たまちんの兼業大家さん

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こんにちは。今年の夏は本当に暑いですね。
毎週、毎日のように、不動産大家事業を考えています。
最近、ようやく、自分の進みたい方向性が見えてきた気もします。

一棟もの、地方、中古、RC、競合は地主さん
融資期間と減価償却期間を長期間とれる物件、
買い進めていく上での融資戦略、銀行開拓、
事業主として信頼される決算書
満室経営のための差別化戦略
火災保険、税務戦略、仲介業社、修繕業者さん。

自己流で、地銀から融資を引いて一棟目を購入してしまったのですが、
もう少し体系的に学べばよかったと思います。
最近は、村田幸紀先生のロケット戦略、エターナル田中塾など書籍を
読み漁ってますが、有料の勉強会に参加するのがお勧めです。

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皆さま、まずは、わたしは、数学が好きな理系男子でした。世の中の自然の摂理を、きれいな数学の方程式で表現できたりすると、とても美しく感じます。いまは、お金の計算にしか使いませんけど（笑）。趣味は、バックパッカーで、バイトしてお金をためては、節約型の海外旅行をしてました。
そんな経験から、海外で仕事したいと、理科系商社に入社しました。いろいろ海外へ出張したり、駐在の機会も得られました。まぁ面白い人生。アメリカ駐在時には、南極探検の入り口アルゼンチン最南端のウシュアイアまで、（全然売れない）商品の営業活動してました。極寒の流刑地のような場所でした。
でも会社の事業って調子のよい時期は短く、不採算事業の撤退の経験を幾度もしました。現地社員をクビにして人員整理したり、アラフォーになってから全然知らない部門へ転属になったり。会社員人生にも不安を感じ、会社に依存せず、経済的自立を目指す方法を探索しようと思ったんです。
2018年から、週末には、資産運用セミナーへ参加したり、副業を探すようになりました。
そんななかで、出会ったのが、不動産賃貸業です。
東京都内、区分、中古ワンルームマンションで賃貸管理に注力しているA社さんの社長のプレゼンを聞いて、とても感銘を受けました。自分の仕事では、自社商品のプレゼンしかやったことありませんから、借入をして、マンション購入し、家賃を得て、こうやって資産形成するんだ、という説明は、この業界のことを何も知らないわたしには、新鮮であっさり刺さりました。
というか、悪い言い方をすれば、単純に騙されやすい「カモ」だったと言えるでしょう。
都内区分中古ワンルームの業者さんと10社位、面談して、ハピタスでお小遣いをもらって、不動産投資の書籍を20冊位よんで、結局、2019年に中古区分ワンルームを5戸購入しました。
ワンルームマンションは、それなりに上手くいった、と自己満足していました。
どちらかと言うと、自慢したいくらい。
でもある時、楽待でお知り合いになった先輩大家さんにアドバイスを頂いたのです。区分は信用棄損していて、これ以上、規模拡大できない壁にぶち当たる、と。その出会いとアドバイスをきっかけに、一棟ものを楽待さんのサイトで情報収集し、ここで、「区分は手仕舞いにし、一棟ものへ資産入替えを進めること」を決意したんです。


今年の冬も寒くなりそうですね。
冬はやはりデロンギ・ヒーター。部屋全体を温かくしてくれます。

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こんばんは！たまちんです。

以前ブログに記載しましたが、2019年1〜3月に東京都内区分マンションを合計５室購入しました。
東京都内ワンルームマンションは、水天宮前 徒歩7分、下落合 徒歩1分、大塚 徒歩5分、大森 徒歩5分、蒲田 徒歩7分とかなり好立地のマンションで、平均取得単価2,150万円、合計10,750万円で購入しました。
気になるお家賃は、平均月額8.76万円 x5室 で 月額43.8万円、年間5,256万円となり、表面利回り4.9％。
幸いなことに東京都内マンションの高騰の影響か、ワンルームマンションも多少値上がり傾向。
Invaseさんで売却査定をお願いしたところ 合計11,600万円と5年前比較で8%程、値上り査定へ。
ここはレインズ放置作戦で、可能なら高値で売却出口を探索したいところです。

一方、今回購入の茨城兼一棟RCアパートは取得コストが5800万円（ワンルームマンション5戸の査定金額の半額）＋諸経費、気になるお家賃は1k 30m2のお部屋が12室あってお家賃平均3.74万円×12室で月額44.9万円、年間5,388万円となり、表面利回り 9.3%。ワンルームマンション5戸分の家賃を上回りました！
しかも一棟RCの魅力、築年30年物件ですが、減価償却23年、融資も諸費用含めた金額の90%を期間23年、金利1.5%程（3年固定）で融資を頂ける運びです。区分では積算評価は当然でず、債務超過の信用棄損を起こしている（らしい）に対し、土地値、RC建物についてもある程度担保評価頂けていることに期待。

今後、都内区分の売却を進め、私の会社員の信用棄損を一旦リセットして再スタート、積算評価のでる物件 × 事業性融資など規模拡大できるロードマップを見極め、奮闘予定です。

まだまだ学ぶことがたくさんありますが、ほんとワクワクしますね！
楽待サイトでお知り合いになった ○○大家さんとの出会いとアドバイスにも感謝・感謝・感謝！

一棟アパート購入は資産管理会社名義で購入することにしました。
目的は、節税です。会社員の給与所得と不動産所得を合算すると
どうしても、税率が高くついてしまうため。

分かってはいましたが、合同会社を設立するのは初めて。
見よう見まねではじました。

最高に助かったのは、Freee会計ソフトのWebサイトです。
Web上で、いろいろ質問に答えながら、簡単に会社の定款を作成。
そのあと5000円で行政書士事務所に定款の電子認証をして頂きました。
所要期間 ５営業日。

法人印（実印・銀行印、角印）を楽天市場で発注。
名刺も、アクスルで発注。100枚500円。

定款ができたら、資本金100万円を個人口座に振込み。エビデンスの写真取得。
あとはマイナカードを使って、オンラインで法人設立申請。
受付して、会社は翌日には設立されましたよ。すんごい早い！

全部事項証明書と印鑑証明書は、融資してくださる銀行が原紙が必要ということで
初めて、法務局までドライブ。　こちらも、印鑑カードを作成して、
簡単に取得できました。

さらには、税務署、都道府県、市町村にも法人設立届けを。
これもすべてオンライン。

融資してくださる銀行が、法人税・消費税・源泉所得税の未納でない証明書が必要
ということで、納税証明書の申請もやっぱりオンライン。
来週月曜日に原紙を受け取って、法人口座の開設へ。

10日間くらいあると、ほぼオンラインで法人設立できてしまいます！
この便利なツールを提供してくれるのが、会計ソフト Freee　すごい。
もちろん、この設立の導線に、クラウド会計や労務管理の紹介、税理士の紹介まで
やってくれます。　気持ちいい営業戦略。

こんなに簡単に法人設立できたので、クラウド会計、すこし契約してみてもよいかも。

以下は広告です。

こんばんは。たまちんです。
実は、一棟RCアパートの購入を具体化する動きとなりました。

なぜ一棟RC？　なぜなら区分マンションでは規模拡大が難しいから。

銀行は、サラリーマンの信用力をみて、区分6400万円を融資してくれました。でも、年収の10倍程度までが融資上限と言われ、それ以上はなかなか融資してくれないようです。なぜなら、銀行の担保評価の手法、積算評価では、担保価値がなく、債務超過となってしまうからだそう。

なので、区分は一旦手仕舞いとし、区分を売却、一棟アパートかマンション購入を模索してきました。

一棟アパートには、木造、鉄骨、鉄筋コンクリート（ＲＣ）と幾つかの種類に分けられますが一棟ＲＣの場合、耐用年数が47年と、長期間に耐用年数をとれること、また銀行の融資も長期間に融資してくれます。担保評価でも、土地積算に加えて建物も価値として見てくれるそうです。

そんな訳で、築浅鉄筋コンクリート造のアパートを探索してきました。ようやくその候補を見つけましたよ。　ベストとは言いづらいかもしれませんが、6000万円弱の築30年一棟アパートです。家賃年収500万円で表面利回り9%、融資は地方銀行で5500万円 融資期間23年、金利 3年固定1.5％となる見通しです。

区分マンションと比較すると、投資効率は2倍以上に向上すること、銀行の担保評価もあがります。

そこで本物件は、個人ではなく、法人で購入することとしました。サラリーマンの累進課税だと所得税・住民税が私の場合、40％超えてしまうので、法人とすることで 25%以下に抑えることが目的です。

そのためには、会計と税務をしっかり勉強することが必要になります。優秀な税理士さんと出会えますように！

こんにちは。 さて2019年に東京都内中古区分ワンルームマンションを5室購入しましたが、3室は自分自身の名義でオリックス銀行フルローン40年で購入しました。当時諸経費も含めたオーバーローンでしたので、不動産取得税を除いて 1円も自己資金を出さずに購入しました。その物件が、5年を経過し、当時購入した価格よりも値上がりしているようです。一方、表面利回り5%、実質ネット利回り4%で購入、借入金は40年長期プライムレート連動で1.9%から開始しましたが、前回報告の通り、2.5%まで値上がりしています。これでは、CFはでませんし、元本の償還も進まないので、いよいよ売却かなっと思っていた所、面白いサイトを見つけました。

Invase モバゲチェック
このサイトは、もともと住宅ローン借り換えを専業としていたようですが、大家さんの収益物件もサポートしてくれています。試しにオリックス銀行の借り換えをしてみよう、試してみると、、、
借り換え査定するには、色々物件情報（家賃や借り入れ情報など）詳細を入力する必要がでてくるのですね。
辛抱強く３戸分の物件情報を入力おえると、　もともとの目的である「借り換え査定」だけでなく、物件情報をもとにした「ダッシュボード、資産価値の可視化サイト」さらには「売却査定」「物件紹介・コンサルテーション」までシームレスにサービスが繋がっているのです。なかなか面白い。　

通常、Renosyなどの保有物件の資産価値可視化サイトだったりとすると、おそらく 大家から安く仕入れたいからか、どことなく、安価な査定がでているように思えるのに対し、Invaseは逆に 高めにでてる気がします。
こんなに保有物件の資産価値が高いのか？と嬉しくなってしまう、驚き。なかなかよく考えられた導線です。

次回紹介をご紹介してみたいと思います。

ご無沙汰しています。たまちんです。

区分マンション５戸は今年は安定して満室稼働中です。
でも、オリックス銀行さんの金利がついに2.5％まであがりました。
５年前、マイナス金利時代には 1.9％でスタートしましたが、段階的に金利上昇です。

このままの借り入れ比率では、満室稼働できても、CFはだすことができず、
借入れ金の元本返済も年間30万円程度となにをやってるかわからない状況です。
来年1月には売却時の所得に対する課税が、長期譲渡課税税率にかわるので、
そろそろ売却しようかと思います。

当時2100万円で購入した物件は、少なからず2300万円以上で売買されているようですので
退去者がでた際に、バリューアップで家賃をあげて、売却益の最大化を目指します

売却したらどうするのか？
→　それは、アパートローンの信用棄損をリセットできるので、
　　土地積算評価のでる一棟アパートへの資産入れ替えです。

これからそのあたりの取り組みを綴っていきます

２３年が終わり、５年間の不動産賃貸業の結果をレビューしたい。

まずはじめのニュースは、今年は初の赤字決算となりました。

５物件（東京中古・区分ワンルーム）うち３物件で退去あり、計７か月の空室が発生。
賃料収入▲７カ月分、広告料▲３．５か月分、リフォーム代 ▲３８万円。

オーナー立場として、今回不満が残ったのは２点。
�@ ２物件の退去で客付けするのに ３か月所要したこと
�A 広告料がかなりかかったこと

（考察）
・ 家賃現状維持したいが、周辺物件の最安条件比較での優位性確保が難しい
・ 広告料をはずまないと、ドラマ正直不動産のように優先案内してもらえない
・ 退去からリフォーム完了まで時間が結構かかる。
　 賃貸管理のランドネットさんは、リフォーム業務をフリーランスへ外注化してる？
　 客付けとの連携がよくない。外注化はコスト低減に有効でしょうけど。
・ 水天宮前 95,000円（共益費込み）は賃料たかく、社宅用途でないと客付け難。
　 いまは当方非居住者で法人契約では、法人が源泉徴収して納税が必要。
　 結果、嫌がられる。

その他の変化点：
�@ 金利上昇　長期プライムレート基準＋0.9%のオリックス銀行さんの金利は、
　 当初19年借入時では年利 1.9％ から、22年末 2.15％、23年末 2.35%まで上昇。
　 そのため、1物件では 一部、年末に繰上げ返済を行いました。

�A 建物管理費用　修繕積立金が1物件で 3000円/月上昇しました。


次に５年間の実績のサマリーは、
入居率 ９６．５％、空室総月数１０か月／約５年間
累積キャッシュフロー▲１１６万円の赤字　　（予測１０年後▲４００万円）
償還金合計は、　　　１２７０万円／５年間　（予測１０年後５３６０万円）
含み益は、　　　　　１１５４万円／５年間　（予測１０年後３９７０万円）
純資産増加額　　　平均２３０万円／年
※但し、マンション資産価値の減少を含まず（帳簿上は、減価償却費用）

マンション市場価格の上昇により、
２０１９年 購入価格より、５％程度は市場価格が上昇していることは心理的には◎
仮にマンションを売却しても、賃貸収入ー経費分は、実質の運用益と見做せるので

当方のゴールは、マンションは売却せず持ち続けること。
ローン返済が減少してキャッシュフローで年間２００〜３００万円だせれば、年金生活の足しになりますよね。
マンションを購入して大家さんになって約５年が経過するが、「やってよかった」と思ってます。

こんにちは。大変大変ご無沙汰しています。
不動産賃貸業も、はじめてから早４年が経ちました。
総論として、概ね順調に来れたと思っていますが、そろそろ資産の拡大を図りたいところ。

私の場合、2019年初に東京都内、築浅区分ワンルームマンションを複数戸購入しました。当時は築10〜15年で、一戸当たり2000〜2200万円、表面利回り5%、実質利回り4%でしたが、日本財宅さんやランドネットさんに聞くと、都内ワンルームマンション価格は値上がりしてるみたいです。いま保有してる物件の買取価格をヒアリングしたところ、購入時の101.7% と4年前購入価格を上回りました。そこから最低200万円は売上利益を乗せるでしょうから、2200〜2500万円位が相場なんですね、きっと。ただし、短期譲渡売却だと税率が40%になるので、いま売却するメリットはありません。また出来ることなら売却せず、ずっと保有しておきたい派なので。。。
困った事は、資産拡大をしたいのに、これから追加で購入する物件の利回りが低くなること、もしくは築古マンションでないと購入できないかも。。。最近の利回りはほとんど3%台が多いとの事。

面白い事は、このような低利回り物件（高額物件）でも融資が引けるように、銀行は、金利の低い商品を準備していること。オリックス銀行は、担保としての抵当権を二分割して銀行が運用し易くすることで、従来1.9%から、1.6%まで金利をさげてるみたい。これから金利上昇局面かと心配している時期でも、不動産投資のための融資市場は維持していくのでしょうね。。

資産拡大が容易でないとすると、繰上げ返済x複利効果を利かせ、純資産を増やす作戦が現実的か！？

あと2年ほどで、以前オリックス銀行で借りた返済期間40年、変動金利1.9%の借入金の繰り上げ返済手数料が安くなります。またワンルームマンションを購入し5年間が経過するので、不動産譲渡益の課税率が40%から20%に低減されます。なので、もう少し安い金利に借り換えできないか、検討してみよう〜！
ひとつの案は、家族間売買を使った借り換え。将来の贈与をにらみ、親から子へ不動産を売買。減価償却後の簿価と差がなければ、売手側に譲渡益は生じません。課題は、子供が借入できるか、というところ。例えば売却金額の約半分を親子間の10年ニコニコ借金。残り半分を政策金融公庫から借り入れできたりしないかなぁ〜。国民生活事業　新事業創生支援とは言え、親からワンルーム買いますと言ったら下心が透けるなぁ〜。スケスケすぎかぁ〜。

株主優待クロスやIPOのTwitter友だちが、仮想通貨のFR取りで、めっちゃ儲かっているとの事。両建てとすることで通貨の価格変動に対するリスクを抑えることができ、かなりローリスクで儲かるとの事。でも仮想通貨って突然暴落したり、現金に変換できない事態が起こったらどうするんだろう?いろいろ調べてみましたが、ちょっぴりまだ心配です。。。どなたかやっておられる先輩の方、アドバイスをいただけるとうれしいです。

いよいよ確定申告の時期となりましたね。今回はe-Taxを使って初めて確定申告しました。
海外に転居すると、日本にあるマイナンバーが使えなくなるので、e-Taxは使えないと思ってました。なので昨年はわざわざ印刷した申告書類をEMSで税務署まで送付しました。送付コスト約3,000円！
でも最近のTwitter投稿をみて、以前、税務署へ行って、準備したIDとパスワードを使えば、海外に住む非居住者でも、e-Taxが使えるらしい情報を頂き、今回、試しにやってみたところ、いとも簡単に確定申告できました！
Twitter のアドバイスに非常感谢！

ちなみに今回の納税額は私は300円となりました。妻は赤字ではありませんが、0円🥲
海外駐在中は、日本での給与所得がないので課税率はわずか5%ですんでいます。
海外駐在中は、こういうメリットもありますね！

さて後半は、不動産賃貸業を始めて ２年９カ月経過しましたので、収益状況を公開したいと思います。
以前ブログで説明しましたが、妻と私で、二通りの対照的な物件の買い方をしました。

１．１戸を自己資金で現金購入、残り１戸を日本政策金融公庫でフルローン
CFはでませんが、2戸の家賃収入で1戸のフルローンを返済する計画で固定金利 0.81%で15年間の短期間で完済予定。収益状況は、この2年9カ月間で 累積CF(税引後) -110万円の赤字、借入金 2490万円のうち、440万円 元本を返済 (17.6%)。純資産は 330万円増加。年間120万円の純資産の増加。元々手出しは2050万円でしたので、運用利回りは 5.85%という結果となっています。(もし3か月間の空室がなければ 純資産増加は年間140万円で 利回りは6.83%でした)

２．もう一つは、物件3戸を オリックス40年変動金利 1.9%でほぼフルローン
こちらはいままで満室です。収益状況は、この2年9カ月で累積CF(税引後) 90万円の黒字。借入金 6260万円のうち、300万円 元本を返済 (4.8%)。純資産は 390万円の増加。年間140万円の純資産増加。元々手出しはほとんどなかったので、運用利回りは計算しづらい。でも純資産の増加が、上述1の手出し2050万円した場合よりも超えているのはローンのテコが効いてるのか？ 少し微妙な気分です。。。

1 + 2 で 合計しますと、
収益状況は、この2年9カ月で累積CF(税引後) -20万円の赤字。借入金 8750万円のうち、740万円 元本を返済 (8.4%)。純資産は 720万円の増加。年間260万円の純資産増加。元々手出しは2050万円でしたので、運用利回りは12.68%となりますね。(もし3か月間の空室がなければ 純資産増加は年間280万円で 利回りは13.65%でした)

纏めると、
�@ 運用利回りは 手出しに対し 10％越えとなり 評価◎
�A CFは 上述1 物件が、返済を長期40年として無理しなかった分、上述2 物件の 短期15年完済プランの CF悪さを リカバリー。単年5室満室ならCFはプラス、1室でも3ケ月空室がでるとマイナス
�B上述1は 償還のスピードが40年と長すぎる感じ。ローン返済の半分以上が利息で消えてます。自己資金がもう少し増えたら、ある程度 繰上げ返済を行い CFを改善するか、返済期間の短縮をするか？ もしくは物件を買い増すのがよいか、この辺りが悩ましい。
�C純資産が増えていくのはいいですが、物件価値も経年劣化で下がってくるし帳簿上は、減価償却が進んでいくので、うーーん。持ち続けるのがよいのかな。

いずれにしても、5年間は経たないと 繰上げ返済は ペナルティが生じるし、物件も売却しないので、様子見ですね。。いつも �B�Cあたりで、今後 どうしていくのがよいかを 悩んでいます。どなたか ご助言ありましたら、お願いしまーす！

新年、明けましておめでとうございます。
2021年は やはりコロナのせいで落ち着かない1年でした。
感染病に対する耐性がないせいですかな。今年は コロナが落ち着いてほしい。

さて 2019年3月に、東京都内の中古ワンルームマンションを５戸購入してから、
2年と9カ月が経過しましたので、振りかえってみます。

1．入居率
2021年には 水天宮前の一戸で 初めて退去がありました。そして新しい入居者が
居住開始するまで３か月かかりました。この空室期間は 長かった。。。
賃貸管理会社のやる気、もしくはコロナ禍市況の影響か。。。
空室率は ３ケ月 ÷ (5戸 × (24+9) カ月)= 1.818%、入居率 ＝1-空室率＝98.18%
となりました。全体的には、満足できる入居率かな？？？

２．修繕費
水天宮前の一戸は、前の入居者が 5年以上住んでいたこともあり、リフォームには
30万円ちょっとかかりました。あと大森の一戸ではトイレシャワー水漏れが発生し
新品交換するため ４万円弱かかりました。 今は海外に住んでることもあり、
賃貸管理会社にお願いするしかなく、必要経費ですよね。
賃貸管理会社に、修繕を委託するので仕方ないですが、原価の２倍以上は掛かる
感じです。この辺り、将来、自分で手配すれば、節約の余地がありますかね？？
（全て外部委託できる手軽さは、これはこれで、とっても楽ですが。）

３．一回退去による収益ダメージはいくらか？
今回、３か月間の空室がありました。その間、家賃収入はありません。
またリフォームには30万円かかりました。更に 広告料も家賃の0.5カ月分かかりました。
全体として、一回の退去による収益ダメージは ▲60万円となりました。
今後も、退去の度に 純資産の増加速度が ▲60万円 スローになるイメージです。
賃貸管理会社の立場からすると、物件を販売以降、毎月 賃貸管理料（家賃の3％＋消費税)
の収益はありますが、リフォームや 入居者付けは 第二の収益源でもあるので、
物件オーナーとはどうしても利害関係が相反するところですよね。
私は ランドネットさんにお願いしてますが、日本財託さんや GAさんだと どんな感じで
しょうね？　次回追加物件を購入するときは、日本財託さんから買ってみようかな。。。

４．家賃支払い遅延
コロナ禍、 家具付きのマンスリーマンションや ウィークリーマンションを提供している
会社が経営危機となっていることは ネットでも話題になっていますよね。
私の 5戸のうち、一戸は そのような会社さんに長期契約を頂いています。
最近、資金繰りが苦しいらしく、支払遅延が数度繰り返していますが、何とか資金繰りの
対策をしつつ、少し遅れて支払いをしてくれています。家賃の滞納が貸倒れとなってしまう
と、私のダメージはかなりキツイですが、何とか持ち直してほしいところです。


前編は この辺で。。。
後編では、収益の状況を公開したいと思います。

こんにちは！大変ご無沙汰しております。
昨年2020年は、ほんとにコロナのせいで、大変な一年でした。

私の場合、家族と上海に住んでいますが、昨年の春節に家族を
コロナから退避させるために、日本へ一時帰国させたところ
逆に家族が上海に戻れなくなってしまい、戻ってこれたのは
昨年の10月中旬以降でした。。。
やりたいこともできず、不完全燃焼な1年でした。。

さてそんな大変なコロナ禍ですが、もう一つの懸念は
東京都中古区分ワンルーム・マンションです。
5戸のマンションを購入してから、2年目となりますが
2020年の1月から12月までは、ほぼ100%満室となりました。
ここまでは不動産賃貸業を開業してから順調なスタート
と思っています。

ところが昨年末についに水天宮前の1室が退去されてしまいました。
理由は手狭なため。
コロナで在宅勤務を余儀なくされると、無理もありませんよね。

初めての空室となり、現状復帰までの見積入手〜発注、募集を
始めましたが、東京都近辺はコロナ患者が増加を続け
緊急事態宣言に突入してしまいました。

12/25に退去し、募集をかけて 約2カ月となろうとしていますが
現時点、未だ空室です。
コロナ緊急事態宣言下ですから止むを得ないところかもしれません。

私は、物件購入と賃貸管理をランドネットさんに
お願いしていますが、 賃貸管理という点で、本当に信頼できる会社か
よく注視しなくてはいけない、と感じています。

物件購入後、初めての空室と賃貸付け、しかもコロナ禍ということで
客観的に賃貸管理の業務品質を評価しづらいのですが、
とにかくレスポンスが遅い、、、と感じています。

レスポンスの遅さは、空室期間の長期化へつながります。

例えば、＜原状回復工事の見積回答＞
退去日 12/25〜 年内見積回答を依頼し合意 → 見積回答実績 1/5
手配依頼 1/7 → メール返信 1/10 → 工事完了 1/25
→ 報告なくフォローの結果 1/30 工事完了報告

＜賃貸募集サイトへのリフォーム後の写真アップロード＞
募集サイトへリフォーム後の写真掲載を依頼し合意 1/30
暫くして 未だ募集サイトでの写真変更なく メール再送 2/12
翌2/13 募集サイトの写真変更確認 2/13。 担当者からの連絡なし。

それでいて広告料ADを1カ月付けた方がよいとか、
何となくダラダラとした対応、プロな感じがしない対応は
勘弁してほしいなぁ。。。

いまは海外に住んでるので、賃貸会社変更はできれば避けたい
ですが、ランドネットの社長さん、何とかしてください！

おはようございます。
昨日純資産の推移（ちゃんと増えているかを確かめたい）をグラフ化してみましたが、貸借対照表BSも時系列にうまくグラフかできないか、と思いつき、いろいろネットでEXCELのグラフ作成を調べてみたのですが、なかなかいいのが見当たりません。　EXCEL用語で 集合縦棒を2本（貸方・借方）、積み立て縦棒で2本（固定資産・流動資産、負債と純資産）を時系列で串刺ししたいのですが、、、、だれかいい方法ご存じでしたら、教えてください。
結局、私の駄作は こんな感じ。。。一応、純資産が 2000万円から始まって 30年後に8000万円に増えていく推移がみえますね。　ただ75歳でこれでは よぼよぼのお爺さんになっていて 人生を謳歌できないといやなので、 あと10年位、前倒ししたいですね。。　

これから努力してみたいところとしては
�@ オリックス銀行４０年 変動１．９％の借換え
�A ５年後長期譲渡以降の物件を一部売却し、３戸目のフルローン物件の完済前倒し
�B 日本政策金融公庫を活用し、低金利で 追加物件購入
�C 青色申告で６５万円の所得控除を獲得して節税

でもいまは非居住者なので、�Cの方法について 色々調べていきたいと思います。それでは！



勝てる物件をご紹介頂けるのは、ランドネットのS谷営業部長様です。

こんにちは。
毎日コロナウィルスで疲れる日々ですが、私が不動産投資を始めてから1年が経ちました。幸い一度も空室になる事はなく5部屋すべて満室となりました 世界経済は最悪の事態になっていますが、一時的にマネーが不動産に流れているからか、所有している物件相場は10%ほど上がりました。短期的に売却する予定もなければ、売却することもできないのですが、少し気持ちはです。


ちなみに、この好調が継続し続けるという前提での 純資産をシミュレーションしてみました。自己資金2000万円を投じて約３０年でローン完済、純資産が8000万円を超える結果となっています。でも75歳位まで ずーっとお金に手を付けられないことになってしまいますので、期間の短縮と 純資産増加策を今後、検討していきたいですね。

2020年が明けた頃から、武漢で原因不明の肺炎の流行が気になってました。武漢には仕事で頻繁に行っていたので、よく知っています。お客様もいるし、行きつけのレストラン、日本食屋さん、焼き肉屋さん、マッサージ屋さん、ガールズバー、KTVまで。結構好きな街だったので、本当にショックです。。
コロナウィルスがこんなに世界中に流行ったのは、やっぱり春節休暇の際に、大勢の中国人旅行者が日本を始め、世界中に旅行に行ってしまったことが、一番大きな原因だと思います。もう少し早く海外旅行を自粛できていれば、なぜ日本は安全を優先して入国管理を厳しくしなかったのか、オモテナシとか言ってる場合じゃない！
日本は被害者なのに、今は逆に加害者のように言われているのは、情けないというか、悔しく思います。
ネット情報ですが、武漢P4レベルの研究所で、コロナウィルスは人工的に作られたものであると言う説がありますね。デマであってほしいですが、本当ならホントに恐ろしい話しです。。最近なんとなくこの説が気になっています。。

こんばんは。 先日は５年分の貸借対照表を作成し、その推移から純資産がどのくらい増えるのか、見てみたかったのですが、やっぱり直感的に分かりづらいですね。。。素人な私には、いくら自己資金を投じて、いくら手元の現金が増えて、借入金が減ったか？　を知りたい！と思い、確定申告の準備ではなく、自分の投資状況を、自分なりに正しく理解するために再度レビューしてました。

幾ら自己資金を投じて、幾ら手元に現金が増えて、幾ら借入金の元本を返済できたか、まず私の投資物件から見てみます。


私の投資物件は、サラリーマンの属性を活かしフルローンで ワンルームマンション３戸を購入しました。実質１円も自己資金を出さずに、毎年３０万円弱のCFがプラスにでる見通しで、さらに借入金の元本償還分も５年で５２０万円ほどあります。結果、合計すると５年間で６７０万円のプラスとなります（満室経営、空室がない場合）。ただし 借入金残高は５年後でも当初借入金の９２％が残っていますので、 完済は気が遠くなる程、時間がかかります。（完済予定 ８５歳？？）３年目以降には不動産所得も毎年６０万円程プラスででる予定です。最初、不動産投資のうまみは、損益通算で節税できるかも、との期待から興味を持ったのですが、やっぱりちゃんとした不動産賃貸業を営む上で、黒字経営はマストであり、所得に対する税金はきちんと支払うべきものですね。ただ私の場合、給与所得と合算して 累進課税制度で所得税率が決められますので、節税は、合法な範囲で検討したいと思います。。。

次に 妻の購入物件です。
こちらは １戸は自己資金、１戸はフルローン（15年固定金利 0.81%）で購入したので、私の購入スタイルとは、正反対の購入をしました。私が不動産を始めるきっかけとなった日本財託さんが提案しているスタイルです。

自己資金２１００万円を投じ、１戸を現金購入、１戸をフルローンで購入しましたが、返済は２戸分の家賃で返済していますので、返済スピードが圧倒的に速いです。 ５年後の借入金残高は ６９％まで減る見通しです。CFは、毎年に１２万円程マイナス（返済スピード 少し早すぎた）ですが、CFと借入金償還分は、５年で７２０万円のプラスとなります。

これらの結果、夫婦で合算すると、 ↓ こんな感じとなりました。

自己資金２１００万円を投じ、５年間のCFと 借入金元本償還分は 合計で１３８０万円となる見通しです。 不動産物件の価値も減価償却により帳簿上は５８０万円減となりますが　（実際にはここまで市場価格は目減りしていない筈！）　それでも５年間で ＋８００万円のプラス？と理解できますかね？？ そうすると運用利回りIRRは ＞ ７％以上？　これって正しいです？　

私が購入した３物件は、ラ〇ドネッ〇の染〇部長様からご教示いただいた勝てる投資法です。
自己資金を出さなくとも、５年間でCF増加と償還額が６７０万円にもなる投資法、、これもご教示いただいた通り、うまみある投資法と思うようになりました。。。（やっと理解してくれましたか？と言われそうですが。。）　
引き続き、一人前の不動産賃貸業 経営者になれるよう、頑張りたいと思います。

こんばんは。連日、新型コロナウィルス肺炎の件、とても心配ですね。。。春節のお休みに入る１週間ほど前には、感染者は１０００人になるのでは！？と心配していましたが、既に１０，０００人の感染者、死者がなんと３００名を越してしまいました。。。。。 実は武漢は、私にとっても、とても思い入れの深い地で、 そこでお付き合いさせて頂いたお客様は、ホント いい意味で ピュアというか純粋な中国人で、プライドばかり高くて、上から下目線でみる都会の中国人よりも、個人的に応援したくなる素敵な人達でした。。。 そんな武漢がこのような事態になってしまい、、、武漢でお世話になった方々が無事かとても心配ですし、心が痛いです。　早く復興できるよう、私も応援したい。。　武漢加油！！！

さて確定申告も近くなり、今日は一日、引きこもり生活＠上海ですので、ずっと確定申告の準備をしていました。会計や税務の知識は 書籍で独学でしたので、 自分の解釈が正しいかどうか、確認できる先生がいない！！のが正直大変なところですね。 便利なインターネットで 調べると、大体のことは分かるのですが、会計ソフトの広告や 税理士さんの有償契約の広告に繋がってしまうので、 情報の精度を確認するのは 結構大変です。。

ようやっと固定資産税清算金は資産計上するとか、損害保険料（前払い分）の計上の仕方、減価償却費の算出で必要となる、土地・建物価格を 消費税金額から 割り戻す方法など、分かってきましたよ。。

今年度は初年度ですので、 結局 不動産所得はマイナスなのですが、 せっかく青色申告申請書、開業届けも出しているので、 ５棟１０室レベルには至りませんが、 欠損金の繰越控除くらいはやってみたいところです。

前置きが長くなってしまいましたが、 前回作成のBS（貸借対照表）比較は たった１年でしたので、何をやってるのか、正直自分でもわかりづらかったです。なので、 ここへの理解をきちんと深めることが大事だと思い、 ５年分の収益を試算し、BSの変化を確認してみました。 結果が下記↓の通りです。



2019年 2〜3 月にかけて、実質自己資金2200万円を投じ、公庫や銀行から 8750万円を借入れ（自己資本比率 実質20％）、東京都内ワンルームマンションを５戸購入しました。 楽観的な甘目の試算ですが、

この比較により、私が理解するのは、、、
�@ ２２００万円の自己資金を投資し、この５年間で
�A 現金が ▲２６０万円減少し、
�B 借入金の残高が ▲１４３０万円減少し、
�C 純資産が ＋６００万円増加した。
�D 物件の価値は、減価償却分は簿価は下がっている
�E ２２００万円の自己資金により、純資産の増加を＋６００万円させる価値としては 年利５％（複利）で運用できている？ってこと？　

これって結構イケてるって思いたい！ところですが、より賢く堅実に、もしくは上手に稼ぐ方法はきっとある筈で、そのあたり色々悩んでみたいけど、やっぱり相談したいところです。。ご意見、アドバイスありましたら、ぜひお願い致します🤲　

この勝てる物件をご紹介頂いたのは、ランドネットのS谷営業部長様です。
自己資金をださずに、後半購入した３物件では、年間30万円以上のキャッシュフローを生み続けてくれています。

ご無沙汰しています。たまちん＠上海在住です。
上海にきて 早くも９か月がたち、ようやくここの生活にも慣れてきました。中国語も少しは上達し、上海ライフも楽しんでいますよ。でも最近は武漢で原因不明の肺炎が流行ったり、心配です。。

さて昨年３月にサラリーマンをしながら、都内ワンルームマンションを５戸購入した訳ですが、確定申告の時期も近づき、はじめての決算に格闘中です。

最初の２戸は、１戸を自己資金で購入し、２戸目をフルローンで購入しました。日本政策金融公庫から固定金利 0.81% 15年と とてもいい融資条件を引きだすことができ、２戸分の家賃収入で返済することで15年間で完済する計画です。妻名義で購入したので金利優遇を受けることもできました。

次の３戸は、私のサラリーマンの与信を活用し、オリックス40年変動金利 1.9%で フルローンで購入しました。いろいろありまして自己資金は実質ゼロ円でスタート、不動産取得税の支払を含めて、キャッシュフローは 26.5万円のプラスでした。でも借入金返済を家賃収入で 約９カ月間で 223万円行ったのですが、そのうち52％は利息の支払いでした。

今のところ、３月から始めて、５戸とも満室、更新料３戸分の追加収入があり、上々の出来だと思っています

はじめての青色申告決算準備中ですが、海外赴任しちゃったので減価償却は最小限としています。損益通算してぶつける給与所得がないので。それでも初年度は赤字決算となるので、損失繰越を申告してみようと思っています。

バランスシートの変化は、こんな感じです。↓　たかだか９カ月では 投資の成否をみるのは難しいかな。。

一応、私なりの解釈では
自己資金 2104万円を投資して、ワンルームマンション５戸を購入
現金は　▲63.7万円
所得は　+ 18.3万円
負債が　▲198万円減少 ＞ 不動産資産価値の減少かな。
減価償却により 簿価も 116万円下がっていますが、売却ではなく、できるだけ長く保有し続ける方が得な気がします。




私の不動産投資の収益計算の参考図書はこれ↓

不動産投資専門税理士が教える 不動産投資の「収益計算」 本格入門 新品価格 ￥1,998から (2019/1/27 11:09時点)

おはようございます。
11/11は独立の日とかダブルイレブンとか呼ばれネット販売が熱狂しますが、私も今回、初参加！ 淘宝と京东でたくさん買いましたよ。
まず日本でも愛用していたBBQグッズ Lotus Grillを買いました。このグリル、非常によいデザインで、炭に火を付けるのが超簡単、かつお肉を焼いたときに落ちる肉汁や油が炭に落ちないので、煙がでないのです。上海のマンションのベランダでバーベキューだ！ あとは火消し壺を準備すれば、完璧です。

【動画配信中】＼2019 Newモデル／ 《LOTUS GRILL/H》ロータスグリルSサイズ　専用キャリーケース付　無煙炭火コンロ 炭火卓上コンロ バーベキュー グリル ベランダ テラス 庭 バルコニー BBQ キャンプ アウトドア 屋外用 家電 モバイルバッテリー使用可能 G280 価格:15,600円 (2019/11/16 09:29時点) 感想(0件)

こんばんは。前回の淘宝のクレームは結局騙されてしまったみたいです。。信じた私がバカだった。。淘宝は、評価の書き込みが1回しかできないようです。でも、めげずに新しい電気鍋を買いました。125元で、2000円弱の品物です。前回よりもクオリティーが良ければいいなぁ。またアップしまーす。

↓
本日出荷されました。はるばる西安から送られてきます。私は、この地図をみるのがすき。

ヤッホー。またまた頂いてしまいました！楽天ポイント 50,000Pt。 これで３回目、累計130,000Pt を頂いたことになります。カードローンで、お金を貸してくれて、支払い金利の2〜3倍くらいの期間限定ポイントをくれるなんて。。いつかバチが当たらなければいいけど。。

こんにちは。今日もタオバオでお買い物。上海もだんだん寒くなってきたので、今回は暖房器具を買いましたよ。日本ではデロンギのオイルヒーターを使っていました。外観はよく似てるけど、初めてみるメーカーのものをポチリ。。日本円で9000円くらい、大きく、重たいヒーターは、はるばる北京かな？、北の方からやってきましたよ。 こんな感じのヒーターです。。性能はまた別途ご報告しますね

皆さんは、中国ネット買い物アプリ 淘宝をご存知ですか？とても便利なアプリでよく買い物に利用します。
先日電気鍋を日本円で1500円位で購入しました。結構安い割には使えると思っていたのですが、2週間も使うとメニューを選択できなくなり、動作しなくなりました。やっぱり安かろう悪かろうかなと思い、捨ててしまいましたが、悔しかったので、淘宝アプリの評価コメント蘭に低評価と文句を投稿しました。

２週間はたったかな、昨日、淘宝の電気鍋の店主から電話がありました。中国語で電話できないので、WeChat で会話。結局、評価を削除してほしいのです、新品を送付してくれるとのこと。快諾したけど、今度は壊れないかな？

おはようございます。
昨日は、妻の誕生日だから、家族でステーキを食べました。
いつも株主優待でお世話になったステーキ宮ではなく、ちゃんとした高級レストランでしたよ。
帰りしな、中国出前アプリのワイマイで、妻にこっそり花束プレゼント。帰宅途中にスマホで注文、40分後には自宅に配達してくれましたよ。サプライズで喜んでもらえて、よかった。 中国はこのあたり、日本よりとても便利です。

こんにちは。不動産投資を始めて早６カ月。５戸購入し、５戸とも満室です。。
そのうち３戸で更新料（＝１か月分家賃）をゲット（でも更新料の半分は管理会社の手数料）
残高推移が段階的に上がっていくのは嬉しい。１年に一度の固定資産税を払っても、キャッシュフローはプラスな感じです。

こんにちは。ご無沙汰しています。私も不動産賃貸業を妻と始めて、早６カ月以上がたちました。
都内23区内、築浅区分ワンルームマンション５戸をランドネットさんから購入してよかったと思っています。今のところ、５戸とも満室経営です。（当たり前か！）

さて今日は、日本政策金融公庫さんからの借入れについてです。
私の妻は、約2500万円の購入資金を日本政策金融公庫さんから借入れしました。

15年固定金利で0.81％です。ワンルームマンションの管理費などを差し引いた実質手取り利回りは4%以上ありますから、イールドギャップが3%以上あり儲けがでています。

日本政策金融公庫で借入れを行う場合の幾つかアドバイスを下記します。

�@不動産投資目的では貸してくれない、
日本政策金融公庫は事業に対して融資をしてくれますが、投資に対しては融資をしてくれません。事業計画書を作成し、事業資金を融資してほしい、というスタンスが重要です。

�A女性は、融資条件が圧倒的に有利。
男性だと固定金利10年しか借りれませんが、女性の場合 15年で借入れすることができました。しかも金利も男性より圧倒的に安くなります。私の妻の場合、0.81％となりました。不動産賃貸業であっても、女性による新規事業開業を支援してくれます。

�B提供する担保と 借入れ金額の割合によって、金利がかわる。
差出す担保が多いと貸し倒れリスクが下がるため、金利を安くしてくれます。私の妻の場合、１戸目は自己資金100％で購入し、2戸目を100％公庫から借入れすることにしました。でも担保は2戸分提出しました。これにより2戸目購入分は100%融資してくれましたし、2戸分の担保評価額が1戸分の融資額に対して100%以上となったそうです。期待していた以上に金利をさげてくれました。

上記の結果、15年固定金利 0.81％が実現したのでした。ご参考まで。
ただ、不動産屋さん提携銀行から借入れするより、結構手間はかかりましたが、色々勉強になりますよ。

前回報告した楽天銀行カードローンの300万円融資利用で50,000ポイントを無事ゲットできました。更に第２弾キャンペーンも開始されたので欠かさず申込み。楽天銀行が何度もキャンペーンを繰り返すのは、結局儲かるだからかな？ 私は、確実に儲かっていますが。。。

こんにちは。先週ついに家族も上海へ引っ越してきました。特筆すべきは愛犬のモカちゃんも連れて来ちゃいました。中国上海に愛犬を連れて行くには色々と調査も含めて大変でしたよ。

日本を出国する時

�@狂犬病予防法及び家畜伝染病予防法に基づく犬の輸出検査申請書の提出 動物検疫上海へ

�A書類審査のため、下記の証明書をメール送信
・マイクロチップ証明書
・狂犬病予防注射済証
・狂犬病抗体検査証明書
・混合ワクチン証明書

�B輸出検査の受検
輸出検査当日は、全ての書類の原本を持参、ペットと共にフライト時間の３時間前（チェックイン1時間前）までに動物検疫所訪問。事前予約制。

※特に注意が必要なのは、書類事前確認はメールで行えるものの、輸出検査の当日は全て原本が必要になることです。特に狂犬病予防注射済証は通常原本を市役所に提出してしまうため手元にはコピーしか残っていないことがあります。私の場合もそうでした。出発日当日、成田空港動物検疫上海にて書類の不備を指摘され、あわや愛犬を連れて行けない事態になりそうでした。事前に市役所、もしくは動物病院に狂犬病予防注射済証の原本入手をしておきましょう。私の場合、出発日当日に動物病院や市役所に電話をかけ、狂犬病予防注射済証の原本のFaxと、原本郵送にて何とか輸出承認をもらいました。私は平日出国でしたので、市役所、動物病院にも連絡が取れたのですが、土日に出国される予定の方は、特に注意が必要だと思います。気をつけてください。

○日本の動物検疫所「犬、猫を輸出するには」
http://www.maff.go.jp/aqs/animal/aq12-1.html

こんにちは。ご無沙汰しています。
上海に引っ越して早4ヶ月以上が経過しました。
ようやく、こちらの生活にも慣れてきたところです。

さて今年前半に購入した不動産物件の進捗について少し報告いたします。都内のワンルームマンションを5戸購入したわけですが、今のところ満室経営が続いています。また2年に1度の賃貸契約更新が3件あり、私の場合月額賃料の半分× 3戸分の追加収入がありました。最近、不動産取得税の請求がポロポロと来始めましたよ。

とりあえず大きな問題もなく、少しほっとしています。
マネーフォワードの不動産投資 残高推移グラフはこんな感じです。

こんにちは。
今年の夏も楽天カードローンから大盤振る舞いなプレゼントがありました。カードローンを3,000,000円利用して、約1ヵ月後に返済すると、50,000円分の楽天ポイントがもらえると言うものです。支払う利息は大体13,000円ほどなので、正しくパソコン操作をするだけで、37,000円も儲かってしまうのです。私はこれで3回目のポイントをもらう予定となりますが、今後も継続していきたいです。

こんばんは！先週はすこし嬉しいことがありました。
Powerbeats ProというiPhone AirPodsで使われているH1チップが採用された完全ワイヤレスイアフォンを上海にあるアップルストアで購入することができました。
最初はAirpodsを買おうかな〜と思っていたのですが、何となく耳からはみ出たシャフト部分がカッコ悪いか、と思い、もっとカッコいいワイヤレスイアフォンが欲しかった！
一体いつ発売されるのだろうと思いながら、アップルショップの日本と中国とちょくちょくチェックしていたな、なんと今回は中国の方が先行発売されたようです。
でも米中貿易摩擦により、ファーウェイが攻撃されており、中国ではApple製品は完全に不人気な状況です。
いささかイヤホンにしては高額だとは思いましたが、やっぱり欲しくなって買ってしまいました。
2週間以内であれば、無条件で返品可能とのこと。できることなら、この商品に満足して使い続けることができればいいかなと思っています。

おはようございま~す。またお久しぶりです。
4月から上海に引っ越して、早1.5ヶ月が経ちました。ようやく銀行口座も開くことができ、WeChatやAlipayが使えるようになりました。日本の電子マネーよりもとても優れていて、本当に快適です。。。今日は一日中雨の天気でしたが、近くにある日本料理屋さんからお好み焼きをデリバリーしてもらいました。豚玉 約800円、配送料ほぼ無料で、自宅にいながらにして、おいしいお好み焼きを食べることができましたよ。面白かったのは、お店でできたお好み焼きを運ぶバイク便のリアルタイム位置情報が刻々とわかることです。バイク便のスタッフもこれでは道草を食うことができませんね

まだまだ驚くことが多くエキサイティングな毎日を送っています！

こんにちは。たまちんです。
4月から仕事の都合で上海へ引っ越しました。

大好きな株主優待も非居住者になると株式投資ができないため、しばらくお休みです。

でも不動産賃貸業はもちろん継続できるので、コツコツとローンのないマンション作りを継続します。

上海の生活は、日本料理屋もたくさんあって全然困りません。でも慣れない中国語はちゃんと話せるように日夜勉強中です。

上海で面白いことや体験談があれば報告しますね。

こんばんは！ご無沙汰しています。たまちんです。

ここ数か月は区分マンションの購入と融資を引くことに注力してきましたが、今回ははじめて税理士とコンサルティング面談をしてきました。 ネットや不動産屋さんからの情報はたくさん収集してきましたが、自分の理解が税務的に本当に正しいのか、もしくは、よりよい運用方法がないか、という点で プロの税理士さんの経験・アドバイスは非常に参考になりました。（比較的、自分の理解も正しかったことを確認できたし、これで1時間1万円はコスパよしと思います、税理士さんにとっては 種まきボランティアだったかと思いますが。。）

私自身の備忘録として、、
�@ 妻も私も、 税務署に 開業届と青色申告書を提出すべし。青色申告特別控除額が10万円もらえる。これで専業主婦の妻は基礎控除38万円＋10万円で48万円の所得までは非課税となる。
�A欠損金の繰越控除ができる 3年間（非居住者でも可能）
�B減価償却については（私の場合、今年から中国赴任で非居住者になる関係で）損益通算でぶつける給与所得もなくなってしまうので、5〜10年後に売却した場合の長期譲渡税を考えると、減価償却し損となってしまう。
�C専業主婦の妻の場合の減価償却についても、不動産所得ー48万円引いた課税所得に 5％課税されても痛みは大きくないし、仮に減価償却をすすめた後、物件売却した場合、長期譲渡税で20％かかると やはりもったいない。

�D一物件あたり、どの位 雑費を認めらえるか？ という当方質問については、どこまでがYes/Noかは明言しづらいらしい。
�E夫婦間で資金の貸借りを行うなら、金銭消費貸借契約書をしっかり交わしておくこと
�F付帯設備の減価償却の仕方・計算方法の確認と 税務署的解釈
�G海外赴任中、非居住者のあいだの確定申告の方法
�H法人の場合の税務的メリットなど

正直あまりサプライズな情報がなかったのは、当方の理解が外れていた訳ではないことが確認できてよかったと思います。（本当は、もっとうまい運用方法が色々あると思いますが。。）
ほかのサラリーマン大家さんのことをよーく知っておられて、話を聞いて刺激的でした！
最後は、その税理士さんの著書を2冊、お土産に頂きました！ 来週のおかずにしよっと。

同税理士さんの　↓　は非常にオススメです。 CF計算書とPL、BSの関係がものすごく分かり易いです。

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サラリーマン大家デビューしました たまちん です。
昨年11月のマネーフォワードさんのセミナーがきっかけで
ついに不動産賃貸業にデビューいたしました（祝）！

いろいろ不動産会社さんと会話をさせていただきましたが
私のパートナー会社は、 ラ★ドネ★トさんです。

日本財託さんや REISMさんの提案にも心揺れ動いたのですが、
「より勝てる物件」として魅力的な「都内・中古ワンルーム・築浅」
を真摯に紹介いただけたのが、決め手となりました！

最初は、まず２戸購入しました。
初めて日本政策金融公庫に創業計画書を提出し
非常に良い条件で融資をひくことに成功できました。
不動産賃貸業として固定金利15年・0.81％です。
女性の新事業創生支援プログラムを適用頂きました。
これにより１戸は自己資金での購入となりましたが、
15年後には、ローンのない区分を2戸持てることになります。

融資を勝ち取れたことが嬉しくて、この物件をご提案頂いた
不動産会社さんと お礼の食事会をおこないました。
コロワイド系の株主優待が使える 汐留にある「北海道」で
祝杯をあげました。結果、不動産会社さんとは更に意気投合！
こんな私をパートナーとして認定いただくことができました。

その後、一か月程度で 追加３戸を購入することになりました。
今度は、自己資金は投下せずフルローンの借入れでの購入です。
このご時世にサラリーマンの属性を使っての融資。。　
本当は４戸くらい同時にいけたのかもしれませんが、
さすがに臆病な私には英断することもできず、最後まで慎重に、、、
何度か購入を断念しそうな局面もありましたが、
リスクをとって購入する分、 不動産会社には「指値購入」を
受けて頂き、３戸追加購入を判断、無事融資もおり、決済しました。

ローン返済期間が40年程度と長い分、
CFは毎月１万円ほど、プラスででるので固定資産税も賄えます。
都内築浅中古ワンルームで 表明利回り5％、手取利回り4.3％と、
我ながら好条件で購入できたかな？、と思っています。

10年位で1〜2戸を利確売却し、残り1〜2戸のローン返済にあて、
完済を目指したいと思います。

これにより15年後（約60才）には、ローンのない
ワンルームマンションを３〜４戸保有し、
毎月20~25万円の家賃収入がはいると 老後生活も安心かな。。

まあ、そんなに現実は甘くない、とも思いますが、
色々、勉強して、逞しく 経営していこう！と思っています。

でも 築浅・中古・都内ワンルームマンション５戸保有し、　
借入金 合計9000万円弱！ ひょえー！！

区分ほしい病にかかって、まだ追加購入検討中。
以前は4戸検討でしたが、今は3戸@6600万円を検討中。

不動産屋さんはオリックス銀 40年 変動金利1.9%を勧めてきます。
長期プライムレート連動なので国債のトレンドを読みやすい、
また月々のローン返済額を小さくできるので、
CFがよりプラスになるので自己資金なくても資金形成できる提案。

私はどちらかというと短期プライムレートでもイオン銀行や
ソニー銀行の35年1.65%の方がCFは毎月△1万円となるものの
完済までの総利息が730万円も変わってくるのでいいかな、
と思っているのですが、不動産屋さんは取扱いしないとのこと。

色々調べてみると、恐らくオリックス銀行45年ローンかも。
完済年齢と自分の年齢の関係で私の場合は40年。

従来35年ローンが45年になると、CFがとても楽になるので
銀行と不動産屋さんには、区分を複数、高い金額で
販売する上で非常に便利な商品なのでしょうね。

物件価格が高値にならないよう気をつけないと。。

こんばんは！
どうも「区分ほしいほしい病」にかかったみたいです。

先日お世話になった不動産屋さんが、より特別提案してくれるとのこと。簡単にいい気分になる私を、カモになりやすい格好の餌食と妻に指摘される。（笑）

【中古ワンルーム４戸のフルローン購入提案】
�@自己資金（手出し）ゼロ。
�Aサラリーマン属性を活かして100％フルローン 9000万円
�Bローンは40年変動金利1.9% →1戸あたり毎月1万円以上のCFプラス


前回の区分購入で、収益計算は大分 テキパキできるようになったので
�@空室率 3年間で1か月と想定　2.78％
�A家賃下落率　毎年0.5％
�B借入れ金利　40年変動1.9％
でシミュレーションすると、

　　　　　　　　　　　 15年後　　　20年後
ローン残債　　　 　　　6450万円　　5400万円
償還金額＋累積CF　　　2760万円　　3750万円

家賃下落後の将来家賃を 現状の表面利回りで物件価格を算出すると
購入金額の　　　　　　　 93％　　 　　90％　 で売却することになり
税払い後の最終利益は　1800万円　　2500万円　となりました。

自己資金ゼロで 20年後に2000万円位 儲かる？ 約１億円を金利２％で借入れ、４％で運用することで、結果、利回り１％位、儲かるイメージか？

＜メリット＞
・空室率、家賃下落、固定資産税等、いろいろあってもCFはプラスの見通し
・自己資金は一円もださない前提。すべて借入れでできる。
・入居者の家賃収入により、確実にローン残債は償還されていく。
・銀行と不動産屋さんは確実に利確できる

＜デメリット＞
・金利上昇、1％もあがったら、収益は真っ赤に。
・物件を一度に4戸も購入すると高値掴み？
　2013年の不動産投資ブーム時に購入した投資家たちが
　短期譲渡税から長期譲渡税に切り替わる2019〜2022年に
　大量の売り物件が放出されるかも。
　一方、昨今の金融引締めにより、サラリーマン不動産投資への
銀行融資が厳しくなり購入層が減少？ あと数年後には、物件価格はさがる？
・銀行と不動産屋さんは利確から始まるが、残りのリスクは全て自身のリスクとなる。
　↑ここを何とかしたい。

やっぱり過度な借入れは避けて、コツコツ繰上げ返済して利確すべきでは？（財託さん方式）　
区分ほしいほしい病ですね、こりゃ。。。いかん。いかん。

ついに、初めてワンルームマンションを購入しちゃいました！
昨年11月下旬に MoneyForwardさんの”お金のExpo”に出席して以降、不動産各社と面談したり、不動産投資の本を読み漁ったり、実質2か月程度で投資判断できたのは我ながら最速でした！

最初は私自らサラリーマン大家さんになって損益通算で節税できればと検討したのですが、
いろいろ思い直し、最終的には専業主婦の妻を説得し 大家さんになってもらうことにしました。将来は、妻の会社を設立して、社長になってもらおうかな！？不動産賃貸業の始まりです！

今回は、
西武新宿線 下落合 徒歩１分のワンルーム１戸（現金購入）
半蔵門線 水天宮前 徒歩６分のワンルーム１戸（フルローン）
両物件とも 手取り利回りでいうと ４％程度の物件です。

今回は、日本政策金融公庫さんから融資を頂きましたよ。なんと15年固定金利で0.81%です！
妻とはじめて創業計画書を作成しましたが、公庫に融資認可をいただけたときは、普通のサラリーマンとは異なる喜びでした。2戸分の手取り家賃収入でローン返済すると15年でローン完済できる計画です（空室率や家賃下落、修繕費上昇は考慮せず、但し金利上昇のリスクはありません）

自己資金で購入したワンルームマンション1戸が、ローン借入れと家賃収入により15年後に2戸になります。そしたら3戸目、4戸目と増やしていけるか？日本財託さん方式で成功できるかな？
私の不動産の教科書は、日本財託 重吉社長の↓です。

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人【電子書籍】[ 重吉勉 ] 価格:1,620円 (2018/12/2 10:27時点) 感想(0件)

おはようございま~す。昨日は資産運用Expoに行きましたが、
収穫は八つ橋とクオカード3枚、不動産とコインランドリー投資関係の書籍のノベルティーだけでした。

今日は アマゾンで買った“不動産投資の「収益計算」本格入門”でじっくりお勉強。
収益計算もさることながら、税務に強くならねば！
この本にはExcelのシミュレーションシートも付いてるんですよ。
自分でExcel管理表は作りますが、お手本があると、色々役立ちます！

不動産投資専門税理士が教える 不動産投資の「収益計算」 本格入門 新品価格 ￥1,998から (2019/1/27 11:09時点)

ついに、融資特約付きではありますが購入申込み。
融資が無事おりますように。

一戸目は、新宿区 下落合駅徒歩１分
二戸目は、水天宮前駅 徒歩６分、中央区ではなく隅田川を越えた江東区アドレスです。



ちなみに紆余曲折あり、心揺れ動きましたが、
最初の２物件はランドネットさんから購入しました ↓
不動産セミナーに出席し、やる気ある営業部長に、
割安で 勝てる物件をご紹介いただきました。
融資が通れば、別途詳細ご報告しますね！

こんにちは！

この1か月、もっとも密にメールでやり取りさせて頂いたRESIMさん。
この会社もなかなか凄い会社かも・・・、お勧めです。

築古マンションをリノベして、とっても かっこよくして、
高い家賃で、借主を見つけてくれます・・・。

リノベ後のデザインが非常にかっこいいので、
賃貸マンションにも関わらず ウェーティングが入っていたりします。
キッチンシリーズ：https://www.re-ism.jp/search/series/kitchen/

菊川駅徒歩3分のライオンズマンション築35年のリノベ物件の事例では
�@物件価格 23,400,000.
�A家賃収入 105,000.
�B管理費 -7,900.
�C修繕積立金 -9,900.
�D賃貸管理費　　 -2,376.
�E手取り家賃収入 86,824
�F手取り利回り 4.45%

金融機関から金利2.0%でお金を借りても
物件利回りを4.45％で運用できれば、その差 2.45%が収益となる計算です。

しかも賃貸物件自体がブランドを持っているので、
空室リスクと家賃下落のリスクが少ない。

同社の物件のDDR デューデリジェンス・リポートも内容が分かり易く、
ちょっと惚れてしまいました。
でもリノベ物件は 希少性のあるブランド物件なのであまり供給がないそうです。
物件リリースされたら、すぐ申込みが入ってしまう早いもの勝ちのようです！

最近は不動産マンション投資にすっかりハマっています。。
いままでGA techさん、日本財託さん、ランドネットさん、
Property Agentさん、Fantas Technologyさんと面談し、
今回は J.P. Returnsさんと面談しました。

もともと本業サラリーマンの課税所得を、
不動産投資で経費を盛って損益通算で節税できれば？？、
と邪道な気持ちで、この分野に興味を持った私ですが、
よくよく調べていくうちに、勝てる投資物件を保有すると
ちゃんとCFがでて、不動産所得がでる、やはり税金は
払うものだな、と思い直していました。

J.P.Returnsさんは、同業各社のなかでも、
タックス・コントール(？)について、
アグレッシブなアドバイスをくださいましたよ。

ご提案内容は フルローンでローン返済を進めながら、
5年間に渡る節税可能額と元本償還額で 収支がこんなになりますよ！
という内容でした。やはり減価償却費がポイントになるのですね。

減価償却費の設備部分は耐用年数が15年なので、
築10年以上の物件の場合、設備費用が大きければ、
短期間に償却費は大きく経費計上され、
不動産所得が結果的にマイナスになったりするのですね。。

税務上の懸念がなければ、
「勝てる不動産物件購入」＋「タックス・コントール」
は魅力的提案と感じました。

サラリーマン購入層のニーズ分析と訴求ポイントが
明確になっているので、提案は分かり易く、説得力もあります。

ただ極上物件は、リリース直後にすぐに申込みが入ってしまうので
物件紹介と購入判断を即刻行うよう強くお勧めいただきました。
ただ私のような素人には、物件価値の査定を即刻できる筈もないので
個人的には ちょっと厳しいところもありました。

いろいろ勉強になります。今回は J.P.Returnsさんの面談リポートでした。

こんばんは！ 東京23区中古マンション投資の勉強のため日本財託さん以外の不動産屋さんとも面談して、色々お話を聞いて回っています。いろいろ勉強になります。

そのなかで「不動産×テクノロジー系」で今話題のGA technologiesさんと面談してきました。

オフィスは恵比寿にあり、非常にお洒落なデザイン、社員の方も若く活気があり、スマートな感じでした。女性の方もとってもきれいでしたよ。。

レガシーな不動産業を ICTや AI等 テクノロジーで改革、従来、人海戦術で行ってきたたくさんの手作業を自動化、業務効率をあげ、個人差のない物件抽出×マッチングを実現したり、最近では内見予約イタンジも買収したりと、なんか、凄く活気と勢いのある企業（イメージ）です。



今年のIPO上場では、私も全力で抽選に挑みましたが、見事に外れました（当選してたら大儲けでした）。。。

中古マンション投資については、レバレッジを最大限利かして、フルローンで積極攻勢、早く始め、時間を味方にする投資！という感じでしょうか？

賃貸管理は 月額1080円、初年度は空室保証付きです。賃貸管理は、安すぎると感じますが、AI 活用、省力化により、他社よりランニングコストを抑えられるとのこと。

物件は、次回から紹介いただく予定です。今後の成長が大いに期待されるGA techさん、今回の訪問で、株価が安いときに株を買い増そう、と思いました。。。不動産投資をご検討される方は、一度ご面談されてはよいかと思います。

今年も株主優待をたくさんもらいました。

ヤフオク転売は供給過剰気味で、最近はサクサクとは売れなくなった感じです。

でも、家計の現金支出が抑えられ、複利で効いてくる感じですね、今年も無事、年を越せそうです。

こんにちは。先日、日本財託さんの不動産投資
セミナーに参加した後、個別面談をしてきました。

同社 重吉社長のセミナー内容は非常に分かり易く、
なるほどと、思わされます。
いま私が不動産投資を真剣に考え、勉強中なのは
（幸か不幸か←まだ結論はでてませんので）
日本財託さんのセミナーの影響です。

ご興味ある方は、Youtubeにもupされてますのでご参考。
結構以前の講演ですが、今のセミナーと同じことを話していて
内容の一貫性があることも、信用できるかなっと。
https://www.youtube.com/watch?v=KBgxw5WVgIU&t=480s
https://www.youtube.com/watch?v=35S0JLNTY4s&t=140s

私なりの理解の整理を備忘録的に書きますが

同社の特長：長年の実績と経験、長期堅実投資を勧め
・堅実な東京23区中古マンション投資の方法を勧める
・過度な借入による投資は金利上昇や空室リスクから絶対勧めない
　コツコツコツコツこそが勝つコツ
・返済ローンのないマンションを2軒もつ（自己資金＋借入れ）
・そして3軒目を購入するときには、ローンのないマンション2軒
　の家賃収入と3軒目の家賃収入で3倍速でローン返済（自己資金0）
・3軒目のローン完済すれば4軒目を購入し、4軒分の家賃収入で返済
・3~4軒保有すると、自己資金をいれなくても、
　ローンのないマンションがマンションを増やしてくれる
・借入れは最初の2軒を準備するまで。それでもフルローンではなく
　全体の30~40％の借入れとする。
・月利複利、レバレッジの黄金律
・日本政策公庫の10年固定金利をオススメ

教えてもらったことをもとに色々考え中ですが、
・1000万円の物件を手取り利回り5%で購入できる前提で
　自己資金1850万円は、18年後に1000万円の物件は×5軒に。
　家賃収入5万円×5軒＝25万円/月×12か月＝300万円/年の収益を
　生み出してくれる資産になる試算結果となりました。
　(固定資産税含まず。家賃下落・空室リスク含まず
　 あと1000万円程度の物件は築古30年位の筈なので、
　 20年後は築50年、それでも借りてくれるかな？家賃はさがるな）

・最大の特長は、ローンのないマンションが家賃を生み出して
　くれて、ローンを返済してくれるので、手堅いってことかな。
　失敗するリスクが少ない。

・でも兎に角、地味に長期間、資金を拘束させ続けることになる。

・物件価格の適正さ、割高感の有無・・・今後向き合う予定。
　でも査定能力を磨かないと。。。

・同業他社さんは 最初から借入れMAXで3軒同時に買いましょう
　と勧められます。こちらの方が、1軒目の繰上げ返済を終え、
　2軒目の繰上げ返済を開始するとき、借主の家賃でローン返済
　が進んでいるため、全体の収益をより膨らますことができますが
　金利上昇時や非常時が生じた時に逃げ道がないことがやっぱり
　心配ですね。
　
・今までの10年は、不動産投資にとって非常によい10年だったそう
　なので、今後の10年、20年でも 勝てる投資か。

すみません、個人の悩みを綴っても、読者は面白くないですよね。
ちろちろちろちーん。

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人【電子書籍】[ 重吉勉 ] 価格:1,620円 (2018/12/2 10:27時点) 感想(0件)

おはようございます。
今年もいよいよあと１ヶ月残すところとなりました。

先日Money Forwardさん主催のお金のexpoに参加してきました。
キーノートには落合陽一さんや慎秦俊さんが登壇されたり、
マネーフォワードの辻社長にもお目にかかれたり面白かったですよ。
来年もぜひ参加したいと思います。

特に日本財託の重吉社長の東京23区中古区分マンション投資は、
非常に興味深い内容でした。プレゼンも凄い。
(何十年と同じ内容でやってるのかもしれませんが、完成度が高い)

これを機に、サラリーマン大家さんへの道に興味が湧いてきています。
株式優待投資でもそこそこお小遣いは稼げますが、不動産投資だと
チャリン、チャリン、と収益を産み続けてくれます。

日本財託さんによると、ローンのない2軒のマンションを所有し、
3軒目をローンで購入すると、3人の家賃収入で一軒のローンを3倍速で
返済でき、そのあとは自己資金を投入しなくても、3軒、4軒、5軒と
保有マンションを増やしていけるとのこと
(月利複利の効果、リバレッジの黄金律と呼んでいました)

サラリーマンであれば、今までの勤務実績と与信、不動産を担保に、
もう少し銀行から借入れできそうですし、確定申告では、不動産所得
となるため不動産賃貸事業が赤字の場合には、本業サラリーマンの
給与所得を損益通算により減らすことができ、節税できるかもしれません。

そんな訳で、お金のexpo以降、毎週、不動産投資セミナーに参加したり、
書籍を読み漁っています。

老舗賃貸管理の日本財託さん、
東証一部へ今年昇格したプロパティーエージェントさん、
クラウドファンディングや今年IPOしたGA tech さん、
不動産問屋のランドネットさんなど。
異業種である各社の説明を聴くのも結構面白いですね、

不動産投資は全く素人ですので、安易に変な物件に手を出さない
ようにと自制しつつ、真剣に検討してみるつもりです。
そんな活動で分かったこと、感じたことなど報告できればと思います。

すっかりご無沙汰しています。
10月、11月は 株主優待はヒマな時期ですね。

私は、使う予定のない株主優待をヤフオクで売却し
そのかわりに使いたい株主優待をヤフオクで購入しています。
今回は、ヴィア ホールディングスの株主優待を購入、
同社のお好み焼き屋 ぼちぼち で消化しました。
（ヴィア ホールディングスは 権利確定月は 3月、9月ですが
　カブコムは売短のため、優待クロスは成功したことがない！
　優待仲間の優待交換会に参加したいよん！！）

ヴィアホールディングスの株主優待は、
飲食代1000円毎に使える500円の割引券です。
ヤフオクで2500円分の割引券を580円で購入しました。

昨夜は仕事帰りに一人呑み、カウンター席セットでは
生ビール＋おつまみ、鉄板焼き＋お好み焼きで1500円、
追加に芋焼酎ロックをいただき、合計＝2100円＋税でした。

これでも十分お得だと思いますが、
優待1000円割引券を使用。
2100円×1.08−1000円＋580円×1000/2500＝1500円。

さらに、ぼちぼちはジェフグルメカードも使用できますので
1500円分のジェフグルメカードで精算。お得にご馳走様でした。

株主優待をお得に取得し、さらに使いたい株主優待に変換すると
いろいろお得に楽しく生きていけますよ！（ヤフオク手数料はかかりますが）

ちなみに我が家での株主優待購入の定番は、
�@アダストリア　　だいたい２割引き位で購入できる。妻が好きなので。
�Aヤオコー　　　　近くのスーパーなので 100円割引券でチリツモ！
�Bジョイフル本田　有効期限なし。ペットショップから園芸用品など。
　　　　　　　　　札束のようになってます。

皆さまもオススメがありましたら、教えてくださいね。