マンション管理と法律の基礎知識

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　続く区分所有法58条第2項や、 それ以降の条文に関
しましては、

厳しいペナルティとなる58条 第1項の実行法や補完し
ていく内容となっていますの掲載しておきます。


区分所有法 第58条 第2項・第3項

2.前項の決議は、 区分所有者及び議決権の各4分の3条
　の多数でする。

3.第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有
　者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

4.前条第3項の規定は、第1項の訴えの提起に準用する。


今回お伝えした区分所有法の内容で、 特に重要となっ
ていくのが第58条第3項で、

「第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有
者に対し、弁明する機会を与えなければならない」

の部分となっています。

　換言しますと、 「専有部分の使用禁止請求」 といっ
た厳しいペナルティであるが故に、

目に余る義務違反者！と言えども、いきなり法的措置を
実行するのではなく、

　あらかじめ当該区分所有者に対し、 弁明の機会を与え
なければならないと言う事になります。

以下次号

前回は マンション生活における義務違反者に対する措置
に関する内容をお伝えしました。

　そこで、今回からは 義務違反者に対する「更なる制裁
措置に関する条文」を紹介していきます。


区分所有法 第58条（使用禁止の請求）

1.前条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定
する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、

　前条第1項に規定する請求によっては その障害を除去し
　て共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活
　の確保が困難であるときは、

　他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議
　に基づき、訴えをもって、

　相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分
　の使用の禁止を請求することができる。


この条文内容は、実質的に専有部分の使用禁止請求という
「厳しいペナルティ」について書き記されています。

以下次号

続く条文は 前回お伝えした義務違反者に対し、 訴訟等
を提起する際の内容となっています。

　第57条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）

2.前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議
　によらなければならない。

3.管理者又は集会において指定された区分所有者は、集
　会の決議により、

　第1項の他の区分所有者全員のために、 前項に規定す
　る訴訟を提起することができる。

4.第3項の規定は、占有者が第6条 第3項において準用す
　る同条第1項に規定する行為をした場合及び その行為
　をするおそれがある場合に準用する。


この様な経緯から、義務違反者に対し法的措置による訴
訟等のケースでは、

集会の決議によって管理者か集会において指定された区
分所有者が提起する内容となっていますね。

　ちなみに、区分所有法 第6条 第3項の内容に関しまし
ては、

3.区分所有法 第6条 第1項の規定は区分所有者以外の占
　有者（以下「占有者」）という。）に準用する。

と記されていますので、区分所有者でなくとも義務違反
行為を行えば、

　「これまでの条文内容が準用される結末」に至ります。

完

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　マンション生活における義務違反者等に関する措置に
関しましては、 区分所有法 第57条以降に掲載されてい
ます。

　第57条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）

１.区分所有者が区分所有法　第6条 第1項に規定する行
　為をした場合又はその行為をするおそれがある場合に
　は、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、

　区分所有者の共同の利益のため、　その行為を停止し、
　その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するた
　め必要な措置を執ることを請求することができる。


この条文の記述に関しましては、常識的な内容となって
いますので問題ないと思います。

　ちなみに、区分所有法 第6条 第1項の内容を掲載して
みますと、

1.区分所有者は、 建物の保存に有害な行為その他建物の
　管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する
　行為をしてはならない。

と記されていますので区分所有法　第57条関連の内容は、

上記の有害な行為又は 共同の利益等に反する行為をした
場合に発動する条文内容と言えます。

以下次号

　前回お伝えできなかった�Bのペットに関する規約を掲載
します。

■ペットの飼育を禁止する場合

「ペット飼育の禁止」

第〇条　区分所有者及び占有者は、専有部分、共用部分の
如何を問わず、犬猫等の動物を飼育してはならない。

　ただし、専ら専有部分内で、かつ、かご・水槽等内のみ
で飼育する小鳥・観賞用魚類（金魚・熱帯魚等）等を、

使用細則に定める飼育方法により飼育する場合、及び身体
障害者補助犬（盲導犬、介助犬及び聴導犬）を使用する場
合は、この限りではない。


■ペットの飼育を容認する場合

「ペットの飼育」

第〇条　ペットの飼育を希望する区分所有者及び占有者は、
使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければな
らない。

　ただし、他の区分所有者及び占有者から苦情の申し出が
あり、

改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む
措置を取ることができる。


ペット飼育の禁止に関する�Bの規約に関しましては「身体
障害者補助犬（盲導犬、介助犬及び聴導犬）を使用する場
合は、この限りではない」と記されていますので、

　例えペットの飼育が規約で禁じられていましても、上記
のケースは例外となりますね。

完

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�A犬、猫等のペットの飼育に関しましては、それを認める、
　認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。

　基本的な事項を規約で定め、手続等の細部の規定を使用
　細則等に委ねることは可能である。


　なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の
　限定、

　　管理組合への届け出又は登録等による飼育動物の把握、

　専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及
　びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、

　飼育に起因する被害者に対する責任、違反者に対する措
　置等の規定を定める必要がある。

　�Bペット飼育を禁止する場合、容認する規約の例は、次
　のとおりである。


�Bの規約は次号に掲載しますが、今回のまとめとしまして
は、

　ペットの飼育を認めるか否かに関しましては、規約で定
める事項となっている記述が焦点と言えます。

換言しますと、例え予めペットを飼っていたとしましても、

　その後に規約で飼育が不可能となってしまえば、マンシ
ョンでペットが飼えないという結末に至ります。。

私も動物好きなので、「いささか理不尽な対応」にも感じ
ますが、

　標準管理規約のペットに関する内容は今回お伝えした通
りとなっていますね。

以下次号

外出先近くの空いている駐車場やコインパーキング
を検索・予約！特P（とくぴー）

　実際に、一言で「ペット」といいましても、飼っている
立場の方々からすれば家族同様の存在と言えるでしょう。

この様な経緯から、マンション生活の過程でもペットに関
するトラブルが後を断たず、

「重要な問題点」と言えますので、今回はマンション生活
とペットに関する内容をお伝えします　＾-＾


　マンション生活におけるペット等の動物の飼育に関する
内容に関しましては、

標準管理規約 第18条の使用細則の部分に掲載されていま
すので以下の条文をご参照ください。


対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものと
する。

�@使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物
　の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専用部分に関す
　る規制や、駐車場、 倉庫等の使用方法、 使用料等敷地、
　共用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、

　このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な
　事項は規約で定める事項である。

　なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を
　一つの使用細則として定める方法と事項ごとに個別の細
　則として定める方法とがある。

以下次号

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　マンションの区分所有者の駐車場の使用に関しましては、
標準管理規約の第15条 2項と3項に、

2.駐車場を使用している者は、　別に定めるところにより、
　管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。

3.区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者
　又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者
　の駐車場使用契約は効力を失う。

と記載されていますが、 3項の内容はマンション管理士や、

管理業務主任者試験等でも度々問われているほど重要な内
容となっていますね。


また、マンションの駐車場の使用に関する、標準管理規約
第15条に関しましてはコメントの記述もありますので掲載
しておきます。

�@本条はマンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数
　が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多
　いという一般的状況を前提としている。

�Aここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等が
　ある。

以下次号

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�B本条のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な
　手続き、使用者の順守すべき事項等駐車場に関する事項
　の詳細については、「駐車場使用細則」を別途定めるも
　のとする。

　また、駐車場契約の内容（契約書の様式）についても駐
　車場使用細則に位置づけ、あらかじめ総会で合意を得て
　おくことが望ましい。

�C駐車場使用細則は、次のひな型を参考とします。


駐車場使用契約書

　○○マンション組合（以下「甲」という。）は、○○マ
ンションの区分所有者である○○ （以下「乙」という。）
と、○○マンションの駐車場のうち別添の図に示す○○の
部分につき駐車場使用細則を締結する。

　当該部分の使用に当たっては、乙は以下の事項を遵守す
るものとし、これに違反した場合には、甲はこの契約を解
除することができる。


　　　　　　　　　　　　　記

1.契約期間は、　平成　年　月　日から平成　年　月　日
　までとする。ただし、乙がその所有する専有部分を他の
　区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、本契
　約は効力を失う。

2.月額○○円の駐車場使用料を前月の〇日までに甲に納入
　しなければならない。

3.別に定める駐車場使用細則を遵守しなければならない。

4.当該駐車場に常時駐在する車両の所有者、車両番号及び
　車種をあらかじめ甲に届け出るものとする。

以下次号