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2017年12月10日

不動産投資とは

不動産投資の基本中の基本をこのカテゴリで勉強していきましょう。



コンセプトはコチラ→「はじめに」



不動産投資とは


一口に「不動産投資」と言っても、そのビジネスモデルは色んな形がありますが、

不動産(土地や建物)を購入し、運用することで利益を出すビジネスです。



大家業、不動産賃貸業なんて言い方をする方もいます。



基本的に利益を出すにはキャピタルゲインとインカムゲインという2つの方法があります。



キャピタルゲイン


キャピタルゲインとは売却益のことで、

所有している不動産の価格が値上がりすることによって得られる収益のことです。



一般的に、価格が変動するものを安く購入して、高くなった時に売却して得られる利益を

すべてキャピタルゲインといいます。



この言い方だと安い時期に買って高い時期に売る

又は、地価が高騰する場所を予想して購入するという

自分の力でコントロールできない投機的な要素が強いイメージがあります。



実際僕は最初そう思っていました。



しかし、アパートやマンションでは、例えば空室だらけの高値で売れない物件を安く購入して

リフォームや営業の経営改善を行い満室にして高く売るといったやり方もあり、

自分の努力次第で価値を上げて利益を出すことができます。



逆に価格が下がってしまって損失が出る事をキャピタルロスといいます。



インカムゲイン


インカムゲインとは運用益の事で、

資産を保有することで継続的に受け取ることのできる現金収入のことをいいます。



不動産では家賃収入がこれに当たり、ザ大家さんの収入ですね。



不労所得の王道というイメージがあります。



僕の元々の大家業のイメージは、このインカムゲインでした。






基本的にはこの2つのどちらか、もしくは両方を組み合わせて利益を出していきます。



次回の「不動産投資とは」では、キャピタルゲインとインカムゲインについて

どちらを狙うか、メリット・デメリット等

もう少し深く掘り下げたいと思います。





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プロフィール
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2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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