マンション管理と法律の基礎知識

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標準管理規約　第37条の役員の誠実義務に関しまし
ては、条文の内容に変更がありませんでしたが、

コメントが追加されていますので、37条の条文とと
もに掲載しておきます。


第37条 役員は、b法令、 規約及び使用細則 その他
規則（以下「使用細則等」という。）

並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため
誠実にその職務を遂行するものとする。


コメント�@

役員は、管理組合の財産の毀損の防止及びそのため
に必要な措置を講じるよう努めるものとする。

特に外部の専門家の役員就任に当たっては、判断・
執行の誤りによる財産毀損に係る損害賠償保険への
加入に努め、保険限度額の充実等にも努めるべきで
ある。

さらに、故意・重過失による財産毀損は、保険の対
象外となるため、

財産的基礎の充実による自社（者）補償や積立等に
よる団体補償の検討等にも取り組むよう努めるべき
である。


と記載されておりますが、何れの内容に関しまして
も損害賠償保険への加入、

検討等、財産の毀損防止やそのために必要な措置の
対応となっています。


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次は役員の欠格条項についてですが、標準管理規約
第３６条の２では以下のように記されています。

次の各号のいずれかに該当する者は、役員となるこ
とができない。


１　成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復
　　権を得ないもの。

２　禁固以上の刑に処せられ、その執行を終り、又
　　はその執行を受けることがなくなった日から５
　　年を経過しない者。

３　暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなっ
　　た日から５年を経過しない者をいう）


上記の内容の注意点としましては、破産者であって
も復権を得れば欠格条項にならないという内容と、

禁固以上の刑や暴力団員等の欠格条項に該当してい
たとしても、

「５年の経過」という救済措置が存在している点に
ありますね。


尚、成年被後見人とは、精神上の障害により事理を
弁識する能力を欠く常況にある者について、

家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者に付され
る保護者をいいます。


被保佐人とは、精神上の障害により判断能力が不十
分であるとして、家庭裁判所から保佐開始の審判を
受けた人で、

財産上の重要な法律行為について、保佐人の同意が
必要となっていきます。


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�C役員が任期途中で欠けた場合、総会の決議により
　新たな役員を選任することが可能であるが、

　外部の専門家の役員就任の可能性や災害時等緊急
　時の迅速な対応の必要性を踏まえると、

　規約において、あらかじめ補欠を定めておくこと
　ができる旨規定するなど、

　補欠の役員の選任方法について定めておくことが
　望ましい。


　また、組合員である役員が転出、死亡その他の事
　情より任期途中で欠けた場合には、

　組合員から補欠の役員を理事会の決議で選任する
　ことができると、規約に規定することもできる。

　なお、理事や監事の員数を、〇〜〇名という枠に
　より定めている場合には、

　その下限の員数を満たさなくなったときに、補欠
　を選任することが必要となる。


以上がコメント�Cの内容となっていますが、前半部
分は特に問題ないと思います。

しかし、後半部分では補欠の役員の選任方法につい
て「理事会の決議」と記載されていますので、

総会等、他の決議で選任しないよう配慮が必要とな
りますね。

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標準管理規約３６条は、第４項に「外部専門家を役員と
して選任できることとする場合」に関する内容が新設さ
れています。

４　役員が組合員でなくなった場合には、　その役員は
　　その地位を失う。

外部専門家を役員として選任できることとする場合

４　選任（再任を除く。）の時に組合員であった役員が
　組合員でなくなった場合には、その役員は地位を失う。


尚、続くコメント欄に関しましても�B以降改正がありま
したが、

従来と変わっていない�@、�Aと共に全て掲載しておきま
す。

�@役員の任期については、組合の実情に応じて1〜2年で
　設定することとし、

　選任に当たっては、その就任日及び任期の期限を明確
　にする。

�A業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするの
　もよい。　この場合には、役員の任期は２年とする。

�B第４項は、組合員から選任された役員が組合員でなく
　なった場合の役員の地位についての規定である。

　第３５条第２項において組合員要件を外した場合には、

「外部専門家を役員として選任できることとする場合」
　のような規定とすべきである。

　それは、例えば、外部の専門家として選任された役員
　は、専門家としての地位に着目して役員に選任された
　ものであるから、

　当該役員が役員に選任された後に組合員となった場合
　にまで、

　組合員でなくなれば当然に役員としての地位も失うと
　するのは相当でないためである。

以下次号

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�C標準管理規約における管理組合は、権利能力なき社団
　であることを想定しているが（コメント第６条関係参
　照）、

　役員として意思決定を行えるのは自然人であり、法人
　そのものは役員になることができないと解すべきであ
　る。

　したがって、法人が区分所有する専有部分があるマン
　ションにおいて、法人関係者が役員になる場合には、

　管理組合役員の任務に当たることを当該法人の職務命
　令として受けた者等を選任することが一般的に想定さ
　れる。

　外部専門家として役員を選任する場合であって、法人、
　団体等から指定された者（自然人）を選任することが
　一般的に想定される。

　なお、　法人の役職員が役員になった場合においては、
　特に利益相反取引について注意が必要である（第３７
　条の２関係参照）。


�D第４項の選任方法に関する細則の内容としては、選任
　の対象となる外部の専門家の要件や選任の具体的な手
　続等を想定している。

　なお、�E及び第３６条の２関係�Aについて併せて参照
　のこと。


�E外部の専門家を役員として選任する場合には、その者
　が期待された能力等を発揮して管理の適正化、

　財産的価値の最大化を実現しているか監視・監督する
　仕組みが必要である。

　このための一方策として、法人・団体から外部の専門
　家の派遣を受ける場合には、

　派遣元の法人・団体等による報告徴収や業務監査また
　は外部監査が行われることを選任の要件として、第４
　項の細則において定めることが考えられる。

以上でマンション標準管理規約３５条の管理組合の役員
に関する事項の法改正対応が完了しました　＾-＾

完

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�A理事の員数については次のとおりとする。

１　おおむね１０〜１５戸につき１名選出するものとする。

２　員数の範囲は、最低３名程度、　最高２０名程度とし、
　　〇〜〇名という枠により定めることもできる。

�B２００戸を超え、役員数が２０名を超える大規模マンシ
　ョンでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが難しく
　なるので、

　理事会の中に部会を設け、各部会に理事会の業務を分担
　して、実質的な検討を行うような、

　複層的な組織構成、　役員の体制を検討する必要がある。


　この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、副
　理事長（各部の部長と兼任するような組織構成が望まし
　い。）による幹部会を設けることも有効である。

　なお、理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合は、
　理事会の決議事項につき決定するのは、

　あくまで、理事全員による理事会であることを明確にす
　る必要がある。

以下次号


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マンション管理組合の役員に関する内容の標準管理規約
３５条に関しましては、

コメント欄も大幅に法改正が実施されていますので掲載
します。

■コメント

�@管理組合は、建物、敷地等の管理を行うために区分所
　有者全員で構成される団体であることを踏まえ、

　役員の資格要件を、当該マンションへの居住の有無に
　関わりなく区分所有者であるという点に着目して、

　「組合員」としているが、全般関係�Bで示したとおり、
　必要に応じて、

　マンション管理に係る専門知識を有する外部の専門家
　の選任も可能とするように当該要件を外すことも考え
　られる。

　この場合においては、「外部専門家を役員として選任
　できることとする場合」の第４項のように、

　選任方法について細則で定める旨の規定を置くことが
　考えられる。


　この場合の専門家としては、マンション管理士のほか
　弁護士、建築士などで、

　一定の専門的知見を有する者が想定され、当該マンシ
　ョンの管理上の課題等に応じて適切な専門家を選任す
　ることが重要である。

　なお、それぞれのマンションの実態に応じて、「○○
　マンションに現に居住する組合員」

（（注）平成２３年改正前の標準管理規約における役員
　の資格要件）とするなど、居住要件を加えることも考
　えられる。

以下次号

マンション管理組合の役員に関する内容の標準管理規約
３５条も、

第３項以降が法改正されていますので、改正部分を掲載
します。


改正以前の第３項は、

３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選
　　により選任する。

と記されていましたが、改正後は以下の内容になってい
ます。

３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうち
　　から、理事会で選任する。


更に重要な法改正ポイントとしまして、改正後の標準管
管理規約３５条には、

・「外部専門家を役員として選任できることとする場合」
が記されており、

このケースでは標準管理規約３５条の第２項、　３項の
内容が異なり、

　新たに第４項の内容が加わっていますので掲載します。


　■外部専門家を役員として選任できることとする場合

２　理事及び監事は、総会で選任する。

３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうち
　　から、理事会で選任する。

４　組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の
　　選考方法については細則で定める。

以下次号

　以上を明確にするため、　区分所有法第３条を引用し
　第３２条本文に「建物並びにその敷地及び付属施設の
　管理のため」を加え、

　第十五号を削除し、併せて、周辺と一体となって行わ
　れる各業務を再調整することとし、

　従来第十二号に掲げていた「風紀、秩序及び安全の維
　持に関する業務」、

　従来第十三号に掲げていた「防災に関する業務」及び
　「居住環境の維持及び向上に関する業務」を、

　新たに第十二号において「マンション及び周辺の風紀、
　秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び
　向上に関する業務」と規定することとした。

　なお、改正の趣旨等の詳細については、第２７条関係
　�A〜�Cを参照のこと。


　�H建替え等により消滅する管理組合は、管理費や修繕
　積立金等の残余財産を清算する必要がある。

　なお、清算の方法については、各マンションの実態に
　応じて規定を整備しておくことが望ましい。

という内容で法改正が実施されています。

完

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続きましてはコメント�Gとなります。

�G従来、第一五号に定める管理組合の業務として「地域
　コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形
　成」が掲げられていたが、

　「コミュニティ」という用語の概念のあいまいさから
　拡大解釈の懸念があり、

　とりわけ、管理組合と自治会、町内会等と混同するこ
　とにより、

　自治会的な活動への管理費の支出をめぐる意見対立や
　トラブル等が生じている実態もあった。


　一方、管理組合による従来の活動の中でいわゆるコミ
　ュニティ活動と称して行われていたもののうち、

　例えば、　マンションやその周辺における美化や清掃、
　景観形成、防災・防犯活動、生活ルールの調整等で、

　その経費に見合ったマンションの資産価値の向上がも
　たらされる活動は、

　それが区分所有法第３条に定める管理組合の目的であ
　る「建物並びにその敷地及び付属施設の管理」の範囲
　内で行われる限りにおいて可能である。

コメント�Gはまだ続きますが長いので以下次号です　＾-＾


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