今回は、業界の裏事情をお伝えしようと思います。
マンション分譲事業では、まずデベロッパーは土地を取得し、建物を設計し、工事を建設会社に発注し、販売を自社か他社（アウトソーシング）にて行います。

当然売る為にはプロモーションが必要で、一般のお客様にまずはマンションを認知してもらわなければなりません。

そして、次のアクションとして、通常の場合は青田売り（未完成の状態）なので、建設地とは別の場所にてモデルルームを設営致します。最近では大型の案件では２タイプ造ったり、また豪勢なシアタールーム（ＣＧ映像を駆使した動画など）を設けたり、オール電化マンションであれば体験コーナーなども設置したりします。また、商談の際には、子供を預けられるようベビーシッターを手配してあったりもします。そして、会社によっては現場見学の為にタクシーなどを利用するケースもあります。


ところで、お客様１件をモデルルームに来場していただく為に幾ら位の広告宣伝費（新聞折込チラシ・インターネットのポータルサイトへの掲出、ダイレクトメール、交通広告、その他）がかかっているかおわかりでしょうか？

⇒ 一件のお客様を来場いただくコストは売れ筋マンションでも１０万円、良くないマンションでは２０万円くらいはかかっています。

次に、一件のお客様に購入いただくコスト（広告宣伝費）は幾らだと思われますか？

⇒ １００万円であればＯＫです。１００万円に満たない金額で完売できれば文句なし、１００万円をはるかに超える金額までかさんでしまった場合には、販売上は失敗したと考えられますね。


マンション事業者によっては、異なる方針・姿勢の企業があるかもしれませんが、概ね上記の金額で大きな差はないと思われます。


売れないマンションは、お客様に来場していただく為に相当なコストをかけて宣伝するのですが、何らかの問題（ネックポイント⇒ 価格が高い、最寄り駅から遠い、環境が悪い、設備・仕様が安っぽいなど）があって、見向きされない場合などは八方塞がりとなってしまい、最期の手段は価格改定して値下げ販売するか、買取業者に丸ごと一括で売却するかということを選択します。


経営面で安泰の大手企業では、１・２案件くらい失敗してもびくともしませんが、中堅以下の不動産会社では資金繰りが厳しいので、金融機関からの資金回収の圧力もあり、事業が赤字であろうと早期処分（値引き販売）を余儀なくされてしまうのです。

その辺りの見極めが重要ですね。
３月も中旬になりましたので、デベロッパーの決算もありますが、通常の場合では引渡で売上を計上しますので、現時点ではそれほどの数字（値引き）はないかもそいれませんね。

⇒ この辺も個別企業の経営状態によります。


マンション購入を検討中の方は、相手企業の事情を推察して条件交渉に役立ててみては如何でしょうか？（なかなか予測することは、難しいとは思いますが。）

以上

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