本日の朝日新聞朝刊に、全面広告（カラ―１５段）の掲出がありました。
タカラレーベンの湯河原の新築マンションです。正式名称はまだ決まっていないようです。
以下にコメントします。


名称：（仮称）海極プロジェクト
交通：JR東海道線「湯河原駅」徒歩１４分
構造：RC造地下１階地上７階建
規模：総戸数２２６戸
面積：専有部５０．８１�u〜１０３．４０�u
竣工：平成２４年２月
販売：平成２２年５月


キャッチコピー
↓
「海極」：東京の奥座敷、海際Residence × ゆとりを極めるLuxury Spa&View
海と向き合う天然温泉付レジデンス「海極プロジェクト」、湯河原に誕生。

４月２４日（土）モデルルームオープン（駅前のリゾートギャラリーにて）

価格表記：販売予定価格 ２，３００万円台より


最小面積で、上記の価格を割り戻すと販売坪単価は約１５０万円強位と推測できます。

気になる点
１．海が目の前なのはよいかもしれませんが、泳げない（砂浜ではなく、テトラポットが積みあがっているのは、高波や津波の際に大丈夫なのか想定される被害が不安になります。⇒ 先日のチリ大地震で、東北の海岸沿いの漁業に影響があったことを想定します。）

２．「天然温泉付」と記載されてますが、概要に小さい文字で以下の注釈あり。
※「温泉施設には加温・加水・循環ろ過装置を設置しております。」
⇒ これは、温泉が湧いて出ていますが、温度が低ければボイラーなどで加熱しますし、熱ければ水を加えて薄めますし、循環ろ過させて運営しますということを意味します。

イメージイラストなどで、騙されてはいけませんが、このように温泉の詳細の運営・管理状況や効能などは、十分チェックすることが必要ですね。

会社の直近のIRも拝見しましたが、一応黒字に転換するようですね。このプロジェクトの想定の売上高としては、概ね６０億円〜８０億円の範囲であろうと思われますので、このプロジェクトの成否もかなり会社の業績（２０１２年３月期）には影響度は高い可能性はありますね。


このマンションが完成する２年先までの間に景気が回復するのを祈るだけではなく、企業努力で完成時には完売させたいでしょうね。


もっとも、月に１０戸ペースでリゾートマンションを販売するのは結構難易度は高いですね。（財閥系や大手のブランドもなしに。）

※ジョイントコーポレーションの熱海近辺でのリゾートマンションが苦戦している状況からも、容易に予測できますね。


以上


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調査会社の��マクロミルという会社が、３万人の消費者調査のデータベースを活用し、約２８００人に「住みたい街ランキング」の調査をネットで行った結果は以下の通りだったそうです。（関東と関西エリア）


関東エリアについての上位１０位までの結果

１位：吉祥寺
２位：横浜
３位：自由が丘
４位：恵比寿
５位：鎌倉
６位：品川
７位：目黒
８位：中目黒
９位：二子玉川
１０位：池袋


住みたい街の特徴について

・徒歩圏で何でもそろう街
・大きな公園のある街
・都心通勤圏内で自然豊かな街


やはり、吉祥寺は人気の高い街なのですね。駅周辺には商業施設や商店街が充実しており、井の頭公園があり、都心方面へのアクセスもまずまずの近さであることなどが要因としてマッチしていますね。


２位の横浜というのは、エリアが広すぎてどのあたりか判りにくい部分があります。３位の自由が丘というのも昔から人気のあるエリアですね。但し、なかなかマンションの開発出来る余地はもう殆ど残されていないようですので、新築マンションの分譲は難しいでしょう。

全体的には、都心部と「山の手」のイメージが連想される地域に代表され、且つ著名人や芸能人が住んでいそうな雰囲気の街が好まれているように思われます。


天気予報ではありませんが、住みたい街の人気についても「西高東低」という感じなのでしょうか？



以上

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リクルート社の面白そうなサイトを発見しましたので、ここでご紹介致します。

私らしい家と暮らしがみえてくる「住みここち心理テスト」というもので、自己診断ができるようになっています。


１万人の科学的データ基に、タイプを幾つかに分けて診断結果を分析します。
個人情報など登録する必要がありませんので、お暇な時にでもチャレンジしてみて下さい。
（簡単な質問が８５問ありますが、４択です。所要時間は概ね１分〜２分程度で全て終わります。）


結果について

１．住みここちタイプを１２種類の動物になぞらえて診断します。（因みに私はキリンさんでした。）
２．自分の暮らしの志向や、住みここちの重視ポイントを整理してもらえます。
３．理想の住まいのイメージ画像（イラスト）や街の魅力や住宅の魅力の参考アイテムも例示してくれます。

「心理テスト」なので、自分では気づかない深層心理を明らかにできるかもしれませんね。
⇒ 質問には、偽りのない本心で回答してみて下さい。


リクルート社は色々なサイト（情報・データだけでなく）があり、色んな業界・業態を試みて、阿多ｒしいサービスを造りあげるチャレンジ精神が豊富な社風で、社員の方もととても活発な方が多く、企業風土も昔から魅力的でしたね。本当に感心致します。


住みここち心理テスト
↓
http://www.sumicoco.jp/


以上

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世田谷の二子玉川で、三菱地所が分譲予定の「パークハウス二子玉川プレイス」です。
小規模なマンションがお好みの方は、是非検討されてみる価値はあると思われます。



概要
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅徒歩３分
戸数：３６戸
構造：ＲＣ造地上８階建
施工：�叶�沼組
完成：平成２３年２月
販売：平成２２年６月（５月にモデルルーム事前案内会開催予定）


二子玉川は、ほぼ皆さんご存知かと思いますが、東京近郊エリアでは人気のエリアです。渋谷や大手町に直通で通うことができ、また東急大井町線で、自由が丘にも直ぐに行くことができる便利な街です。また、高島屋（二子玉川）などのショッピングモールなどが充実しており、用賀インターチェンジ（首都高速・東名自動車道）なども近く、車のアクセスなども大変よく充実しています。


方位も南向きが多いようで、バルコニーの立ち上がりにガラス素材を採用していますので、開放感は抜群でしょう。夏の多摩川の花火大会などは最高でしょうね。

専有のプラン（間取り）については、小ぶり（６０�u台〜７５�u台）なのは恐らく価格の上限を抑えたかったからでしょう。⇒ 広く・大きくすると一億円を超える価格になってしまうことになってしまうでしょうから。


一点だけ気にかかるのは、以前にＴＢＳの「噂の東京マガジン」という番組で、堤防か何かのことで住民が二分されていて、河川の管理者たる国土交通省が計画に対し、「堤防の高さが高いやら低いやら」と美観（川の景気）優先なのか、防災（水害対策）優先なのかでもめているような内容で放送されていましたね。


※川の近いマンションでは、水害（浸水被害）には注意が必要ですね。ハザードマップや役所（管轄）などに確認するべきでしょう。


価格がべらぼうに高くなければ恐らくは、直ぐに完売しそうな物件ですね。



以上

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東洋経済オンラインで、興味深い記事を発見しました。私自身も開発会社に勤務していた頃には色々と経験しましたし、会社でも問題が発生していたことも記憶しています。今回は、事業再生ＡＤＲで昨年名前が挙がったコスモスイニシア（現在、大和ハウス工業が支援中）の多摩地区の９６戸のマンションで、問題が発生しているようです。簡単にコメントしてみたいと思います。

概略
１コスモスイニシアが管理組合に対し、債務不存在の確認請求を訴えた（今年１月）
⇒ 分譲会社が管理組合を訴えるという前代未聞の出来事には閉口します。
⇒ 管理会社（コスモスライフ：現在の社名は大和ライフネクスト）が、管理業務からの撤退を表明（責任逃れとも受け取れる行動）

２．手抜き工事やずさんな長期修繕計画でのミス（項目の漏れや低額での見積もりなど）が多く、顧客を騙したともとれるような内容
�@外壁に白華現象（入居１年後頃から）が起こり、防水工事の手抜きが原因。
�A長期修繕計画で、３０年目の修繕項目（重要な設備の更新費用）の未計上などにより、トータル３億４０００万円も金額が不足することが判明。


⇒ 呆れて言葉を失いますが、このような企業が生き延びられるのでは、行政（国土交通省）は監督責任を果たしていないのではないかと考えます。厳しく処罰すべきですね。（営業停止、免許取り消しなど）

また、マスコミが報道しないことも問題です。（恐らく、広告の出稿や宣伝などの関連で、控えていたりすることもままあります。事実を問題視して、消費者に広く報道するのがマスコミの役割でもあるのに残念ですね。）


他にもダイア建設の事例や三菱地所の事例についても記載があります。


宅建業法やマンション管理適正化法などは、契約について定めた法律であるが、罰則規定が弱い為、業者側（売主、販売会社、管理会社）の不適切な対応が依然として目立つと締めくくられている。

⇒ 売主・販売会社・管理会社など、同じ企業の系列の場合などによくある事です。根本的には、販売して終わりという企業姿勢が読み取れます。結局のところ、儲け第一主義であることが原因です。

マンション購入で重要なことは、物件単体（立地とか価格、設備など）での物差しだけでなく、企業の評価・調査もとても重要ですね。（契約の相手方ですので。）

⇒「一部上場企業・有名企業だから安心だ」なんていう単純な発想では、リスクは回避できません。


慎重に冷静に、よくよく調査したうえで、時には専門家の意見（セカンドオピニオン）も参考にしながら、失敗を避ける方法を身につけて下さい。


東洋経済オンラインの記事のページの短縮ＵＲＬ
↓
http://bit.ly/avFNoA

以上



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今回は、オリックス不動産が始めるようです！（販売促進策）

不動産業界はどこの企業も、真似する体質が昔から変わっていませんね。
消費者保護の観点では規制はありますが、業者間では特別な規制など無いに等しいので、自由競争でよいのかもしれませんが、進歩・発展する可能性は低そうです。

このキャンペーンについて簡潔に解説しましょう。


キャンペーンの概要

名称：１０００万円マンション・戸建購入支援プレゼントキャンペーン

１．賞品・景品について
１等１０００万円の購入支援券（マンションか戸建）１名
２等１００万円相当のギフト券（家電量販店のヨドバシカメラ）１名
３等２０万円のギフト券（インテリア家具等のアクタス）２名、４等以降は省略

２．応募期間：４月１２日（月）〜５月９日（日）

３．対象物件：関東エリア １３物件、関西エリア ２物件

４．応募条件
�@オリックス・オリエンテッドクラブへの入会が条件
�A５月１５日（土）〜６月２７日（日）までに対象物件のうちのいづれかの物件の契約を締結すること
�B個人情報の利用に予め承諾すること。⇒ オリックスグループの関連（不動産・ホテル・ゴルフ場・ヘルスケア・レンタカー・研修施設等）事業の各種サービスのご案内（メール・電話・ＤＭ）の為に利用するようです。
※このキャンペーンについては実質的には「�潟Cー・ステート・オンライン」が業務委託を受けて、応募の受付業務を行っているようです。


このキャンペーンのは（もう皆さんご存知の通りでしょうが）、一言で言うならば「売れ残りマンションの販売促進」であります。
「１等・１０００万円」というインパクトのある金額で注目してもらい、少しでも多くの一般顧客からの応募（個人情報の取得）が目的ということです。

特別、魅力的な物件や興味が無ければ、敢えて応募することは控えた方が良いでしょう。

企業の個人情報の使い道に違和感を覚えます。⇒ マンションとは関係のない他の事業（レンタカー等）の為に利用される訳ですから。

これからは、個人情報についてよく考えてから行動された方がいいですね。



以上

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「ダイヤモンドオンライン」とうよく見ているサイトで、みずほ証券のチーフアナリストの方が、予測めいた話をしています。簡単にコメントしたいと思います。（以前、注目エリアは「３Ｋ」の話をされた方です。）


１．老いも若きも都心・近郊エリアへ。

２．住宅価格の底打ちは秋口頃ではないかと予測している？！

３．都心から２０キロ圏内（東は船橋、北は大宮、南は藤沢あたり）まで。

４．下町エリア（江東、葛飾、台東、文京区）に注目している。

５．戸建ては維持管理が大変なので、老人も都心に近いマンションへ。

６．一戸建てを買うなら、リバースモーゲージの活用が重要。


※郊外型の大規模マンションは、かなり苦戦を強いられている物件が多いですね。近郊エリアや準都心地区でも、それなりの価格のマンションが出てきたために、交通アクセスのよくない物件は見向きもされない状況になっています。

※都心・近郊・２０キロ圏、下町エリアというのはかなり広い範囲ですし、無難な印象を受けます。また、底打ちの時期についても秋頃とありますが、政治状況によってはまだまだ不透明な要素はかなりありますね。

最近の新築マンションのマーケットは、少し明るさを感じてきたところかもしれませんが、供給戸数がかなり絞られていて様子見な感は否めない状況であろうかと思われます。

一部に即日完売の物件がちらほらと聞かれるようになっていますが、全体からすればごくわずかな数字です。

売れるマンションと売れないマンションの二極化が進んでいるとも考えられますし、デベロッパーや販売会社も、販売開始時の価格設定や売り出し戸数など、慎重になっているものと推測できます。


マンション購入を検討中の方は、色んな専門家や評論家などの意見・考えなども参考にはすべきですが、全てを鵜呑みにしては危険です。これからは、自分でもマーケットを見極められるような感覚を身につけなければいけませんね。
↓
よく研究することが重要ですね。


以上


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リクルート社のＳＵＵＭＯプレミアムというサイトで、面白い記事を発見しましたので、簡単にコメントします。（不動産コンサルタントの山崎氏が解説しているようです。）


概略
これからのマンション選びに重要な要素

１．資産価値と利用価値の２つの視点が重要
２．物件の前に街買いというプロセスが必要
３．究極の資産価値とは、換金性が高いことと収益性が高いこと
４．ファミリータイプの家賃相場が参考指標となること


資産価値の高い街の秘密（都心で便利という利便性のみでなく、多くの人に永く住み続けたいと思わせるもの）

１．都心でありながら緑と静けさが残る区画が広い街
（例：目黒区八雲、大田区田園調布など）

２．坂道が絵になる高台の住宅地
（文京区小日向など、○○台、○○山という地名）
⇒ 高台は自然災害（川の氾濫などの浸水被害）、水害を受けるリスクが低い

３．歴史的な背景で昔の富裕層（皇族・華族・外国人）が住んでいた街
（千代田区の番町、港区の青山、大田区の山王など）


選ぶべきは都心の低層マンション・ヴィンテージマンション（住宅地にある平均面積１００�u以上の物件）か、眺望が自慢できるほどの都心のタワーマンションを推奨しています。

代表例（低層・ヴィンテージ）
１．広尾ガーデンヒルズ

代表例（タワー）
１．恵比寿ガーデンテラス壱番館
２．センチュリーパークタワー


整理しますと、都心部は職住近接で、時間価値も高い。また、教育施設や医療施設が整っている点や、商業施設や文化的な施設なども充実していることも挙げられます。なお且つ公園や緑の多い閑静な住宅街ということも重要なポイントとなるでしょう。

具体的に町名を挙げると、広尾・麻布、青山・恵比寿・赤坂、白金・高輪・代々木上原あたり。都心以外であれば、東急沿線の高級住宅地や、吉祥寺あたりでしょう。


いづれにしても、マンション購入を検討する一般人には縁は薄いかもしれませんが、中古物件などでは検討できる可能性は少なからずあるかもしれませんね。

以上

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東京建物がゴールデンウィークに向け、モデルルーム来場促進の為のトリプルキャンペーンを開始するようです。詳細は以下の通り。


期間：４月２４日（土）〜５月１６日（日）
特典１．ＱＵＯカード（５００円）をもれなくプレゼント
特典２．１０組に家電製品等が抽選で当たる。（空気清浄機・デジカメ・ゲーム機・ホテル招待券）
特典３．１組に家具・インテリアの商品券（１０万円・in The ROOM）が抽選で当たる。


対象物件（首都圏・関西圏・その他）のモデルルームへキャンペーン期間中に来場して、エントリー用紙にて応募すること（Brillia Club会員に入会も）が必要である。


新年度に変り、例年この時期はなかなかお客様も落ち着いて、来場者が減少すｒのですが、ゴールデンウィーク商戦を盛り上げようという戦略なのでしょうか。


費用面ではそれほどの大きな金額でもなさそうですので、「キャンペーン」というには寂しい感じも受けます。


※対象物件のうち、茨城県の「ガレリアヴェール」というマンションは売主が東京建物不動産販売になってましたが、これは「プロパスト」の影響で、子会社に買い取らせたのでしょうか？
↓
総戸数４１０戸に対し、５３戸販売という状況のようです。売れ残りマンションという印象は否めませんね。（築１年３カ月位ですので、「新築」表記はもうできませんね。）

郊外型の大規模マンションは少し位の値下げでは、簡単には売れないのかもしれませんね。


以上

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最近、このブログやＱ＆Ａサイト「マンションってどうよ？関東版」をご覧いただいた方からのお問い合わせが増えておりました。

「有償にてどのようなサービスを提供されているか」とのお問い合わせも多数寄せられるようになりましたので、表だって公表しておりませんでしたが、本日、この場において有償のサービスについて、公表致したいと思います。

尚、ご要望やお問い合わせ、サービスのお申込み等につきましては、本ブログの左下の「メール問合せフォーム（ＳＳＬ対応）」より、頂戴できれば幸いでございます。


（尚、無償にて提供しているものとしては、一般論での回答となりますが、従来通り「マンションってどうよ？関東版」のサイトへ、ご質問を投稿いただければ、私の方では高い確率では回答をしております。引き続きご活用いただければと思います。）



１．メール相談 ⇒ ３,０００円 （３回または、３問まで：受付後３０日内、自由）

２．個別面談 ⇒ ９,０００円 （５０分：１回）、１３,０００円 （８０分：１回）

３．重要事項説明書・売買契約書等のチェックサービス ⇒ ３５,０００円 （解説書を郵送か宅配で納品する場合）

４．重要事項説明書・売買契約書等のチェックサービス ⇒ ４５,０００円 （当オフィスにて個別面談により解説する場合：所要時間５０分）



※上記２と４のサービスについては、当オフィス（銀座５丁目）の商談ルームにおきまして、提供させていただきます。（事前予約にて。）

ご参照 ⇒ http://kanto.m-douyo.jp/question/profile.phtml?sp_id=339



１．マンション購入に関する事前相談（契約締結前）

例：何を基準に選んだらよいのか判らない。企業（売主・販売会社・管理会社）の見極め方。物件独自のリスクについての相談。 個別物件についてのご相談。資金計画の立案など。


２．マンション購入に関する相談（契約後引渡前）

例：契約後に生じた事業者等とのトラブルへの相談。個別物件について。


３．マンション購入に関する相談（引渡後）

例：引渡後に生じた事業者や管理会社等とのトラブルへの相談。個別物件について。



最近の相談事例

先日も、あるお客様（女性）からお問い合わせがあり、「埼玉県のマンションを購入する直前なのですが、マンションの売主と建設会社について、よくわからないのですが、大丈夫でしょうか？」という内容でした。

個有名詞はだせませんが、双方ともに健全な経営をされており、企業規模・知名度・過去の違反の履歴なども含めて評価・解説致しました。

ご安心されて、その後売買契約を締結されたと思われます。（身近に相談できる方がいないので、不安で連絡を致しましたとおっしゃられていました。）
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お悩み・ご不安やお困り事を抱えたまま、購入を決断されるのは、とてもリスクが高いものです。本当に業界の事情を理解していて、且つ個別のマンションを正確（的確）に評価・判断できるマンション購入のプロの専門家に、一度はご相談されることをお薦め致します。
かかる費用は、マンション購入で失敗した時の損害に比べれば、僅かな費用です。（例：業者と揉めて、弁護士に相談した場合の報酬額は想像できますでしょうか？）
⇒ 転ばぬ先の杖（マンション購入は事前のリスクマネジメントが重要です。）


※本来は、オールアバウト社の提供する専門家サイト「All About Profile」のリニューアルオープン日（４月１日）と同時に、本格的な活動を開始する予定でしたが、残念なことに当該企業の事情により開始日が５月末頃に遅延することとなってしまいました。（５月末頃にもご期待下さい。）


今後、皆様方から寄せられるご意見やご感想などに耳を傾け、より良いサービスの提供を心掛け参ります。
また、「こういうことを調べて欲しい」ですとか「こんなことをやって欲しい」などのご要望などもございましたら、真面目に検討させていただきますので、ご遠慮なく左下のメールフォーム（ＳＳＬ対応）よりご連絡ください。



※ご参考
１．Ｑ＆Ａサイト「マンションってどうよ？関東版」登録専門家として、４カ月連続ＭＶＰ１位を獲得。

２．保有資格
�@宅地建物取引主任者
�A不動産コンサルティング技能登録
�Bモーゲージプランナー

３．マンション業界での約２０年の経歴
（販売会社１社・開発会社２社）
⇒いづれも東証一部場の系列企業か、東証二部上場企業



以上



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