たまおの上海生活とマンション大家さん

新年、明けましておめでとうございます。
2021年は やはりコロナのせいで落ち着かない1年でした。
感染病に対する耐性がないせいですかな。今年は コロナが落ち着いてほしい。

さて 2019年3月に、東京都内の中古ワンルームマンションを５戸購入してから、
2年と9カ月が経過しましたので、振りかえってみます。

1．入居率
2021年には 水天宮前の一戸で 初めて退去がありました。そして新しい入居者が
居住開始するまで３か月かかりました。この空室期間は 長かった。。。
賃貸管理会社のやる気、もしくはコロナ禍市況の影響か。。。
空室率は ３ケ月 ÷ (5戸 × (24+9) カ月)= 1.818%、入居率 ＝1-空室率＝98.18%
となりました。全体的には、満足できる入居率かな？？？

２．修繕費
水天宮前の一戸は、前の入居者が 5年以上住んでいたこともあり、リフォームには
30万円ちょっとかかりました。あと大森の一戸ではトイレシャワー水漏れが発生し
新品交換するため ４万円弱かかりました。 今は海外に住んでることもあり、
賃貸管理会社にお願いするしかなく、必要経費ですよね。
賃貸管理会社に、修繕を委託するので仕方ないですが、原価の２倍以上は掛かる
感じです。この辺り、将来、自分で手配すれば、節約の余地がありますかね？？
（全て外部委託できる手軽さは、これはこれで、とっても楽ですが。）

３．一回退去による収益ダメージはいくらか？
今回、３か月間の空室がありました。その間、家賃収入はありません。
またリフォームには30万円かかりました。更に 広告料も家賃の0.5カ月分かかりました。
全体として、一回の退去による収益ダメージは ▲60万円となりました。
今後も、退去の度に 純資産の増加速度が ▲60万円 スローになるイメージです。
賃貸管理会社の立場からすると、物件を販売以降、毎月 賃貸管理料（家賃の3％＋消費税)
の収益はありますが、リフォームや 入居者付けは 第二の収益源でもあるので、
物件オーナーとはどうしても利害関係が相反するところですよね。
私は ランドネットさんにお願いしてますが、日本財託さんや GAさんだと どんな感じで
しょうね？　次回追加物件を購入するときは、日本財託さんから買ってみようかな。。。

４．家賃支払い遅延
コロナ禍、 家具付きのマンスリーマンションや ウィークリーマンションを提供している
会社が経営危機となっていることは ネットでも話題になっていますよね。
私の 5戸のうち、一戸は そのような会社さんに長期契約を頂いています。
最近、資金繰りが苦しいらしく、支払遅延が数度繰り返していますが、何とか資金繰りの
対策をしつつ、少し遅れて支払いをしてくれています。家賃の滞納が貸倒れとなってしまう
と、私のダメージはかなりキツイですが、何とか持ち直してほしいところです。


前編は この辺で。。。
後編では、収益の状況を公開したいと思います。