大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

書籍等に書かれている一般的な流れに沿って売買できたことがなく、未だに売買手順がわかってません。


こんばんは、オフィスＲです。




2棟一括物件で4棟目と5棟目になる木造ＡＰの契約してきました！
買付を入れたのはなんと去年の9月（と言っても結局買付証明を出さずに口答だけでここまで来てしまったので事実上買付は入れていませんｗ）、すでに半年以上経過してしまいましたがなんとかここまできました。おかげで当初は満額買付を入れてましたが、途中から価格も交渉して150万円だけ指値成功。まあ、最初は700万指したところからの交渉スタートだったので成功と言えるかわかりませんが。むしろ半年で入ってくるはずだった家賃300万円弱の機会損失を考えればマイナスですねorz


良い事もありました。当初2棟のうち1棟が8室中4室空室と空室だらけだったのですが、この繁忙期を終えたらまさかの満室になってましたｗｗ。天野真吾さんの「色んなコンセプトの部屋を作って部屋を探している人に好みの部屋を選んでもらうことで、自分の物件の中から選んでもらえるのでどの部屋を選んでも入居率が増える作戦」を取ろうと思い 内装を色々考えていたのですが、空室はもう1棟の方の1室のみとなったので作戦使えず。


満室妄想表面利回り30.4％だったのですが、賃料全く下げずに決まったので現状28.5%です。残り1室も同じ家賃で決めることができれば瞬間利回りは30.4％になります。まあ大規模修繕するので、購入時の経費も含めるとネットでは23％程まで落ちるのですが。


今回は大規模修繕まで含めたオーバーローン希望で打診しています。内諾はもらった上での契約だったのですが、本部決済がちゃんと通るのかやっぱり不安ですね。なんたって田舎中古物件ばかりなので所有物件全体での担保力が極端に低いのです。審査してもらっている時にはっきりとその事を言われてしまいましたし、現金買いした3号物件も共同担保に差し出す事になりました。


契約現場では相続案件だったので売主は素人で何もわかっておらず、買主である僕に対するものであるはずの重要説明は最終的に売主に対して説明している始末（僕は事前に見ているので当日は確認しただけ）。なんだかグダグダな契約でした。売主が自分の物件について買主の仲介に質問している光景とかカオスｗ。売主は仲介手数料惜しいのか仲介業者を立ててません。そのおかげでこっちの仲介さんはエライ大変な目にあいました。僕とは別に仲介さんに手数料払ってほしいものですな。


そんな契約でしたがなんとか完了。決済は5月1日となりました。絶対的需要が低い田舎では1年間での満室化が目標でしたが正直厳しいと思っていました。しかし購入前に空室が1室だけになったので年内にきちっと満室にしたいと思います。



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