たまちんの兼業大家さん

こんにちは。大変大変ご無沙汰しています。
不動産賃貸業も、はじめてから早４年が経ちました。
総論として、概ね順調に来れたと思っていますが、そろそろ資産の拡大を図りたいところ。

私の場合、2019年初に東京都内、築浅区分ワンルームマンションを複数戸購入しました。当時は築10〜15年で、一戸当たり2000〜2200万円、表面利回り5%、実質利回り4%でしたが、日本財宅さんやランドネットさんに聞くと、都内ワンルームマンション価格は値上がりしてるみたいです。いま保有してる物件の買取価格をヒアリングしたところ、購入時の101.7% と4年前購入価格を上回りました。そこから最低200万円は売上利益を乗せるでしょうから、2200〜2500万円位が相場なんですね、きっと。ただし、短期譲渡売却だと税率が40%になるので、いま売却するメリットはありません。また出来ることなら売却せず、ずっと保有しておきたい派なので。。。
困った事は、資産拡大をしたいのに、これから追加で購入する物件の利回りが低くなること、もしくは築古マンションでないと購入できないかも。。。最近の利回りはほとんど3%台が多いとの事。

面白い事は、このような低利回り物件（高額物件）でも融資が引けるように、銀行は、金利の低い商品を準備していること。オリックス銀行は、担保としての抵当権を二分割して銀行が運用し易くすることで、従来1.9%から、1.6%まで金利をさげてるみたい。これから金利上昇局面かと心配している時期でも、不動産投資のための融資市場は維持していくのでしょうね。。

資産拡大が容易でないとすると、繰上げ返済x複利効果を利かせ、純資産を増やす作戦が現実的か！？