ここ最近、明るいニュースがちらほらと聞かれてくるようになりました。

１．不動産経済研究所によると、２月の首都圏のマンション市場動向では、供給戸数が前年同月比比１０.７％増加したとのこと。月間契約率の７０％を２カ月連続で超え、販売在庫数も３１６戸減少。

２．リクルートが、２００９年新築マンション契約者動向調査を発表。それによると、「価格が安くなり買い時」「金利が低く買い時」「税制が有利で買い時」と市況が全般的に好転したと判断とある。

⇒ 本当にそうなのでしょうか？全体的に良くなっているのではなく、一部の稀少な立地の物件やお手頃価格（新新価格：土地が値下がりして以降に取得した物件か、または、損切り覚悟で最初の値付けを安くしている案件）で供給している物件が、売れ行きが好調な為に、珍しいのでマスコミが盛り上げているだけかな？！とも私は理解（推測）しています。


マスコミや特に専門誌などは、明るいニュースを流して（一般消費者を）扇動することがままあります。広告宣伝費用が減少する中で、不動産業界、特にマンション分譲事業を行う企業群（特に大手・財閥系企業）にはいち早く多額な予算を使ってもらいたいのが実情でしょう。

従って、売れ行き好調で供給戸数が増えれば、当然広告宣伝費用も新聞・テレビ・専門誌などに出稿・掲出する機会は増えてきます。


マンション購入を検討中の方は、「今が買い時です」というセールストークに惑わされることなく、冷静に慎重に判断して下さいね。本当の買い時というのは、人それぞれ事情により異なるものです。マスコミや一部の評論家などの論調を鵜呑みにするのは危険です。

⇒新聞・ニュースやマスコミの報道を１００％信じるのではなく、あくまでも参考にする程度に留め、本質・実態の推移をきちんと分析・理解できる能力（知識・ノウハウ）を身につけたいものです。


以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

今週の週刊ダイヤモンドの特集は、ズバリ「マンション動く！」である。
今こそ、マンションは買い！？ 業界が期待する”マグマ説”を検証するとあります。

「秋以降は本格的に市況が回復し、２０１０年は新規発売戸数が増加に転じると予測」と不動産シンクタンクが予測しているとありますが、発売戸数が増加に転じるから”買い時”というのは？です。


最近では、東京や横浜ではモデルルームに行列ができる物件も出始めているとありますが、個別の事例を全体のことのように考えるのは危険です。

ここ１・２年はリーマンショックの影響でマンション分譲会社が経営破綻した為、３０００万円〜４０００万円台の価格帯の物件の供給が激減し、そのような物件を購入したかった顧客が相当の数潜在しており、これから購入に動くのではないかという予測のようです。

⇒ 楽観的な予測ですね。（業界関係者が躍起になって、このような記事を書いてもらうよう出版社に頼んだのではないかと邪推してしまいますね。）

あと管理会社のフロント社員（担当者）の覆面座談会については、興味深いですね。



このような週刊誌（雑誌）の記事も全て鵜呑みにするのは危険です。正しい部分も当然ありますが、業界の意図を反映した内容（例：「そろそろ市場は底打ちして買い時は近い！」などという内容など）も含まれている事を認識しておいて下さい。

マンション購入をご検討中の方は、このような記事にも色々な思惑が隠されていることも理解したうえで、冷静に慎重に行動してみて下さい！！


以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

国土交通省総合政策局建設統計室は２６日（金）に、建築住宅着工統計を公表。

新設住宅着工戸数は前年同月比８．１％減、１４カ月連続して減少。
新設住宅着工床面積は前年同月比３．４％減、１５か月連続して減少。
マンションは７９５９戸、（前年同月比１１．７％減、１３か月連続の減少）
⇒ 首都圏のマンションでは、前年同月比１８．４％減少。

最近マンションが売れているという報道や記事を見かけるようになってきましたが、ほんの一部の話を誇張しているのではないかと思われます。
マスコミ（新聞・テレビ・ＷＥＢ媒体など）は、広告予算の多い不動産（特にマンション分譲）業界にマイナスな報道はしない傾向があります。それは、広告をたくさん出してくれるお得意様であるからです。

今のマーケットは、供給抑制により需要と供給のバランスが過去に比べ明らかに供給が絞り込まれている為であろうかと推測致します。供給戸数が半減したのと同様に需要も半減するということもないかと思われます。一部の購入希望者は中古マンションに流れている事も推測できます。

マンションデベロッパーの２月の倒産は目立った企業はありませんでしたが、３月あたりはまだ注意が必要かもしれませんね。（ゴルフ場がいくつか倒産したようですね。）

マンション購入をご検討中の方は上場企業など、ＩＲやプレスリリースなどよくチェックしておく必要がありますね。


以上

下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

２月８日発売の２０１０年３．１号の「ＰＲＥＳＩＤＥＮＴ」の特集記事には色々なお役立ち情報が満載でしたので、是非購読してみてはいかがでしょうか？

１０年追跡調査！知らないと損する知恵満載
土地・駅、マンションの目利き入門

・プロが選ぶ「お値打ちマンション」ベスト１００
・「危ないゼネコン・デベロッパー」の見抜き方
・「住宅減税・ローン」一番賢い使い方


私が興味深く読んだ特集は、「危ないゼネコン・デベロッパー」の見分け方でした。実質、債務超過やゴーイングコンサーンなど以外で、有利子負債やキャッシュフロー、損益などの指標で危険の度合いを測るものです。

また、「住宅減税・ローン」一番賢い使い方では、弁護士による色々なアドバイス（返済不能に陥った場合の対処法）に関心をもちました。
⇒ リスクマネジメントの観点で、とても参考になる内容です。

このような経済雑誌も、時々役に立つ特集を掲載することがありますので、住宅情報誌や評論家の出版する本も悪くはないかもしれませんが、私はビジネス誌では、「ＰＲＥＳＩＤＥＮＴ」「ダイヤモンド」「東洋経済」「日経ビジネス」などを、記事次第で選択してから読んでます。


「知は力なり」⇒ 知識を習得しているのといないのとでは雲泥の差が生じます。また、経験があるのとないのでも大きな差がでます。

十分な情報収集・理論武装と、数多くの物件見学による経験（物件評価・営業マンの能力など）・目利きできる能力を身につけることが、マンション購入の準備として最低限必要な条件です。

更にリスクを低減する為には、専門家からセカンドオピニオンを聞くというのも一つの手段です。


以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

本日、住友商事と子会社の住商建物の２社の新聞広告（一面カラ―・全１５段）が掲載されていました。

新しい暮らしのブランド、発表！ ⇒ 「ＣＬＡＳＳＹ ＨＯＵＳＥ」クラッシー ハウス

暮らし ⇒ クラッシー もしかして駄洒落でしょうか？




商社が分譲マンション事業を行うメリットというのは何なのでしょうか？単に儲かるからでしょうか？商社お得意の口銭（手数料）商売などは、この時代大した儲けにはならないのではないでは？

ところで、意外にも大手（準大手）の勢力図が変動しているようですので、分譲棟数を参考までに調べてみましたので以下ご参照下さい。

１．住友商事 （２２棟）
⇒ 首都圏１６棟、関西圏６棟

２．丸紅（２０棟）
首都圏１２棟、その他のエリア８棟

３．伊藤忠都市開発（１５棟）
首都圏９棟。関西圏６棟

４．双日（６棟）
首都圏３棟、関西圏３棟

５．三井物産（４棟）
首都圏４棟

６．三菱商事（４棟）
首都圏４棟


昔のイメージでは、双日（旧日商岩井）と丸紅がかなり多くの棟数（戸数）を分譲していて、その次位に伊藤忠商事が位置して、住友商事・三井物産・三菱商事はかなり分譲数は少なかった記憶があります。


今回、たまたま新聞広告を載せるほどの資金投下（先行投資）をするのは何故かと思い調査しましたら、何と、住友商事が一番分譲棟数が多いことが判明致しました。

双日（旧日商岩井とニチメンが合併）については、かなり棟数が減少してることがわかりました。
（かなり昔には、日商岩井の時代に、マンション供給戸数で１位になったこともあったようですが。）


※ホームページ上にあるものを簡便に調べただけですので、実際の戸数・売上高など詳細に調査したものではありませんので、あしからずご了承下さい。


これからマンション購入を検討する方は、商社のマンションを検討の際には、アフターサービスの体制が整っているかや、施工の監理体制が整っているか（マンション分譲事業の担当セクション内に一級建築士の資格を持った社員が何人いるか）なども確認をされてみて下さい。
商社の場合には専業の不動産会社とは異なり、効率重視の考える体質がありますので、設計会社や施工会社に丸投げするケースがあるかもしれませんので注意が必要ですね。
↑
（あくまでも一般論です。特定の企業についてのものではありません。）

以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

本日の朝日新聞朝刊３１面（東京・西部都心）の記事について、コメントしたいと思います。

記事の概要は以下の通り。

渋谷区は４月から区内の賃貸住宅に２年以上住む単身者や子育て世帯の家賃の一部を助成する（計画！）。

世帯収入の条件は、単身者：年収４００万円以下、夫婦：年収５００万円以下、３人以上の子育て世帯：年収６００万円以下

単身者は月額３万円、夫婦は月額４万円、子育て世帯は月額５万円を助成する案らしい。
助成金は最長で１０年間、合計で１００世帯を募集する計画であるとのこと。

区は予算案として、５０００万円を盛り込んだとのこと。
単純計算しますと、以下のような試算が成り立ちます。

単身者 ⇒ ３万円×１２カ月＝３６万円（年間） ３６万円×１０年＝３６０万円（最長１０年間）
子育て世帯 ⇒ ５万円×１２カ月＝６０万円（年間） ６０万円×１０年＝６００万円（最長１０年間）

渋谷区としては区内は賃料が高い為に、暫く居住後に家賃の安い所へ転出する人が多いようなので、定住化を促進することが狙いのようです。
また、単身者などの若者や子育て世帯などが転出すると、地域の元気が失われると、恐れているようです。

⇒ ご老人ばかりでは住民税も入らないでしょうし、住民がいないのは困るのでしょう！（若年層が外から遊びに渋谷を訪れるのだけでは、喜ばしくないのが本音でしょうか？）


役所の方のお考えなので良い面もありますが、対象世帯が１００件とのことのようですが、どのように選定するのでしょうか？
恐らくはこの助成制度の対象者で申し込みされる方は、この助成制度が実際に受けられることが確定しましたら、応募は１００件以上あると思われます。
そうした場合にどのような基準で選ぶのか？公平な方法を既に検討されているのか？単純な抽選なのか？など、役所仕事で、思いつきでないことを期待致します。

但し、既に２年以上渋谷区に居住しているという事が条件なのが残念です。（これから転入する人も対象にしてもらいたいものです。）


「マンション購入」を選択しない方にも、時には「耳寄り（補助金・助成金や、優遇措置）且つ貴重な情報」をご提供して参りたいと考えていますので、是非とも引き続きこのブログを定期購読して下さい！！


以上

下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

本日の朝日新聞朝刊の東京版（３１面）に、豊島区役所の新庁舎の記事がありました。
何と、区役所の新庁舎の高層階が分譲マンションとなるようです。
豊島区のホームページもチェックしましたので、以下ご参照下さい。


１．２０１４年度に新庁舎が完成予定
２．地上４８階地下３階で民間事業者との共同開発で、１０階以上を分譲マンションにする計画
３．設計は著名な建築家の隈研吾氏
４．場所は南池袋２丁目の旧小学校跡地と周辺の再開発エリア
５．マンション部分には再開発の権利者が入居し、残りを東京建物と財団法人・首都圏不燃建築公社が買い上げて、一般に販売するとのこと。

６．太陽光発電や水循環システムなどの環境対策も導入される予定
７．現在の本庁舎の跡地に定期借地権（２５年間）を設定し、民間業者に貸し、その賃料を一括で受け取り、新庁舎の整備費に充てるとのこと。


区役所の真上が住宅なんていうのも、日常生活を過ごす上で行政サービスを受ける観点からすると、とても便利かもしれませんね。
（但し、住民税など納税の義務を怠った場合には、直ぐに納税の督促（催促）がくるかもしれませんが・・・・）

やはり、大手デベロッパー（東京建物）が保留床を取得して、販売することが決まったんですね。恐らくは現在の区役所跡地の定期借地権も東京建物が借りるというバーター取引があるのではと容易に想像できますね。賃料１７６億円ともなる高額な資金は大手でないと簡単には調達できないでしょうし、信用の問題もありますからね。


以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓


にほんブログ村

国土交通省のリリースで知りました。青山建設共済会館が一般競争入札で売り払われるとのことです。

http://www.mlit.go.jp/page/kanbo01_hy_000781.html

物件の概要

名称：国土交通省共済組合「青山建設会館」跡地
所有者：国土交通省共済組合
土地：港区青山六丁目
地番：３１番２
地目：宅地
地積：３，７５２．４１�u

場所は東京メトロ銀座線「表参道」駅から徒歩で５〜６分位でしょうか？
岡本太郎記念館の向かいで、骨董通りから少し入ったとてもいい場所ですね。（根津美術館や青山墓地にも近い場所です。）

はたして、どういう企業や団体（個人？）が応札して落札するのでしょうか？
高級マンションが事業として成立する価格になりかは定かではありませんが、このような場所で１０００坪を超える土地というのはなかなか出てこないですね。

⇒ 先般の事業仕訳でチェックされたのか、予算上の関係で国有資産（不稼働資産？）の売却でキャッシュを得たいのか、理由はわかりませんが、このような公務員の為の施設（特に旧大蔵省・現在の財務省関連）は都内にはとても良い場所に点在しています。
早く必要最低限に絞り込んで売却した方がよいのではないでしょうか？

国家公務員の給料などは税金で賄われているにもかかわらず、公僕という認識の公務員が以下に少ないことか。


とても安い負担で公務員宿舎（官舎）に住んでいる人はおおいですよ。
（最近は民間企業も社宅を売り払い、何とか決算を乗り越えている企業が多いです。あの日本航空もそうでしたね。）


以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです。
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

２９日（金）の朝日新聞朝刊に全面広告（赤く派手な色調）が掲載されていました。





概要は以下の通り
↓
キャンペーンの名称：「おかげさまで１０周年、総額３億円キャンペーン」
対象物件 ： ４物件（蘆花公園・田無・石神井公園・多賀城前）
期間 ： 1月１８日から３月２８日（全５回）
本数 ： 合計１６０本 ５００万円（５本）・３００万円（５０本）・１００万円（１００本）
進呈条件 ： 当選された方は、３月３１日までに対象物件の売買契約を締結し、４月３０日までに引渡を終了すること
応募方法 ： 指定の応募用紙による方法かインターネットからの応募による２種類の方法


前回のBEACONというマンションは、不明瞭な（怪しい）ものでしたが、今回のセコムホームライフの広告は、きちんと情報の開示がなされています。以下にその根拠となるものを解説します。


キャンペーン主体 ： セコムホームライフ
目的（根拠） ： １０周年（「GLORIO」ブランド販売開始）
概要の開示 ： きちんと詳細を表示している点（新聞紙面上で）
応募方法 ： 指定用紙によるものと、インターネットからの応募の２通りから応募できる点
開示について ： きちんと、企業のホームページにてニュースリリースしている点

※応募フォームからの推測ですが、企業としての正式なキャンペーン（１０周年）であることから、相当このキャンペーンの為に、広告、宣伝費用を投下していることが予測できます。また、企業のホームページにおいてリリースしている点も企業姿勢として、オフィシャルなものという位置付けのものと理解できます。

キャンペーンの宣伝やプロモーション媒体は以下の通りと推測できます。
↓
新聞広告の出稿（朝日新聞・読売新聞・日経新聞・河北新聞）
ネット媒体 （Yahoo!不動産・SUUMO・日経住宅サーチ・新築ホームズ・マンションDB他）
住宅情報誌 （SUUMO新築マンション他）
ダイレクトメールなど
新聞折込チラシ


ここからは一般消費者の方は気付かないかもしれませんが、私の独自の深読み（分析）をお知らせします。

キャンペーンの対象本数は１６０本に対し、現在の概要での販売戸数の合計は８６戸あり、その差は７４戸あります。従って、これらの４物件での在庫数の合計戸数は１６０戸以上は存在していることが容易に予測可能です。⇒ （実態としては、それ以上の戸数が有る可能性が高いと私は考えますが・・・）

物件概要を対象の４物件について
総戸数の合計戸数は４物件で６１０戸、現在の販売戸数の合計戸数う４物件で８６戸である。

蘆花公園 ⇒ ２０戸（３期２次） 竣工時期：２００９年９月
石神井公園⇒ １０戸（１期） 竣工時期：２００９年６月
田無 ⇒ ３０戸（２期） 竣工時期：２００９年５月
多賀城前 ⇒ ２６戸（特に明記せず）竣工時期：２００９年２月



※セコムホームライフはオフィシャルにキャンペーンをリリースしていますので、企業姿勢として前回のもの（BEACON）と比べて十分に評価・信頼できる企業であると思われます。

しかしながら、販売状況の実態としては完成在庫の販売に相当苦労していることが窺えます。

４物件で、３億円キャンペーン以外に同時に実施している販売促進策
・家具・家電１００万円分プレゼント（先着１０名）
・北海道２泊３日の旅！プレゼント（１０名）
・５年間トランクルームの使用料を無料にする
・駐車場使用料１年間を無料にする

これからマンション購入を検討されている皆さん、このようなキャンペーンの告知についても企業姿勢により、真面目に取り組む企業とそうでない企業があります。十分ご検討される際には、企業姿勢についてもよく研究されて下さい。
マンション購入後のトラブル（情報開示の姿勢）などの際にも、企業の姿勢・方針などが反映されますので注意が必要です。

今後もお役に立つ情報・気付いたことなど、独自の視点でウォッチ＆チェックし、こちらのブログなどでお知らせして参ります。よろしければ、定期的にアクセスしてみて下さい！！


以上

下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村

株式会社リクルートが現在、マンション購入者を対象に購入者アンケートへの協力者と取材協力者を募集しています。概要は以下をご参照下さい。（手続きも簡単のようですよ。）


１．マンション購入に関するアンケートへの回答で５０００円のギフトカードがもらえます。

条件
�@２００８年１月以降の売買契約締結した物件
�A新築マンションの分譲会社が売主である物件
�B地域が首都圏か関西圏
�C居住用の物件
�D初めての回答であること（２回目は×）
�E売買契約書に記載の買主本人か同居の方が回答
�F２０歳以上


アンケートの申し込み受付期間は３月１６日（火）までです。ご興味ある方はお急ぎ下さい。
下のバナーをクリックしてみて下さい！！（TOPページ左下のインフォメ―ションにテキストで表示。）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓





２．�潟潟Nルートの取材に協力をすると、５０００円のギフトカードがもらえます。
→ 室内写真の撮影やいくつかの質問（購入の決めてや住み心地など）に回答

条件
�@首都圏のマンション（東京・神奈川・千葉・埼玉）
�A３年以内〜２カ月前までに入居された方（賃貸などは除く）


※但し、応募者が多数の場合には難しい（ご希望に沿えない）場合があるそうです。
下のバナーをクリックしてみて下さい！！（TOPページ左下のインフォメ―ションにテキストで表示。）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓




↑ ↑ ↑ ↑ ↑
関心のある方はアクセスしてみて下さい。簡単に１０,０００円分のギフトカードをゲットできますよ！！


以上


下のブログバナーに応援のワンクリックをいただけると有り難いです！！
↓ ↓ ↓

にほんブログ村