「東洋経済オンライン」の地域経済のジャンルにおいて、住みよさランキング２０１０年版というものがあり、「安心度」「利便度」「快適度」「富裕度」「住居水準充実度」という５つのカテゴリーでランキングが公表されていましたので、以下にコメントします。


概要

１．富裕度のトップは浦安市（千葉県）、２位は武蔵野市（東京都）、３位はみよし市（愛知県）
２．安心度のトップは奄美氏（鹿児島県）
３．快適度のトップは守谷市（茨城県）
４．利便度のトップは新宮市（和歌山県）、２位は印西市（千葉県）
５．住居水準充実度のトップは珠洲市（石川県）

ＵＲＬ　⇒　http://www.toyokeizai.net/business/regional_economy/detail/AC/36be878308906a98e1153ca26e6d27a7/page/1/

首都圏エリアで上位３位以内にランキングがあったのは、「富裕度」と「快適度」と「利便度」の３つのカテゴリーが該当していました。

尚、住みよさランキングの総合評価では、１位がみよし市（愛知県）、２位が日進市（愛知県）、３位が成田市（千葉県）となっています。


日本全国で考えれば、首都圏エリアはやはり人口過密地域で、通勤電車の混雑状況や、通勤時間の長さ、住宅の形態や広さなども、同じ金額であったならば条件的にはだいぶ異なるでしょう。


仮に５０００万円の予算があるならば、地方では相当広い土地や建物の家に住むことが出来ますね。


※医療面・文化的な面・娯楽面など都市ならではの魅力もありますので、一概に単純比較は無意味かもしれませんが。

地方の場合には、中心地の駅前にはマンションが建っているかもしれませんが、バス便のマンションなどは、まず売れないでしょう。

首都圏において「バス便のマンション」も少なからずありますが、個人的には私の場合には選択肢からは先ず外しますね。

マンションは利便性や快適な空間、セキュリティなどが一戸建てとの比較で優位性のある形態であると考えますので、バスを利用するならば一戸建てを選んだ方が良いでしょう。（あくまでも一個人の見解です。）

これからマンション購入を検討される方は、よく事前の学習（研究）を怠らずに、また労は惜しまずに頑張って行動してみて下さい。


以上


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「不動産ジャパン」というサイトは、財団法人不動産流通近代化センターが運営している総合不動産情報サイトです。
不動産流通４団体の物件の検索もできますが、これから不動産取引（購入）する方に役に立つ一般的な知識を習得できたり、情報などが得られるページが数多くあります。
つまらない本（１５００円程度）を購入するよりも、無料で色々と学べますので、お暇なときにでもご覧下さい。


今回のお薦めページ
不動産力チェック　（買いたい人向け　実践編）
画面左下の　３のマンション　の「ＳＴＡＲＴ⇒」をクリック！

質問数１５問で診断してくれます。（そこそこの問題です。因みに私は１４問正解でした。）

⇒　http://www.fudousan.or.jp/check/index.html　

他のページにおきましても、住宅ローンのシミュレーションやトラブル事例、不動産専門用語集や、行政処分情報まで、知りたい情報のリンク先（財団法人や社団法人、公益法人などの外郭団体）が整理されています。
ある意味このサイトを使いこなせれば、ワンストップで解決できるといっても過言ではないかもしれません。（但し、セミプロ以上の知識が必要ですが。）


巷に溢れている民間のサイトもよいですが、公的機関（税金を使っているので利用しなければ損です。）のサイトにも、探せば良いサイトはありますね。

不動産ジャパン（ＴＯＰ）　⇒　http://www.fudousan.or.jp/


マンション購入検討中の方は、基本的な知識・実践的な知識と現場（見学）の経験、商談（交渉）の慣れ（経験）など、いくつものステップを踏んでからでないと、危険な落とし穴に落ちる（罠にはまる）危険性があります。

慎重に冷静に行動して下さい。

時には信頼できる専門家を活用することも考えてみては？！
※私のＣＭ　⇒　http://cmizer.com/movie/84987


以上


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Ｏ社が売主で、販売代理がＭＲ社の川崎の「ラゾーナ川崎」のすぐそばの「Ｓ川崎タワー」の第一期一般分譲が急遽販売中止になっていたようです。

６月１５日発売号のＳＵＵＭＯでは、１９日（土）１６：００が登録締め切りで、抽選が１８：００からとの記載内容でした。

ある業界専門紙によると、２１日の時点では、販売が中止となった理由についての説明が事業者・販売会社からはないとのことであったようです。

また記者の方が、問い合わせてみても留守とかで取材できなかったようです。
大企業では、リスク管理の面で、情報開示の姿勢が問われますが、不動産業界では概ね自社に都合の悪い情報・ニュースは隠し、自社に都合の良い情報・ニュースなどはリリースする傾向が昔から変わらずという印象ですね。


私が思い浮かぶ事は以下のような問題・事故（事件）が挙げられます。

１．人体に問題のある土壌汚染物質や、産業廃棄物などが工事現場で発見された
２．施工上の重大な問題・欠陥やミスが発覚した
３．建設会社や下請業者などで、現場に何らかの問題が発生した（火災・人身｛死亡｝事故・その他）
４．水（地下水）が噴出し、工事に支障が生じ、工程が遅延することが確定的になった
５．何らかの不可抗力


販売中止となった真実はまだ明らかになっていませんが、とある「口コミサイト」にかかれていた内容では、国土交通省が２５日に開示した「高強度コンクリートの大臣認定仕様の強度の不適合について（宇部三菱セメント）」の件で、当該物件に使われているコンクリートの強度などチェックしていたので、一時中止したのではないかとの「書き込み」が申込者や契約者という方からのものが掲示されていました。（真偽は？ですが。）

国土交通省のリリース（６／２５）
⇒　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/house05_hh_000179.html


Ｏ社のサイトでは、この「Ｓ川崎タワー」の販売中止の理由について情報開示はしていません。
逆に、２４日には「ザ・ヒルトップタワー高輪台」誕生！というリリースはちゃっかりと開示していました。

販売代理会社のＭＲ社も、大手財閥系の上場企業で業界では一目置かれている企業ですが、あくまでも販売を受託しているだけですので、自らの判断だけで動くこともななかなか難しいのでしょう。

⇒　自社の企業イメージが損なわれるような事態であれば、販売からは下りるという選択をするでしょう。


口コミサイトも真偽のほどは、？ですが信憑性の高い情報の場合もありますので、あながち侮るものでもありません。使い方と受け止め方さえコントロールすれば、良いのではないかと思われます。


口コミサイト（掲示板や個人の評価について）

⇒　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79192/59
⇒　http://www.mysumi.jp/community/detail/4169
⇒　https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=11972


※いづれにしても、物件の公式サイトでは、「お知らせ」という表現で「都合により第一期一般販売（９８戸）は当面延期することといたしました。」とだけ書かれていて、実質閉鎖しているような状態です。

今まで１０００件以上もの資料の請求をしたり、見学したりした方々への説明として、企業姿勢としては不十分・不親切な印象は否めないですね。

マンションを購入する際、実績や名前（ブランド）だけではなく、企業の姿勢（情報開示）などにも気をつけた方がよいかもしれません。（アフターやクレーム対応など全般的に、これらは共通するものですので。）


以上



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昨日の東洋経済オンラインに興味深い記事がありましたので、ご紹介及びコメント致します。

概略
・マンションの賃貸契約に異変が起きている
⇒　京都では、この１年間で約４割が更新料をゼロにする物件が占めるようになったとのこと。

・５月末の大阪高等裁判所の判決では、更新料無効の判決がでた。

・今年から来年にかけて、最高裁判所で判決がでる予定のものがあるが、「無効」となれば業界や不動産投資家・賃貸住宅の家主への影響は甚大なものになるのでは？とのこと。

・更新料は、東京・埼玉・千葉などでは、約６割が導入しており、万が一最高裁で「無効」の判決が下りれば、全国的な影響となるのは必至であろう。

・個人家主などはこれから「戦々恐々」な日々を送るのか？⇒　更新料の返還請求が増えると、破産する大家も出てくるのでは？との解説。

・不景気で都内の賃貸住宅の空室率は２０％〜３０％、賃貸住宅の８割は個人大家であり、既に経営環境は悪化していて厳しい状態なのに、今後が不安。


ところでいつの時代にも、ワンルームマンション投資や中古マンション投資を、サラリーマンや公務員などに売るマンション業者がいますが、「うまい話」を信じてはいけません。

本当に儲かる（利回りが高い・お買い得な）物件ならば、他人に教えることなどせずに、自社で購入して運用したほうが良いに決まっています。

他人に売るのは、売買物件を売ることによって利益を挙げるためか、手数料収入を得るということが目的であって、お客さんに儲けてもらおうなどと考えている会社など殆ど存在しないでしょう。（企業は利潤追求が最終目的です。公的な機関やＮＰＯ・ボランティアではありません。）

間違っても、よく無料で行われている「不動産投資セミナー」などには参加しないことです。

「税理士」「ファイナンシャルプランナー」「不動産の専門家」などが講師として、開催されることがありますが、主催者や後援者は「不動産会社」か「金融機関（アパートローンなどの）」であることが多いですね。

但し例外があります。既に資産家であったり、高収入（年収２０００万円以上など）の方や、相続などで賃貸物件を取得された方は、節税対策や相続税対策としては有効ではあります。

一般の方が、不動産投資を行うのはとてもリスクが高く、業者に騙され（カモられ）て損するだけでしょう。

※私は不動産投資を推奨する会社（不動産投資セミナー会社・不動産コンサル会社など）を基本的には快く思っていません。
よく理解していないで「ひと儲けしよう」と目論でいる一般消費者から、その興味・関心を餌に、儲けようとしていると思うからです。


マンションを購入検討中の皆さま、世の中には色々な「落とし穴」が隠れていますので、十分ご注意くださいね。


以上


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昨日、国土交通省のリリースで、中野駅北口（四丁目）の中野警察大学校跡地などの再開発等促進区の地区計画である中野四丁目再開発地区計画の区域内での民間都市再生整備事業計画の内容が公表されました。

私自身、いつ頃公表されるのか、住宅（マンション）の計画があるのかなど関心を持っていました。
以下に概略を記します。


１．都市再生事業の名称　　⇒　（仮称）中野プロジェクト
２．認定申請事業者の名称　⇒　中野駅前開発特定目的会社
３．事業の施行期間　　　　⇒　平成２２年６月３０日〜平成２４年５月３１日
４．整備事業区域　　　　　⇒　中野区四丁目２番１４０他　面積：３４，８４７.０７平米
５．建物について　　　　　⇒　３棟構成　２２階・１０階・５階
６．用途について　　　　　⇒　事務所・店舗・集会場・共同住宅・駐車場


事業計画の図面に記載のその他施設
１．中野区（庁舎、区立中学校)
２．財務省（合同庁舎）
３．警視庁(庁舎・宿舎、野方警察署)
４．東京警察病院
５．明治大学、早稲田大学、帝京大学の建物


共同住宅について以下に記します。

１．敷地面積：９３７．５９平米
２．延べ面積：１，２２３平米
３．建築面積：５２４平米
４．階数　　：地上５階建
５．詳細　　：１階部分がエントランス・ラウンジ及び駐車場、２〜５階が住宅の専有部　　
６．外観形状：キューブ状でライトコートが２箇所あり、四方を向いていると思われる



事業の施行期間からして、２年後には完成している日程です。
共同住宅は面積から推測するに、相当に小さい規模でしかなさそうですね。
ファミリータイプの場合には恐らく２０戸未満・ワンルームなどの単身用であっても４０戸前後程度ではないかと。


中野駅の北口直ぐのとてもよい立地でしたので、オフィスメインの開発にはなろうかとは思っていましたが、ここまで住宅が小規模とは残念です。
分譲か賃貸なのかなど、ご存知の方は是非コメントを書き込んでください。お待ちしています。


国土交通省リリース　⇒　http://www.mlit.go.jp/common/000116814.pdf



以上


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本日はマンション購入の際に重要な「地域」の選択について考えてみたいと思います。

私がよく見ているサイト「ダイヤモンドオンライン」に、定期的に「東京２３区データでわかる区の実力」という面白い特集を掲載しています。今回で８回目で、渋谷区を選択した内容です。
以下に概略とコメント。

・面積は区で１５位、人口で１９位だが、昼間人口では４位
・目立つ産業はサービス業と卸・小売業で、小売の大型店舗が多い
・ブランド区であるが故、「一度は住んでみたい」が永住ではないかも
・港区と比べると単身世帯・未婚が多い
・渋谷区は「仕事の場」「学びの場」「遊びの場」「活動の場」ではあるが、永続的な「居住の場」ではないもよう


これまでに取り上げられた区
⇒　世田谷区・新宿区・荒川区・千代田区・墨田区・文京区・大田区

サイトのＵＲＬ　⇒　http://diamond.jp/articles/-/8502


なかなか面白い観点で、行政区を分析していますね。住宅購入の検討の際にもこのようなところからも情報を得て、自分なりに分析するのもよいかもしれません。

一般的には西高東低といわれますが、「城南エリア」「山手エリア」の人気が高い事は周知の通りです。
これらは芸能人や著名人がそれらのエリアの高級住宅街に好んで住んでいることからも、容易に想像できます。

一部の専門家がたまにコメントしてますが、「今、狙い目のエリア」とかいうのは、あまり信用はされない方が無難かもしれませんね。　⇒　以前に東や北方面を推奨していました。


いつ起こるかは誰も予測不能な自然災害（大地震による津波の被害・上流での大雨による河川の氾濫による被害）を考慮（危惧）した場合には、高台（海抜○メートルでない高い所が望ましい）や、低地でない川のそばでない場所、地震の可能性の低い所などを選択するのがベターかもしれません。
（地名に「沼・池・湖」など低地や湿地を匂わせる場所は避けたほうがよいかもしれません。）


日本全国や町や村の単位でも地域ごとに地位（「じぐらい」と読みます）が高いとか低いとかありますが、これらは土地勘の無い場所ではなかなか知ることはできません。（標高や海抜の高さとは関係していません。）詳しい専門家などに聞いてみることも時には必要かもしれませんね。

⇒　江戸時代などに居住していた士農工商などの身分や「えた、ひにん」など差別されていた人や外国人など、それらの名残もあるのかもしれません。

⇒　明治時代の「皇族や貴族の館」「政治家の居宅」「旧財閥」などは、ブランドになっています。



以上

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本日は、今後のマンション供給予定を予測（推測）してみたいと思います。（私の持論ですが。）

これから、役所などの庁舎や官僚の官舎・公務員住宅などが、統廃合（建替・売却処分）されることで、都内２３区でも、規模はそれほど大きくはなくとも良い住宅街などで、マンション用地が続々と誕生することが容易に想像できます。

また、郵便局会社（一時期、郵政民営化論議もあり今後どうなるのかは？ですが）においても、以前新聞紙上にマンション分譲事業に参入する計画があるとの記事が掲載されたことがありました。（郵便局会社関連の住宅は相当な数があると予測できます。）

これらは、ＮＴＴが関連会社ＮＴＴ都市開発がマンション分譲を行っているように、自社の資産（営業所や社宅など）を有効活用の一環で、外部に単純売却するのでなく、自社開発してマンションとして分譲するという方法です。

当然、当初の段階ではノウハウが無い為、大手企業との共同事業とい方式を採用してノウハウを蓄積した後に、単独でマンション分譲事業を行っていくのが王道です。

昨年の財務省の資料によると、平成２１年度において東京都（２３区と都下）において、１００の宿舎の廃止を決定しています。実際に明け渡しが完了するまでには２〜３年程度はかかることが予想されます。

また、江東区東雲（ジャスコのそば）に大規模な公務員住宅（３６階建・免震工法・９００戸）が建設中ですが、古い住宅を取り壊して立ち退いた公務員の住む為に、新たに集約して建てているということでしょう。（移転できなければ、取り壊して売却できませんから止むをえないでしょう。）

東雲公務員住宅の参考ブログ記事 ⇒ http://taxtower.web.fc2.com/


目黒区・世田谷区・渋谷区などの住宅街に小規模ながら点在している物件が、今後入札方式で売却（放出）され、大手や資金力のあるデベロッパーが、また強気にマンション分譲事業を拡大していくことが、過去の流れからも、想定できることです。


※今後、マンションデベロッパーの用地取得情報や、マンション計画（許認可取得前段階）など、広告やポータルサイトでは得られない先取り情報（１００％確定ではない、という前提ですが）などもキャッチして、どこかでお知らせして参りたいと考えています。

どうぞご期待下さい。（付加価値のある貴重なニュースをご提供することも、私どもの使命であると考えております。）


以上


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昨日、国土交通省がマンション管理業者への立ち入り検査についての実態と状況について公表した。

以下をご参照下さい。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律が制定されてから、平成２１年度末時点の登録された業者の数は、全国で２３７４社であり、今回の調査では１２０社を任意に抽出したようです。


立ち入り検査の結果について

４９社に是正指導を要する事例あり（４１％の比率・確率）

適正化法条項（該当企業数）

・管理業務主任者の設置（７社）
・重要事項の説明等（３４社）
・契約の成立時の書面交付（２８社）
・財産の分別管理（３社）
・管理事務の報告（１４社）

⇒　http://www.mlit.go.jp/common/000116267.pdf

指導・要請について

総合政策局不動産業課長名で、社団法人高層住宅管理業協会理事長宛に、文書「マンション管理の適正化について（要請）」が出された。
協会に加盟する企業に法令順守の徹底の為の研修や指導を図り、その実施状況の報告を後日行うようにとの内容です。

⇒　http://www.mlit.go.jp/common/000116268.pdf


社団法人高層住宅管理業協会に加盟するマンション管理会社に対して、正当な代表者（マンション管理組合組合の理事長など）の方は、協会に苦情や解決に向けての相談を行うことができるようです。

※区分所有者の個人的な苦情ではなく、あくまでも管理組合が主体として管理会社が行う業務について。

⇒　http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html


管理会社は、新築マンションの購入時には選定できませんが、最低条件として上記の協会に加盟している企業であってほしいものです。



以上

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あまり大きな報道はされていませんでしたが、有名企業での不正（違法）行為や、詐欺事件などに関するリリースや報道がありましたので、以下に記します。

不動産会社（Ｓ不動産）⇒ 大阪の木造住宅の耐震改修工事に関する補助金の受給について

ＵＲＬ ⇒ http://www.pref.osaka.jp/hodo/index.php?site=fumin&pageId=3935



建設会社（Ｋ建設） ⇒ 空港の新滑走路建設工事に伴い工事代金の差額を詐取
ＵＲＬ ⇒ http://news24.jp/articles/2010/06/17/07161233.html

Ｋ建設の説明（言い訳）では、「安い砂利を使ったのは連絡ミスが原因だった」と話していたそうですが、一部上場企業にしては、幼稚なレベルで呆れます。

※企業のホームページには、今回の件についてのコメント（リリース）は現時点ではありません。
（たかだか、４７０万円をだまし取ったという疑いですが、社員や関係者ら５人が書類送検されています。このような事実について、どのように考えているのでしょうか？ コンプライアンスに問題有りですね。）


因みに皮肉なことに以下のようなリリースは、Ｋ建設はきちんと行っているようですが・・・・

⇒ http://www.kajima.co.jp/news/info/20100402.html


財閥系や大手企業、上場企業といえども、全く問題はない（１００％信頼できる）ということはありません。

マンション購入を検討される方は、企業名やブランドなど、いったい何を信じれば良いのでしょうか？


その答えは・・・・


以上

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既に「中央区内の今後のマンション計画」ということでお知らせ致しておりましたが、建築主である三菱地所と鹿島建設が昨日、プレスリリースを行いました。

概略は以下の通り。

「都内免震マンション初の長期優良住宅認定取得、６月１５日に着工」

名 称：（仮称）中央区晴海二丁目マンション計画
立 地：晴海二丁目区画整理事業地内約２．９ha（Ｃ−１街区）
構 造：地上４９階地下２階建て
戸 数：８８３戸
事業者：三菱地所・鹿島建設
設 計：三菱地所設計
施行者：鹿島建設
高 さ：約１７５メートル
特 徴：「コアウォール免震システム」を採用し、耐震性を高め、梁が少なくワイドスパンである
評 価：設計住宅性能評価にて、構造躯体の劣化対策で最高等級３を上回る耐久性を実現、省エネルギー対策も最高等級４を満たす計画

※隣のＣ−２街区と併せて総戸数が約１，８００戸の２棟の超高層大規模タワーマンションのプロジェクトです。

中央区内では、先日ご案内の月島駅前再開発事業と、晴海三丁目の住友不動産のプロジェクトを除いては、これほど大きなプロジェクトは今後でてこない可能性が高いですね。

これからマンション購入を検討される方は、あせらずこのような新規物件（計画）を待ってみるというのも、一つの考え方として選択肢の中にいれてみては如何でしょうか？


You Tubeの画像（１分０９秒〜１分２８秒あたり）をご参照下さい。

⇒ http://www.youtube.com/watch?v=pVQ2wwJghHY



企業のプレスリリ−スはこちら

⇒ http://www.mec.co.jp/j/news/pdf/mec_100615.pdf

以上


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