知りました。」しかも、価格は同じか少し安いくらいかもしれません。

そんなことに遭遇したら、あなたはどうされますか？


※近々、都内の主要エリアのマンション開発計画について、データを現在作成中です。
然るべき方法と、特定の方を対象に、ご提供する方法などを現在検討中です。ご期待下さい。（６ヵ月後から３・４年程度先の案件もあります。）



以上


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朝日新聞系のサイト（asahi.com）によると、スターツの系列の不動産開発会社であるスターツデベロップメントは、千葉県浦安市の明海大学に近接した場所で大規模複合開発を計画しているとの記事が掲載されていました。



大規模開発計画の概要（予定）

開発面積：約５万２０００平米
計 画：戸建て街区１００区画、低層マンション１２０戸
戸建て ：敷地面積１７０〜６６０平米
マンション：専有面積は全て１００平米以上

気になる価格は、恐らくは７０００万円以上で、１億円以上の高価格帯が多いことが予想されているようです。

また、販売時期については、来年１月からの予定であるとのこと。


新浦安エリアはとても人気の高いエリアなので、ご予算に余裕がある方はリサーチされてみるのも良いかもしれません。

新浦安駅近くの場所での供給は、既存物件の建替えでもない限り、可能性は殆どありませんので海側の駅から少し離れている場所でもそこそこ人気があるようですね。

駅近くの人気のマンションといえば、「エアレジデンス新浦安」や、「エルシティ」くらいしか思い浮かばないですしね。

このエリアの今後の新築マンションの供給は、駅から遠い場所しか出てこないのが通説です。


マンション購入を検討する際、エリアを限定している方は、このようなニュースにも敏感でないといけません。


今後、都内の主要エリアでの大手（主に一部上場）不動産開発会社のマンション計画についても、機会があればお知らせ致します。ご期待下さい。（許認可取得前、計画・構想段階のものです。）


以上


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昨日のことですが、たまたま品川駅を通りましたら駅を出たところで、葛飾区の金町のマンション（Ｎ村不動産）のティッシュ入りチラシを受け取りました。
最初は「どこのマンションかな？」と興味を持ってよく見てみると葛飾区だったのでビックリです。

Ｎ村不動産といえば、池袋本町の物件が好調に売れているようです（即日完売のニュースがありました。）が、金町の物件は苦戦しているのでしょうか？

チラシに記載されている地図をみますと、大規模な再開発エリアに隣接しているようです。
駅からは徒歩６分ですが、線路に近い場所がネックになっているのでしょうか？

チラシの表面では、空撮を使い、遠くに富士山が掲載されている写真で、新宿・大手町などが位置を文字で表示されていました。

キャッチコピーは「ＴＯＫＹＯ　Ｒｅａｌ　Ｃｉｔｙ」

２３区内といっても、ぎりぎり千葉県との県境で端に位置するのに無理してますね。

現在、モデルルーム公開中とのことです。ご興味ある方は見学するのもいいですね。


ところで話は変わりますが、マンション分譲事業はデベロッパーとして成功するプロジェクトと失敗するプロジェクトと二極化の傾向があります。
失敗する案件の場合には早期に損きりした方が、会社としてのダメージは結果的には少なくなります。

売れない物件は、お客様を開拓するのに苦労しますので、広告宣伝費用が馬鹿にならないほど多額になってしまうことが多いからです。

賢い消費者は、売れていない物件（売主がしっかりした会社で、施工会社も信頼できる技術のある会社）があれば、上手に交渉して適正価格よりも更に買い叩ければ検討する価値はあるかもしれませんね。


以上


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昨日の、現代ビジネス（講談社のサイト）にとても怖い内容の記事がありましたので、以下に簡潔に整理するとともに、コメント致します。

タレント（で女医）の西川史○さんは、今年結婚されて新婚さんですが、都内某高級住宅地の所謂「億ション」というような高級新築マンションを購入されていたようです。

３ＬＤＫので推定価格が２億円とのこと。（24時間有人管理で、ゴミも管理人室に内線一本で回収にきてくれる。分譲価格はいずれの部屋も億を超えているとのこと。）

西川氏は入居してすぐ、雨の強い日にバルコニーから雨水が室内に流入してきて浸水被害に遭ったようです。

専門家である一級建築士が現場を調査したようです。

現場調査した一級建築士の話
⇒　バルコニーに設置されている水が流れる側溝が詰まり、室内にオーバーフローしたのです。しかも、この部屋は『二重床』になっており、床下にも水が流れ込んでいました。新築でこのような被害が発生することは非常に珍しい。設計上の配慮が欠けていたということです。

このマンションの売主は有名な、皆さんご存知の注文建築では大手のＳ社（積●●●ス・漢字２文字＋カタカナ３文字の企業）です。



一連のトラブルについてＳ社に聞くと、｢お客様のプライバシーを守る立場に立ち、一切お答えすることは致しかねます｣(広報部長)との回答だった。


記事（ＵＲＬ）　⇒　http://gendai.ismedia.jp/articles/-/748



先日もＳ不動産やＫ建設など大企業では、自社に有利なリリースなどは積極的に開示しますが、不都合な事実は隠蔽しようとします。


どの企業が信用できる企業なのかというのは、なかなか判断することは困難な状況かもしおれません。


少なくともネットで検索したり、掲示板などもさんこうにしつつ、出来れば信頼できる専門家などからもヒアリングすることも良いかもしれませんね。


上記の被害に遭われた西川さんは、家具など全て売主に弁償してもらったようですが、それですむ問題ではないですね。
その高級分譲マンションの資産価値は、明らかに落ちてと考えられます。今後知らずに購入する方は悲劇ですね。

「知は力なり」⇒　今の世の中では特に、知っているのと知らないのとでは雲泥の差が生じます。

色んな面で、情報・ノウハウなど蓄積して、アンテナも張り巡らしていくのが最善の方法です。


以上


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