昨日の東洋経済オンラインに興味深い記事がありましたので、ご紹介及びコメント致します。

概略
・マンションの賃貸契約に異変が起きている
⇒　京都では、この１年間で約４割が更新料をゼロにする物件が占めるようになったとのこと。

・５月末の大阪高等裁判所の判決では、更新料無効の判決がでた。

・今年から来年にかけて、最高裁判所で判決がでる予定のものがあるが、「無効」となれば業界や不動産投資家・賃貸住宅の家主への影響は甚大なものになるのでは？とのこと。

・更新料は、東京・埼玉・千葉などでは、約６割が導入しており、万が一最高裁で「無効」の判決が下りれば、全国的な影響となるのは必至であろう。

・個人家主などはこれから「戦々恐々」な日々を送るのか？⇒　更新料の返還請求が増えると、破産する大家も出てくるのでは？との解説。

・不景気で都内の賃貸住宅の空室率は２０％〜３０％、賃貸住宅の８割は個人大家であり、既に経営環境は悪化していて厳しい状態なのに、今後が不安。


ところでいつの時代にも、ワンルームマンション投資や中古マンション投資を、サラリーマンや公務員などに売るマンション業者がいますが、「うまい話」を信じてはいけません。

本当に儲かる（利回りが高い・お買い得な）物件ならば、他人に教えることなどせずに、自社で購入して運用したほうが良いに決まっています。

他人に売るのは、売買物件を売ることによって利益を挙げるためか、手数料収入を得るということが目的であって、お客さんに儲けてもらおうなどと考えている会社など殆ど存在しないでしょう。（企業は利潤追求が最終目的です。公的な機関やＮＰＯ・ボランティアではありません。）

間違っても、よく無料で行われている「不動産投資セミナー」などには参加しないことです。

「税理士」「ファイナンシャルプランナー」「不動産の専門家」などが講師として、開催されることがありますが、主催者や後援者は「不動産会社」か「金融機関（アパートローンなどの）」であることが多いですね。

但し例外があります。既に資産家であったり、高収入（年収２０００万円以上など）の方や、相続などで賃貸物件を取得された方は、節税対策や相続税対策としては有効ではあります。

一般の方が、不動産投資を行うのはとてもリスクが高く、業者に騙され（カモられ）て損するだけでしょう。

※私は不動産投資を推奨する会社（不動産投資セミナー会社・不動産コンサル会社など）を基本的には快く思っていません。
よく理解していないで「ひと儲けしよう」と目論でいる一般消費者から、その興味・関心を餌に、儲けようとしていると思うからです。


マンションを購入検討中の皆さま、世の中には色々な「落とし穴」が隠れていますので、十分ご注意くださいね。


以上


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昨日、国土交通省のリリースで、中野駅北口（四丁目）の中野警察大学校跡地などの再開発等促進区の地区計画である中野四丁目再開発地区計画の区域内での民間都市再生整備事業計画の内容が公表されました。

私自身、いつ頃公表されるのか、住宅（マンション）の計画があるのかなど関心を持っていました。
以下に概略を記します。


１．都市再生事業の名称　　⇒　（仮称）中野プロジェクト
２．認定申請事業者の名称　⇒　中野駅前開発特定目的会社
３．事業の施行期間　　　　⇒　平成２２年６月３０日〜平成２４年５月３１日
４．整備事業区域　　　　　⇒　中野区四丁目２番１４０他　面積：３４，８４７.０７平米
５．建物について　　　　　⇒　３棟構成　２２階・１０階・５階
６．用途について　　　　　⇒　事務所・店舗・集会場・共同住宅・駐車場


事業計画の図面に記載のその他施設
１．中野区（庁舎、区立中学校)
２．財務省（合同庁舎）
３．警視庁(庁舎・宿舎、野方警察署)
４．東京警察病院
５．明治大学、早稲田大学、帝京大学の建物


共同住宅について以下に記します。

１．敷地面積：９３７．５９平米
２．延べ面積：１，２２３平米
３．建築面積：５２４平米
４．階数　　：地上５階建
５．詳細　　：１階部分がエントランス・ラウンジ及び駐車場、２〜５階が住宅の専有部　　
６．外観形状：キューブ状でライトコートが２箇所あり、四方を向いていると思われる



事業の施行期間からして、２年後には完成している日程です。
共同住宅は面積から推測するに、相当に小さい規模でしかなさそうですね。
ファミリータイプの場合には恐らく２０戸未満・ワンルームなどの単身用であっても４０戸前後程度ではないかと。


中野駅の北口直ぐのとてもよい立地でしたので、オフィスメインの開発にはなろうかとは思っていましたが、ここまで住宅が小規模とは残念です。
分譲か賃貸なのかなど、ご存知の方は是非コメントを書き込んでください。お待ちしています。


国土交通省リリース　⇒　http://www.mlit.go.jp/common/000116814.pdf



以上


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昨日、国土交通省がマンション管理業者への立ち入り検査についての実態と状況について公表した。

以下をご参照下さい。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律が制定されてから、平成２１年度末時点の登録された業者の数は、全国で２３７４社であり、今回の調査では１２０社を任意に抽出したようです。


立ち入り検査の結果について

４９社に是正指導を要する事例あり（４１％の比率・確率）

適正化法条項（該当企業数）

・管理業務主任者の設置（７社）
・重要事項の説明等（３４社）
・契約の成立時の書面交付（２８社）
・財産の分別管理（３社）
・管理事務の報告（１４社）

⇒　http://www.mlit.go.jp/common/000116267.pdf

指導・要請について

総合政策局不動産業課長名で、社団法人高層住宅管理業協会理事長宛に、文書「マンション管理の適正化について（要請）」が出された。
協会に加盟する企業に法令順守の徹底の為の研修や指導を図り、その実施状況の報告を後日行うようにとの内容です。

⇒　http://www.mlit.go.jp/common/000116268.pdf


社団法人高層住宅管理業協会に加盟するマンション管理会社に対して、正当な代表者（マンション管理組合組合の理事長など）の方は、協会に苦情や解決に向けての相談を行うことができるようです。

※区分所有者の個人的な苦情ではなく、あくまでも管理組合が主体として管理会社が行う業務について。

⇒　http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html


管理会社は、新築マンションの購入時には選定できませんが、最低条件として上記の協会に加盟している企業であってほしいものです。



以上

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あまり大きな報道はされていませんでしたが、有名企業での不正（違法）行為や、詐欺事件などに関するリリースや報道がありましたので、以下に記します。

不動産会社（Ｓ不動産）⇒ 大阪の木造住宅の耐震改修工事に関する補助金の受給について

ＵＲＬ ⇒ http://www.pref.osaka.jp/hodo/index.php?site=fumin&pageId=3935



建設会社（Ｋ建設） ⇒ 空港の新滑走路建設工事に伴い工事代金の差額を詐取
ＵＲＬ ⇒ http://news24.jp/articles/2010/06/17/07161233.html

Ｋ建設の説明（言い訳）では、「安い砂利を使ったのは連絡ミスが原因だった」と話していたそうですが、一部上場企業にしては、幼稚なレベルで呆れます。

※企業のホームページには、今回の件についてのコメント（リリース）は現時点ではありません。
（たかだか、４７０万円をだまし取ったという疑いですが、社員や関係者ら５人が書類送検されています。このような事実について、どのように考えているのでしょうか？ コンプライアンスに問題有りですね。）


因みに皮肉なことに以下のようなリリースは、Ｋ建設はきちんと行っているようですが・・・・

⇒ http://www.kajima.co.jp/news/info/20100402.html


財閥系や大手企業、上場企業といえども、全く問題はない（１００％信頼できる）ということはありません。

マンション購入を検討される方は、企業名やブランドなど、いったい何を信じれば良いのでしょうか？


その答えは・・・・


以上

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既に「中央区内の今後のマンション計画」ということでお知らせ致しておりましたが、建築主である三菱地所と鹿島建設が昨日、プレスリリースを行いました。

概略は以下の通り。

「都内免震マンション初の長期優良住宅認定取得、６月１５日に着工」

名 称：（仮称）中央区晴海二丁目マンション計画
立 地：晴海二丁目区画整理事業地内約２．９ha（Ｃ−１街区）
構 造：地上４９階地下２階建て
戸 数：８８３戸
事業者：三菱地所・鹿島建設
設 計：三菱地所設計
施行者：鹿島建設
高 さ：約１７５メートル
特 徴：「コアウォール免震システム」を採用し、耐震性を高め、梁が少なくワイドスパンである
評 価：設計住宅性能評価にて、構造躯体の劣化対策で最高等級３を上回る耐久性を実現、省エネルギー対策も最高等級４を満たす計画

※隣のＣ−２街区と併せて総戸数が約１，８００戸の２棟の超高層大規模タワーマンションのプロジェクトです。

中央区内では、先日ご案内の月島駅前再開発事業と、晴海三丁目の住友不動産のプロジェクトを除いては、これほど大きなプロジェクトは今後でてこない可能性が高いですね。

これからマンション購入を検討される方は、あせらずこのような新規物件（計画）を待ってみるというのも、一つの考え方として選択肢の中にいれてみては如何でしょうか？


You Tubeの画像（１分０９秒〜１分２８秒あたり）をご参照下さい。

⇒ http://www.youtube.com/watch?v=pVQ2wwJghHY



企業のプレスリリ−スはこちら

⇒ http://www.mec.co.jp/j/news/pdf/mec_100615.pdf

以上


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本日の朝日新聞朝刊の記事に、明大「八幡山」売却へとありました。
以下にコメントします。

明治大学では、ラグビー部などの専用グラウンドや合宿所がある「八幡山グラウンド」を売却して、日野市の「多摩テック跡地」と隣接地を購入して５つのグラウンドと体育館・合宿所などをもつ「明治大学スポーツパーク（仮称）」を整備するという構想があり、２０１４年度のオープンを計画しているようです。


１．明治大学の八幡山グラウンドは約５．７ヘクタールの広大な土地を売却

２．日野市の多摩テック跡地１５ヘクタールと隣地５ヘクタールを購入する計画


問題点としては、日野市の多摩テック跡地は用途地域が市街化調整区域である為、現状では合宿所や体育館などを建築することは不可能である。クリアするには日野市との協議が必要である。

⇒　日野市は「既存の緑を保全する」「スポーツ交流に貢献する」ことなどを条件に受け入れる方針のようです。


ところで、世田谷区八幡山二丁目の約５．７ヘクタールの広大な土地ですが、一体どのような法人が購入するのでしょうか？若しくは世田谷区が公園用地や公共施設の為に税金を投入して買いますでしょうか？

私の予測では、デベロッパー数社が共同事業でマンションと一戸建ての複合的な開発を行うのではないかと予測します。

但し、マンション事業を行うデベロッパーの立場でこの土地を見た場合には、以下に掲げるネックポイントが想定されます。

１．地図をご覧戴くと直ぐに問題点が浮き彫りとなりますが、この土地は道路付けが良くないですね。

２．道路の幅員が狭く、一戸建ての多い住宅街にあるので、マンションを建築するとなると間違いなく反対運動が起きるでしょう。
また、工事を行う建設会社も相当苦労する位狭そうな道路と思われます。（地図からの推測ですが。）

３．用途地域が第一種低層住居専用地域ですので、３階建て程度のマンションしか建ちません。世田谷区の砧のマンション（旧ＮＨＫ関連施設跡地）で問題となったように、地下室型のマンションは困難でしょう。

数年前には、千歳通り沿いの千歳台６丁目の旧青山学院世田谷キャンパス跡地が、大規模マンション「東京テラス」（売主：積水ハウス、１０３６戸）になりましたね。


今回の明治大学の八幡山グラウンド跡地は果たして何に変わるのでしょうか？

駅からは少し距離がありますので、良好で閑静な住環境を考慮した場合には、一戸建てがよいのではと個人的には思います。


以上


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昨日の朝日新聞朝刊（１３面）の記事に、気になるものがありましたので、簡単にコメントします。

１．２００９年度の新設住宅着工戸数が４５年ぶりに８０万戸を割れたが、最近戸建てを中心に持ち直しの傾向。

２．リクルートのＳＵＵＭＯの編集長が、「マンションの供給は減ったが、分譲戸建ての価格が下がり、選択肢に加わった。」と解説。

３．野村総合研究所のコンサルタントが、「マンション建設には多額の資金が必要で、資金調達できる企業が大きく減った」のが、マンションの供給が少ない要因と解説。

４．ローンの破綻が増加（２００９年度）
⇒ 不動産競売流通協会によると、２００９年度は競売物件数が前年比で約１．４倍に増加。相談役の方が「いまローン破綻している人の中には、９０年代のバブル崩壊後に政府が住宅取得を促進したことで家を買った人が多い。政府の景気対策の犠牲者ともいえる。」と解説。


私がとても関心を持ったのと、共感したのは４番目の内容です。実際に１０年以上前などは景気対策で住宅金融公庫の融資制度での優遇など、景気テコ入れに持家促進策を行っていました。

例えば物件価格の８０％までの融資が１００％まで融資可能となったり、ステップ返済とかゆとり返済とかいう名称で、当初５年間の返済額を少なくする方法などもありました。

それらの制度をうまく不動産会社が活用して、営業マンにお客さんを説得させて、「この金額なら十分返済できますよ。」などとセールスしているのを記憶しています。

現在、まさにその時と同様のことが現在おきていると感じます。
↓
１．フラット３５Ｓ（金利が１％優遇される返済方法が利用できる。
２．住宅ローン控除（所得税の還付）が、今年は最大規模の金額を享受できる。



自己資金がゼロとか、少ない方は慎重に冷静に行動しませんと、数年後に大変な事態に陥るリスクがあることを、よく念頭に置いて下さい。


折角購入したマイホーム（殆どが借入金）が、５年後・１０年後に重くのしかかり不測の事態の際に身動きがとれないなんてことになりませんように。


マンション購入の成功の秘訣は、事前の用意周到な準備と慎重且つ冷静な行動が必要不可欠ですので。


以上

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本日の朝のニュースモーニングサテライト（テレビ東京）で、マンションのマーケットに関連する特集（取材・報道）がありました。


動画が、テレビ東京のサイトから見ることができます。（約７分弱）

ＵＲＬ ⇒ http://www.tv-tokyo.co.jp/nms/shincyouryu/post_584.html

概略は以下の通りです。

１．お客様の来場が増え、モデルルームは活況（混雑状況の画像）である。
（有明のタワーマンションの販売拠点を取材：建設地から離れたビルの上層階から見渡す手法）

２．リーマンショック以降、物件の供給が減り価格が下がった為、「消費者もそろそろ買い時かな？」と考え始めて、購入に動き出している？（藤和不動産の文京区のコンパクトマンションを事例として紹介）

３．ゴールデンウィークの状況は昨年を今年では、来場数が４割増し、成約数は６割増しとのこと

４．都心のコンパクトマンションも、以前は投資目的の需要があったが、リーマンショック以降減り続け、現在は実需（自分で住む）での購入が増加傾向であるとのこと。（価格が下がってきた為）

５．「マンション購入のマグマがいつ噴出するのか」という業者の期待を寄せていたが、そろそろではないかという専門家のコメント

６．「大型で超高層マンションが稀少価値がでてきており、価格も下がって買い手側にも安心感が出始めているので、これから益々回復の速度があがってくるかもしれませんね。」と締めくくった。


まず、業界としてはようやく最悪期は脱出しつつあるかという安心感があると思います。また、新聞や雑誌、また今回のテレビ番組などでも「底打ちの兆しか？」とか「モデルルームの来場者が増加！」などと公表・報道されると、一般の消費者は直ぐに「そうか！そろそろ買い時なのか」と信じ込んでしまい、行動を急いだり、不動産会社の営業マンの言葉（セールストーク「今が買い時、底値ですよ」なんて囁かれる。）を鵜呑みにして、自分自身で良く考えずに、失敗する方が如何に多かったことか。（私自身、供給者の立場で数多く見てきました。）

需要と供給のバランスで価格が下がったので、今後消費者が一斉に動き始めると、マンションデベロッパーは急に強気の価格設定にして吊り上げてきたりします。（様子を見ながらですが。）

マンション購入を具体的に検討する際には、じっくり検討して世間の報道や他者の動きに惑わされずに、本当の好物件を選択できる能力を養ってからにして下さいね。


以上

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昨日の、テレビ東京のイーモーニングという番組（情報・ニュース）で、マンション市場について報道されていましたので、コメントしたいと思います。

因みに、ネットで見ることができます。（動画で約７分）

⇒ http://www.tv-tokyo.co.jp/emorning/tokusyu/post_1278.html



１．野村不動産のプラウドシティ池袋本町が、取り上げられています。
マンションギャラリーへの来場者がＧＷは１年前の１．５倍に増えているとのこと。
６月の第二期分譲では、

２．品川区の三菱地所のマンションはネット上での宣伝しかしていないのに、問合せが２０００件を超えているとのこと。

３．今年になって、条件の良い物件は続々売れているとのこと。

４．ローン減税制度の拡充や、エコポイント制度など購入する環境としての政策の後押しが心理面で良い方向に影響 （フラット３５Ｓなどの融資での金利優遇幅の拡大：当初１０年間１％優遇。）

５．需要と供給のバランスで、供給戸数が少なすぎるので、売れ行きが良い状況となっている。


外資系の証券会社のコメンテーターが解説。


マンションデベロッパーが今までは、在庫の処分に傾注していた為、新規の用地取得が進んでいなかった。需要が底堅くなってきているので、今後の価格はもう下がらないのではないかと。
↓
キャスターは、「それでは今が買い時」ということですかと質問
↓
「いつでも良い物件がでたら買い時なんですよ！」と軽くかわした専門家。


最近は、週刊誌や専門誌、ネットや新聞などでもマンションがよく売れていますとの報道がされています。
↓
一部、底をうったのかもしれないと皆さん思って買いに動くと、相場が上昇して業者は直ぐに価格を上げて利益を増やそうとします。
↓
一方、世界の情勢では、ヨーロッパではとても不安定な経済状況（ギリシャ・ポルトガル）や、政治状況（イギリス）となっており、マーケットは不安定な状況です。
↓
株価も下落し、為替も円高になっています。
↓
また、７月には参議院議員選挙もありますが、その前の今月末の普天間基地問題もどうなることか定かではありません。


マスコミ報道に左右されずに、じっくりと腰を据えて、慎重に冷静に行動するのが得策です。（慌てるとろくな目に遭いません。）


以上


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昨日、Twitterにてツイートしましたが、週刊現代の記事を拝見しました。
概略は以下の通り。

１．セコムホームライフ（平和不動産も売主）の新築マンション（完成は昨年９月）が、「叩き売り」とありました。
⇒ あと４カ月経過すると、築１年になりますので、「新築マンション」とは表記できなくなります。

２．土地の入手した際の仕入れ価格が高く仕入れたのと、強気の価格設定が的外れだったとの解説
（コンセプトも世田谷ゲートハウスとのことだが、親会社セコムの先進のセキュリティがマッチする立地やプランとなっていない。購入者層とずれている。）
⇒ 急行停車駅の千歳烏山駅へのルートには、マンションの目の前がラブホテルがあり、夜はそのネオンの方が目立って、マンションの住戸には照明が灯らない（売れていないので、真っ暗な部屋が多い）

３．物件の北側が甲州街道で南側が旧甲州街道、しかも窪地なので大雨やゲリラ豪雨の際の浸水被害の恐れも否めないということ。
⇒ 高額なマンションという設定には無理のある立地であったと考えるのが妥当でしょう。

以前にも取り上げましたが、１０周年の謝恩価格ということでの値下げが、堂々とホームページにも掲載されております。

最大の値下げでは４０００万円を超える価格改定（値下げ）となっています。
１３，９１０万円（２LDK :１３０．２０�u） ⇒ ９，８９０万円


マンションの物件概要を見る限りでは、販売戸数が８９戸（総戸数３６３戸）となっています。まだ、総戸数の２４％強が売れ残っているということです。


このマンション事業（プロジェクト）では、相当なダメージがあることは間違いないでしょう。
安全・安心を提供する会社（セコム）が、まずは足元（自社の経営状態の方に）をきちんと固めて、このセコムホームライフという企業の存続を確実に担保できるように努めることこそ必要かもしれません。


※かたや、野村不動産の蘆花公園のマンション（プラウド）は戸数は１００戸に満たない規模であったようですが、直ぐに売れたそうです。
⇒ 価格も的を射ていたようですが、アプローチ・導線が良かったようですね。


経営者の判断の誤りで、中堅企業などでは相当なダメージを受け経営破綻するということは皆さん御承知の通りです。特に大規模物件がコケると危ないですね。
経営者もリスクマネジメントの重要性を認識して、取り組む必要があります。


マンション購入を検討されている方は、単純にマンションが気に入ったからといって、安易に飛びついてはいけませんよ。他のプロジェクトで大失敗していて、危機的な状況にある会社であることに気づかないと、「後の祭り」という事態に陥りますから。用心深く、慎重に冷静に。


以上


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