はじめての中古住宅売買体験とその後のはなし　＋お金のやりくり

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先日、南海トラフ地震が起こる確率が70％から80％と発表されました。

自宅を購入するとき、
地震保険に加入するか？
この数値を見ると、迷うまでもないような気がします。

ただ、僕は加入しませんでした。

そもそも、地震保険は
自動車の自賠責保険と同じように、
どこの保険会社で加入しても、
掛け金は同じです。
そのため、火災保険とセットで加入するのが普通です。

火災保険は、
住宅ローンの条件になっていたりするので
ほとんどの人が加入すると思います。
地震保険も、不動産購入時に
不動産屋さんにお勧めされて、
万一に備えてと言われて加入する人が多数と思います。

地震保険について詳細は、また後日確認するとして、

概要。
掛け金は建物の強さ（耐震等級・木造、鉄骨など）と地域によって異なります。
掛け金には火災保険にはない所得控除もあります。
万一の際には、全損であれば、最大50％の保険金がもらえます。
地震が起こらなければ、掛け捨てなのでもちろん保険金は戻りません。
地震に起因する
火災、津波、噴火などに対応できます。

2011年の地震を覚えているので、
普通の感覚だと加入するべきなのでしょう。

だけど、僕は自宅を購入して所有する時点で、
万一、地震等の事態で大きな損失があることは、
やむを得ないと思っています。
80％であれば、自身は来るのでしょう。
だけど、
地震で、家が倒壊する、大きく壊れるなどのリスクを心配するのであれば、
そもそも、家なんて買わなければいいと思います。

地震保険は、
壊れた家の修繕ではなく
生活再建の保険と位置付けられています。
保険会社の説明には、家の修繕等がメインに書かれていますが、
そもそも全損で50％って足りないんです。

僕は、
地震保険に入らない代わりに
ピカピカの新築をあきらめて
手元に万一の事態の資金を残して
中古住宅に落ち着いて、その点でリスクヘッジをしました。

だから、地震保険には入りませんでした。

まあ、後からでも加入はできるので、
リストラや退職等で万一の生活保障が今と状況が変わったら
また、加入するかもしれませんが。

ハウスメーカー営業のIさんの所属していた住宅展示場を訪れた夜。

自宅の留守番電話に来店お礼の電話が入っていました。

当たり障りのないお礼の電話で、この時は何も感じませんでしたが、
のちに繰り返し残される留守番電話は非常に僕にとってプレッシャーになりました。

ちなみにIさんは、年齢は30歳前後、どちらかというと
小太りで、学生時代は確かラグビー高をやっていたというような話をしていました。
のちにわかるのですが、まだ、入社5〜6年で社内では若手の部類だったようです。



住宅展示場の見学をしたのは日曜日でしたので、
翌日は、僕はいつものように会社に行きました。

帰宅すると、ポストにこれが入っていたと妻からハウスメーカーの資料を
渡されました。

資料は郵便で来るとばかり思っていましたが、
切手は貼っておらず、直接僕の家に訪れたようです。

この時も、熱心な営業だなと思っただけで資料に目をとうして特に何も感じませんでした。


数日後、また、ポストに資料がありました。
その中に、僕の家の土地で家を建てた場合の見積書が入っていました。
うろ覚えで、土地の広さなどをアンケートで記入しましたので
それをもとに作成してくれたのででしょう。

その数日後、また、資料が投かんされます。
今度の資料は、先日のアンケート記入の際に僕が、別の日当たりの良い土地を
探しているといったためでしょうか？
近隣の土地の資料が届きました。
もちろん、郵便ではなく直接の投函。

留守番電話にも合わせて資料をお持ちしました次の週末にお話ししましょうと入っています。



何度も資料をもらっておいて、
無視するのも気が引けるので、
営業所に次の週末に電話をしました。
すると、営業所で話をしたいとのことで、
この時の僕たち夫婦の気持ちは、
まだ、買うわけではないし、一応新築も可能性がないわけではないので
選択肢の一つとして話を聞いてみようというものでした。
だから、営業所に訪れました。


営業所に行くと、
先日のIさんと、営業所の所長を名乗る人物に
いろいろと説明をされます。
ここでの話は、住宅の性能について....
新しい家はすごいんだね。と感心することが多かったのは確かですが、
自分が購入するとなるとなんだか、だんだん興味が薄れてきました。
話しの後半には、資金のはなし。
結局、僕がいくら出せるか？
その金額ならこのクラスの家で、今だけこれだけディスカウントできると
いうもろに営業の話でした。
しばらく考えます。とやんわり断るも、次回の約束をするまで帰れない雰囲気で、
やむなくまた次の週に会う約束をしました。

次の週も、
自宅に家のプランが投入されます。

次の週末、
何件か、そのハウスメーカーの家を見学に連れて行ってもらいました。
新築に実際にすんでいる人に話を聞けたのは良い経験でした。
そして、また、後日見学会があるから来てくださいと約束させられました。

見学会は、僕は
仕事の都合で行けなかったので
妻が一人で行きました
バスで何件か家を見せられ、建築中の家の説明を受けて
バスの中では、家がいかに強固かのビデオを見せられたそうです。
家が崖から落ちても壊れない！というような
冷静に考えると「なにそれ？」なビデオをまじめに解説されたそうです。
常にマンツーマンで営業マンがそばについてきて
さすがにプレッシャーを感じて妻も帰ってきました。

その後も、電話、訪問は続きます。
訪問は、資料を作るために許可なく勝手に人が留守の間に庭を測量したりしていたようです。


そんなプレッシャーにストレスが高まったとき
日曜の夜7：00ころ、営業マン二人で、何食わぬ顔で資料をお持ちしましたと
予告なしに訪問してきました。

さすがに、厭になって
連絡もなしに来ないでほしいと告げてあったでしょと言うが、
悪びれる様子もなく、また持参した資料の説明を始めました。
僕も一応聞きましたが、
全く頭に入ってきません。

そして、ある一言にこの会社では絶対契約しないと思いました。

僕は、家を買い替えることを考えていましたが、当時、
住んでいた土地を建て替えるか？別の土地を見つけるか？
新築だったたらどちらにしようかまだ決めていませんでした。
営業マンはこう言いました。
「お土地は決まっていなくても、契約してください。
いまならお得です。」
土地が決まってないのに上物契約するなど
僕の中では論外です。

こんな、感覚の違う人たちとは絶対に契約できないと思い、
その旨を伝えてその日は帰宅してもらいました。

用事があるときはこちらから連絡するので
そちらからはコンタクト取らないでと強めにも伝えました。

その後は、電話が数回と、手紙が数回来ましたが、
それっきりとなりました。


家探し初期のこの体験は、
非常に衝撃的でした。
購入しかけたといっても過言ではありません。
あまりのプッシュに洗脳されかけました。
もう少し、付き合っていたら、契約していたかもしれません。

家は、安くない買い物です。
自分が、イニシアチブ取れないような契約は絶対にしちゃだめだと思います。
熱心な営業マンには注意しましょう。

土地や、住宅の購入を考えると、
何人もの営業マンに会うことになると思います。

思えば、僕はこれまであまり、
営業マンに何かを進められる経験が少なかったので、
その営業圧力は、かなり印象深いものでした。

その中の一人
某ハウスメーカーのIさん
彼はよく言えば熱心。悪く言えばしつこかったです。

彼との出会いは、
住宅展示場にいって、ハウスメーカーの新築を見学したことでした。
見学といっても、その時は必ず新築を購入するという思いで見学したわけではなくて、
住んでいた自宅に比べて
今の家は、どのくらい進化しているのだろうということを
確認したい。

購入するのにいくらくらいかかるのか？知りたいという程度の気持ちでした。

Iさんのいたハウスメーカーは
テレビでもCMしている有名な会社です。
展示場に入ると、スタッフさんが一通り案内してくれます。
案内の途中で、今住んでいる家のことや、
展示場に来た理由、きっかけなどを自然な形でヒアリングされます。

この時担当してくれた担当者がIさんでした。

ひととおり案内が終わると、
良かったらアンケートに協力してください
資料をあげますと言われます。
僕はこの時、見学した新しい家に興味を持ったし、
特にその日に予定もなかったこともあり、
アンケートに応じました。

アンケートは、展示場内のリビングのようなところで
書かされ、記入が終わると
雑談のような、僕の住まいや生活、仕事、収入などに関する情報収集をされました。
特に何も考えずに僕も答えました。

そして、後半にひととおり、
会社の説明、家の性能の説明、など話され
ぜひご検討下さい。「後日、改めて資料を差し上げます。」
とクロージングされます。
全部で2時間くらいかかったかな？

その時は、まったく悪い気持ちもしないし、
新築について、家を建てることについて様々な初めて触れる情報が得られて
満足していました。

同席した妻とも、楽しかった。検討してみようと意気揚々と帰宅したのを
記憶しています。


さて、この後、翌日からIさんの
営業がはじまりました。

（続く）

さて、
昨今といっても、10年以上前から
自宅を購入する人のほとんどは、
住宅ローン減税の恩恵を受けるために確定申告を行っていると思います。

住宅ローン減税は、今はＭＡＸ40万ですか．．．
金額だけ聞くとすごいインパクトですが、
実際に会社員でそこまで納税できるくらい収入あったら
確定申告なんて、税理士さんに頼んだりするんじゃないのかな？
と正直思ってしまいます。


そんな住宅ローン減税の話はまた今度で、
今日は、不動産売却損の話。

今回、
僕は中古住宅を売却して、新しい中古住宅を購入したのですが、
もともと住んでいた中古住宅は、12年ほど前に土地付き2000万で購入しました。
今回は、1380万で売却しましたので、
普通に考えて、600万ほどの損失です。

だけど、今の時点で
売却して収入があったのも事実。
売却して収入があれば、税金がかかります。

そんな税金のうち、居住用不動産を売却して
損失が出てしまった人は、その分を特別に収入がなかったことにして、
そのうえ、給料で支払った税金も損の分を免除してあげましょうという特例があります。

この特例を利用するために今回、税務署に手続きに行きました。
もちろん、住宅ローン減税も申請します。

住宅ローン減税は、
結構詳しい解説の書かれた雑誌等が
本屋さんにもあるし、ネットでも情報が検索できるけど、

売却損の特例はそれに比べると、
検索はできるけど、情報が少なくて書類の記入方法などが
少し心配な感じになります。

実は、昨年11月に書類の記入方法で一度税務署に相談しに行きましたが、
担当してくれた若い男の子は、よくわからないみたいで、
こちらが質問するたびに、裏に引っ込んで確認して戻ってくるという
いまいちな相談になってしまいました。


今回の確定申告で担当してくれた女性。
説明も分かりやすくて、親切でした。
しかし、忙しいせいか事務的な受け答え、

僕の中で
売却の損失の計算で
前の家を購入した時のリフォーム代金を取得原価に含めることができるか？
が非常に気になっていました。

今回に確定申告の結果

不動産売却損の計算時の取得費用にリーフォーム代金は、一部含むことができました。
リフォームのうち居室の壁紙、床張り替え、外壁塗り替えなどは認められませんでした。
しかし、給湯器交換と浴室をユニットバスに交換した工事費用は取得費用に含んでもらえました。

税務署職員の回答は、3つにわかれました。
事前相談の男の子は、含みことはできない
相談担当の女性は、基本的に含めません。
昼休憩のようでこの女性から、相談の途中で担当が変わった男性は、一部は認められます。

取得費用にリフォーム代金が含まれると
結果的に売却損がかさむので、簡単に言うと戻る税金が多くなります。
だから、僕もしつこく担当が変わるたびに聞いてました。

でも、聞いてよかった。
結果的には、リフォームの代金の一部も含むことができたから。

まあ、実質的な損はかわらないのですが．．．．

ちなみに、ネットでの検索だと含む、含まないどちらの結果も出てきます。



今回は、確定申告時には
税務署の担当にひとによって判断がちがうので、可能性のある事項は、人を変えて何度も確認する価値があるよって話でした。


住宅ローン減税、売却損特例の詳しい話はまた今度。

2018年1月末。

2017年夏に
今まで住んでいた自宅を売却して、
新しい中古住宅を購入した。

給料日に会社から源泉徴収票をもらったので
購入住宅ローン減税と売却時の住宅買い替え特例の
申請のために、税務署に確定申告に行った時の話。


税務署は8：30オープンと事前に
ネットで調べていたので、8：25に窓口に到着。

この時点で、窓口はすでに長蛇の列。
税務窓口の外まで列は続いていて、ここから2時間半待ちとの立て札がでています。

通常の確定申告期間は２／１５かららしくて、
2/15以降だと申告用の相談窓口が大々的に開設されるようですが、
のおとづれた1月の時点では、限られた人数で処理するので待ち時間が長くなりますと
係員が何度も何度もおとづれる人に言い訳がましく繰り返しています。

私としては、
逆に開設前だからおとづれる人まだいないだろと安易な気持ちでしたが、
私と同じように2017年の源泉徴収をもらったからさっさと済ましてしまおうという
会社員や年金生活と思われる風貌の人たちであふれていました。

帰宅してからネットで調べると
2/15以降でも混雑は変わらないみたいなので、まあ仕方がないことでしょう。


さて、待つこと2時間。
室内、暖房があるのでまだましだけど、椅子もないところで立ったまま
周囲の年配者の文句に囲まれて、本当に長く感じました。

いよいよ自分の番が回ってきました。
相談員の前に呼ばれ、申告の内容を簡単にヒアリングされます。

なんと、
若い男の子の担当者は、
そこで、住宅の売却がある旨を伝えると、
「あーそれ、僕の担当外」みたいな態度で、内線電話を取り
こういう人はどこ？みたいに確認を始めます。
そして、別スペースに私は連れていかれ、
（スペースといっても衝立が臨時に置かれ部屋風にされた反畳ほどの空間）
ここで待つように指示されました。
衝立の向こうでは、僕と同じように
自宅の買い替え売却益だか売却損が出た人が、
税務署職員の人に相談しながら、確定申告書を作成しているようです。

僕としては、自宅である程度作成してきていて、わからないところだけ
聞いて、速やかに提出したいけれど、順番が回ってくるまでただただ待つしかないようです。

衝立の向こうでは、
ここは何書くの？どういう風に書くの？という質問だけでなく、
物件買ったのいつだっけ？いくらで売ったんだっけ？
住所なんだっけ？その書類準備ないんだけど、などなど準備を全くしていない様子の問答が聞こえてきて
終わりの見えない待ち時間が非常に長く感じました。


毎年の状況を知っていて椅子をもってきているおじいさんもいましたが、
なるほどなと思いました。

僕は還付のための手続きなのでまだよいのですが、
待って待って、申告してそして税金を納めるとなると、
本当に憂鬱な時間だろうなと思います。


いよいよ、長かった待ち時間も終わりの時が来て、
僕の順番が回ってきました。

担当は、まあまあ若い女性の方。
話も分かりやすくて親切そうです。


続きは次回。