たまちんの兼業大家さん

こんばんは！
どうも「区分ほしいほしい病」にかかったみたいです。

先日お世話になった不動産屋さんが、より特別提案してくれるとのこと。簡単にいい気分になる私を、カモになりやすい格好の餌食と妻に指摘される。（笑）

【中古ワンルーム４戸のフルローン購入提案】
�@自己資金（手出し）ゼロ。
�Aサラリーマン属性を活かして100％フルローン 9000万円
�Bローンは40年変動金利1.9% →1戸あたり毎月1万円以上のCFプラス


前回の区分購入で、収益計算は大分 テキパキできるようになったので
�@空室率 3年間で1か月と想定　2.78％
�A家賃下落率　毎年0.5％
�B借入れ金利　40年変動1.9％
でシミュレーションすると、

　　　　　　　　　　　 15年後　　　20年後
ローン残債　　　 　　　6450万円　　5400万円
償還金額＋累積CF　　　2760万円　　3750万円

家賃下落後の将来家賃を 現状の表面利回りで物件価格を算出すると
購入金額の　　　　　　　 93％　　 　　90％　 で売却することになり
税払い後の最終利益は　1800万円　　2500万円　となりました。

自己資金ゼロで 20年後に2000万円位 儲かる？ 約１億円を金利２％で借入れ、４％で運用することで、結果、利回り１％位、儲かるイメージか？

＜メリット＞
・空室率、家賃下落、固定資産税等、いろいろあってもCFはプラスの見通し
・自己資金は一円もださない前提。すべて借入れでできる。
・入居者の家賃収入により、確実にローン残債は償還されていく。
・銀行と不動産屋さんは確実に利確できる

＜デメリット＞
・金利上昇、1％もあがったら、収益は真っ赤に。
・物件を一度に4戸も購入すると高値掴み？
　2013年の不動産投資ブーム時に購入した投資家たちが
　短期譲渡税から長期譲渡税に切り替わる2019〜2022年に
　大量の売り物件が放出されるかも。
　一方、昨今の金融引締めにより、サラリーマン不動産投資への
銀行融資が厳しくなり購入層が減少？ あと数年後には、物件価格はさがる？
・銀行と不動産屋さんは利確から始まるが、残りのリスクは全て自身のリスクとなる。
　↑ここを何とかしたい。

やっぱり過度な借入れは避けて、コツコツ繰上げ返済して利確すべきでは？（財託さん方式）　
区分ほしいほしい病ですね、こりゃ。。。いかん。いかん。