5号物件満室化に向けての戦略: 大家のすゝめ～初心者から上級者への道～

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2019年06月02日

5号物件満室化に向けての戦略

こんばんは、オフィスＲです。

今回購入した5号物件の空室は8部屋中4つあったので（決済前に1室は決まりました）その分安く買うことが出来ましたが、満室にしなければ全くもって意味ありません。客付けがんばります。

このアパートの特徴として

・岩見沢では少ない平成一桁台後半築
・部屋、外観ともに非常に綺麗
・駐車場は全戸分＋αアリ
・絶望的に中心地から遠い
・前オーナーの募集家賃が中心地相場
・近所にレオ〇レス物件アリ

以上の事からテーマは「低家賃帯なのに綺麗な今ドキ設備物件」にしようと思います。

この町は築20年前後の物件が少なく普通物件がぽっこり抜けていて、家賃が高くて綺麗な築浅と安くてボロボロの二極化が起きているように感じます。なので、とにかく家賃を安く抑えたい人は築古側の物件を選ぶしかなくなるのですが、本当にボロいのしかありません岩見沢笑。綺麗な築浅物件はことごとく家賃が高い。

そこで5号物件は、元々綺麗なので表層には手を付けずに低家賃帯にはあまりないけど大してお金もかからない設備（ウォシュレット、TVドアホン、無料wifi）を完備し、フローリングは高級ワックスでピッカピカに磨き上げて築浅側っぽい物件に仕上げます。でも家賃はボロ側の価格！（もちろん物件紹介で出したのはボロ側家賃で試算した利回りです。）

その代わり山の中です！笑。

ただ、車持ってないと何もできない町なので車はみんな持ってるし、駐車場は無料で全員停めれます。僕みたいに運転が全く苦じゃない人にとっては最高物件だと思います。

取りあえず募集家賃は下げましたが、設備は時間見つけながらDIYで少しずつ設置していって途中で決まればラッキーくらいで進めて行こうと思います。

それで決まらなければ最終手段、引っ越し費用出してレオ〇レスから5号物件へガスなみの切替営業かけます笑。

タグ：うちからだと岩見沢行くだけで大変なのにそこから山の中入っていくのはさらに大変orz DIYをスタートする前に心折れそう

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posted by silvia180oya at 18:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産

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プロフィール

2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。

物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者（市ではなく町レベル）ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる！」を座右の銘とする。←これ座右の銘？

モータースポーツ（観るよりやる方）が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き（水曜どうでしょうとか大好き）で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい！
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。

こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。

◎所有物件

2016年
・1号物件　地元に2LDK×4室の築11年木造AP（15.9％、フルローン）

・2号物件　北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP（15％、フルローン）

2017年
・3号物件　岩見沢市に4LDKの築36年戸建て（15.2%、現金）

2018年
・4号物件　地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP（31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン）

2019年
・5号物件　岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP（25.5%、現金）

・6号物件　岩見沢市に4LDKの築35年戸建て（21.8%、現金）

2020年
・7号物件　岩見沢市に5LDKの築43年戸建て（25.7%、現金）
・8号物件　地元に更地60坪（雪捨て場として排雪費用削減分の利回130％超）

・9号物件　地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括（34％、フルローン）

・10号物件　地元に3LDK築37年戸建て（リフォーム中、現金）

合計　11棟45室（AP6棟40室　戸建5戸）＋更地1筆　
返済比率28.7％

目標　42歳まで（10年間）に70室

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