マンション管理と法律の基礎知識

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尚、 標準管理規約32条には コメントも記載されてますが、

マンション管理組合の業務として、重要な内容なので掲載
しておきます。


�@建物を長期にわたって良好に維持・管理していくために
　は、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていく
　ことが必要であり、その対象となる建物の部分、

　修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期
　修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくこ
　とは円滑な修繕実施のため重要である。


�A長期修繕計画の内容としては、次のようなものが最低限
　必要である。

　1.計画期間が25年以上であること。なお、新築時におい
　ては計画期間を30年程度にすると、修繕のために必要な
　工事をほぼ網羅できることになる。

　2.計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、
　給排水管取替え、

　窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ご
　とに修繕時期、工事金額等が定められているものである
　こと。

　3.全体の工事金額が定められたものであること。　また、
　長期修繕計画の内容については定期的な（おおむね 5年
　程度ごとに）見直しをすることが必要である。

�B長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提
　として、劣化診断（建物診断）を管理組合と併せて行う
　必要がある。

以下次号

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　標準管理規約32条にはマンション管理組合の業務としま
して、以下の内容が記されています。


1.管理組合が管理する 敷地及び共有部分等（以下本条及び
　第48条において「組合管理部分」という。）の保安、保
　全、保守、清掃、消毒及びごみ処理。

2.組合管理部分の修繕。

3.長期修繕計画。

4.建物の建替えに係る 合意形成に必要となる事項の調査に
　関する業務。

5.適正化法第103条に定める、 宅地建物取引業者から交付
　を受けた設計図書の管理。

6.修繕等の履歴情報の整理及び管理等。

7.共有部分等に係る火災保険、その他の損害保険に関する
　業務。

8.区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合
　が行うことが適当であると認められる行為。

9. 敷地及び共有部分等の変更及び運営。

10.修繕積立金の運用。

11.官公署、町内会等との歩外業務。

12.風紀、秩序及び安全に関する業務。

13.防災に関する業務。

14．広報及び連絡業務。

15.地域コミュニティにも配慮した 居住者間のコミュニテ
　ィ形成。

16.管理組合にも配慮した居住者間のコミュニティ形成。

17.その他組合員の共同の利益を増進し、 良好な住環境を
　確保するために必要な業務。

以下次号

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　管理組合の集会は 最高の意思決定機関 となっています。

この様な経緯から、区分所有法では原則的に会日の１週間
前までに集会の目的事項を示し、

　招集通知を各区分所有者に発すれば良いとされています。

しかし、標準管理規約では「２週間前」までに各区分所有
者に招集通知を発すると記載されています。


　管理組合の最高意思決定機関である、集会の議長に関し
ましては管理者が行いますが、

規約に別段の定めがある場合や、集会で別段の決議を行っ
た場合は、その定めや決議によります。

尚、集会の議決権は原則的に区分所有者・本人が出席して
行使しますが、

　代理人による議決権の行使や、書面投票等も可能となっ
ていますね。

また、規約や集会の決議によって、電磁的方法による議決
権の行使が可能となるケースもあります。

完

　マンション標準管理規約とは、マンションの規約を作成
する際の指針となる「ひな型」です。

この様な経緯から、標準管理規約を用いることを強制され
ている訳ではありません。

しかし、一般的な管理組合や管理業者の方々が、いきなり
規約を作成する立場になりましても、

　指針となっていく「ひな型」の存在がなければ難しいと
言えるでしょう。


そこで、管理組合や業者の方々が規約・作成時の参考や指
針として活用して頂くために、

　国土交通省によって作られたのが「標準管理規約」とな
っています。

この様な理由から、標準管理規約は各マンションの状況や
立場等によって、

一部の修正や追加、削除等が可能となっていますが、近年
にも法改正が実施される予定になっています。

完

　区分所有法とはマンションに関する法律で、正式な名称
は「建物の区分所有法に関する法律」となっています。

実際にマンション生活は、一戸建ての建物による生活と趣
を異にし、

　一棟の建物を区分した状態で、他の方々が所有した状態
で暮らしてます。

換言しますと、マンションという一つの建物で様々な人々
が共同生活を営んでいる立場上、

様々な問題点やトラブルが浮上してくると言えるでしょう。


　そこで、これらの問題点やトラブルに対応し、快適なマ
ンション生活を維持する目的でつくられた法律となってい
ます。

この様な経緯から、区分所有法では一戸建て生活より複雑
になっていく、

　マンション生活に関する様々な問題点や、エレベーター
等の修繕・管理の対応、

ペットの飼育の可否、建物の修繕、震災や老朽による建替
えのルールが定められた法律となっています。

完

　実際に、一言で 「マンション生活」 といいましても、
その内容は思った以上に複雑で多様化しています。

その具体例を幾つか挙げてみますと、まずは管理費や修
繕積立金等の費用が必要となっていきます。

　そして、これらの出費に関しましては、マンションを
購入した後であっても、

「毎月 支払っていかなければならない出費」 となって
おり、

滞納すれば法的措置等のペナルティに発展する可能性も
存在しています。


　また、マンション生活の場合は、一戸建てを購入して
暮らすスタイルとは大きく趣を異にし、

「一つの集団」で生活していく訳ですから、様々なルー
ルや規約が存在しています。

　これらのルールや規約等に関しましては、区分所有法
や標準管理規約、

或は、その他の法律で定められていますが、 一般の方々
には 「馴染みの薄い法知識」 と言えますので、

　条文や判例を中心に 分かり易く紹介していきたいと思
います。

完