たまちんの兼業大家さん

こんばんは。 先日は５年分の貸借対照表を作成し、その推移から純資産がどのくらい増えるのか、見てみたかったのですが、やっぱり直感的に分かりづらいですね。。。素人な私には、いくら自己資金を投じて、いくら手元の現金が増えて、借入金が減ったか？　を知りたい！と思い、確定申告の準備ではなく、自分の投資状況を、自分なりに正しく理解するために再度レビューしてました。

幾ら自己資金を投じて、幾ら手元に現金が増えて、幾ら借入金の元本を返済できたか、まず私の投資物件から見てみます。


私の投資物件は、サラリーマンの属性を活かしフルローンで ワンルームマンション３戸を購入しました。実質１円も自己資金を出さずに、毎年３０万円弱のCFがプラスにでる見通しで、さらに借入金の元本償還分も５年で５２０万円ほどあります。結果、合計すると５年間で６７０万円のプラスとなります（満室経営、空室がない場合）。ただし 借入金残高は５年後でも当初借入金の９２％が残っていますので、 完済は気が遠くなる程、時間がかかります。（完済予定 ８５歳？？）３年目以降には不動産所得も毎年６０万円程プラスででる予定です。最初、不動産投資のうまみは、損益通算で節税できるかも、との期待から興味を持ったのですが、やっぱりちゃんとした不動産賃貸業を営む上で、黒字経営はマストであり、所得に対する税金はきちんと支払うべきものですね。ただ私の場合、給与所得と合算して 累進課税制度で所得税率が決められますので、節税は、合法な範囲で検討したいと思います。。。

次に 妻の購入物件です。
こちらは １戸は自己資金、１戸はフルローン（15年固定金利 0.81%）で購入したので、私の購入スタイルとは、正反対の購入をしました。私が不動産を始めるきっかけとなった日本財託さんが提案しているスタイルです。

自己資金２１００万円を投じ、１戸を現金購入、１戸をフルローンで購入しましたが、返済は２戸分の家賃で返済していますので、返済スピードが圧倒的に速いです。 ５年後の借入金残高は ６９％まで減る見通しです。CFは、毎年に１２万円程マイナス（返済スピード 少し早すぎた）ですが、CFと借入金償還分は、５年で７２０万円のプラスとなります。

これらの結果、夫婦で合算すると、 ↓ こんな感じとなりました。

自己資金２１００万円を投じ、５年間のCFと 借入金元本償還分は 合計で１３８０万円となる見通しです。 不動産物件の価値も減価償却により帳簿上は５８０万円減となりますが　（実際にはここまで市場価格は目減りしていない筈！）　それでも５年間で ＋８００万円のプラス？と理解できますかね？？ そうすると運用利回りIRRは ＞ ７％以上？　これって正しいです？　

私が購入した３物件は、ラ〇ドネッ〇の染〇部長様からご教示いただいた勝てる投資法です。
自己資金を出さなくとも、５年間でCF増加と償還額が６７０万円にもなる投資法、、これもご教示いただいた通り、うまみある投資法と思うようになりました。。。（やっと理解してくれましたか？と言われそうですが。。）　
引き続き、一人前の不動産賃貸業 経営者になれるよう、頑張りたいと思います。