たまおの上海生活とマンション大家さん

２３年が終わり、５年間の不動産賃貸業の結果をレビューしたい。

まずはじめのニュースは、今年は初の赤字決算となりました。

５物件（東京中古・区分ワンルーム）うち３物件で退去あり、計７か月の空室が発生。
賃料収入▲７カ月分、広告料▲３．５か月分、リフォーム代 ▲３８万円。

オーナー立場として、今回不満が残ったのは２点。
�@ ２物件の退去で客付けするのに ３か月所要したこと
�A 広告料がかなりかかったこと

（考察）
・ 家賃現状維持したいが、周辺物件の最安条件比較での優位性確保が難しい
・ 広告料をはずまないと、ドラマ正直不動産のように優先案内してもらえない
・ 退去からリフォーム完了まで時間が結構かかる。
　 賃貸管理のランドネットさんは、リフォーム業務をフリーランスへ外注化してる？
　 客付けとの連携がよくない。外注化はコスト低減に有効でしょうけど。
・ 水天宮前 95,000円（共益費込み）は賃料たかく、社宅用途でないと客付け難。
　 いまは当方非居住者で法人契約では、法人が源泉徴収して納税が必要。
　 結果、嫌がられる。

その他の変化点：
�@ 金利上昇　長期プライムレート基準＋0.9%のオリックス銀行さんの金利は、
　 当初19年借入時では年利 1.9％ から、22年末 2.15％、23年末 2.35%まで上昇。
　 そのため、1物件では 一部、年末に繰上げ返済を行いました。

�A 建物管理費用　修繕積立金が1物件で 3000円/月上昇しました。


次に５年間の実績のサマリーは、
入居率 ９６．５％、空室総月数１０か月／約５年間
累積キャッシュフロー▲１１６万円の赤字　　（予測１０年後▲４００万円）
償還金合計は、　　　１２７０万円／５年間　（予測１０年後５３６０万円）
含み益は、　　　　　１１５４万円／５年間　（予測１０年後３９７０万円）
純資産増加額　　　平均２３０万円／年
※但し、マンション資産価値の減少を含まず（帳簿上は、減価償却費用）

マンション市場価格の上昇により、
２０１９年 購入価格より、５％程度は市場価格が上昇していることは心理的には◎
仮にマンションを売却しても、賃貸収入ー経費分は、実質の運用益と見做せるので

当方のゴールは、マンションは売却せず持ち続けること。
ローン返済が減少してキャッシュフローで年間２００〜３００万円だせれば、年金生活の足しになりますよね。
マンションを購入して大家さんになって約５年が経過するが、「やってよかった」と思ってます。