サラリーマンの不労所得生活ブログ目指せ月100万

昨日に引き続き、Jリートフェア2013ネタで、深野氏の講演についてです。

■Jリートには強気！
Jリートフェアで公演するからには当然前向きの内容だとはいえますが、深野氏の個人的な意見として、「Jリートはこれから強気」というのが今回のセミナーの要点だったと思います。

一番の懸念材料は、これから金利が上がっていくと考えられている中でREITに取ってのマイナス材料としては、
１．資金調達時の金利が上昇し、分配金が低下する
２．国債利回りとREITの利回りの差が縮まり、基準価格が下がる
この２点です。
2点目を補足すると、REITと長期国債（10年もの）との利回りの差は3%を目途としているようです、プロといいますが金融機関は。ですので、現在の10年もの国債利回りが0.7%〜0.8%なので、REITの3.63%（9/27日の全REIT平均予想利回り）は結構いいラインのようです。
上記を打破する材料として深野氏が用意したのが、2003年4月から2007年にかけての小泉政権下での長期金利と東証REIT指数の動きです。
（資料を直接引用できないので、Webでそれっぽい2003年〜2007年のチャートを重ねあわせてみた）


2003年7月にかつての史上最低金利をつけ、その後、2%近くまで上昇したあの景気回復にわいた時代のものです。2%近い金利の状況は、現在の日銀が目指している数字そのものです。さて、この時REITがどうなったかというと金利上昇にもかかわらず世の中の景気が楽観ムードで、オフィス需要も高まっていった時だったので（リーマン・ショックの前ですね！）ずっと右肩上がりだったのです。

とすると、これを2013年に当てはめると、あと2年くらいかけて金利が2%に近づいていったとしてもオリンピックを目指して景気が良くなっていくのであればREITも数年は右肩上がりではないかというのがその理由でした。
当時の東証REIT指数はまさに史上最高値の2,612.98ポイント（2007/5/31)でしたので、9/27現在の1,503.06ポイントよりもまだ1,000ポイントも高い位置に有りました。そういう意味ではまだゆとりがあるとも言えます。

■海外REIT特に米国REITは弱気
ただし、深野氏は米国REITはこれから数年弱気との見方でした。理由は量的緩和の終了が数年かけてなくなることが見えているからです。
量的緩和縮によって、
・不動産投資自体の縮小
・金利上昇により、REITの収益圧迫
・米国10年国債の金利上昇
なんだ、日本とあまり変わらないじゃないかと思いますが、米国にはオリンピックがないです。あと、日本よりも先にリーマン後の企業業績回復の恩恵を受けてしまっています。ですので、緩和終了後の状態が不動産市況にとっては日本以上に注意深く見守る必要があるというのがその根拠のようです。

ちなみに米国REITの2013年8月末の年初来で7.32％です。REITファンド（投資信託など）だと分配金利回りが10%〜15%くらいあるのでついつい本当の利回りが見えにくくなってしまいます。また、米国債（10年)は同じく2013年8月末において2.79%。約5ポイントの差がありますがリーマン前の2007年は4%以上ありましたので、不動産市況が盛り上がらずに国債利回りがもとに戻ったらその差は3%程度となり、いかに今の状態から見放されるかは想像がつきやすいです。

この話を聞いて、量的緩和縮小が開始されたタイミングで一旦積み立てている米国REIT中心のファンドは現金化し、数年見守ってから積み立てなおしても良いかなと考えさせられました。

個人投資家向けのJリート説明会となる「Jリートフェア2013」に行ってきました。ここ数年実施しているようですが、私が参加したのは今回初めてです。主催が不動産証券化協会（ARES）と東京証券取引所ですので特定の証券会社等と紐付いていないというのが個人投資家にとっても参加しやすいセミナーであると思いました。

各投資法人の展示ブースに加えて、５つの会場（６０名収容規模がメイン）で、REIT投資法人ごとに個人投資家向けに特徴を説明し、時間のあるかぎり質疑応答に答えると言うのが簡単な内容です。


■各REITごとに30分の説明枠
am9:30の特別講演から15:00まで、１コマ30分枠+15分休憩でずっと説明が行われます。30分と言う設定は素人向けに手短に説明してもらえるぎりぎりの時間だと思いました。これ以上時間があっても高度な内容になりそうです。ただ、その代わり質疑応答の時間が少ないのですが、展示ブースが別途あるためそこでも個別に質問することができます。
日頃情報収集しにくい各REITの情報を分かりやすく手短に説明してもらえるのはよい機会であったと思います。

アベノミクスのせいか非常に活況で、どのセミナー会場も開始時間前には満室になってしまう等状況でした。多分、1,000人くらい参加者がいたと思いますので、講演会会場には半分も入れません。つまり並んでいないと入れないのですが、そこまでREITに人気があるのかと、ビックリしました。また、全体的に年齢層は60歳以上のアガリ世代の人が多かったと感じられました。個人的にはもっと20代、30代が多くてよいのではないかと思いましたが、証券会社がスポンサーになっているわけではないので、セミナーの告知が行きわたておらず、エントリーできなかったからかもしれません。

どの講演者（ほとんどが投資法人の社長か代表執行役）が現在の不動産業界の活況からか滑舌な感じがしましたが、ウィークポイントや他のREITと比べた優位性について踏み込んだ説明がないのは不満といえば不満でした。30分と言う時間制限のせいと言われてしまうとそれまでですが、安定したキャッシュフロー、安定分配、メンテナンス、運用能力みたいなものに集約された説明が多く、どこも同じような説明になってしまっていたと感じました。もともと、個人投資家向けの幅広の説明といった主旨で実施されているためこれ以上をこのフェアで求めるのは場違いかもしれません。できれば特にデメリット面について、今後の公募増資や物件の取得価額割れ売却と対応策、グループ会社から調達する際の価格ぎめ、管理コストなどの説明も加えて欲しかったです。

■軽食サービスあり
本題とは外れますが、先着800名には軽食（昼食）のサービスがありました。無料のセミナーにしては格別のサービスだと思います。当然のごとく、サービスの開始と同時に列ができましたが800食と言う見込みは思ったよりもゆとりがありました。11:00から配給開始でしたが12:00過ぎでもまだ余っていましたので主催者側の準備枠はゆとりがあり「おもてなし」の意気込みを感じられました。
まぁ東京証券取引所と場所柄、休日ですと、周辺の飲食店は休みが多いですし、昼休みの枠の設定もナシに連続でセミナーが続いていましたので時間とコストが節約でき非常に助かりました。

結構良かったので来年も行きたいです。
個別のセミナーについて別途レポート書きます。

前回レポートできなかった、マネーフォワードの有料サービスに加入すると配信されるメルマガについてです。

■身近なお金のトピックスについて質問ができる
プレミアムサービスを契約していると身近なお金の疑問について質問することができます。ただし、著名な3名（内藤氏、深野氏、野瀬氏）の解答なので必ず答えてもらえるわけではなく、トピックスとなりそうな質問について毎回3つ取り上げて解答してくれるようです。
３人のうち誰かが解答するのが原則ですが、下記の質問には時間をあけていますが３人とも回答していました。

Ｑ１　コンサル団自身のお金の運用
お金のコンサル団の方たちはどのようにお金を運用されているのですか？
成功談ではなく、失敗談を教えて下さい。

実際の失敗談と、現在の運用商品まで記載していただいていて参考になりました。
ちなみにFPの深野氏が最後のまとめで興味があると記載していた商品は、MSCIフロンティア100に連動する[1583]「ｉシェアーズフロンティア株」というETF。今までになかった商品なのでとの理由でしたが、新興国にまんべんなく投資できる商品を日本円で、かつ、株式のように売買できるのは意味があると思いました。2012年9月に設定され注目していましたが、最近はスルーしていました。今後改めて注目してみたいです。

その他にも下記のような質問と回答が現在公開されています。
https://moneyforward.com/consulting

Ｑ２　まさかオリンピックが東京に決まるとは思わず完全に乗り遅れてしまいました。
経済効果何兆円！株価上昇！…というニュースを見ていると、悔しくて
しょうがありません。
2020年のオリンピックに向けて、今からでも間に合う対策はありますか？
株もまだ上がるような気がして買いたいんですけど、高値でつかんで
しまいそうな気もしてます。株以外でも何ができることがあれば教えて下さい。

Ｑ３　住宅ローンの借換えを考えています。ネット銀行などは0.58％固定みたいなものもあり、低すぎて、逆に怪しく思ってしまいます。これは、どんなカラクリがあるのでしょうか？
マスコミでは金利が上がってきていると騒がれていますが、まだまだ全然低いのでは？と感じています。（40代前半、既婚（子ども1人）、男性）

■プレミアムサービスに加入すれば過去の記事も読める
上記は、最新の記事のから参考に引用しましたが、過去の記事も含めて読めるのでいつからプレミアムサービスを申し込んでも見逃してしまうことはありません。
みんなの気になる質問をセレクトして回答しているわけですから、重要そうなところは揃っているという点では価値があります。

ただ、改めてマネーの知識という点では体系的につけたほうが良いのではないかとも思いました。トピックス的なネタ（例えばオリンピックネタ）をつけてもライフプランには影響は殆どありません。またコンサル団のお金の運用方法も当然のことながら「プロ」なので真似するようなものではありません。特に内藤氏は東大卒のエリートで投資銀行にも勤務し、マネックス証券の社長までやった人ですからはっきりいって高レベル過ぎて「全く」ついていけません。

そこで、「全面改訂 超簡単 お金の運用術」が今月出版されてこっちのほうが基礎知識としては有効だと思いました。オリジナルは１０年もののロングセラーでさすがに中身が陳腐化しまくっていた所、今回「NISA」に対応することも踏まえて全面改訂され、金融商品の情報も刷新されています。

個人的には最終章となる、「第四章 お金のあれこれ簡単レクチャー」は小ネタとしてよかったです。気になる方はKindle版だと５００円なので気軽に変えてオススメです。

【レッスン1】経済循環と資産運用
【レッスン2】インフレ・デフレでとるべき資産運用は異なるのか?
【レッスン3】個人が陥りがちな運用の「罠」は?
【レッスン4】外国為替は投資に向くのか?
【レッスン5】資産運用の中で住宅の位置づけは?
【レッスン6】生命保険の正しい選び方は?
【レッスン7】退職金の運用で気を付けることは?
【レッスン8】アドバイザーの選び方
【レッスン9】『投資力』を鍛えるには?
【レッスン10】ギャンブルとの付き合い方は?

2020年オリンピック日本開催決定、量的緩和の縮小先送り、シリア情勢対応の先送りと当面の株式相場に楽観ムードが漂い、このまま今年度は上げまくりを期待したい今日この頃ですがいかがお過ごしでしょうか。

せっかくのぬるま湯につかりかけた気分を壊すようで恐縮ですが、個人的にはこのまま年末にかけて単純に上昇すると考えるのは危険だと思っています。
ポイントは10月、12月、1月（来年）です。


■10月は中間配当確定と税率変更に向けた動き
9月は思ったよりも相場が反転したと思います。例年、夏から秋にかけては勝率が下がるのケースが多かったのですが、今年は9月に関してはプラスで抜けられそうです。ただし、10月になると、
・9月の上昇相場でほっと一息ついた人の利益確定
・9月末の中間配当取り完了による利益確定
・H26.1より、株式の譲渡益が10%→20%に変更になることによる売り抜け開始
と、少なくとも上記の3つの売り圧力が入ることが懸念されます。

■12月は税率変更への滑り込みとNISA前の仕込
12月も同様に、
・H26.1より、株式の譲渡益が10%→20%に変更になることによる売り抜け開始
があります。それに加えて、
・NISAの初年度の100万円を捻出するための売り
この2つが大きいとみています。
株式の季節相場（アノマリー）感からいきますと、9，10月は下落し、11月くらいに底を打って12月から徐々に上がり始めることが多いようです。これは、ヘッジファンドの決算が11月にあるため、10月から11月にかけて世界的に売り圧力がかかるからではないかとか、年末の損益見通し確定に向けて売りが入るからだとか言われています。
これらに加えて、個人投資家はさらに出遅れる感があります。おそらく11月くらいまで下げ相場となった場合は、12月にちょっと戻らないか期待します。しかしながら、1月になってしまうと譲渡益税が2倍に跳ね上がるため、利幅がなんであろうと売ってしまうというケースです。この手の、12月初旬からの駆け込み売却はこれまでも株式に関わる税制が変更になる年にはよく見られました。しかも、今年は今まで以上のインパクトとなる、税率2倍への変更となるため、12月の出遅れ個人投資家の売り圧力は相当のものになると予想しています。また、ここで売っておけば100万円分はNISA口座（税率0%)に移し替えることもできるため、利益が出ている株式や投資信託は「保持したままのほうがおかしい」という状態になる可能性があります。

■1月はNISAの開始月
そして、最後に1月はNISAと税率20%の開始です。投資関係のニュースを「ノーチェック」の個人投資家でない限り、NISAが始まれば買付るし、税率20%になった直後に売却はありえないと思います。つまり、よほど悪いニュースがない限り1月は上昇相場になると思います。さらに、季節相場的にも1月はプラスです。
NISAについても、何も始まっていきなり買い付ける必要はないのではないかと思われるかもしれませんが、証券会社、銀行のPR合戦で勢いで買う人も相当するいると踏んでいます。
相場の上下は読めないという前提を置くと、配当や分配がある株式や投資信託を買い付けるなら早いほうがよいです。1月分から無税の期間を始めてしまったほうがお得だからです。

■じゃぁ、どうしたらいいのさ
10月から1月にかけてイベントが続くことはお解かりいただけたと思います。上記の予想の通り相場が動くかどうかはさておき、税制変更があることは決定事項です。であれば、それを前提に計画的に動くことになります。
１．税率が10%のうちに利益が上がっているものを徐々に売却する
　　→年末が近づくほどに、売却タイミングの選択肢が狭まります。
２．NISA口座用の買い付け資金以外は12月に仕込む
　　→12月にかけて売り圧力がかかりますが、1月以降は上昇圧力がかかりそうです。とするなら「企業の資産価値を左右しない売り」が入る12月は下がったところを買い付けるのは絶好のチャンスと考えます。特に、1部優良企業やREITのように利益の裏付けが取れるファンドを買い付けてみたいです。譲渡益税が2倍になるとしても、そもそも利益が出なければ税金はかかりません。

という感じです。
上記の通りになるかどうかは、相場次第ですが、事前に数か月先を予想しておけば、計画的に動ける、ということが結論です。
上記の予想を覆すようなサプライズがあれば別なんですが。。。さて、実際の相場はいかに。

待望のNexus7(2013)のSIMフリーモデルが遂に発売になりました。
昨日までAmazonでは9/20発送開始となっていましたが、本日確認した所、9/15出荷に変わっていましたので在庫が揃ってきたようです。


正式な製品名は「Nexus 7 (2013) WiFi+LTE通信対応モデル」で、2012モデル同様に32GBのストレージモデルのみです。
モバイル通信なしのNexus7(2013)の32GBモデルが33,800円なので6,000円増し。
2012モデルが5,000円増しで3Gモデルが買えたので、全体的に高くなっているなという印象です。LTE対応分で上乗せ（？）されたのか、全体の価格に対して20%上乗せって感じで計算したら、本体の値段が上がっていたので+1,000円になってしまったのか悩ましいところです。

ちなみに、製造元のASUS SHOPではNexus 7 (2013) LTEモデルはOCN SIMがセットで39,800円です。

マネーフォワードのプレミアム会員のサービスが気になったので、３０日間無料ということもあり登録してみました。


通常版では見ることができない画面（機能）もあるのでこの際じっくり使ってみたいと主ます。とりあえず、登録後数日ですが使ってみての感想です。

■プレミアムサービスのメリットと感想

１．未来シミュレーター「よそQ」の利用
　→いわゆるライフプランツール。収入や、子供の年齢を設定すると将来の資産の見通しがわかる。多分、最大の目玉機能だと思うが、ソニー銀行や確定拠出年金のサイトにも同種の機能がある。また、「よそQ」が卓越しているとは思えない。少なくとも、Microsoft Moneyのライフプラン機能に比べるとまだ３段階くらい下というのが感想。
有料機能であれば、Money並の機能（コストの調整や、利回りの設定など）を期待したい所。
２．金融機関口座の一括更新機能
　→あるに越したことはないが、気になる口座はマニュアルで更新ボタンを押せば良い
３．マンスリーレポート
　→ホーム画面の詳細版といった感じ。収支に対して、３段階で評価
４．データ閲覧期間無制限
　→通常版は１年前まで。ライフプラン機能とセットで一生とは言わないまでも、現役の期間使い続けるなら過去のデータはあったほうが良い。単純に家計簿的に使うには１年あれば十分。悩ましい機能。
５．データのトリプルバックアップ
　→通常版より手厚いと言いたいと思うが、通常版もバックアップされているしどうせ１年しか保存されていないので不要かと。
６．スマホアプリの広告表示なし
　→通常版は広告あり。無い方が見やすかったり、入力しやすい。
７．お金のコンサル団のメルマガ
　→まだ、受信していないのでこれから評価します。


*シミュレーション機能で将来のイベント（入学とか）とその時の収支がわかる

*ライフプラン設定機能で重要なイベントを登録する。必要なコストはマネーフォワードの内部で標準値が設定されるため、意識する必要はない
■で、結局プレミアム会員は有効なのか
・家計簿的に、スマホと連動させて自分の資産を把握するだけなら不要。
　・・・一般的なファイナンシャルプランナーの知識くらいは通常版でカバーしていると思います。これだけでかなり高機能なので、有料版は不要。

・マネーフォワードで一生口座管理をしたい人、お金の質問をプロにしたい人は有効
　・・・質問、といいつつかなり相応の知識がないともったいないことは付け加えておきます。まだ受信していませんが、メルマガがマネー雑誌並みの情報を配信してくれるなら月刊誌として５００円払っていると思えば有効かと思います。底まで濃いネタを毎週読み込めるかが心配になります。また、少なくとも現役世代の間の入出金を記録して、老後のプランを練りたい人は必要かもしれません。生活水準等を過去から推測することができますし、何よりも手入力のデータが残るのはこの方法しかありません。（カードのデータはCSV保存で十分）

まとめると、とりあえず通常版でしばらく使っておけば問題ないってことですかね。

接戦と言われていた2020年オリンピック開催地が、本日(9/8)東京に決定しました。デフレとか、消費税増とか、微妙な空気の漂っていた今の日本にとってこれほどのニュースはなかったと思います。逆に、10年前の大阪の立候補や、前回の東京の立候補の際に決まらなくてよかったとも思いました。震災後、そして、バブルやリーマン後の立ち直りの肝心なタイミングでのビックニュースは素直に喜びたいです。

■株価も素直に上昇するか！？
そして、一番気になるのは株価です。5/23に日経平均16,000円を手前に、オリンピック開催地決定前の9/6の終値は▲204円で、13,860円です。
重要なイベント前はリスク回避で売りとはいえ、あまりにも弱々しい株価で、はっきりいって株価上昇以外に考えられません。

個別株では
・不動産
・建設
・スポーツ用品
が無難なところで、デフレムード払拭で
・小売
あたりもかなり値を飛ばしそう。

しかしながら、既に先回りされている個別銘柄は選択しにくかったり、明日は下手をするとストップ高になる銘柄もあると想像できるので（要するに、これから買おうとすると高値を掴まされる）、その場合でも狙い所は
[1570]日経平均レバレッジ・インデックス連動型上場投信
[1579]日経平均ブル2倍上場投信
です。どちらも、日経平均の2倍で動くETFです。
ETFの為、投資信託と違って自分が買いたいタイミングで価格がわかります。また、個別銘柄と違ってストップ高で買えないということもないと思います。
しかも、通常日経平均連動ETF動きがマイルドですが、2倍の動きをしますので個別銘柄並みの楽しみがあります。
そして、欠点はその裏返しです。日経平均平均の価格より2倍高い変動価格で買い付けることになります。本来、このETFは「下がった時に買うのが効果的」な銘柄であることも頭に入れた上で、それでも勝負をしても良いと判断した時に突っ込むことです。
結局は他の銘柄同様に「入れ込み過ぎたら負け」ってことになるかもしれません。
ご利用は計画的に。

■問題は為替
株価は、直前に下がっていただけに読みやすいというか、少なくとも大きく下がることはなさそうだと考えていますが、為替が円高に触れるか円安に振れるか微妙。

プロはブログ等でも、
・現在の相場の流れは株高なら円安。オリンピック開催地決定後でも同様。
といった、「精神論」的な裏付けのない、東日本大震災の時も、円安に一時大きく振らたといったよくわからない理由をこじつけて説明がされていますが果たしてそうなのかと思います。
個人的には、
・オリンピック開催地決定　→　日本買い加速　→円高
のほうがずっと素直だと思うのですがいかがでしょうか。
間を取って大きく為替は振れないと考えたほうが良いのか悩みどころです。

*お決まりですが、上記内容は個人的な所感であり、投資の判断は皆様ご自身でお願いします。