おはようございます、アントレです～！
今日も寒いっすね～、春が待ち遠しいですｗ
さて、ちょいちょいつぶやいてきた、当方の自宅の引越ですが、遂に結論を出してしまいましたｗ
そう、
引越、決定～、ですｗ
今住んでいるマンションは港区のタワマンで住宅ローンを組んで新築から約12年ほど住んだ形になっています。で、今回の引っ越し先は賃貸マンションで場所は同じ港区内。実は両マンション間は徒歩20分くらいの距離でして、新マンションは法人契約にしております。
一体どういうロジックで引越という判断に至ったのか、ご参考までにイロイロ書いてみたいと思いますｗ
【理由その①】手狭になった
まあ、一番大きい理由がコレですかね。5人家族+犬が2匹という状況で、約90㎡の3LDKははっきり言って狭小感は否めません。子供の体も大きくなってきているので、イロイロ限界が来ている感じでした。引越し先のマンションは5LDKで300㎡近い感じになります。ちょっと広すぎですが、イロイロ物も多い状況でして、港区の200㎡以上で探していたところ、ヒットした物件となりますｗ
【理由その②】小学校は変えたくかなった
今回の引越しのコンセプトは小学生の子供の転校はさせたくない、でした。学区は変わっちゃうんですが、ギリギリ徒歩圏内の立地を選んでおります。やはり子供の学校環境は変えたくないですからねｗ
【理由その③】タワマンは犬の散歩に向かないコレ、当方的にはかなりボトルネックになってまして、やはりタワマンに住むと外に出るのがおっくうになっちゃうんですよね～。新マンションは低層で庭から外に出れる部屋をチョイスしました。コレで散歩もしたい放題となりますｗ
【理由その④】節税対策さて、ココからがアントレらしいお話になります。港区の300㎡クラスということで、実は家賃は100万とバカ高です（が、実はかなり安い方で、激安をゲットという感じです）ｗフツーに考えると、こんな家賃払うなんてアフォじゃね？というコトなんですが、ココは当方なりの皮算用を炸裂させ、引越という判断を下しました。まず、新マンションは法人契約をしているというコトで、社宅化します。社宅化すると概ね家賃の半額が経費にすることが可能となります。つまり、家賃100万/月なら毎月50万を経費に落とせる、というコトになるんですよねｗ ただ、単に社宅化だけではヒネリがございません。単なる社宅と言えば住居用でしかございませんが、例えば家の30%を事務所使用とした場合、どうなるかというと、、、家賃100万のうち、事務所部分の30万を経費化出来て、社宅部分の残り70万の半額、35万も経費化が可能というコトで、合計65万円の経費を創出できる、という感じになるんですよね～！法人税率を加味すると、現金として毎月20万位の節税効果がある、というコトになりまして、家賃100万の家に事実上80万で住んでいる、という形を作ることができちゃいますｗ
【理由その⑤】旧マンションの賃貸効果ココで問題となるのが、旧マンションをどうするか。選択肢は2つしか無くて、売るか、貸すか、となります。ココでアントレは迷わず、貸す、という選択肢を取りました。理由は2つ、この地域の不動産は高輪ゲートウェイ効果でもう少し値上がりするはずだ、と踏んでいるのと、当方の上司にあたる奥様が、売却に反対した、というコトになりますｗ 後者の理由は、モッタイナイカラ、という感じで、もはや議論しても時間の浪費にしかならない感じがしたので、売却はあっさりあきらめちゃいました(笑) で、実際に賃貸に出した場合にどうなるかというと、上手くやって40万くらいで貸せるのかな、という感じでして、また、マンションの管理費や固定資産税、ローン金利等も思いっきり経費にできるのと駐車場代がいらなくなりますので、それらの効果で10万程を見ておりまして、結果として、約50万ｗ ということは、理由その④の効果と合わせて、家賃100万の家に事実上30万で住んでいる、という形をどうやら作れそうというコトになりますｗ
うーむ、月30万ですか、、、完全に楽勝な数字になってしまいましたｗ
ということで、
港区の約300㎡、5LDK、駐車場、庭付き低層マンションに事実上30万で住め、そして当方のメインタスクである、犬の散歩がし易い！ということで、引越しの決断に踏み切った、という形になります。
因みにコレはあくまで月のCFという観点ですね。引っ越し代やリフォーム代、新しい家具代等は考慮してません～
っと、ここまで書いて、感がいい方は気がついちゃうと思いますｗ
アレ？自宅マンションを賃貸に出したら、「マイホームを売ったときの5つの特例」が受けられなくない？？
皆さんご存知の方も多いかもですが、現在の税制では、自宅マンションを売る場合、その譲渡益に対して、かなり税制面で優遇処置がされている状況です。大きく5つありますｗ
①3,000万円特別控除
②10年超所有軽減税率の特例
③特定居住用財産の買換え特例
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除まあ、イロイロ漢字が並んじゃいましたが、ざっくりいうと、自宅に限っては譲渡益が出ても税金払わんでも良し、という感じになってるんですよね～！特に①は大きくて、譲渡益が出た場合、3000万までは無税という感じになっちゃいますｗ うーむ、コレを使わない手はないですよねｗ
ただ、自宅を賃貸に出すというコトは、収益不動産に鞍替えするというコトなので、自宅ではなくなってしまい、上記特例が受けられないのでは？という感じで、当方も一瞬焦りましたｗ
ということで、グーグル先生にイロイロ聞いてみたところ、以下のページに突き当たり、
No.3302マイホームを売ったときの特例特例を受ける要件として以下があることが判りましたｗ
”自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 ”つまり、3年以内に売れば、賃貸に出しても良し、というコトなんですよね～
3年後はちょうど新駅もフル稼働している状況ですし、まさに売り時、という感じで、結果としてちょーどよい、塩梅になっちゃいましたｗ
賃貸契約は定借3年とかにして、実需売りも良し、投資売りも良し、という状態に持っていきたいと考えていますｗ
ということで、引越しの決断に至るロジックをツラツラと書いてみましたｗ
サラリーマンで法人作ったオトーサンの皆さんでも、住宅ローンで持ち家に住んでいる方は、上記ロジックの大枠はあてはまると思いますので、是非参考にしてみてください～
今日も一日、頑張りましょう～
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これから引越作業に追われちゃいそうです。UATもえらいことになってます。1月中は忙しくなりそうです～！！
