たまおの上海生活とマンション大家さん

さて後半は、不動産賃貸業を始めて ２年９カ月経過しましたので、収益状況を公開したいと思います。
以前ブログで説明しましたが、妻と私で、二通りの対照的な物件の買い方をしました。

１．１戸を自己資金で現金購入、残り１戸を日本政策金融公庫でフルローン
CFはでませんが、2戸の家賃収入で1戸のフルローンを返済する計画で固定金利 0.81%で15年間の短期間で完済予定。収益状況は、この2年9カ月間で 累積CF(税引後) -110万円の赤字、借入金 2490万円のうち、440万円 元本を返済 (17.6%)。純資産は 330万円増加。年間120万円の純資産の増加。元々手出しは2050万円でしたので、運用利回りは 5.85%という結果となっています。(もし3か月間の空室がなければ 純資産増加は年間140万円で 利回りは6.83%でした)

２．もう一つは、物件3戸を オリックス40年変動金利 1.9%でほぼフルローン
こちらはいままで満室です。収益状況は、この2年9カ月で累積CF(税引後) 90万円の黒字。借入金 6260万円のうち、300万円 元本を返済 (4.8%)。純資産は 390万円の増加。年間140万円の純資産増加。元々手出しはほとんどなかったので、運用利回りは計算しづらい。でも純資産の増加が、上述1の手出し2050万円した場合よりも超えているのはローンのテコが効いてるのか？ 少し微妙な気分です。。。

1 + 2 で 合計しますと、
収益状況は、この2年9カ月で累積CF(税引後) -20万円の赤字。借入金 8750万円のうち、740万円 元本を返済 (8.4%)。純資産は 720万円の増加。年間260万円の純資産増加。元々手出しは2050万円でしたので、運用利回りは12.68%となりますね。(もし3か月間の空室がなければ 純資産増加は年間280万円で 利回りは13.65%でした)

纏めると、
�@ 運用利回りは 手出しに対し 10％越えとなり 評価◎
�A CFは 上述1 物件が、返済を長期40年として無理しなかった分、上述2 物件の 短期15年完済プランの CF悪さを リカバリー。単年5室満室ならCFはプラス、1室でも3ケ月空室がでるとマイナス
�B上述1は 償還のスピードが40年と長すぎる感じ。ローン返済の半分以上が利息で消えてます。自己資金がもう少し増えたら、ある程度 繰上げ返済を行い CFを改善するか、返済期間の短縮をするか？ もしくは物件を買い増すのがよいか、この辺りが悩ましい。
�C純資産が増えていくのはいいですが、物件価値も経年劣化で下がってくるし帳簿上は、減価償却が進んでいくので、うーーん。持ち続けるのがよいのかな。

いずれにしても、5年間は経たないと 繰上げ返済は ペナルティが生じるし、物件も売却しないので、様子見ですね。。いつも �B�Cあたりで、今後 どうしていくのがよいかを 悩んでいます。どなたか ご助言ありましたら、お願いしまーす！