マンション管理と法律の基礎知識

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続きましては、管理組合の役員の任期についてでありますが、

標準管理規約の第36条に役員の任期は〇年とする。　ただし、
再任を妨げない。

2.補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。

3.人気の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員
　が就任するまでの間引き続きその職務を行う。

4.役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位
　を失う。


と記されています。 ここで重要なポイントは、第4項の「役
員が組合員でなくなった場合は地位を失う」という文面にあ
りますが、

当然、管理組合の役員は、そのマンションで暮らしている住
人でなければならないという意味の内容となっていますね。

以下次号

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　続きまして、管理組合の役員に関する最後のコメントとな
っている�Bについてでありますが、

�B　法人が区分所有する専有部分があるマンションにおいて
　　は、当該専有部分をどのように利用している場合に、

　　第2項の「現に住居する組合員」が 存在するとみなして
　　法人関係者から役員になることを認めるか、

　　法人関係者が役員になる場合は、管理組合員の任務に当
　　たることを、

　　当該法人の職務命令として受けた者に限定する等どのよ
　　うな資格を有する者が、

　　実際に役員業務を行うことができるかについて、あらか
　　じめ規約や細則に定めておくことが望ましい。

と記されています。


尚、これまでお伝えした内容で重要な事項は、前回紹介した、

　理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合は、理事会
の決議事項につき決定するのは、

あくまで、理事全員による理事会であることを明確にする必
要がある。　の部分になっていますね。

完

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そして、続くコメント欄には以下の内容が記載されていま

�A　200戸を超え、役員数が20名を超えるような大規模マ
　　ンションでは、理事会のみで、実質的検討を行うのが
　　難しくなるので、理事会の中に部会を設け、

　　各部会に理事会の業務を分担して、実質的な検討を行
　　うような、複層的な組織構成、役員の体制を検討する
　　必要がある。


　　　この場合、理事会の運営方針を決めるため、理事長、
　　副理事長（各部の部長と兼任するような組織構成が望
　　ましい。）による幹部会を設けることも有効である。

　　なお、理事会運営細則を別途定め、部会を設ける場合
　　は、理事会の決議事項につき決定するのは、あくまで、
　　理事全員による理事会であることを明確にする必要が
　　ある。

以下次号

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　次は マンションの管理組合の役員に関する内容となり
ますが、標準管理規約 第35条には以下の様に記載されて
います。

第35条　管理組合に次の役員を置く。

　一　理事長

　二　副理事長　〇名

　三　会計担当者　〇名

　四　理事（理事長、副理事長、会計担当者も含む）

　五　監事　〇名


２　理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合
　　員の中から、総会で選任する。

３　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選に
　　より選任する。


そして、続くコメント欄には以下の内容が記載されていま
す。

�@　理事の員数については次のとおりとする。

　1　おおむね10〜15戸につき1名選出するものとする。

　2　員数の範囲は、最低3名程度、最高20名程度とし、〇
　　 〜〇名という枠により定めることもできる。

以下次号

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　続きましては修繕等の履歴情報に関するコメントとな
りますが、

�E修繕等の履歴情報とは、 大規模修繕工事、計画修繕工
　事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、 費用及び
　工事施工者等や、設備の保守点検、 建築基準法第12条
　第1項及び第2項の特殊建築物等の定期調査報告及び 建
　築設備（昇降機を含む。）の定期検査報告、

　消防法第8条の２の２の防火対象物定期点検報告等の法
　定点検など 維持管理の情報であり、整理して後に参照
　できるよう管理しておくことが 今後の修繕等を適切に
　実施するために有効な情報である。

と記載されています。


最後は 建替え等によって消滅する 管理組合に関するコメ
ントとなりますが、

�F建替え等により 消滅する管理組合は、 管理費や修繕積
　立金等の残余財産を清算する必要がある。

　なお、 清算の方法については、 各マンションの実態に
　応じて規定を整備しておくことが望ましい。

と記載されていますね。

完

　続きましては管理組合が管理すべき設計図書に関する
コメントとなりますが、

�D管理組合が管理すべき設計図書は、 適正化法第103条
　に基づいて宅地建物取引業者から交付される竣工時の
　付近見取図、

　配置図、 仕様書（仕上げ表を含む） 各階平面図、2面
　以上の立面図、断面図、基礎伏図、 小屋伏図、構造詳
　細図及び構造計算書である。

　ただし、 同条は、 適正化法の施行（平成13年8月1日）
　前に工事が完了した 建物の分譲については適用されな
　いこととなっており、 これに該当するマンションには
　上述の図書が交付されていない場合もある。

　他方、建物の修繕に有用な書類としては、 上述以外の
　設計関係書類（数量調書、竣工地積測量図等）、

　特定行政庁関係書類（建築確認通知書、日影協定書等）
　消防関係書類、 機械関係設備施設の関係書類、売買契
　約書関係書類等がある。

　このような各マンションの実態に応じて、 具体的な図
　書を規約に記載することが望ましい。


と記載されています。

そんな標準管理規約 32条コメント�Dとなっておりますが、
内容的には細かくて専門用語も頻出している経緯から、

いきなり理解するのは大変だと思いますが、まずは サッ
と目を通し 着実に実行できる箇所から実行していけば良
いと思います　＾-＾

以下次号

続きましてはマンションの長期修繕計画の作成又は 変更
に要する費用等についてのコメントとなります。

�C長期修繕計画の作成又は変更に要する経費 及び長期修
　繕計画の作成等のための 劣化診断（建物診断）に要す
　る経費の充当については、

　管理組合の財産状況に応じて管理費又は 修繕積立金の
　どちらからでもできる。


　ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）
　に要する経費の充当については、

　修繕工事の一環としての経費であることから、 原則と
　して修繕積立金から取り崩すこととなる。


このコメントの重要ポイントは、 修繕工事の前提として
行う劣化診断の経費の充当に関しましては、

　管理費ではなく「原則として 修繕積立金から取り崩す
こととなる」という内容になりますね。

ちなみに、今回お伝えしたコメントの内容は、 マンショ
ン管理の国家資格である管理業務主任者や、

マンション管理士等でも 「ひっかけ問題」で問われてい
た記憶が甦ります　＾-＾

以下次号

2.計画修繕の対象となる工事として外壁補修、 屋上防水、
　給排水管取替え、

　窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、 各部位
　ごとに修繕周期、 工事金額等が定められているもので
　あること。


3.全体の工事金額が 定められたものであること。　また、
　長期修繕計画の内容については、

　定期的な（おおむね5年程度ごとに）見直しをする事が
　必要である。


�B長期修繕計画の作成又は変更及び 修繕工事の実施の前
　提として、

　劣化診断（建物診断）を管理組合として 併せて行う必
　要がある。


今回お伝えした長期修繕計画のポイントは、 計画の内容
を5年程度ごとに見直す必要があるという点と、

管理組合が行う「劣化診断の必要性」となっていますね。

以下次号

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　マンションも建築物ですから、 定期的に修繕やメンテ
ナンスを継続していかなければ 快適な生活を維持できま
せん。

そこで 重要となっていくのが「長期的な修繕計画」であ
り、標準管理規約第32条のコメント欄にも 以下の内容が
記載されています。


�@建物を長期にわたって 良好に維持・管理していくため
　には、 一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行って
　いくことが必要であり、

　その対象となる建築物の部分、修繕時期、 必要となる
　費用等について、 あらかじめ長期修繕計画として定め、
　区分所有者の間で合意しておくことは、 円滑な修繕の
　ために重要である。


そこで、具体的な長期修繕計画の内容が記述されている
のがコメント欄の�Aとなっているのですが、


�A長期修繕計画の内容としては次のものが最低限必要で
　ある。

1.計画期間が25年程度であること。なお新築時において
　は、計画期間を30年程度にすると、

　修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。

以下次号