昨日の、朝日新聞の１面トップに記載されていました。この件について少しコメントしてみようと思います。

国土交通省は２２日にマンションやビルの建物の着工前に必要な建築確認の審査手続きを、６月から大幅に簡素化すると発表した。
今まで、平均で７０日程度かかっている現行の審査期間の半減を目指すとの事。


→ 構造計算書が偽造された耐震強度が不足したマンションやホテルが問題になった２００５年の耐震偽装事件の件で、翌２００６年に建築基準法が改正され審査手続きが厳しくなり、審査機関が長くなった。

→ ２００６年の夏以降、建築確認の認可を得るまでの所要期間が大幅に増えた影響で、着工戸数が減るなど建設業界的には大きな影響があり、官製不況などとも当時は言われていて、マンション業界も少なからず影響を受けていました。

→ 着工後の設計変更や計画変更などは、それまで有る程度許容されていたものなどが、簡単な手続きだけでは認められなくなり、計画変更の手続き（図面など作成のうえ）が必要になるケースも増えました。

→ ２００９年の住宅着工戸数は１００万戸を割り込む見通しのようで、２００６年は１２９万戸もありましたので、大幅に減少してきています。（不況の影響なのか？）

※政府（＝国土交通省？）は、建築確認の審査などの簡素化で、住宅市場の活性化を狙っているのではないかと朝日新聞では分析してました。


経済状況がなかなか好転せず、最近では政治も不安定な要素もあり、有効な政策が迅速に打ち出せていない感もありますが、建設・不動産業界はここのところ暫く厳しい状況下にありましたので、少しは明るいニュースであったかもしれません。

今後の景気回復の為にも、金融機関（特にメガバンクなど）が、建物を建てようようとする不動産会社などに事業資金を融資する姿勢に舵を切れば、もう少し着工戸数も実質的には増加してくるのではないでしょうか？


但し、政策に頼るだけでは不十分なので、建設会社や不動産会社においては、自助努力も必要不可欠ですが。


マンション購入を検討されている方にとっては、選択肢が多い方がよいですからね。

以上

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ダイヤモンド社のビジネス情報サイト「ダイヤモンドオンライン」にて不動産アナリストの方が、不動産市況についてコメントしている記事を発見しましたので、コメントしてみます。

１．住宅価格の底打ちには１年半くらいかかる
２．住宅地として城東地区の３Ｋエリアに注目
（亀有・金町・亀戸の３Ｋ、大量供給により競争が激しく割安な物件もある）
３．城南・城西エリアは根強いブランドイメージあり
４．一時的な損得勘定でなく、将来的な資産価値を重視すること５．今後、老若男女は都心に集まるのがトレンド（高齢者は福祉施設や店舗が集中し交通便のよい街中の方が便利、若い世代は少子化の影響もあり、通勤の利便性と教育施設の充実から都心部を志向）


それでは「郊外の物件はどうしたらよいのですか？」とつっこみたくなりますが、マンション（住宅）の購入（選定）については、交通や生活利便性のみが判断基準ではないとも思えますし、経済合理性だけで割り切れるものではないとも思えます。


例えば池や河川などや大きな公園や森林など緑の多い自然環境などは、都心部ではなかなかないものです。色々な考え方がありますので、ご自身のライフスタイル・家族の理解・親族との関係など諸々の要件を総合的に判断することが重要でしょう！！
あとはタイミングが何よりも個別の事情もあり重要であると考えます。


ダイヤモンドオンライン記事 → http://diamond.jp/series/analysis/10143/


以上


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不動産経済研究所が２０日に発表した、首都圏のマンション市場予測は以下の内容であった。

１．マンション供給は４．３万戸に。都区部と神奈川中心に２割増
→ 大手や財閥系中心で、中堅以下の企業は依然少ないと予測

２．超大型物件は避け、販売のリスクを回避し、１００戸規模の中型にシフト
→ 超高層や超大型は人気あるものもあるが、リスク回避の為に中・小型物件が主力に。

３．在庫は適正水準に、着工の落ち込みは用地取得の復活で解消
→ 用地費・建築費の下がったユニクロ物件が秋頃から登場するのでは。

４．大手間の競争が激化、電鉄・商社系なども
→ アウトレットマンションは姿を消す可能性あり
→ 免震・制震等の安全強化、エコロジ―でエコノミーなマンション
→ 民主党の住宅・不動産政策が懸念材料



ほぼ、同感です。
私もまだまだ、来年は需要が回復してこないので、業者は供給を少なくし調整してくると思います。
また、完成在庫もすこしづづは減少してます。またアウトレットマンション自体も数（タマ）は減りつつある状況にあると予測します。
恐らく、業界全体でも売れ行きの厳しい１年となり、ますます商品企画や価格戦略、販売戦略が重要となりますね。


ご購入を検討される方は、じっくり腰を据えて、良好な物件がでてくるのをゆっくりと待って、慎重に判断されることをお勧め致します。


以上

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正直、昨日夜のニュースで知りましたが驚きました。
何故、このような事態になったのでしょうか？

私の方で、勝手ながらこれまでの経緯を仮説を立てて検証（推理）してみました。

１．マンション事業者（開発業者）が裏金めいたものを間接的に使い、有力な政治家などから圧力をかけさせて、建築確認を取得した。

２．東京都の条例に合致しないのに、何故建築確認がおりたのか、また工事も着工できてしまうのかが理解できません。（私の勉強不足かもしれませんが。）
→ 業者が、このような事態に陥るリスクを承知で「えいやーっと」後先考えずに工事をしてしまった？

３．新宿区下落合という場所柄もあり、近隣には有力者（政治家・大学教授・弁護士）などが住んでいて、強烈に反対運動を展開したことも容易に想像できます。
→ 貴重な森林（緑・自然）を奪うな！という、昔から居住されている住人の方々の想いというのは理解できます。



一方でマンション建築はたいていの場合、近隣住民に反対されます。何故なのでしょうか？（マンション分譲事業を行う企業の社員が考える、最も負の要素には近隣住民対策があげられます。）

理由は

１．工事中に騒音・振動・粉塵などで迷惑を被る
２．日照に影響を受ける（太陽が当たらなくなる）のと、風（ビル風）の影響を受けるなど
３．新しい住民が増え、ゴミの問題や、周辺道路への違法駐車などが増える


そして疑問点として以下に記します。

１．テレビのニュースや新聞の記事を見ましたが、事業者及び施工会社の企業名が出ていないこと
→ 何か目に見えない圧力が、マスコミ（テレビ局や新聞社）にかかっているのでしょうか？（現場を見に行けば、建築確認のお知らせ看板に記載されていますので、ご興味のおありの方は見に行って見てきて下さい。）


当該物件の周囲は崖になっていて、尚且つ、接道条件も悪く（長さ２４メートルで、最小幅が約４メートル）、一般的に考えれば、火事の時など避難経路など心配です。また、隣接した家屋などに延焼でもしたら大変ですよね。


それにしても、二審（高裁）で建築確認が取り消されたのに、上告する新宿区のお役人についても見識を疑います。私も役所や行政機関の方と折衝したことがありますが、私の経験上からも、お役人の中に感覚がずれている人が一部に見受けられますね。（資質を疑いますし、教育・研修・訓練を徹底してもらいたい所です。）


以上

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新築マンション

株式会社不動産経済研究所が、昨日公表した１１月度の首都圏マンション市場動向を分析してみたいと思います。

概要
１．新規発売戸数は前年同月比１０．８％増、前月比７．７％増
２．地域別発売戸数のシェアで東京都区部の割合が５６．３％
３．月間の契約率は６８．８％
４．販売在庫数は６，８２５戸（前月比７０戸減、前月末戸数：６，８９５戸、前年同月末戸数：１１，０８５戸）
５．即日完売物件は４棟、１８１戸
６．１２月の発売予定戸数の見込みでは約４，０００戸（’０８年１２月：６，６９６戸、’０７年１２月：８，１９０戸、’０６年１２月：１０，２５９戸、’０５年１２月：１０，１３２戸）


まず、驚いたのは、今月の発売予定戸数が約４，０００戸と過去４年間の数値と比較し、著しく減少することが見込まれている事です。
また、東京都区部に集中していることが、首都圏でのシェア５６．３％という数値から読み取れます。
これは裏を返すと、マンション事業者が郊外型の物件は苦戦している為、新規物件を供給しても売れ行きが悪いと想定し、新規発売を控えて在庫圧縮に傾注していると思われます。


日銀短観も昨日、日本銀行より公表されました。
概略としては、景況感は改善幅が縮小し水準は依然として低く、円高やデフレにより企業の設備投資は下方修正されている模様である。２０１０年度の新卒採用数は２００９年度比でマイナス３０．５％減とのこと。

→ 政治（民主党中心の３党連立政権）も混乱している様なので、有効且つ迅速な経済政策を打ち出せていない中、このままでは本当に来年には景気が二番底に陥る可能性がますます高まってくるかもしれません。


この先デフレからの脱却や景気回復にはまだ少し時間がかかるかもしれませんでしょうか？

そういう意味ではマンション購入を検討する時間が十分にあると考え、価格動向を見極め、良い立地・良質な物件がでてくるのをじっくり待つというスタンスで良いのではないでしょうか。


以上


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住活

たまたまネットでみつけました面白そうなサイトをご紹介します。

マンションは少なく、一戸建てや土地が多いのですが、マイホームを格安で入手できる可能性があります。但し、それには訳があるのですが・・・


その訳とは。

１．立地・環境がよくない（工業地域に建つ・工場のそば）
２．玄関まで階段が多い（１５０段登る必要あり）
３．再建築が不可
４．駅から遠い
５．道が狭い（接道条件）
６．事故物件

以上のような様々なデメリットがありますが、納得できるのでしたら価格自体は安い金額で購入できるようです。また、仲介手数料が不要な売主物件もあるようです。

株式会社ディープ（東京都港区）という会社が運営しています。

URL http://www.kodate-mikiri.com/


このようなサイトもあるのかと感心しましたが、現在のような混迷した時代には、新しいモノ・サービスがどんどん世に出てきて、経済が活性化されることを望みます。（政府頼りだけでは駄目ですね。）


以上


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本日の朝日新聞朝刊の記事について、コメントしたいと思います。

記事の内容は以下の通り

１．長期優良住宅の制度が開始されてから約半年だが、一戸建ては全国で２４０００戸を超え新築の約２割まで浸透したが、マンションでは全国でわずか５棟（２０６戸）だけである。

２．大京が横浜市青葉区で販売したマンションは耐震性が基準の１．２５倍で（「耐震強度」が２）あり、天井高にもゆとりを持たせ間取り変更もしやすい「長期優良仕様」で、価格も周辺相場よりも約２割以上高い価格設定えあったが、３か月あまりで完売した。

→　購入の決め手は駅から８分という「好立地」が要因であったとのこと（長期優良住宅の評価はさほどではないかもしれません。）

３．マンション開発業者側二の足を踏んでいる。（長期優良住宅について）

→　長谷工コーポレ―ションが大阪と埼玉で二棟来年より分譲開始する予定である。定着するかは今後の売れ行き次第ではないか。
→　一戸建てはコストへの影響が軽微であるが、マンションは建物全体への影響が大きく、品質を上げればコストもあがる。大手の三井不動産レジデンシャルでも、現時点では具体的な計画はないとのこと。


マンションデベロッパーとしては、消費者受けする解り易い設備機器（例えば、ディスポーザーやIHクッキングヒーター、ミストサウナ機能付きの浴室、食器洗浄機など）を、最新のものにすることなどに注力し、基本構造（目に見えない、顧客にとって理解しづらい）などにコストをかけても販売価格に転嫁することが難しいことを実体験で経験しているからだと思います。


話が飛びますが、大きな地震があった後などは、免震構造のマンションは売れ行きが良くなる傾向はありました。だからといって、建築コストが高くなる免震構造のマンションはそれほど多くないのは、価格が高くなることで売れ行きが悪くなる確度を想定し、免震構造を採用しない方（通常の耐震構造）をデベロッパーが選択しているからです。


以前に元総理（福田氏）が「２００年住宅」とかいっていた記憶がありますが、それほど頑丈で堅固なものを造ってコストが例えば３割〜５割増しになるとしたならば、今までの耐久年数でコストが低い方を消費者が選ぶのは、最近の経済状況下からすれば至極当然ではないでしょうか？


住宅版エコポイントの制度も今後導入される可能性があるようですが、これも景気の下支え・浮揚につながるかは？だと私は思います。


以上

新築マンション

本日発売のAERA（朝日新聞出版）の記事を拝見しましたので、幾つかコメントしたいと思います。

記事の中で、気になる点は以下の通り。

１．村上ファンドに在籍していた優秀な女性が取締役を務める不動産投資会社（「レノ」とう名称）が、ジョイントコーポレーションのスポンサーに決定した。（有名なアメリカの投資銀行のゴールドマンサックスに何故か勝利した。入札金額で上回ったらしい。）
２．旧ダイナシティのコンパクトマンション事業を引き継いだのが「シティインデックス」という会社で、この女性が代表取締役を務めている。
３．経営破綻した不動産会社を再生するハゲタカファンドのような動きが今後も活発になりかもしれない。「安く買って高く売る」という資本主義の常道を行っている。
４．まだまだ資金は潤沢にあるらしく、５００億円規模ではないか？という噂があるらしい。
５．当の村上世彰氏は、一切出資や指示など関与していないとこと（海外で悠々自適な生活）


先日は、穴吹工務店が会社更生法の適用を申請したばかりですが、昨年より多数のマンションデベロッパーが経営破綻してますが、同業者で救済に名乗りを上げる会社はほとんど見受けられません。

このようなファンドのような企業でも資金があり、一時的でも事業を続けていければまだましかもしれません。銀行や事業会社などで、スポンサーとなったり、資金面での援助が得られなくなっている今日では、ますます危ない企業は戦々恐々としているところでしょうか？

過剰な投資や、流行りの事業に新規参入した企業は今、相当苦しんでいる筈です。
また、ファンド会社のような短期に儲けようという会社では、１０年後に継続して事業を行っているか分かりませんので、アフターサービス・瑕疵担保の問題などを考慮しますと、そのような会社の物件は選択肢からは外した方がよいでしょう。

皆さんは愚直に真面目に本来の事業を行い健全な経営をしている会社のマンションを選択されるのが賢明かと思います。


以上

追記　　あくまでも噂で恐縮ですが、P社とA社はそろそろヤバイらしいです。

今週の週刊ダイヤモンドに小さい記事でかかれていましたので、解説してみたいと思います。

内容は以下の通りでした。
１．昨年９月に野村不動産アーバンネットがワンルームを２棟販売したところ、あっという間に完売。
２．三井不動産が港区でパークリュクス白金monoという専有面積２５�u中心の１Ｋの間取りで総戸数５０戸のマンションを１２月に発売予定
３．他の大手（東急不動産・大京・オリックスなど）企業も参入を検討中
４．昨年のリーマンショックで金融資産に大きな損害を被った投資家たちが、少なくとも物件は手元に残り、そこそこの利回りを確保できるワンルームマンション投資に殺到しているとのこと
５．ワンルームの専門業者のような、強引な電話営業などイメージが悪かったが、大手はブランド力もあり安心感があるとのこと
６．高値で取得した土地に、そのまま事業化しても利益が取りにくいが、ワンルーム事業で少しでも早く資金回収でき、グロスの価格が安く手離れが良いという事情があるのではないかとのこと
７．ワンルームマンションというとマイナスなイメージを消費者に与える懸念があるので、「投資用ではなくあくまでも自己居住用」ということにしている


大手不動産会社からすれば、ワンルームマンション事業などというのは企業全体の売上高の中では微々たる数字なので、都心部に取得した土地で事業化を見合わせているプロジェクトを以下に早く資金回収するか（保有資産を減らす）、またBS（貸借対照表）に関連して決算への影響も考慮している事もこのワンルームマンション事業に参入している要因としては考えられます。

尚、中堅の不動産会社では、金融機関にワンルームマンション事業を行うので融資してほしいとお願いしたところで、まず１００％融資は受けられませんので、事業を行うことはほとんど難しいでしょう。
但し、儲かることなら何でもやるという姿勢については、一流・有名企業であっても？ではないでしょうか。片手間（わずかな期間）ではなく、継続してきちんと事業を行ってもらいたいですね。


以上


※現在、「マンションってどうよ？関東版」というＮＰＯが運営するサイトにて、マンション購入の専門家（「マンション購入コンサルタント・Ｋ」という名で）として回答していますので、よろしければ是非ともご覧ください！！

本日、発売のAERAの記事を読みました。簡単に整理すると以下のような概略です。（引用：ＡＥＲＡ１１月２３日号、発行者：朝日新聞出版社）

１．建て替え不能マンションが何と全国で１００万戸
→　完成して間もないマンションが、既存不適格のマンションになってしまうケースがある。（自治体の条例などで日影規制や斜線制限、絶対高さ制限などを規制強化された為）

２．坂の上の戸建てが高齢者に不人気
→　バブル時期に「〜台」とか「の丘」というような名称で開発された高台の一等地（高級住宅街「芦屋」など）が、１０年・２０年と年数が経過すると高齢者には住みにくい場所に結果的になってしまっている（足腰が弱い老人には日常の買物の為、坂道を荷物を持って毎日歩くのは大変）

３．民主党は持家よりも賃貸重視政策
→　�@自民党の新築持家重視から転換するのでは？　中古物件の修繕の履歴のデータ構築やインスペクションの導入や強化により中古物件の取引を活発化させ、リフォーム需要を増やす政策
　　�A持家一辺倒でなく、賃貸住宅の居住者にも所得税の控除などを検討　
　　�B副大臣が業界寄りではなく消費者サイドに立った政策転換になると、業者は大変な状況になる？

４．中国人が日本の不動産を買い、日本人がデトロイトの不動産を買う
→　キャッシュで日本の高層マンションなどを買う中国人（年収２０００万円以上）が増え、中国人相手の商売に活路を見出す業者が現れている。ゼネラルモーターズの破綻で疲弊した街・デトロイトの不動産価格の低下を買い時と判断した外資系企業の日本人が、利回り２０％程度で収益が上がる優良な投資用不動産として購入している

　不動産業界に明日はないみたいな内容にも受け取れかねない記事でしたが、今まで自民党政権や族議員と癒着してきた会社など、旧来の事業を行うだけでは将来的には先行きは暗いかもしれません。IT業界や一部の勝ち組と呼ばれる企業のように、イノベーションを起こしたり、消費者ニーズに合致した商品やサービスを創造・提供できない企業はやがて淘汰の道にさらされることでしょう。
　現在、分譲住宅では在庫が積みあがっており、苦しんでいる企業も多いと思いますし、賃貸住宅（オーナーは法人・個人問わず）も空室が多く、困っていると聞きます。今後、ますます少子高齢化が進むのでしょうから、大量供給・大量消費の時代ではないので、企業経営者は事業の戦略をよく練らないといけないでしょう。
　消費者である皆さんも、新築マンションの供給数が以前と比較し少なくなってきてますが、今後も焦らずマーケットを良くウォッチしていただき、立地やプラン、価格面でも優良な物件をじっくり検討してみて下さい。


以上