本日発売のAERAの見出しがとても気になりました。

以下ご参照。

１．「勝つ不動産「負ける不動産」」
２．東京「マンション」争奪戦始まった
３．昨年、底打ちで買い時が来た？
４．抽選物件も久々登場
５．供給減、減税も後押し
６．東京都内「地下上昇マップ」

AERA.net.jpでも「勝つマンション」争奪戦という見出しになっています。

以下ご参照。

住友不動産と新日鉄都市開発の２社共同事業の江戸川区平井７丁目の大型マンション（５６７戸）です。


売れ行きを後押ししたのが、モデルルームに来場する人の購入意欲の高さだったとのこと。
通常は１０％程度が平均といわれる成約率が、ことらの物件では驚異の３０％（つまり、１０人に３人の割合）の成約率であるとの事です。

好調な理由は、３LDKの新築マンション（大規模で共用施設も充実。事業者も大手企業）が３，４００万円台の価格設定であることが要因であるとの説明である。

まあ、このように好調に売れているという宣伝効果で、残りの住戸の販売もまずまずは良い影響があるでしょう。


ところで、冷静に考えなくてはならないこともあります。

JR総武線の「平井」駅から徒歩１５分、既に１月に完成済みの物件なのに、販売拠点は何故かお隣の亀戸駅から徒歩６分の場所にて営業しております。

本当に優良な物件なのかどうかを自分自身で客観的に判断するのです。（住宅の選定規準は人それぞれです。）

このような記事を真に受けない、流されない「確かな目」を養うことこそが重要なのです。

しかし、一方で価格が安ければ良いという判断基準の方もいるでしょう。（それは、個人の自由な考えです。）


私が気になる点

１．駅から１５分という距離。⇒ 実際に歩いて確かめましょう。アプローチ・歩道の幅・夜間の雰囲気など。
居住者専用のシャトルバスが運行(運営)されるようですが、このコストは最終的には居住者が負担することになります。（当もしかしたら当初事業者が補填しているかもしれませんが、最終的に自分たちが管理費などに含み負担することとなります。）

２．旧中川が近い ⇒ メリットとデメリットがあります。想像してみて下さい。

３．JR総武線の「平井」駅から徒歩１５分、既に１月に完成済みの物件なのに、販売拠点は何故かお隣の亀戸駅から徒歩６分の場所にて営業しております。⇒ 何故でしょうか？考えてみて下さい。


物件のホームページに「マンションは今が買い時を知ろう」というバナーがあり、クリックしてみました。
４つの項目・理由で今が買い時をアピールしている内容です。

では質問です。マンション事業者が「今は買い時ではありませんよ」と説明することはあるのでしょうか？
↓
答えは簡単です。買い時でないと説明することはまずありません。つまり、いつ質問しても「今が買い時です」と答えます。（何かと理由をつけて説得しようとします。自分ら都合のよい内容にデータを加工して資料をつくります。都合の悪い部分には目をつむります。）
↓
その理由は、彼らは売ることが商売（事業の柱）だからです。お客様に買ってもらわなければ、在庫のマンションが増えてしまいます。資金回収が滞り、資金面に余裕のある会社でない限りは倒産してしまうのです。（特にマンション専業の会社などは、自転車操業なのでますますこの傾向があります。）


このように、「マスコミが売れ始めた」とか「今が買い時」なんていう記事や報道がされても、実際に自分が欲する条件（立地・環境・設備・価格他）が整った物件であるか否かを見極める目を養うことが最も重要なのです。


マンション購入に失敗しない為には、安易に飛びつかないで冷静に慎重に判断することです。

以上

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東京都の市街地再開発事業を調べてましたら、まだまだ相当な数の住宅の供給予定（開発計画）があります。（あくまでも計画段階のものを記載してますので、事業の日程などは未確定ですが。）


以下は都内の中で今後のものの中から１０の開発計画をピックアップしました。カッコ内の数字が住宅の計画戸数です。合計すると何と６,０００戸を超えます。


１．飯田橋駅西口地区市街地再開発組合（住宅４８０戸）
２．月島一丁目3、4、5番地区市街地再開発組合（７５０戸）
３．湊二丁目東地区市街地再開発組合（３７５戸）
４．虎ノ門・六本木地区市街地再開発組合（３００戸）
５．西富久地区市街地再開発組合（１,１９０戸）
６．西新宿五丁目中央北地区市街地再開発組合（９６０戸）
７．春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合（７００戸）
８．北品川五丁目第１地区市街地再開発組合（８５６戸）
９．大崎駅西口南市街地再開発組合（２２０戸）
１０．京急蒲田西口駅前地区市街地再開発組合（２５０戸）


これらの開発計画は今後５年以内には事業化される可能性が高いと想定されますが、どれも駅前とか駅から５分以内程度と立地や交通利便性の良い場所です。

価格につきましては、それぞれの場所から推測するしかありませんので？ですが、今直ぐに買わなければならない必然性が無ければ、これらの物件の中で良さそうな計画を待ってみるということも考える価値はあるかもしれません。

マンション購入を検討中の方は、やみくもに探したり、不動産会社の営業マンの説明を鵜呑みにせずに、よく情報ソースも開拓して良質なものを選別してからご検討下さい。
また、一部の専門家の評論や住宅情報誌の記事なども、業界寄りの（都合の良い）ものもありますので、真偽をよく確かめてから行動して下さい。


以上

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首都圏の２００９年度の中古マンションの動向について、（財）東日本不動産流通機構が先般公表した内容について、コメントしたいと思います。


概略

１．首都圏の中古マンションの成約件数が、初めて３万件を超えた。
２．平均の成約価格が２５００万円になった。（８年ぶりの下落）
３．新規登録件数が１３年ぶりに前年度を下回る。
４．新規登録物件の平均�u単価、平均価格ともに下落。

成約単価（�u）⇒ ３８万円

成約した平均の専有面積 ⇒ ６５.７９�u

新規登録件数 ⇒ １２６，５１３件（前年度比２２．８％減）

新規登録物件について ⇒ 平均専有面積：５９.８６�u 平均築年数：１８．２８年

価格帯としては、３，０００万円未満の物件が全体の６９.１％を占め、増加傾向であるとのこと。



ここ数年の不景気の影響と、新築マンションの供給抑制によって、一部の消費者が中古マンションへシフトしたことが想定されます。

また、最近の傾向としては、中古マンションを購入後にスケルトン状態からのフルリフォームをする人も増えているのではないでしょうか？

リフォーム会社も営業戦略として、定額制の仕組みを採用する企業が増えてきています。消費者にとって判り易く、不安要素（費用面）を払拭して、受注拡大をしていると思われます。

ところで新築マンション業界は、まだまだ本格的な回復基調とはなっていないでしょう。一部の物件では「即日完売」などというものも出始めているようですが、全体的にみれば少数ですね。


今後は、環境配慮（低炭素）・省エネルギー・バリアフリーなどを更に重視した商品造りを期待します。
利潤優先だけにとらわれずに、社会資本の整備・充実、公共性の高い商品という位置づけである住宅の供給を担っているという使命を自覚してもらいたいものです。


また、情報公開についてもより透明性を高めてオープンにしていただきたいですね。（マンション業界・不動産業界のイメージを少しでもアップしていただきたいです。）


以上

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恐らくは戸田公園駅最寄りの大規模マンションプロジェクトの販売促進の一環と捉えるのが妥当でしょう。（総戸数９２３戸のマンションのようです。長谷工がコーディネートした模様のプロジェクト。）

昨日の不動産流通研究所のサイトで、ニュースとして取り上げられていたものを参考例に解説したいと思います。


”はたらくママ”をサポートする「ママサポ・プロジェクト」発足というキャッチフレーズで、�潟潤[クライフバランス代表取締役の方と日本女子大学人間社会学部の准教授の方が発起人とのこと。

このプロジェクトには、アップリカ・チルドレンプロダクツ、東京ガス、日清食品、ワークライフバランスと、マンションデベのJV企業群（有楽土地・平和不動産・NTT都市開発・ヒューリック・神鋼不動産の５社）が賛同し、埼玉県の協力のもと活動するとあります。

主な活動内容は、「子育てや女性のキャリアに関する情報発信を行なっていくとともに、企業や行政に対して提言していくことをめざし、具体的なサポート活動をとおした環境づくりの実行とその効果を検証。そして賛同企業と協同で働くママをサポートする事例の開発とそこで得られた知見の共有を行なっていく」とあります。


また、同プロジェクトの発足記者発表会では、タレント（元フジテレビアナウンサー）の木佐彩子氏と俳優の金子昇氏の対談も行われたようです。
↓
記者発表などでの露出の為な（たくさんのマスコミを集めたかった）のか。（プロモーションでタレントをイメージキャラクターで採用したのかは不明ですが。）

マスコミに注目してもらい、有名人やタレントを利用して、マンションプロジェクトの認知度を高めておくという戦略と考えられます。


私の予測では、このマンション立地や環境がずば抜けてよい面がないので、何か他社にはない売り（差別化戦略）を無理やり造ろうと、デベロッパーが広告代理店などとない知恵を絞りながら考えた結果、このようなプロジェクトを立ち上げたのではないかと思われます。

最近マンションの売れ行きが回復基調にあるとか、消費者のマインドアップし、「購入するのに良い環境になってきた」とかよいニュースがありますが、そのような報道を鵜呑みにしてはいけません。

個別に売れている案件を報道し、あたかも全体的に売れているかのように誤解・誤認させようとしている可能性があります。（マスコミや媒体関連の業者などは、広告宣伝で出稿してもらおうと協力しているのです。）


基本的に、埼玉エリアで人気のエリアとは言い難い「戸田公園で９００戸を超えるマンション」を、「ママサポ・プロジェクト」と関連させて、果たしてどのような売れ行きになるのか興味津津です。



以上

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「ダイヤモンドオンライン」とうよく見ているサイトで、みずほ証券のチーフアナリストの方が、予測めいた話をしています。簡単にコメントしたいと思います。（以前、注目エリアは「３Ｋ」の話をされた方です。）


１．老いも若きも都心・近郊エリアへ。

２．住宅価格の底打ちは秋口頃ではないかと予測している？！

３．都心から２０キロ圏内（東は船橋、北は大宮、南は藤沢あたり）まで。

４．下町エリア（江東、葛飾、台東、文京区）に注目している。

５．戸建ては維持管理が大変なので、老人も都心に近いマンションへ。

６．一戸建てを買うなら、リバースモーゲージの活用が重要。


※郊外型の大規模マンションは、かなり苦戦を強いられている物件が多いですね。近郊エリアや準都心地区でも、それなりの価格のマンションが出てきたために、交通アクセスのよくない物件は見向きもされない状況になっています。

※都心・近郊・２０キロ圏、下町エリアというのはかなり広い範囲ですし、無難な印象を受けます。また、底打ちの時期についても秋頃とありますが、政治状況によってはまだまだ不透明な要素はかなりありますね。

最近の新築マンションのマーケットは、少し明るさを感じてきたところかもしれませんが、供給戸数がかなり絞られていて様子見な感は否めない状況であろうかと思われます。

一部に即日完売の物件がちらほらと聞かれるようになっていますが、全体からすればごくわずかな数字です。

売れるマンションと売れないマンションの二極化が進んでいるとも考えられますし、デベロッパーや販売会社も、販売開始時の価格設定や売り出し戸数など、慎重になっているものと推測できます。


マンション購入を検討中の方は、色んな専門家や評論家などの意見・考えなども参考にはすべきですが、全てを鵜呑みにしては危険です。これからは、自分でもマーケットを見極められるような感覚を身につけなければいけませんね。
↓
よく研究することが重要ですね。


以上


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昨日、不動産経済研究所による調査で、２０１０年以降に竣工予定の２０階建以上の超高層マンションが、全国で３４５棟、１１万３７８２戸であると、発表した。

過去に実施した調査に比べると、伸び率が鈍化傾向にある模様です。今回は前回（２００９年）に比べ約５２％下回っているとの事。

超高層マンションはマンション分譲業者にとっては、事業期間が長期間に及ぶ為、よほど立地の良い稀少性のある物件（駅前の再開発など）でない限りは、事業化しないかもしれませんね。

地価が下落傾向（デフレ）の状態が続くのであれば、やはり期間のリスクは防ぎようがありませんので。


事業日程が長くなる要因

１．建築確認などの許認可の取得に時間がかかる点
２．建築工事の期間が長くなる点
↓
マンションを購入する消費者の立場では、価格が下落傾向なのは良いことですが、商品として超高層マンション自体は、供給数は減ってくるものと認識しておいた方がよいかもしれませんね。


以上


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国土交通省が昨日、２月度の建築物の着工統計調査の結果を公表。

分譲住宅のうち、マンションでは、４６１９戸（前年同月比 ５７％減、１４カ月連続の減少）であり、そのうち首都圏のマンションでは、前年同月比で５８．４％の減少という結果。

まだまだ市況の回復には程遠い状況が窺えます。


また、東京都は昨日付で地域住宅計画を変更したと発表。
主な内容は以下の通り。

１．良質な住宅ストックと良好な住環境の形成にかかる課題
⇒都営住宅などの公的賃貸住宅の老朽化。 マンションの老朽化に伴う維持管理、建替えにかかる問題の増加

２．住宅市場の環境整備にかかる課題
⇒ 中古住宅の流通が少ない点、未成熟なリフォーム市場

３．都民の居住の安定確保にかかる課題
⇒子育て世代における良質な民間賃貸住宅や支援施設の不足等、不十分な子育て環境。 住宅のバリアフリー化の遅れ


これらの課題をクリアし、良質な住宅ストックを形成する為の必要な事業の概要
↓
１．良質な住宅ストックの形成
�@災害に強い住宅・街づくり
�Aマンションの維持管理の適正化と建替えの適正化

２．住宅市場の環境整備
�@消費者に対する住宅相談・住情報提供
�A地域の住宅関連業者の活力を活かした住まいづくり

３．都民の居住の安定確保
�@公共住宅及び民間賃貸住宅における住まいの安心の確保
�A安全な居住環境の整備

各市区町村にも予算が割り当てられているかと思われますが、有効に活用してもらいたいものです。

私が注目するのは、２の�@の消費者に対する住宅相談・住情報提供という項目です。
↓
中立公正な立場（不動産業者・宅建業者でない）の者が、客観的な相談を一般消費者から受けることに、予算がつくとよいですね。（弁護士・司法書士などが行う法律面でのトラブルへの相談ではなくて）


行政機関の予算がつくならば、私のようなコンサルタントが無料で、消費者の方からの相談や、コンサルティングを行うこともできるかもしれませんので。


以上


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昨日の「ガイアの夜明け」を見ました。中古住宅についての特集です。簡単にコメントしてみたいと思います。

１．中古物件（マンション）のリノベーション

中古物件を買取り、フルリフォーム（リノベーション）して、内装・設備は新築同様に見立てて、魅力的な商品として造り上げて販売するという仕組み
（築２０年前後、最寄駅徒歩１０分以内、価格２，０００万円程度が売れ筋であるとのこと。）

⇒ 仕組みは良いと思いますが、その物件に存在する問題（耐震・修繕コストの多寡・共用部分についての課題）やリスクをきちんと把握・理解してから、購入するか否かを判断すべきでしょう。


２．古い一軒家の空き家をシェアハウスとして再生・活用

空家率が１０％を超えている状況の中、社会資本の有効活用という意味では良い取り組みであると考えられます。
⇒ 気になったのは、投資会社（ファンド）のような方が、利回り２０％ならＯＫ、１５％程度ならば要検討といったコメントです。リフォームの設計と募集の業務を行っていた女性２人は、単なる使い走りのような印象を受けました。

入居後、共同生活していく上での住民間のトラブル（男女が混合というのも？）なども懸念されます。


３．中古戸建ての仲介＆リフォーム（耐震工事含む）

フラット３５Ｓを利用する形（当初１０年間、１．０％金利優遇）で、購入する人にもメリットがある方法を仕組み（システム）として造り上げていて、フランチャイズなのか不明ですが、協力・加盟企業で全国展開を目指しているということでした。

⇒ エイムという埼玉県川口市の会社のようです。本業は木材・建材の商社、兼耐震装置のメーカーのように見受け致しました。新規事業で始められたようですが、成功するといいですね。
法人（不動産事業者）用と、個人客（購入検討者）用とにページ構成もわかれていました。


色々な中堅企業・中小企業が、新たなビジネスチャンスを活かそうと工夫していることが解りました。
テレビ東京さんは、なかなか目の付けどころがいいですね。
更に役に立つ情報・番組を制作して下さい！応援致します！

これからマンションを購入しようと検討される方は、新築物件だけでなく中古物件も検討の一つの選択肢として考えてみるのもよいかもしれませんね。（昔に比べると法制度が整備され、リスクを小さくできる環境になりつつありますね。）

以上


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国土交通省は、住宅リフォームを行う消費者向に向けた支援策を昨日公表した。概略は以下の通り。


１．リフォーム瑕疵保険制度

⇒ 安心してリフォーム工事が行えるように、建築士の検査をセットとした住宅瑕疵担保履行法に基づくリフォーム瑕疵保険を整備するとともに、保険に加入している工事業者のリストを公開する。


２．リフォーム見積もり相談制度（４月１日から）

⇒（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターにおいて、工事業者から提示された見積に関する無料相談を受け付ける

３．弁護士等による無料の専門家相談制度（４月１日から）

⇒ 全国各地の弁護士会を通じて弁護士や建築士が無料で対面の相談を受ける


以下のようなトラブルを防ぐ目的でもあるようです。
↓
１．経験のない工事業者がリフォーム工事を請け負って、ずさんな工事を行う
２．本来必要のない工事が必要であると言われて、高額な工事費用を請求される
３．契約を結んでから追加工事が必要と言われ、工事費用が大幅に増える


消費者保護の観点で、このような新しい制度が導入されることは、消費者にとってはプラスのことです。
但し、こういう制度があることを認識すること、理解すること、また利用することが重要です。


中古マンションを購入される予定の方は、購入後にリフォーム工事をされるケースが多いと思われますので、是非ともこの新しい制度をご活用されてみては如何でしょうか？

今後も皆様に役立つ情報を提供して参ります。


以上

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私がよく拝読しているサイト（ダイヤモンドオンライン）に面白い記事がありましたのでご紹介します。

マイホーム買物症候群
↓
１．「一生に一度だもの。」と呪文のように唱える。
２．家具・家電を新規に購入する。（まだ使えるのに。）
３．友達に「素敵ね〜。」と褒められたい・自慢したい。

⇒ マイホーム（マンション）取得までは節約に励み、衣料品のバーゲンセールやスーパーでの特売品のチェックをしていた人が、この時ばかりはと財布のひもが緩みばんばん買ってしまうことを指すようです。（憧れのインテリアを実現させる唯一の機会なのでしょうか？）


ぎりぎりの資金計画で購入しても、買った後の生活が苦しかったら本末転倒ですよね。不動産取得税や固定資産税・都市計画税などの税金や、管理費・修繕積立金、駐車場代などもかかってきます。

また、不測の事態（天災、地震、火事や、病気・失業・親の介護）に備えて余裕の資金を手元にある程度（生活費の１年分位）は残しておきたいものです。


これからマンション（マイホーム）を購入しようと検討中の方は、十分に準備し余裕資金が残る位の資金計画が立てられるようにして下さい。

以上


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