マンション管理と法律の基礎知識

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。

　マンションの区分所有者の駐車場の使用に関しましては、
標準管理規約の第15条 2項と3項に、

2.駐車場を使用している者は、　別に定めるところにより、
　管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。

3.区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者
　又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者
　の駐車場使用契約は効力を失う。

と記載されていますが、 3項の内容はマンション管理士や、

管理業務主任者試験等でも度々問われているほど重要な内
容となっていますね。


また、マンションの駐車場の使用に関する、標準管理規約
第15条に関しましてはコメントの記述もありますので掲載
しておきます。

�@本条はマンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数
　が不足しており、駐車場の利用希望者（空き待ち）が多
　いという一般的状況を前提としている。

�Aここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等が
　ある。

以下次号

本ページはプロモーションが含まれています。

　最後の区分所有者の責任等に関しましては区分所有法の
第29条に、

1.管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした
　行為につき、

　区分所有者がその責めに任ずべき割合は第14条に定める
　割合と同一の割合とする。

　ただし、規約で建物並びにその敷地及び付属施設の管理
　に要する経費につき負担の割合が定められているときは、
　その割合による。


2.前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債
　権は、その特定承継人に対しても行うことができる。

と記載されております。


ちなみに、特定承継人とは他人の権利義務を「個々に取得
した人」を指しています。

具体例として不動産の買主を挙げられますが、相続により
所有した包括承継人と区別するための用語となりますね。

以下次号

その他の管理者に関する事項で、 管理所有、 委任の規定
の準用、

　区分所有者の責任などについてお伝えしていきます。


管理所有に関しましては、 区分所有法 第27条に以下の様
に記載されています。


1.管理者は、規約に別段の定めがあるときは、共用部分を
所有することができる。


　この様な経緯から、「規約に別段の定め」があれば管理
者は共用部分を所有することが可能となっていますね。


続きましては、委任の規定の準用となりますが、区分所有
法 第28条によりますと、


「この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義
務は、委任に関する規定に従う」


記載されていますので、規約に定めるものの他は委任に関
する規定による対応が求められています。

以下次号

　管理者の権限に関しましては 区分所有法 第26条に以下
の様に記載されています。

1.管理者は、共用部分並びに第21条に規定する場合におけ
　る当該建物の敷地及び付属施設を保存し、集会の決議を
　実行し、

　並びに 規約で定めた行為をする権利を有し義務を負う。

2.管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第
　18条第4項（第21条において準用する場合も含む。）の
　規定による損害保険契約に基づく、

　保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及
　び不当利得による返還金の請求及び受領につても、同様
　とする。

3.管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗す
　ることができない。

4.管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、
　区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

5.管理者は、前項の規約により原告又は被告となったとき
　は、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければな
　らない。

以下次号

実際にマンション生活を営んでいく過程で、エレベーター
や自動ドア、

　給湯器など、様々な設備の管理が必要となっていきます。

また、上記の設備以外にも敷地や共用部分等の管理も必要
となっていきますが、

　これらの管理を、常時マンションの区分所有者全員で行
うスタイルは非効率的と言えます。

そこで予め管理者を選任しておけば、これらの管理もスム
ーズに実行できると言えるでしょう。



　そんなマンションの管理者でありますが、　区分所有法
第25条に、

1.区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議
　によって、管理者を選任し、又は解任することができる。

2.管理者に不正な行為、その他その職務を行うに適しない
　事情があるときは、

　各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することがで
　きる。

と記載されています。


管理者の選任に関しましては、マンションの区分所有者の
中から選ぶのが一般的となっていますが、

　自然人、若しくは法人等の管理会社を管理者として選任
することも可能となっています。

また、必ずしも管理者を定めなければならない訳ではなく、

　「最終的な判断は区分所有者の任意」となっていますね。

以下次号

　マンションの共用部分の範囲に関しましては、標準管理
規約第8条・別表2に次のとおり掲げられています。

1.玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベ
　ーター室、機械室、パイプスペース、メーターボックス
　（給湯器ボイラー等の設備を除く。）

　内外壁、会壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベラ
　ンダ、屋上テラス、　車庫等専有部分に属さない建物の
　部分。

2.エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配
　管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケー
　ブルテレビ設備、オートロック設備、

　宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配
　管（給水管については、本管から各住戸メーカーを含む
　部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立
　て管）専有部分に属さない建物の部分。

3.管理事務室、管理用倉庫、集会室及びそれらの付属物。


更に標準管理規約第8条・別表2にはコメントもありますの
で掲載しておきます。

�@ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法
　定共用部分も含む。

�A管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となる
　ものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置さ
　れるものであるから、これを規約により共用部分とする
　こととしたものである。

�B 一部の区分所有者のみの 共有とする共用部分があれば、
　その旨も記載する。

以下次号

マンションの共用部分に関しましては 区分所有法 第4条
に、

1.数個の専有部分に通ずる廊下 又は階段室 その他 構造上
区分所有者 全員又は その一部の共用に供されるべき建物
の部分は、区分所有権の目的にならないものとする。

2.区分所有法第1条に規定する建物の部分及び 付属の建物
は、規約により共用部分とすることができる。

この場合には、 その旨を登記しなければ、 これをもって
第三者に対抗することができない。

と記載されています。


　ちなみに、区分所有法 第1条の内容に関しましては、

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、
店舗、事務所又は倉庫、

　その他建物としての用途に供することができるものがあ
るときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、
それぞれ区分所有の目的にすることができる。

という文言になっておりますが、 区分所有法 第4条 2項で
は「規約によって定めれば共用部分にすることも可能」と
いう内容になっています。

　尚、その際は、その旨を登記しなければ第三者に対抗す
ることができません。

以下次号

区分所有法ではマンションの専有部分に対し、

　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的
たる建物の部分をいう

と第2条 3項に記載されています。


　次にマンションの専有部分の範囲に関しましては、標準
管理規約 第7条に、

対象物件のうち区分所有法の対象となる専有部分は、住戸
番号を付した住戸とする。

と 記載されており、第2項には「前項の専有部分を他から
区分する構造物の帰属については、次のとおりとする」

と以下の様に専有部分の範囲が記されています。


一.天井、 床及び壁は、 躯体部分を除く部分を専有部分と
　 する。

ニ.玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。

三.窓枠及び窓ガラスは 専有部分に含まれないものとする。


また、標準管理規約 第7条3項には、第1項又は前項の専有
部分の専用に供される設備のうち、 共用部分内にある部分
以外の者は 専有部分とすると記されています。

以下次号

区分所有とは、区分所有法第1条によりますと、

　一棟の建物に構造上区分された、数個の部分で独立して
住居、店舗、事務所又は倉庫、

その他の建物としての用途に供することができるものであ
るときは、

　その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞ
れ所有権の目的とすることができる。

と記載されています。


この様な経緯から、区分所有者とは上記の区分所有権を有
する者を指しています。


　実際にマンション生活では、マンション一棟を区分した
状態で所有権が設定されています。

その結果としまして、「一棟のマンションに複数の所有権
が存在する結末に至る」と言えるでしょう。

そこで、この様な形の所有権は、一般的な所有権とは内容
を異にしている理由から区分所有権と称されています。

完

�C長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕
　計画のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当
　については、管理組合の財産状態等において管理費又は
　修繕積立金のどちらからでもできる。

　ただし、修繕工事の前提としての劣化診断 （建物診断）
　に要する経費の充当については、修繕工事の一環として
　の経費であることから、原則として修繕積立金から取り
　崩すこととなる。

�D管理組合が管理すべき設計図書は、 適正化法第103条に
　基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工事の付近
　見取り図、配置図、仕様書（仕上げ表を含む）、 2面以
　上の立面図、断面図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図
　及び構造計算である。

　ただし、同条は、適正化法の施工（平成13年8月1日）前
　に建設工事が完了した建物の分譲については適用されな
　いこととなっており、これに該当するマンションには上
　述の図書が交付されていない場合もある。

�E修繕等の履歴情報とは、大規模修繕工事、計画修繕工事
　及び設備改修工事等の時期、箇所、費用及び工事施工者
　等や、設備の保守点検、建築基準法第12条第1項及び第2
　項の特殊建築物等の定期調査報告及び建築設備（昇降機
　を含む）の定期検査報告、

　消防法第8条の2の2の 防災対象物定期点検報告等の法点
　検など、維持管理の情報であり、整理して後に参照でき
　るよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施す
　るために有効な情報である。

�F建替え等により消滅する管理組合は、管理費や修繕積立
　金等の残余財産を生産する必要がある。なお、清算の方
　法については、各マンションに実施に応じて規定を整備
　しておくことが望ましい。

完